臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第163號原 告 余世河訴訟代理人 鄭仁壽律師被 告 帝晶天廈社區管理委員會法定代理人 黃崑欽訴訟代理人 陳信言上列當事人間請求確認規約無效事件，本院於民國107年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按管理委員會有當事人能力，管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人，公寓大廈管理條例第38條定有明文。又區分所有權人會議雖是由全體區分所有權人組成之最高意思機關，惟其乃臨時性機關並無獨立法人格，亦未設有代表人或管理人，並非民事訴訟法第40條第3項之非法人團體，應無當事人能力；倘須以全體區分所有權人為被告，因公寓大廈之區分所有權人動輒數十人，甚或數百人，此於審判實務將生重大困擾，亦無實益。而就特定訴訟得以自己名義為原告或被告之資格，因而得受本案判決者，謂之當事人適格，或稱為正當當事人；雖非法律關係之主體，如就該為訴訟標的之法律關係有管理權、處分權者，依通說，其當事人即為適格，故當事人適格不應堅持機械性觀點，而應求諸於解決紛爭之實效。而依公寓大廈管理條例第36條規定，區分所有權人會議決議事項之執行既屬管理委員會之權限，在會議決議是否有瑕疵發生爭執時，以管理委員會作為撤銷訴訟之被告，應未逾越其權限範圍，並可簡化訴訟流程，合乎訴訟經濟原則（臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案第1號問題(二)之研討結果參照）。準此，原告以帝晶天廈社區管理委員會為被告提起本件訴訟，自屬當事人適格，先予敘明。
二、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查公寓大廈區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，而區分所有權人會議之決議，係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人之私法上地位即有受侵害之危險，應認得為確認之訴之標的。本件原告為帝晶天廈社區之區分所有權人，其主張被告於民國106年6月11日召開之帝晶天廈社區第七次區分所有權人會議修訂之社區規約第2條第2款、第3款為無效等情，核其請求，對自身為區分所有權人之權益有所影響，且為被告否認，是原告之法律上之地位即有不安之狀態存在，且此種不安之狀態得以確認判決除去，故其提起本件訴訟，具有確認利益甚明。
三、本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其對被告一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為帝晶天廈社區之區分所有權人之一，被告係帝晶天廈社區之管理委員會，其於106年6月11日召開之帝晶天廈社區第七次區分所有權人會議（下稱第七次區權會），通過修訂舊有之社區規約（下稱原規約），其中新訂社區規約之第2條第2款、第3款（以下分別稱系爭第2條第2款、第3款規約），要與現行法規相背，且對於原告所有房屋及其專用部份之使用已造成妨害，應屬無效。以下分述之：
㈠、查原規約第2條第2款係約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部份，應供全體區分權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部份。但起造人或建築業者之買賣契約或分營契約書已有約定時，從其約定。」可知就專用部份之約定使用應以規約、區分所有權人會議、起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書約定之方式定之。