臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1511號原 告兼反訴被告 冠德建設股份有限公司法定代理人 馬志綱訴訟代理人 吳俊昇律師複 代理 人 張竹君律師
許侑珊律師陳湘傳律師被 告兼反訴原告 羅俊昇上列當事人間請求給付價金事件，經本院於民國107 年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣870,000 元，及自民國106 年9 月20日起至清償日止，按每日萬分之二計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣290,000 元供擔保後，得為假執行，但被告如以新臺幣870,000 元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣65,000元。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔五分之二，餘由反訴原告負擔。
本判決第六項，得假執行。
事實及理由
甲、本訴部分：
一、原告主張：兩造於民國104 年8 月13日簽訂「冠德風尚」房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告出賣座落新北市○○區○○○段○○段000 地號土地之預售屋（A7棟- 6 樓）及地下2 層第117 號停車位（下合稱系爭房地，或分別稱系爭土地、系爭房屋）予被告，總價金為新臺幣（下同）2,470 萬元，且付款方式依「房地產付款明細表」分
8 期支付，其中第5 期款為87萬元，應於屋突完成時支付。系爭房屋之屋突於106 年4 月12日完成，原告於106 年6 月
1 日通知被告支付前開第5 期款，被告仍不支付，故原告乃於106 年8 月30日再次催請被告繳付第5 期款，被告迄今未支付，爰依系爭買賣契約第8 條第1 、2 項約定及民法第36
7 條規定，請求被告給付第5 期款及加計依約定之遲延利息。併聲明：㈠、被告應給付原告87萬元，及自106 年9 月20日起至清償日止按每日萬分之二計算之利息。㈡、訴訟費用由被告負擔。㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告則抗辯：被告確實無力續繳交系爭買賣契約之第5 期款87萬元及後續第6 至8 期款，原告早已知悉，被告同意完全無條件放棄系爭房地產權移轉或占有請求，系爭房地原封不動返還原告，完全不做產權移轉要求；被告已依系爭契約房地付款明細表繳款第1 期訂金59萬元、第2 期簽約金87萬元、第3 期開工款144 萬元及第4 期一樓頂版完成87萬元，共計377 萬元，被告請求鈞院就被告已繳納給原告第1 至4 期款合計377 萬元返還179.4 萬元（即以377 萬元扣除違約罰金197.6 萬元〈即以總價金2,470 萬元的8%計算〉，而此部分業由被告提起反訴請求）等語。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告於107 年10月4 日法院審理期日以言詞通知反訴被告解除系爭買賣契約，依民法第259 條第1款、系爭契約第22條第1 款後段及民法第252 條請法院酌減違約金，違約金部分以總價金的8%計算，請求反訴被告給付反訴原告已繳納之價金377 萬元扣除違約金197.6 萬元後之餘款179.4 萬元；併聲明：㈠、反訴被告應給付反訴原告1,794,000 元。㈡、訴訟費用由反訴被告負擔等語。
二、反訴被告則抗辯：本件係反訴原告違約未按期給付價金，且反訴被告並未沒收價金作為收違約金，反訴原告自不得依系爭契約第22條第1 款主張解除契約，且反訴原告目前仍服公職有固定薪資，履約狀況並未改變，並無民法第227 條之2第1 項情事變更原則之適用，亦不得主張依民法第252 條請求酌減違約金，況系爭契約第22條之約定係根據行政院消保會公布的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，難認有何顯失公平之處，且此為反訴原告於簽約時已知悉違約的風險可能是損失總價金的15% ；另，反訴被告每年獲利從105 年的EPS1 .49元、106 年EPS0 .7 元，到今年第三季仍每股虧損0.46元，可見經營狀況越來越險峻，反訴原告購買系爭房地時，每坪約53.6萬元，而107 年7 月成交的同棟7 樓價格為每坪40.8萬元，系爭房地位於6 樓，賣價應該不會比40.8萬元高，若以每坪40.8萬元出售者，反訴原告沒收8%的違約金197.6 萬元，等於每坪4.7 萬的違約金，則反訴被告每坪損失8.1 萬元，本件反訴原告違約的結果，沒有可歸責於反訴被告之事由，反訴被告所受之損害竟是違約的反訴原告1.72倍，寧有斯理？就算反訴被告沒收15% 的違約金，即每坪沒收8.1 萬元，然而房價已經跌至每坪40.8萬元，反訴被告仍然會損失每坪4.7 萬元，足見本件並無酌減違約金之理。併聲明：㈠、反訴原告之訴駁回。㈡、訴訟費用由反訴原告負擔等語。
丙、本院得心證之理由：
