臺灣新北地方法院民事裁定 107年度聲字第46號聲 請 人 陳瑞毅
魏江爐共 同代 理 人 卓家立律師
黃沛頌律師相 對 人 夏秋菊相 對 人 詹恩鑒相 對 人 陳紀蕙相 對 人 楊秀珠相 對 人 蘇碧雲代 理 人 魏政德相 對 人 廖隆村代 理 人 蘇玉令相 對 人 吳福其代 理 人 吳昭賢相 對 人 李美珠相 對 人 廖鄭美珠代 理 人 廖培雅相 對 人 黃經森代 理 人 王智惠相 對 人 賴定瑜相 對 人 董麗份相 對 人 林振豐相 對 人 楊仁益代 理 人 周秀卿相 對 人 吳錫聰相 對 人 陳秀玲相 對 人 劉新川相 對 人 林吉川相 對 人 戴鑫銘代 理 人 戴立傑相 對 人 陳鋅翰代 理 人 陳鉦澤相 對 人 鄭慧娟代 理 人 黃國鋐相 對 人 莊張畏代 理 人 莊和枝相 對 人 張華雄相 對 人 葉碧玉相 對 人 李新興相 對 人 傅秀碧相 對 人 林安政相 對 人 林信宏相 對 人 顧文華代 理 人 顧曉蟬相 對 人 闕佩璆相 對 人 陳美宏相 對 人 陳順吉相 對 人 邱永富相 對 人 許進富相 對 人 梁綉卿相 對 人 張玉玲相 對 人 李幸蕙代 理 人 張智雄相 對 人 周瑞吉相 對 人 邱永發代 理 人 邱永富相 對 人 謝崇明相 對 人 劉明祥相 對 人 陳文山相 對 人 洪崑偉相 對 人 王金貴相 對 人 王珍妮相 對 人 林淑婷相 對 人 林秋萍代 理 人 柳以林相 對 人 高美玉相 對 人 林寶蓮相 對 人 張玉色相 對 人 許雅惠代 理 人 周旻仕相 對 人 林姿華相 對 人 陳金和相 對 人 陳麗敏相 對 人 謝斐雯相 對 人 王清味相 對 人 魏政德相 對 人 何文生代 理 人 陳秀玲相 對 人 蘇廷平相 對 人 邱秀雲相 對 人 周取兼 代理人 郭志宏相 對 人 林月枝相 對 人 黃玲貴代 理 人 陳文山相 對 人 林秀錦相 對 人 林村上相 對 人 吳嘉倫相 對 人 羅俊河相 對 人 黃貴鴻相 對 人 吳壬癸相 對 人 江秀李相 對 人 白宜珍相 對 人 陳淑娟相 對 人 翁麗雲相 對 人 鄭宗榮相 對 人 劉育誠代 理 人 劉新川相 對 人 黃瑞雯相 對 人 陳昭輝相 對 人 黃月祝相 對 人 洪進祥相 對 人 劉文正相 對 人 吳文良相 對 人 陳和順相 對 人 台信開發建設股份有限公司法定代理人 陳新基相 對 人 黃馨儀相 對 人 古美娟相 對 人 高世月代 理 人 盧榕文相 對 人 蔡政霖相 對 人 李霞相 對 人 廖年強代 理 人 廖萬大相 對 人 吳清南代 理 人 林芙蓉相 對 人 蘇鈺雅相 對 人 葉黃雪霞相 對 人 吳昱辰相 對 人 鄒禎寰相 對 人 林佳伶相 對 人 黃聖德代 理 人 李淑芬相 對 人 汪凱生相 對 人 黃品傑相 對 人 陳財宏代 理 人 林佳玲相 對 人 劉新川相 對 人 江恒毅相 對 人 蔡曜隆相 對 人 林啟紘相 對 人 周孟錡代 理 人 陳玉娟相 對 人 徐景芸相 對 人 王苑菁相 對 人 駱麗華相 對 人 吳明栓相 對 人 徐婉婷代 理 人 林正央相 對 人 劉宥伶代 理 人 劉幸娟相 對 人 楊志強相 對 人 陳美璇相 對 人 翁惠懿相 對 人 廖芳琪相 對 人 鄭怡軒相 對 人 詹振豪相 對 人 蘇毓婷代 理 人 陳佑寧相 對 人 鄭光榮相 對 人 張乃文相 對 人 蔡珮玲上列聲請人聲請裁定變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、本件聲請人聲請意旨略以：聲請人2人於民國106年間參加法務部行政執行署新北分署拍賣，共同拍得俊利建設事業有限公司（下稱俊利公司）所有之新北市○○區○○段13267建號（建物門牌：新北市○○區○○街○○巷○○弄○號等地下二、三層，下稱系爭地下室）之持分各11/286，共計11/143（下稱系爭11/143持分），並於106年4月25日取得所有權。拍賣前，聲請人依拍賣公告資訊，僅知系爭地下室主要用途為室內停車間與防空避難室，拍賣標的為停車場使用空間，但對系爭地下室之現況，並無所知。拍定後，聲請人經向代管系爭地下室之台北春大地大樓管理委員會取得1支遙控器，至現場勘查，始發現系爭地下室停車位均已遭相對人分配占用，無多餘車位可供聲請人使用。嗣相對人於106年7月18日召開系爭地下室持分所有權人會議，逕以多數優勢通過「地下停車空間按現行使用狀況不減少、不增設、不移動使用，以現況使用登記名冊進行分管協議」之議案（下稱系爭決議），並製作台北春大地社區地下二、三樓分管協議區分名單（下稱系爭分管協議區分名單），排除聲請人依據系爭11/143持分所得享有之權利，致聲請人雖為系爭地下室之共有人，但無系爭地下室之任何使用權利。惟依系爭地下室之使用執照竣工圖，系爭地下室應劃設133個停車位，其中地下二層應有51個平面車位，地下三層應有60個平面車位及22個上下二層之立體機械車位，大致足敷共有人分配使用，聲請人依持分比例推算應可分配得大約11個停車位，系爭決議排除聲請人之權利，顯失公平，聲請人並不同意，爰依民法第820條第2項，請求「應變更管理方法，提供符合聲請人等應有部分比例之停車位分配予聲請人等使用」、「至少要讓聲請人可以行使所有權，包含願意增建車位、輪流使用停車位、或者是給予補償」等語。