又原告前於104年12月30日，自訴外人余綿取得門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號2樓之所有權（下稱系爭2樓房地），而余綿則係於100年2月10日，與大樓建商即訴外人加茂建設股份有限公司（下稱加茂公司）簽定房屋買賣合約書，其中第8條就系爭2樓房地所在之建物2樓A1棟露台之專用部分約定略以：「（1樓法定空地及各樓層露台之約定及使用方式）買方就前述基地1樓法定空地及各樓層露台，無條件同意下列約定，且對其內容均已詳細閱讀，為表示已充分暸解其權利義務關係，已於後列空欄處簽名確認之。買方簽認：余綿。一、...。二、本社區2樓A1、A2、B1、Cl、D1、D2戶等之露台雖依法不登記所有權，但其使用權歸連接露台之各該住戶所有並負責管理維護(附件五：2樓露台約定專用平面圖)，惟不得違法增建使用，非屬各該戶之買方於簽訂房地買賣合約書時，均已確認對各該露台無任何權利。三、買方對於本約第6條、第7條及第8條特約分管方式已充分了解，買方嗣後不得反悔、撤銷或以區分所有權人大會之決議或其他任何方式加以變更或廢除，且本產權如出售轉讓予他人時，應將本約定專用所同意切結事項告知受讓人，並明訂於買賣(相關)契約中，而其效力及於受讓人、繼承人、典權人、管理人或承租人。」原告之前手余綿依原規約及買賣契約書，取得2樓A1棟露台之專用部份，自不待言。如今原告已自余綿繼受系爭2樓房地之所有權及該棟建物2樓A1棟露台之專用部分，均為原告專用之權利範圍，且依上開原規約及買賣契約書之約定，該專用部分任何人不得以任何方式變更或廢除。另原告前於100年5月11日，與大樓建商加茂公司簽定房屋買賣合約書，購買門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號1樓之所有權（下稱系爭1樓房地），其中買賣合約第8條就系爭1樓房地之法定空地及各樓層露台約定略以：「（1樓法定空地及各樓層露台之約定及使用方式）買方就前述基地1樓法定空地及各樓層露台，無條件同意下列約定，且對其內容均已詳細閱讀，為表示已充分暸解其權利義務關係，已於後列空欄處簽名確認之。買方簽認：余世河。一、本社區1樓空地之使用權為全體區分所有權人共有共用，其使用方式由區分所有權人會議決定之。(附件四：1樓平面圖)。二、本社區2樓A1、A2、B1、Cl、D1、D2戶等之露台雖依法不登記所有權，但其使用權歸連接露台之各該住戶所有並負責管理維護(附件五：2樓露台約定專用平面圖)，惟不得違法增建使用，非屬各該戶之買方於簽訂房地買賣合約書時，均已確認對各該露台無任何權利。三、買方對於本約第6條、第7條及第8條特約分管方式已充分了解，買方嗣後不得反悔、撤銷或以區分所有權人大會之決議或其他任何方式加以變更或廢除，且本產權如出售轉讓予他人時，應將本約定專用所同意切結事項告知受讓人，並明訂於買賣(相關)契約中，而其效力及於受讓人、繼承人、典權人、管理人或承租人。」可知系爭1樓房地之法定空地為原告專用之權利範圍，且依上開原規約及買賣契約書之約定，該專用部分任何人不得以任何方式變更或廢除。退步言之，縱認系爭1、2樓建物之專用部分仍得經區分所有權人會議決議予以變更為共有部分，惟依據公寓大廈管理條例第33條第1項條文，該變更之決議必需經專有部分區分所有權人（即原告）之同意，始為有效。本件被告除無視原規約及買賣契約書中關於專用部份之約定及相關法規關於變更應得專有部分區分所有權人同意之規定外，其竟於106年06月11日召開第七次區權會時，於未經原告同意之情況下，擅將原規約第2條第2款專用部分之條文全部刪除，改為：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部份，應供全體區分權人及住戶共同使用，不得約定為約定專用部份。」惟此新修之系爭規約第2條第2款，因違反法律而屬無效。