一、查兩造簽立系爭買賣契約，且被告即反訴原告迄今業已支付第1 至4 期款共計377 萬元，惟逾期未支付第5 期款87萬元，經原告即反訴被告於106 年8 月30日以存證信函催告被告即反訴原告給付第5 期款，被告即反訴原告於106 年9 月20日以函回覆之等情，為兩造所不爭執（見本院卷第120 頁），並有系爭買賣契約、工進及建管說明- 全程營運管理控制表、催款通知單及上開存證信函、函覆（見本院卷第17至63頁）為證，是上開事實，洵堪採認屬實。
二、原告主張被告未依約按期給付第5 期款87萬元，經催告後迄今仍未給付，爰依系爭買賣契約第8 條第1 、2 項約定及民法第367 條規定，請求被告給付87萬元及加計依約定之遲延利息等語，為被告否認，並執前詞置辯；反訴原告主張其於
107 年10月4 日法院審理期日以言詞通知反訴被告解除系爭買賣契約，依民法第259 條第1 款、第252 條及系爭契約第22條第1 款後段，違約金部分酌減以總價金的8%計算，請求反訴被告返還反訴原告已繳納之價金377 萬元扣除違約金19
7.6 萬元後之餘款179.4 萬元等語，為反訴被告否認，並執前詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告依系爭買賣契約第8條第1 、2 項約定及民法第367 條規定，請求被告給付第5期款87萬元及加計依約定之遲延利息，是否有理由？及反訴原告依民法第259 條第1 款、第252 條及系爭契約第22條第
1 款後段，主張解除契約並請法院酌減違約金後，反訴被告應返還其已繳納之價金扣除違約金後之餘款，是否有理由及所得請求之金額若干？茲分別論述如下。
三、原告依系爭買賣契約第8 條第1 、2 項約定及民法第367 條規定，請求被告給付第5 期款87萬元及加計依約定之遲延利息，是否有理由？
㈠、按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第367 條定有明文。又按系爭買賣契約第8 條付款條件及方式約定：「一、甲方（即被告，下同）應依『房地款付款明細表』之規定，於接獲乙方（即原告，下同）繳款通知單後7 日內，以現金或即期支票如數繳清。二、『房地款付款明細表』所載之第3 期至第6 期款，每次通知付款時點應間隔20日以上。三、甲方收受第一期繳款通知單後未於其上所載期限內繳清期款或已繳之票據經提示無法兌現時，乙方得以存證信函或其他書函通知繳納。甲方收受前述書面通知後5 日內仍未繳清期款時，應自第6 日起至清償日止，加計按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳清相關款項。」等（見本院卷第22頁）。
㈡、觀諸上開房地款付款明細表及工進及建管說明- 全程營運管理控制表（見本院卷第47、49頁），第5 期屋突完成需給付87萬元，且全屋之屋突完成時間為106 年4 月12日，則原告分別於106 年6 月1 日、同年8 月30日通知被告支付前開第
5 期款並應於同年6 月7 日前、上開存證信函到5 日內繳付（本院卷第51、53、57至59頁），合於前開規定，故被告迄今仍未支付，原告援引前開規定，請求被告給付87萬元，及自106 年9 月20日起至清償日止按每日萬分之二計算之利息，即屬有據。至被告雖抗辯其於107 年10月4 日解除系爭買賣契約，原告應將其已給付之價金扣除197.6 萬元之違約金後知餘款179.4 萬元返還等語，然縱認被告解除契約有效成立者，其係於前開第5 期款繳付屆期後始為解除契約之意思表示，自無解免被告應給付第5 期款及遲延利息之責任，則被告前開抗辯，委無足採。
四、反訴原告依民法第259 條第1 款、第252 條及系爭契約第22條第1 款後段，主張解除契約並請法院酌減違約金後，反訴被告應返還其已繳納之價金扣除違約金後之餘款，是否有理由及所得請求之金額若干？
㈠、次按契約解除權之產生，依其事由之不同，可分為意定解除與法定解除二種。前者，其解除權係依據當事人間之契約約定而來；後者則是依法律規定而生，如民法第254 條至256條之規定屬之，而當一契約同時具有法定解除原因及意定解除原因時，依私法自治原則，具解除權之一方當得擇一行使，故當契約發生契約所定解除事由，有解除權之一方依約行使契約解除權時，此自屬意定解除權之行使。至契約因意定解除權之行使而解除後，其解約之效果當事人亦可另行約定，當事人間如別無特約時，始適用民法第259 條以下有關契約解除效力之規定，觀之民法第259 條第1 項後段規定「除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定」自明。復按解除權之行使，雖可使契約之效力溯及地歸於消滅，但解除權之發生原因有二，一為約定解除權，一為法定解除權。是以，必須行使合於約定之解除權，或合於法律規定之解除權，方生契約消滅之效力。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨可資參酌）。
㈡、參酌系爭買賣契約第22條約定：「一、甲方違反第8 條『付款條件及方式』者，乙方得向甲方請求依房地總價款15% 之違約金並自甲方已繳交之價金中逕為沒收。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，甲乙方並得解除契約；甲方如已辦理變更設計，則應另負擔乙方回復原設計之費用。二、乙方除前項之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」（見本院卷第36頁），是於買受人未依約繳付期款時，出賣人得請求買受人給付房地總價款15% 之違約金並自買受人已繳交之價金中逕為沒收，但沒收之違約金以不超過已繳價款為限，且買方、賣方均得解除契約，顯見上開約定係屬兩造約定之意定解除權行使，並未於買受人有前開違約情事時，僅限出賣人始得行使解除權，而買受人不得行使之，自與法定解除權之行使時，有可歸責事由之當事人不得為之有異，則本件反訴原告雖逾期未繳付第5 期款，已如前述，但其審酌本身並無資力繼續繳付系爭買賣契約之價金，遂於10