二、本件相對人劉文正等人則略以：系爭地下室係新北市蘆洲區台北春大地社區之地下停車場，為有獨立建號之建物，乃建商俊利公司於83年間興建完成並取得使用執照。俊利公司原規劃系爭地下室設置143個停車位，承購而占有使用一個特定編號停車位者，擁有系爭地下室所有權持分1/143。惟主管機關嗣許可俊利公司設置者，依使用執照之竣工圖可知僅有133個停車位，其中111個為平面停車位，22個為上下二層之機械式停車位，未能設置之10個停車位所對應之系爭地下室持分10/143，則為俊利公司保留登記在自己名下，並未出售。又地下三層編號85停車位，因俊利公司設計不良，位於抽風風管下方，實際未能供作停車使用，該停車位之持分俊利公司亦未出售。俊利公司嗣總計出售78個停車位，出售持分共78 /143。另外，俊利公司將55個停車位（含位於地下三層之22個機械式停車位）之對應持分共55/143，設定抵押予華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰銀行），嗣為華泰銀行取得所有權。後來華泰銀行拆除22個機械式停車位而改為11個平面停車位，減少11個停車位，華泰銀行變為擁有44個停車位，其對應持分則均改變為各1/121，共44/121，於93年許均為出售。是系爭地下室現況共有122個停車位，其中78個持分為1/143之停車位為俊利公司出售，44個持分為1/121之停車位為華泰銀行出售，均有對應之特定編號停車位，而為相對人等（不含台信開發建設股份有限公司，下稱台信公司）購買持分後分別占有使用，自渠等購買時起迄今多年均未變動，並無共有人爭執，是系爭地下室共有人間早已就現有之122個停車位成立分管契約，且公寓大廈管理條例施行後，社區規約亦有載明停車空間均依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書使用其約定專用部分，並無疑義。
至於聲請人取得之系爭11/143持分，以及相對人台信公司取得之2/143持分，均係上開分管契約成立後，經拍賣程序向俊利公司取得，原本即無對應之特定編號停車位可供占有使用。又法務部行政執行署新北分署拍賣公告已載明系爭11/143持分「因查無義務人占有部分，拍定後不點交」，聲請人已得知悉系爭11/143持分並無對應可供使用之停車位，也因此聲請人得以遠低於有可對應使用車位價格之代價，拍得系爭11/143持分，自不能侵害拍賣前已存在之分管契約。系爭地下室之共有人，於106年7月18日舉行持分所有權人會議，聲請人亦有出席，惟無法提出其權利持分所對應之特定停車位，系爭決議及系爭分管協議區分名單，只係將既有的分管契約及分管狀況統一造冊，聲請人聲請鈞院裁定變更，並無理由等語。
三、按98年1月23日修正前之民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。惟為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，98年1月23日修正之民法物權編，乃仿多數立法例，將該條項修正為：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。而所謂共有物之管理包括共有物之保存、改良及利用；共有人以分管契約約定各自占有共有物之特定部分而為管理者，該分管契約之成立，固須經全體共有人之同意，但未能成立分管契約時，於上開規定修正，98年7月23日施行後，共有人亦得以多數決為共有物管理之決定，此項決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得依修正後之同條第2項規定聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用，此有上開條文之立法理由及最高法院106年度台上字第151號判決意旨可稽。