㈡、另查，原規約第2條第3款係約定：「本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，如有懸掛或設置廣告物之情事，有關懸掛或設置廣告物依公寓大廈管理條例第8條規定辦理」，可知就懸掛或設置廣告物之限制係依公寓大廈管理條例第8條之規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」及相關規約辦理。又原告前向大樓建商加茂公司購買系爭1樓房地，依雙方簽定房屋買賣合約書其中第16條管理約定略以：「一、...。七、為維護社區整體外觀整齊與居住品質，買方願確實遵守外牆各窗戶及欄杆開口不加設雨庇、鐵窗、鋁窗、招牌（賣方或管委會統一規定之樣示、材質、尺寸除外，另1樓A、D戶店鋪招牌不在此限）等破壞外觀之設施。若違反本約定，買方無條件同意賣方代聘之管理公司制止或依法及本約定拆除之。...。」，暨帝晶天廈社區之住戶管理公約其中第4條約定略以：「為維護本社區之景觀，各住戶需經常維護及保養房屋內外。建築物周圍不得加搭影響外觀之建築物、防盜鐵門、鐵窗、鋁窗、鋁門、招牌（1樓
A、D戶店鋪招牌不在此限）或佔用公共地方擺置鞋櫃、地墊及其他雜物與未經核准之加建工程，否則管委會得以廢棄物處理或報請主管機關拆除，其因此產生之費用，概由違約住戶負擔。買方簽認：余世河。」可見原告所有之1樓店面所設置之招牌係不受上述買賣契約書及住戶管理公約約定之限制。退步言之，縱認原告於系爭1樓建物設置店鋪招牌應受系爭規約之限制，惟依據公寓大廈管理條例第33條第2項之規定，暨參照該條之立法目的，旨在避免因嫌惡設施之設置影響個別區分所有權人專有部分之使用。同此理，系爭建物1樓原有店鋪招牌已經社區規約認可設置，然本件被告竟於106年6月11日召開第七次區權會時，於未經原告同意之情況下，擅將原規約第2條第3款之條文修改為：「本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專用部分之防空避難設備，如有懸掛或設置廣告物之情事，有關懸掛或設置廣告物應依本社區規約及本社區『廣告招牌管理辦法』之規定辦理。」就廣告招牌之格式、位置加以限制，致使原告原本所得使用之範圍大幅縮減，是被告所修訂之系爭規約已違反前開公寓大廈管理條例第33條第2項之規定，自屬無效。
㈢、綜上，被告所修訂之系爭規約已違反原規約、買賣契約書及住戶管理公約之約定，亦違反前開公寓大廈管理條例第33條第1、2項之規定，當屬無效等語。本件訴訟聲明：1、確認被告於106年6月11日召開之帝晶天廈社區第七次區分所有權人會議修訂之社區規約第2條第2款無效。2、確認被告於106年6月11日召開之帝晶天廈社區第七次區分所有權人會議修訂之社區規約第2條第3款無效。
二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，據其前所提書狀所為之聲明及陳述略以：
緣帝晶天廈社區規約之修訂，必經召開區權會，由區分所有權人二分之一出席，出席人數三分之二之重議通過，始得修改，屬於社區自治之多數民意所展現，非身為管委會之被告單方面所能決定。查帝晶天廈社區法定空地與各樓層露台之約定，可參原告所提與建商間房屋買賣合約書其中第7條「.. .樓頂平台之使用方式由區分所有權人會議決定之。」另第8條之第1、2款亦清楚載明「1樓法定空地之使用權為全體區分所有櫂人共有共用，其使用方式由區分所有權人會議決定之」，復經被告向大樓建商加茂公司求證，亦獲證實建商未與承買戶有任何約定專用之情形，顯見有關本件公寓大廈法定空地、樓頂平臺之共有共用部分，起造人或建築業者之買賣合約或分管契約書並無任何約定專用之約定，毫無原告所稱約定專用之事實。原告主張已依規約及買賣契約書取得1樓店鋪前法定空地云云，係虛偽不實之錯誤主張。故經106年6月11日區權會決議所修改之系爭規約第2條第2款完全符合法令規定及所有區分所有權人房屋買賣合約書之約定，且原本就經區分所有權人會議之民意決議，第2條第2款修改之內容係將原本內容規範得更清楚明確，僅將不需要的多餘贅字刪除。另此次社區規約之修改，並未涉及原告取得A1棟2樓露台之專用部分。原告實不應以此模糊焦點、混淆視聽。次查，原告所提與建商間房屋買賣合約書其中「1樓A、D戶店鋪不在此限」，意指社區內僅1樓A、D戶店鋪可設置店鋪招牌，而非擴大解釋為1樓A、D戶店鋪可於公寓大廈任何位置任意設置招牌、雨遮等破壞外觀之設施。