臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1577號原 告 蘇欽榮訴訟代理人 邱清銜 律師複代理 人 張必昇 律師複代理人 周鴻君被 告 蘇秀雲
蘇秀玲共 同訴訟代理人 莊連得上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蘇秀雲、蘇秀玲應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號一樓、二樓、三樓、其上增建四樓、及五樓如附圖所示七二一（一）部分面積九七點一九平方公尺之建物騰空遷讓返還原告。
被告蘇秀雲、蘇秀玲應自民國一Ｏ七年四月二十七日起至遷讓返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣陸仟零玖拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明為：㈠被告應將坐落於○○區○○段○○○ ○號土地上之門牌號碼新北市○○區○○里○○路○○○ 號、新北市○○區○○里○○路○○○ 號2 樓、新北市○○區○○里○○路○○○ 號3 樓之房屋及其上之增建部分，全部遷讓並返還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）9,041 元。嗣於訴訟進行中變更聲明為：㈠被告應將坐落於○○區○○段○○○ ○號土地上之門牌號碼新北市○○區○○里○○路○○○ 號、新北市○○區○○里○○路○○○ 號2 樓、新北市○○區○○里○○路○○○ 號3 樓之房屋及其上增建4 樓全部、5 樓如附圖所示721 ⑴部分，全部遷讓並返還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告9,04
1 元。經核原告變更部分，其請求之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開規定，應予准許。
二、本件被告蘇秀雲、蘇秀玲未於最後言詞辯論期日到場，均無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面:
一、原告主張：㈠系爭門牌號碼「新北市○○區○○里○○路○○○ 號」、「新
北市○○區○○里○○路○○○ 號2 樓」、「新北市○○區○○里○○路○○○ 號3 樓」等房屋（下稱系爭房屋）及系爭房屋坐落之新北市○○區○○段○○○○號、權利範圍為全部之土地，屬原告所有。惟系爭房屋遭被告無權占有，經原告請求其遷讓返還，被告均置之不理，是原告依民法第767條第1項規定訴請被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡又系爭房屋第4、5層增建部分，與1、2、3樓內部相通而無
獨立對外之出入門戶，是系爭建物第4、5樓增建部分，由1、2、3樓建物所有人取得所有權，並於1、2、3樓建物所有權移轉登記與原告時，由原告一併取得系爭建物第4、5樓增建部分之所有權，是原告基於所有權人地位請求被告一併返還系爭建物第4、5樓增建部分，洵屬有據。
㈢被告無權占有系爭房屋，被告因此受有使用系爭房屋之利益
，致原告受有相當於租金之損害，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自屬有理。系爭房屋位於新北市○○區○○里○○路○○○號、新北市○○區○○里○○路○○○號2樓、新北市○○區○○里○○路○○○號3樓，交通便捷、生活機能完足，且衡諸系爭房屋坐落之位置、附近繁榮程度等情狀，認原告主張租金以土地及建物之申報總價額年息10％計算尚為適當。本件以房屋稅課稅現值，作為房屋價額之估定，而門牌號碼新北市○○區○○里○○路○○○號房屋於106年之課稅現值為12萬4700元，新北市○○區○○里○○路○○○號2樓房屋於106年之課稅現值為12萬6300元，新北市○○區○○里○○路○○○號3樓房屋於106年之課稅現值為13萬2700元，其坐落土地○○○區○○段○○○號土地107年1月份之申報地價為每平方公尺7,120元，系爭土地總面積98.49平方公尺，依系爭土地之面積核算土地申報價額：98.49平方公尺（土地面積）×7,120元（申報地價／每平方公尺）＝70萬1248.8元，加計系爭房屋課稅現值共38萬3700元（計算式：12萬4700元＋12萬6300元＋13萬2700元），並按土地及建築物申報總價額年息10％計算，經核算被告無權占用系爭房屋每月所受相當於租金之不當利益為9,041元【計算式：（70萬1248.8元+38萬3700元）×10％÷12＝9041，四捨五入計算】。準此，原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付9,041元，應屬有據。