四、復按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，亦不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。又按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，關於公寓大廈共用部分，所約定專用有違法令使用限制之規定者，依同條例第55條第2項規定，並不受第7條不得為約定之限制。至於如有與原核定使用不合之變更，未依建築法第73條第2項規定申請變更使用執照者，僅係主管建築機關得依同法第91條第1項第1款規定為行政處分之問題，不得謂該分管契約係違背強制或禁止規定及背於公共秩序，而有民法第71條、第72條規定之無效情事。此有最高法院98年度台上字第1570號、102年度台上字第1279號、105年度台上字第1443號判決意旨可資參照。
五、準此，共有人依民法第820條第1項以多數決定管理方法者，與經全體共有人之同意而訂有分管契約者不同，僅有以多數決定管理方法之情形，為免多數決濫用，不同意之共有人方得依民法第820條第2項規定聲請法院裁定變更。公寓大廈管理條例84年6月30日施行前已取得建造執照之公寓大廈，共有人就共用部分成立分管契約，並不受同條例第7條之限制，如有未依原核定使用之變更而未申請變更使用執照之情形，亦不影響該分管契約之效力，分管契約既已經全體共有人同意而成立並有效存在，則其消滅或變更，原則上自亦須經全體共有人同意，並無嗣後以區分所有權人會議等之多數決方式變更或依民法第820條第2項請求法院裁定變更之餘地，是凡受讓人於受讓共用部分之應有部分時可得知悉該分管契約，即應受該分管契約之約束，不得再依民法第820條第1項請求法院裁定變更管理方法。經查：
㈠系爭地下室係新北市蘆洲區台北春大地社區之地下停車場，
為有獨立建號之建物，乃建商俊利公司於83年間興建完成並取得使用執照，此有建物登記謄本附卷可稽（見本院重司調字卷第51至135頁、聲字卷一第49至132頁）。又相對人主張：俊利公司原規劃系爭地下室設置143個停車位，承購而占有使用一個特定編號停車位者，即擁有系爭地下室所有權持分1/143。惟主管機關嗣許可俊利公司設置者僅有133個停車位，其中111個為平面停車位，22個為上下二層之機械式停車位，合計占系爭地下室持分133/143；未能依原規劃設置之10個停車位，則合計占系爭地下室持分10 /143。俊利公司於83年間興建系爭地下室完成前後，總計出售78個停車位與部分相對人或其前手（持分共計78/143）；另俊利公司將所餘之55個停車位讓與華泰銀行，嗣上開22個機械式停車位遭拆除，改為11個平面停車位，減少為僅有44個停車位，華泰銀行將其44個車位每個車位對應持分變為各1/121，共44/121，並約於93年間均出售與部分相對人或其前手。從而，系爭地下室現況實際設置有122個平面停車位（78＋44＝122），對應之持分共計130/143（78/143＋44/121＝130/143），均出售並分配予相對人（不含台信公司）占有管理。至系爭地下室所餘13/143之持分（1－130/143＝13/143），則無可使用之停車位，因俊利公司未能出售而仍登記於俊利公司名下，嗣其中2/143之持分為相對人台信公司於94年間買受取得，其餘11/143之持分則為聲請人於106年間經拍賣程序取得。相對人等（不含台信公司）分配占有122個停車位之狀況，即如兩造所提之分管協議區分名單（見本院司調字卷第37頁、聲字卷二第420頁），及相對人所提系爭地下室第二層、第三層停車位平面圖（分配圖）暨現場照片所載，從相對人取得占有迄今均未變動等事實，經核與系爭地下室建物登記謄本所登載各所有權人之權利範圍相符（即台信公司之權利範圍為2/143，其餘相對人之權利範圍合計為78/143＋44/121，再加上聲請人2人之權利範圍11/143，合計為1/1），並有系爭地下室使用執照竣工圖2紙、相對人陳報之俊利公司、華泰銀行就系爭地下室相關車位之產權證明資料影本數份﹝含土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書、不動產買賣契約書、台北春大地房地預定買賣合約書、預購停車位買賣契約書、停車位買賣契約書、停車場平面圖、俊利公司出具之車位證明、華泰銀行與買受人間簽立之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書（即公契）、系爭地下室停車位平面圖（分配圖）暨現況照片2紙等件﹞附卷可稽，堪信為真。