再由公寓大廈管理條例第8條第1項及帝晶天廈社區規約第9條第9款規定可知，依據社區規約與自治管理精神，得訂立相關管理辦法，而依帝晶天廈社區廣告招牌管理辦法，其中第4條明文「A、D棟1樓店面招牌廣告設置，僅可設置於原建商所建置雨遮下之橫招位置。本社區法定空地、退縮空間、公共空間、人行道、騎樓、騎樓柱面、花台、大樓外牆面等皆不得設置或懸掛或樹立任何形式之廣告物或招牌物」，該規定並未禁止A、D棟1樓店鋪招牌之設置，亦未違反住戶買賣契約書之約定。故經106年度6月11日區權會決議所修改之系爭規約第2條第3款內容完全符合公寓大廈管理條例第8條規定及條文文字，且依社區規約第9條第9款乃授與管委會權限，屬規約之一部分，該次修訂後之社區規約及區分所有權人會議記錄亦已經106年6月11日區權會多數決議通，後獲主管機關新北市政府准予備查在案，已完成法律規定之程序要件。再者，公寓大廈管理條例33條第2款規定，係指若設置廣告物應經該樓層區分所有權人同意，此與帝晶天廈社區廣告招牌管理辦法第4條對招牌廣告設置規範與管理之要旨完全相反，原告之主張屬錯誤之法條引用與錯誤的主張，被告社區原規約亦從未同意1樓A、D店鋪可任意於外牆任何位置設置任何形式的招牌廣告。此外，被告於106年度6月11日區權會議召開10日前，即已經以書面載明開會內容，通知各區分所有權人參加會議，而原告係以委託他人方式出席參加會議，於會議中對修正規約一案並未表達任何意見。本件原告之主張實有謬誤，為不可採等語。
三、經查，原告主張其為系爭1樓、2樓房地之所有權人即帝晶天廈社區之區分所有權人之一，而帝晶天廈社區於106年6月11日召開第七次區權會，決議通過修改原規約，新訂系爭第2條第2款規約為：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部份，應供全體區分權人及住戶共同使用，不得約定為約定專用部份。」；系爭第2條第3款規約為：「本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專用部分之防空避難設備，如有懸掛或設置廣告物之情事，有關懸掛或設置廣告物應依本社區規約及本社區『廣告招牌管理辦法』之規定辦理。」等情，有建物所有權狀、土地所有權狀、區分所有權人會議資料、房屋買賣合約書、帝晶天廈社區規約等件附卷可稽（見三重簡易庭卷第31至112頁、本院卷第23至39頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、按規約乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。次按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則篇社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當，徵諸同條例第1條第2項「本條例未規定者，適用其他法令之規定」之意旨，雖得類推適用民法第56條第2項，亦即區分所有權人會議決議內容不得違反規約，惟區分所有權人會議既屬公寓大廈內之最高意思決定機關，且規約內容本即應隨社區時空環境改變不斷調整修訂，若經區分所有權人會議以合法程序決議修改規約，則新訂規約除有違反法令之情事外，自不受原規約內容之限制甚明。原告既主張帝晶天廈社區第七次區權會決議修訂系爭第2條第2款、第3款規約內容係屬無效，而非爭執決議程序上有何瑕疵，是本件爭點即為各該決議內容有無違背相關法令之規定。經查：
（一）系爭第2條第2款規約部分