㈣原告與被告2人為姐弟，兩造均為訴外人蘇莊節子（於99年6
月17日歿）之子女，當年訴外人蘇莊節子因甚為疼愛原告，將系爭房屋贈與原告，並委託代書尹瑀婕辦理過戶給原告，惟斯時考量到節稅問題，遂以經原告當時之女朋友即現在的妻子陳珮琦以買賣移轉之方式，將之移轉予原告，且辦理移轉之過程中，均係由訴外人蘇莊節子自己親領印鑑證明，並親自與代書尹瑀婕確認辦理本件房地移轉之內容，並由代書尹瑀婕當場確認訴外人蘇莊節子所欲贈與原告房地之意思表示，並依訴外人蘇莊節子之意思製作文件，絕無被告所稱有詐欺之情事。
㈤兩造父親蘇蓮池於106年歿，在106年10月5日父親蘇蓮池出
殯當日，被告等旋即委託訴外人莊連得向原告表明欲以現金1,500萬元直接購買系爭房地，且口氣態度相當強硬，不給原告任何商量之餘地。嗣因兩造就系爭房地之價金無法達成共識，買賣事宜即無結果而不了了之，豈料，被告2人不久後即提起刑事告訴並以不實情節指述原告，原告就此深感訝異，蓋自母親蘇莊節子於97年間將系爭房地移轉予原告後，至99年間過世，再至父親蘇蓮池於106年間過世，每年房屋稅單均係寄到系爭房屋之地址，且早於98年間被告即於所住之林口家中代原告收受台北縣政府稅捐稽徵處房屋稅繳款單（納稅義務人寫明為原告蘇欽榮，當時投遞地址為被告所住之林口家中：地址台北縣○○鄉○○村○○路○○○號），並還轉交予住在桃園的原告，且當時對此事均未有任何異議。顯然被告早均詳知訴外人蘇莊節子贈與系爭房地與原告確實是其本意，訴外人蘇蓮池身為蘇莊節子之配偶且為原告之父親，當知曉訴外人蘇莊節子出於己意將系爭房地贈與原告之情，被告常年與父母親同住，就父母親之意願與意思再清楚不過。
㈥系爭房屋由母親蘇莊節子贈與並將所有權移轉登記予原告後
，為讓兩造父母蘇莊節子與蘇蓮池安享天年有終老之所，仍由父母繼續無償居住使用，是以原告與訴外人即父母蘇莊節子與蘇蓮池間，就系爭房屋應有使用借貸之法律關係，惟訴外人蘇莊節子與蘇蓮池已陸續於99年6月17日、106年9月18日過世，系爭房屋使用借貸目的已達成，原告自得依民法第470條第1項、第472條第4款規定終止使用借貸契約請求返還系爭房屋。原告於訴外人蘇蓮池過世後，隨即於106年11月17日寄發存證信函請求仍居住於系爭房屋之被告遷讓返還系爭房屋，再次於107年8月26日以存證信函向訴外人蘇莊節子與蘇蓮池之全體繼承人為終止系爭房屋使用借貸契約之意思表示。原告與蘇莊節子與蘇蓮池間就系爭房屋之使用借貸契約既已終止，被告2人就系爭房屋已無占有權源，則原告依民法第767條訴請被告2人遷讓房屋，洵屬有據。
㈦被告蘇秀雲另案對原告提起偽造文書及詐欺等罪之刑事告訴
，業經臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）為不起訴處分，新北地檢署認定原告與訴外人蘇莊節子間就系爭房屋係基於贈與之真意而辦理移轉登記，並無買賣關係，惟以不正方法逃漏稅之意圖而登記以買賣為原因逃避土地增值稅及贈與稅，是以原告犯刑法第214條使公務員登載不實罪及稅捐稽徵法第41條以詐術逃漏稅捐罪嫌起訴。依上開起訴書認定之犯罪事實，亦證明原告就系爭房地確實基於與蘇莊節子間之贈與契約而取得所有權，無礙於原告為本件請求。
㈧聲明：求為判決⒈被告應將坐落於○○區○○段○○○ ○號土
地上之門牌號碼新北市○○區○○里○○路○○○號、新北市○○區○○里○○路○○○號2樓、新北市○○區○○里○○路○○○號3樓之房屋及其上增建4樓全部、5樓如附圖所示721⑴部分，全部遷讓並返還原告。⒉被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告9,041元。
二、被告蘇秀雲、蘇秀玲抗辯稱：㈠被告從出生到現在就住在系爭房屋，原告是被告的弟弟，房
子原本是母親的，母親過世了，父親也在去年過世，原告寄存證信函給被告，叫被告搬走，被告才知道房子登記在原告名下。被告母親過世的時候，應該會把房子給父親，怎麼可能把房子過戶給原告，原告已經搬出去10幾年，父母都是被告在照顧的，現在原告要被告搬家，被告也沒有錢搬家。
㈡系爭房屋是先登記給訴外人陳珮琪，才登記給原告，登記原
因都是買賣，但被告母親沒有收到任何價金，家人都不知道，原告取得系爭房屋過程不合法，現在刑事案件審理中。蘇莊節子登記給陳佩琪時沒有收到任何價金，但原告卻稱以8百萬元向陳佩琪購買。原告稱贈與是不對的，地政機關登記是買賣，這是完全不相關的事情，如果是贈與的話當初登記贈與就可以了。原告開價太高，被告2人沒有那麼多錢可以買。
㈢系爭房屋4、5樓是增建，3樓有室內樓梯可以到達4樓，4樓
有室內樓梯可以到達5樓，均沒有室外梯。被告對於複丈成果圖沒有意見。
㈣答辯聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：㈠本件原告主張門牌號碼新北市○○區○○里○○路○○○號1樓
、2樓、3樓房屋屬原告所有，又系爭房屋第4、5層增建部分，與1、2、3樓內部相通而無獨立對外之出入門戶，是於1、