㈡是相對人等（不含台信公司）分配占有系爭地下室現況122
個停車位，乃係分別自俊利公司、華泰銀行處直接買受或輾轉買受而取得對應之持分，並各自占有管領特定編號停車位，雖當時系爭地下室尚有13/143之持分無可供使用之停車位，也因此未能出售，而保留登記在俊利公司自己名下，然俊利公司當時對於僅由相對人（不含台信公司）分配占有使用系爭地下室車位亦未有爭執。而相對人劉文正陳稱：其為社區現任主委，…俊利公司所餘13/143持分，其中2/143之持分為相對人台信公司於94年間買受取得，台信公司亦知其公司取得之持分並無對應之停車位，並因此另向其他相對人承租停車位使用等語（見聲字卷二第310、324頁），可見在聲請人106年間取得系爭11/143持分以前，全體共有人乃同意僅由相對人（不含台信公司）分配占有管理該122個停車位，彼此互不干涉，而已歷有年所，堪認已有默示分管契約之成立。
㈢又查，系爭地下室地下二層之使用執照竣工圖列載該層有51
個平面車位，惟依相對人前開所提地下二層停車位平面圖（分配圖）暨現況照片1紙，其上列載車位為編號1至37及編號39至51，共計50個車位，而無編號38之車位。系爭地下室地下三層之使用執照竣工圖所列編號C1-C20之上下二層停車位（其中C9、C11編號重覆而各有2個停車位），即為原經主管機關許可設置之22個機械式停車位，嗣經拆除而改設置為11個平面式停車位，經核對相對人前開所提地下三層停車位平面圖（分配圖）暨現況照片1紙，即為現況編號115-125之11個平面式停車位。另外，地下三層之使用執照竣工圖中編號B19至B25、A35之區域，共有8個車位，但現況於同區域僅有編號78至84共7個車位，少了1個車位，即係相對人所稱現況不存在之編號85停車位。同竣工圖中編號A15、A16之區域，僅有2車位，但查現況照片暨停車位分配圖於同區域卻有編號94、95、96共3個車位，多了編號95之車位。另地下三層現況編號77之車位為竣工圖所無。由上可見，系爭地下室現況之停車位設置及分管，存有部分與使用執照不合之情事。
惟系爭地下室既係於公寓大廈管理條例84年6月30日施行前即取得建造執照及使用執照，揆諸前揭說明，其管理本不受同條例第7條之限制，且縱有未依原核定使用之變更而未申請變更使用執照之情形，亦不影響分管契約之效力。是由相對人（不含台信公司）分配占有系爭地下室122個停車位之分管契約，並不因此而無效，仍然繼續有效存在。
㈣而聲請人於106年間參與系爭11/143持分之拍賣程序時，系
爭地下室所有停車位業經相對人（不含台信公司）或其等前手占有分管持續10餘年，法務部行政執行署新北分署於拍賣公告又已載明系爭11/143持分「查無義務人（即俊利公司）占有部分」（見聲字卷一第515頁），堪認聲請人可得知悉上開分管契約之存在及系爭11/143持分並無對應可供使用之停車位，是聲請人自俊利公司受讓系爭11/143持分，即應受上開分管契約之約束。
㈤至系爭地下室之共有人於106年7月18日召開系爭地下室持分
所有權人會議，固以多數決作成「地下停車空間按現行使用狀況不減少、不增設、不移動使用，以現況使用登記名冊進行分管協議」之系爭決議，並製作系爭分管協議區分名單。
惟此僅係在受上開分管契約拘束之前提下，重申分管契約之內容，並未變更原分管契約，亦無創設新的管理方法，而非屬民法第820條第1項之多數決管理方法，聲請人自不得依同條第2項聲請法院裁定變更之，否則無異使原有效存在之分管契約，在未經全體共有人同意變更或消滅的情形下，仍可透過民法第820條第2項規定達到變更分管契約之效果，此當非民法第820條之立法意旨。
㈥綜上所述，相對人（不含台信公司）分配占有管理系爭地下
室現況之122個停車位，核係基於有效成立之分管契約，聲請人受讓俊利公司無對應可供使用停車位之系爭11/143持分，可得知悉該分管契約之存在，自受該分管契約之約束，不得依民法第820條第2項規定，藉由聲請法院裁定變更僅係重申分管契約內容之系爭決議及系爭分管協議區分名單，以達到變更分管契約之目的。因此，聲請人依上開法條規定為本件聲請，並無理由，無從准許，應予駁回。
六、據上論結，本件聲請為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 107 年 6 月 25 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元中 華 民 國 107 年 6 月 25 日
書記官 張珮琪