7 年10月4 日本院審理時當庭以言詞通知反訴被告解除契約一節，此有本院107 年10月4 日審理筆錄（見本院卷第154頁）可證，自合於上開約定，而反訴被告抗辯伊並未依上開約定向反訴原告要沒收總價款15% 之違約金，且反訴原告有上開違約事由，自不得據此主張解除契約云云，即屬無據。
㈢、復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第
259 條第1 款、第252 條分別定有明文。承上所述，反訴原告依上開規定解除契約，為有理由，但依上開約定，反訴被告得沒收總價金15% 之違約金，惟反訴原告主張違約金過高，依上開規定請求酌減至總價金8%為計算等語。本院認：
１、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
２、反訴原告主張本件違約金數額3,705,000 元（即系爭房地總價款24,700,000元×15%=0000000 元）過高乙節，然衡諸行政院消費者保護會公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第25條第4 款違約處罰部分業已明載：「四買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之▁（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」等語，細譯上開約款內容，明顯核與上開系爭買賣契約第22條之約定相符。由是以觀，反訴被告所收取之違約金數額標準，既與上開契約書範本之規定完全相同，在客觀上自難率認反訴被告所收取之違約金數額有何過高之情形。況衡酌上開契約書範本之擬定，既係以行政院消費者保護會第23次委員會會議通過，並經內政部以內授中辦字第1036650686號公告在案，則其於所規範之內容及規定，顯已有相當程度考量到消費者之權益。況該契約書範本經公告後，依照消費者保護法第17條第5 項之規定，縱令並未記載於定型化契約內，仍受消保法之規定而強制構成契約之內容，而系爭買賣契約關於違約金數額比例之約定，既核與上開契約書範本之規定相同，顯見系爭買賣契約關於違約金數額及比例之約定，與其他預售屋買賣約定之條件，並無二致，而與一般社會常情相符，亦難見有何過高之情形。
３、至反訴原告提出其僅為固定領薪之公務員，並無資力繼續繳付後期價款云云，至多僅能說明其自身訂約及生活開支之狀況；況且，約定之違約金是否過高，本應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照），要非以反訴原告自身之經濟生活狀況與約定違約金之數額二者間之差距而為考量，茲因反訴原告前開主張，並不足以證明反訴被告所收取之違約金，為何在已經符合上開契約書範本之規範下，仍有過高之情形，則其空言主張本件約定之違約金數額過高云云，自屬無據，不足為取。
㈣、基上所述，反訴原告既無法舉證證明系爭買賣契約所約定之違約金數額有過高之情形，則其主張依民法第252 條規定，請求本院酌減違約金云云，即屬無據，然其依民法第259 條第1 款規定，請求反訴被告返還其已給付之價金扣除違約金後之餘款，即反訴原告業已給付反訴被告價金合計377 萬元，並依系爭買賣契約第22條約定，反訴被告得沒收違約金即系爭房地總價款15% 即3,705,000 元，則反訴原告所得請求反訴被告返還之金額為65,000元（計算式：3,770,000 元-3,705,000元=65,000 元），即屬有據，至逾此數額者，即屬無據。
五、綜上所述，本訴部分，原告依系爭買賣契約第8 條第1 、2項約定及民法第367 條規定，請求被告給付第5 期款87萬元及加計依約定之遲延利息，為有理由，應予准許。反訴部分，反訴原告於107 年10月4 日解除系爭買賣契約後，所得請求反訴被告返還之金額為65,000元，為有理由，應予准許，至逾上開數額者，為無理由，應予駁回。
六、本訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰依其聲請及依職權分別酌定相當擔保金額准許為假執行及免為假執行。反訴部分，又按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第38
9 條第1 項第5 款定有明文，本件反訴原告勝訴部分，反訴因被告應給付之金額未逾50萬元，揆諸前開之規定，本院爰依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：本訴部分，原告之訴為有理由；反訴部分，反訴原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 5 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 7 日
書記官 沈柏樺