2、3樓建物所有權移轉登記與原告時，由原告一併取得系爭建物第4、5樓增建部分之所有權等事實，已據提出建物登記第一類謄本、新北市政府稅捐稽徵處107年房屋稅繳款書、照片等為證（本院調字卷第21頁至第42頁、本院訴字卷第31頁至第55頁、第109頁至第115頁），且被告對於系爭房屋登記在原告名下之事實並不爭執，是原告為系爭房屋之所有人，堪信為真實。按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷（最高法院100年度台上字第4號判決意旨可資參照）。本件被告亦陳稱系爭房屋4、5樓是增建，3樓有室內樓梯可以到達4樓，4樓有室內樓梯可以到達5樓，均沒有室外梯等語（本院訴字卷第80頁），可知系爭房屋其上有增建4樓全部、及5樓如附圖所示721⑴增建部分，仍需由原建物3樓樓梯進出，並無獨立之出入口，未具使用上之獨立性，非獨立之不動產，是該增建部分與原有建築物成為一體，應歸於系爭房屋3樓之所有權人即原告所有，至為灼然。至於被告抗辯稱原告取得系爭房屋所有權過程不合法等語，並由被告蘇秀雲向新北地檢署告發原告違反稅捐稽徵法等行為，有刑事補充告訴理由狀在卷可查（本院訴字卷第63頁至第73頁）。案經檢察官偵查終結提起公訴，依據起訴書認定之事實為：「緣蘇莊節子（已於民國99年6月17日死亡）為蘇秀雲、蘇欽榮之母，蘇秀雲為蘇欽榮之姐，蘇欽榮與陳珮琦為夫妻，於101年9月20日結婚。蘇莊節子於97年間決定將其名○○○區○○段890、891、892建號、721地號，即建物門牌新北市○○區○○路○○○號1樓至3樓之房屋及土地（以下分別簡稱為本案房屋、本案土地或本案房地）贈與蘇欽榮，然因若據實以贈與名義為土地所有權移轉登記需繳納高額土地增值稅及贈與稅，竟為以下行為：㈠蘇莊節子、蘇欽榮及陳珮琦共同基於使公務員登載不實、以不正方法逃漏稅捐之犯意聯絡，均明知本案房地均係蘇莊節子贈與蘇欽榮，蘇莊節子與陳珮琦、陳珮琦與蘇欽榮間並無買賣關係，竟由蘇莊節子及陳珮琦於98年1月5日前某日提供其等證件、印章及印鑑予不知情之代書尹瑀婕，作為不實登記及逃漏稅捐所用，由尹瑀婕於98年1月5日至新北市新莊地政事務所，出具「原因發生日期」欄記載「97年12月15日」、「登記原因」攔記載「買賣」、「權利人」及「義務人」欄分別記載為陳珮琪、蘇莊節子內容不實之土地登記申請書及土地、建築改良物買賣所有移轉契約書，持向新北市新莊地政事務所辦理所有權移轉登記。㈡陳珮琦及蘇欽榮接續上開犯意聯絡，於98年1月17日前某日由陳珮琦及蘇欽榮提供其等證件、印章及印鑑予不之代書尹瑀婕，作為不實登記及逃漏稅捐所用，由尹瑀婕於98年1月17日至新北市新莊地政事務所，出具「原因發生日期」欄記載「98年1月8日」、「登記原因」欄記載「買賣」、「權利人」及「義務人」欄分別記載為蘇欽榮、陳珮琦內容不實之土地登記申請書及土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書，持向新北市新莊地政事務所辦理所有權移轉登記。…。」等語，有新北地檢署107年度調偵字第1528號檢察官起訴書在卷可參（本院訴卷第235至第242頁），足認原告主張訴外人蘇莊節子於97年間係以贈與之意思將系爭房屋所有權移轉與原告，原告為系爭房屋之所有權人，自屬有據，堪以採信。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。占有人，其占有物被侵奪者，得請求返還其占有物；占有物被妨害者，得請求除其妨害；占有物有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。民法第767條第1項、第962條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦有明文規定。再按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、83年度台上字第1553號判意旨參照）。所謂占有之正當權源，其情形無非基於物權或基於債權而占有，前者如基於地上權、質權而占有他人之不動產、動產；後者如基於買賣、租賃、使用借貸而受交付者，得對出租人、貸與人主張有權占有等類是。原告主張爭房屋遭被告無權占有乙節，被告亦陳稱渠等現居住於系爭房屋等語（本院訴字卷第57頁），是原告主張被告蘇秀雲、蘇秀玲占用系爭房屋之事實，堪信為真實。系爭房屋由兩造母親蘇莊節子贈與並將所有權移轉登記予原告後，仍由兩造父母繼續無償居住使用，原告與父母蘇莊節子與蘇蓮池間，就系爭房屋應有使用借貸之法律關係，惟蘇莊節子與蘇蓮池已陸續過世，為兩造所不爭執，系爭房屋使用借貸目的已達成，原告主張其得依民法第470條第1項、第472條第4款規定終止使用借貸契約請求返還系爭房屋，並非無據。