1.共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第3條第4、5款、第7條分別定有明文，由上可知公寓大廈之共有共用部分本以全體區分所有權人或住戶共同使用為原則，約定僅由特定區分所有權人使用為例外，是若規約規定共用部分應供全體區分所有權人及住戶共同使用，不得約定為約定專用部分，當非法所不許。就此原告雖主張已依其與建商之買賣合約書及原規約取得1樓店鋪前法定空地之專用部分云云，惟系爭買賣合約書第8條第1款實約定：「本社區1樓空地之使用權為全體區分所有權人共有共用，其使用方式由區分所有權人會議決定之（附件四：1樓平面圖）」，且觀諸附件四之1樓平面圖確未如附件五之2樓平面圖標註有「約定專用範圍」部分（見三重簡易庭卷第99、100頁）。又建商加茂公司亦表示：本公司所興建座落門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號1樓門前非屬開放空間部分，仍屬法定空地，使用權為全體區分所有權人共有共用，本公司並未與該承買戶有任何約定專用之情形等旨，有該公司106年8月18日加茂字第06081801號函文附卷可佐（見本院卷第19頁），足認原告主張該法定空地已屬於其約定專用部分，要無可採。是帝晶天廈社區1樓法定空地既單純屬於共用部分，且建商與各承買戶間之買賣合約書復約定使用方式可由區分所有權人會議決定之，則系爭第2條第2款規約明訂「法定空地」不得約定為約定專用部分，自無違反法令或原買賣契約之情。
2.原告另主張已依買賣合約書及原規約取得2樓A1棟露台之專用部分，且本件規約所指樓頂平台應包括原告約定專用之2樓A1露台部分云云，惟觀諸系爭買賣合約書第7條、第8條之標題已分別明訂為「屋頂使用權屬」、「1樓法定空地及各樓層露台之約定及使用方式」，且各相關內容亦分別為：「屋頂突出物如電梯間、樓梯間、機房、水塔等，不得獨立使用或約定專用，樓頂平台之使用方式由區分所有權人會議決定之」、「本社區2樓A1、A2、B1、Cl、D1、D2戶等之露台雖依法不登記所有權，但其使用權歸連接露台之各該住戶所有並負責管理維護（附件五：2樓露台約定專用平面圖），惟不得違法增建使用，非屬各該戶之買方於簽訂房地買賣合約書時，均已確認對各該露台無任何權利」等語，是本件買賣合約書既已明白在各條文內劃分樓頂平臺與各樓層露台之範圍及權利義務關係，足認所稱樓頂平臺範圍並不包括2樓露台部分無疑，而買賣合約書既約定樓頂平臺之使用方式可由區分所有權人會議決定之，則系爭第2條第2款規約明訂「樓頂平臺」不得約定為約定專用部分，亦無違反法令或原買賣契約之情。至有關原告主張2樓A1棟露台部分，依帝晶天廈社區規約第2條第1項第3款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。」故就買賣契約書第8條第2項經特約分管所成立之約定專用部分，實仍經社區規約予以保留並承認其效力，就此被告同表示：
「本社區規約之修改並未涉及原告取得A1棟2樓露台之專用部分」在案（見本院卷第13頁），自不影響原告此部分權利，附此敘明。
3.原告再主張系爭建物之專用部分縱得經區分所有權人會議決議予以變更，依公寓大廈管理條例第33條第1款規定，必經專有部分區分所有權人同意後始生效力云云，惟查系爭第2條第2款規約所規範之法定空地、樓頂平臺均應為共有共用部分，並未曾約定成為由特定區分所有權人專用部分，已如前述。況公寓大廈管理條例第33條第1款係規定：「專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。」亦即該條款係指「專有部分」經約定為共用部分者，須經該專有部分區分所有權人同意，倘約定「專用部分」經決議變更為共用部分者，則顯與該條第1款規定事項無涉，應視有無同條第3款規定之適用為是，故原告指摘系爭第2條第2款規約違反公寓大廈管理條例第33條第1款規定，亦無可採。
（二）系爭第2條第3款規約部分
