臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1425號原 告 廖品黃訴訟代理人 林淑華被 告 徐金菊上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國107 年9 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○○號二樓房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告新臺幣參萬壹佰捌拾陸元，及自民國一○七年二月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告於民國105 年間向原告承租坐落新北市○○區○○路○ 段○○○ 巷○○號2 樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期3 年，即自105 年5 月1 日起至108 年4 月30日止，每月租金新臺幣（下同）8,000 元，應於每月10日給付。詎被告未依約給付租金，亦未繳納水電費，至107 年1月起完全未給付租金，經原告以押租金1 萬6,000 元抵償後，被告積欠租金已達3 個月以上，並積欠租金及水電費至少
3 萬186 元。經原告於107 年1 月4 日寄送存證信函催告，並告知如未於文到7 日內付清，即終止租約，被告均不予置理，是兩造間租賃契約業已終止，被告即屬無權占有系爭房屋，原告自得訴請被告返還之，且期間原告未能使用系爭房屋收益，亦得請求被告給付相當於租金之不當得利即每月8,
000 元。為此，爰依兩造之租賃契約、民法第455 條、第
767 條、第179 條規定，提起本訴等語，並聲明：如主文所示。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、本院之判斷：㈠原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、存證信函、水
電繳費單等件為證（見本院107 年度重簡字第429 號卷【下稱重簡卷】第13頁至第23頁、第49頁，本院卷第37頁至第47頁），核與其所述相符，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用同條第1 項規定，應視同自認。是原告上開主張，自堪信為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明文。再土地法第100 條第
3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450 條第1 項、第45
5 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例參照）。查原告以被告至107 年1 月4日後，已積欠租金2 個月以上，且經原告代墊電費7,778 元及水費408 元，共計4 萬6,186 元未給付，限被告於文到7日內清償，逾期視為終止租約等內容之存證信函，催告並為終止契約之意思表示，而被告迄未清償，是兩造間之租賃契約業已終止，則被告仍繼續占有系爭房屋即屬無權占有，故原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定
有明文，又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經查，兩造約定租金每月為8,000 元，押租金為1萬6,000 元，有房屋租賃契約書在卷可按（見本院重簡卷第17頁至第23頁）。而被告至107 年1 月止，經扣除押租金1萬6,000 元後，尚積欠租金2 萬2,000 元等情，亦據原告提出房租收入明細為憑（見本院卷第47頁），是原告請求被告給付租金2 萬2,000 元，核屬有據，應予准許。又兩造租約第19條約定：「交付房屋日起，房屋之水電費、電話費、瓦斯費、管理費清潔費等由乙方（即被告）負擔。」，有上開租賃契約在卷可憑（見本院重簡卷第23頁），足認水電費均應由被告自行負擔，而原告已代被告支付電費7,778 元及水費408 元，業經認定如前，是原告依兩造間租賃契約約定，請求被告返還電費7,778 元及水費408 元，亦屬有據。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
查兩造間之租賃契約已於107 年1 月間終止，而被告現仍繼續占用系爭房屋等情，業經認定如前，是被告因此獲得占有使用之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依其性質屬不能返還，依上開說明，被告即應償還相當於租金之價額，而兩造既約定每月租金為每月8,000 元，有房屋租賃契約書在卷可佐（本院重簡卷第17頁至第23頁），是原告依民法第179 條規定，請求被告自107 年2 月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付8,000 元，當屬有據。
五、從而，原告依兩造租賃契約、民法第179 條、第455 條前段、第767 條，請求被告返還系爭房屋及給付3 萬186 元（計算式：2 萬2,000 元＋7,778 元＋408 元＝3 萬186 元），並自107 年2 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付8,
000 元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定。中 華 民 國 107 年 10 月 26 日
民事第六庭 法 官 蔡惠琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 26 日
書記官 王嘉蓉