原告於外人蘇蓮池過世後，於106年11月17日寄發存證信函請求仍居住於系爭房屋之被告2人遷讓返還系爭房屋，有存證信函在卷可稽（本院調字卷第43頁、第45頁），被告亦自承有收受上述存證信函（本院訴字卷第57頁、第58頁）。原告再於107年8月26日以存證信函向訴外人蘇莊節子與蘇蓮池之全體繼承人為終止系爭房屋使用借貸契約之意思表示，有存證信函及回執在卷可憑（本院訴字卷第103頁、第155頁至第167頁）。原告與蘇莊節子與蘇蓮池間就系爭房屋之使用借貸契約既已終止，被告2人就系爭房屋已無占有權源。被告蘇秀雲、蘇秀玲未能證明渠等已徵得原告之同意而占用系爭房屋，復未能舉證證明渠等占用系爭房屋有何占有之正當權源，依上說明，被告蘇秀雲、蘇秀玲屬無權占有。綜上，原告依民法第767條規定請求被告蘇秀雲、蘇秀玲將系爭房屋返還予原告，洵屬有據。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，為民法第179條前段所明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設，又所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情，以為決定。復按土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另依土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價而言。本件被告蘇秀雲、蘇秀玲無權占有系爭建物之事實，業如前述，被告蘇秀雲、蘇秀玲既因無權占有原告之系爭建物而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告蘇秀雲、蘇秀玲給付相當於租金之利益，應屬有據。查系爭建物坐落之新北市○○區○○段○○○○號土地，為城市地方土地，原告以上開土地法之規定，作為其請求不當得利之計算標準，自無不合。系爭房屋坐落之土地自107年1月起其申報地價為每平方公7,120元，有土地登記第一類謄本在卷可參（見本院訴字卷第205頁），而門牌號碼新北市○○區○○里○○路○○○號房屋於107年之課稅現值為111,500元，新北市○○區○○里○○路○○○號2樓房屋於107年之課稅現值為113,000元，新北市○○區○○里○○路○○○號3樓房屋於107年之課稅現值為118,700元，有新北市政府稅捐稽徵處107年度房屋稅繳款書在卷可參（見本院訴字卷第49至第53頁）。本院審酌系爭土地及系爭房屋現況，附近交通便捷、生活機能完足，並衡量原告所受之損害及被告所得之利益，認本件原告以土地及其建築物申報總價年息7%為計算相當於租金之不當得利之計算標準，尚屬相當。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。本件被告蘇秀雲、蘇秀玲占用系爭房屋，迄今仍無遷讓及返還房屋之意，顯有繼續占用之虞，足見原告自有預為請求之必要，故原告就被告蘇秀雲、蘇秀玲繼續占用所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告蘇秀雲、蘇秀玲應予返還，核無不合。從而，原告得本於不當得利法律關係，請求被告蘇秀雲、蘇秀玲給付原告自起訴狀繕本送達翌日即107年4月27日起至返還上開建物之日止，按月給付原告6,093元【計算式：（98.49平方公尺×7,120元＋111,500元＋113,000元＋118,700元）×7%÷12月＝6,093元；元以下四捨五入】，原告請求於此範圍內方屬有據。
㈣綜上所述，原告依依民法第767條第1項規定，請求被告蘇秀
雲、蘇秀玲應將門牌號碼新北市○○區○○里○○路○○○號、新北市○○區○○里○○路○○○號2樓、新北市○○區○○里○○路○○○號3樓之房屋及其上增建4樓全部、5樓如附圖所示721⑴部分，全部遷讓返還原告；暨依民法第179條規定，請求被告蘇秀雲、蘇秀玲自107年4月27日起至返還上開房屋止，按月給付原告6,093元，均為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，並無依據，應予駁回。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟
酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
叁、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第385條第1項前段、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 26 日
民事第三庭 法 官 李世貴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 26 日
書記官 連思斐