1.按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制，公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文，揆諸前開規定意旨，於公寓大廈外觀等處設置廣告招牌除不得違反相關法令外，原則上即應受規約或區分所有權人會議決議之限制，亦即區分所有權人會議得以決議或制訂規約再行報備之方式，自由容許或限制共用部分設置廣告招牌事宜，是系爭第2條第3款規約約定「有關懸掛或設置廣告物應依本社區規約之規定辦理」部分，核與公寓大廈管理條例之規定相合，尚無違反法令而屬無效之情。就此原告雖主張依買賣合約書第16條第7款及住戶管理公約第4條約定，其1樓店面所設置之招牌不受限制云云，然該買賣合約書第16條第4款已同時明訂：買方有義務配合成立管委會及確實遵守管委會所訂立之住戶管理公約、管委會組織章程及相關之管理辦法；另住戶管理公約第1條、第22條亦分別約明：立約人應遵從管委會議決之事項及所定之管理辦法。本社區各項管理相關事務，管委會得依需要另訂管理辦法等情，足認原告仍負有遵守被告所訂立相關管理辦法之義務無訛，且該買賣合約書第16條第7款僅記載：「為維護社區整體外觀整齊與居住品質，買方願確實遵守外牆各窗戶及欄杆開口不加設雨庇、鐵窗、鋁窗、招牌（賣方或管委會統一規定之樣示、材質、尺寸除外，另1樓A、D戶店鋪招牌不在此限）等破壞外觀之設施」；該住戶管理公約第4條則記載：「為維護本社區之景觀，各住戶需經常維護及保養房屋內外。建築物周圍不得加搭影響外觀之建築物、防盜鐵門、鐵窗、鋁窗、鋁門、招牌（1樓A、D戶店鋪招牌不在此限）或佔用公共地方擺置鞋櫃、地墊及其他雜物與未經核准之加建工程」等語，核前開條款規範之主要目的既係為維護社區景觀，避免住戶濫行私設招牌影響外觀整齊，故所謂1樓A、D戶店鋪招牌不在此限之文義，顯僅因1樓A、D戶作為店鋪使用之營業需求，故單純排除在不得加裝招牌之限制外，要無1樓A、D戶可完全不受社區管理拘束任意設置招牌，因此反致使社區景觀遭破壞之理。再觀諸帝晶天廈社區規約第9條第9款復約定：管理委員會依社區管理需要得訂定與增刪及修訂相關管理辦法，相關管理辦法視作為規約之一部分（見本院卷第31頁），是被告所制訂之帝晶天廈社區廣告招牌管理辦法既與規約具有相同效力，則第七次區權會決議將前開管理辦法與規約併列作為管理社區懸掛或設置廣告物之規範依據，自無不當。而經被告決議制訂之帝晶天廈社區廣告招牌管理辦法第2條已明文允許原告就A棟1樓店面申請設置廣告招牌，僅依第3條、第4條規定設立位置限於原建商所建置雨遮下之橫招，尺寸長398cm/寬30cm/高70cm（含框架），且該社區法定空地、退縮空間、公共空間、人行道、騎樓、騎樓柱面、花台、大樓外牆面等皆不得設置或懸掛或樹立任何形式之廣告物或招牌物（見本院卷第41至43頁），核除前開限制形式上並未明顯排除原告權利或逾越維護社區景觀之目的外，倘原告對於帝晶天廈社區廣告招牌管理辦法之相關規定仍有異議不服，亦應係單純針對該辦法內容另行尋求修正或救濟途徑，尚與系爭第2條第3款規約本身之效力無涉，故系爭第2條第3款規約約定「有關懸掛或設置廣告物應依本社區『廣告招牌管理辦法』之規定辦理」部分，亦應屬合法有效。
2.原告又主張系爭建物1樓設置店鋪招牌縱應受系爭第2條第3款規約之限制，惟該修訂規約之決議依公寓大廈管理條例第33條第2款規定未經原告同意，自屬無效云云，惟查前開條款係規定：「公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」其立法目的顯僅係為避免區分所有權人會議以多數決之方式，強行通過於共用部分新增嫌惡設施，致侵害各該利害關係樓層之區分所有權人權益。而本件原告並未舉證證明於系爭第2條第3款規約修訂前，其依原規約內容已在1樓外牆面享有何設置店鋪招牌範圍、格式之具體權利，且原告所主張得自由設置廣告物之情事，復與前揭公寓大廈管理條例第33條第2款立法目的相反，自不得援引該條款規定，僅因原告未併予同意該決議內容，即遽認系爭第2條第3款規約為無效。
五、綜上所述，本件原告請求確認被告於106年6月11日召開之帝晶天廈社區第七次區權會決議修訂之社區規約第2條第2款、第3款無效，均無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 9 日
民事第三庭 法 官 張兆光以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 9 日
書記官 何嘉倫