臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1703號原 告 陳蘇敏訴訟代理人 陳信聰被 告 郜穗蓉上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107 年10月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號四樓房屋遷讓返還原告，並給付原告新臺幣參萬壹仟元，及自民國一○七年五月八日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：兩造於民國106 年8 月6 日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租坐落新北市○○區○○路○○號4 樓房屋（下稱系爭房屋），並約定租期自106 年8月8 日起至108 年8 月8 日止，每月租金新臺幣（下同）9,
000 元，應於每月8 日給付，押租金為9,000 元，水電費由被告自行負擔。詎被告自106 年8 月起即有未按期給付全部租金之情形，經原告以押租金抵償租金後，計算至107 年4月止，被告積欠租金已達3 個月以上，共計3 萬1,000 元。
嗣原告於107 年5 月2 日寄發存證信函催告，限被告於3 日內清償，逾期即終止租約，然被告仍不予置理，是系爭租約業已終止，被告對系爭房屋即屬無權占有，自應返還系爭房屋，並返還積欠租金3 萬1,000 元，及自107 年5 月8 日起按月給付相當於租金之不當得利9,000 元，為此，爰依系爭租約、民法第179 條、第455 條前段、第767 條等規定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應給付原告3 萬1,000 元，及自107 年5 月8 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付9,000 元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、本院之判斷：㈠原告主張之事實，業據提出系爭租約、存證信函暨收件回執
、房租積欠明細、匯款紀錄、房屋稅捐證明為證（見本院10
7 年度重簡字第718 號卷【下稱重簡卷】第15頁至第41頁，本院卷第39頁、第43頁、第71頁），核與其所述相符，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用同條第1項之規定，應視同自認，堪認原告上開主張為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明文。再土地法第100 條第
3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450 條第1 項、第45
5 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例參照）。查原告以被告至107 年4 月止，已積欠租金3 萬1,000 元未給付，限被告於文到3 日內清償，逾期視為終止租約等內容之存證信函，催告並為終止契約之意思表示，而上開存證信函業於107 年5 月3 日由被告收受，有收件回執在卷可查（見本院卷第71頁），且被告迄未清償，是系爭租約已於107 年5 月6 日終止，則被告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，故原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定
有明文，又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經查，兩造約定租金每月為9,000 元，押租金為9,
000 元，有系爭租約在卷可按（見本院重簡卷第21頁）。而被告至107 年4 月止，經扣除押租金9,000 元後，尚積欠3萬1,000 元等情，亦據原告提出房租積欠明細、匯款紀錄可查（見本院重簡卷第37頁至第39頁），是原告請求被告給付租金3 萬1,000 元，核屬有據，應予准許。
㈣末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條定有明文。
又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查，系爭租約已於107 年5 月6 日終止，而被告迄仍繼續占用系爭房屋等情，業經認定如前，是被告因此獲得占有使用之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依其性質屬不能返還，依上開說明，被告即應償還相當於租金之價額，又兩造既約定每月租金為每月9,000 元，是原告依民法第179 條規定，請求被告自107 年5 月8 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付9,000 元，當屬有據。
五、從而，原告依系爭租約、民法第179 條、第455 條前段、第
767 條第1 項前段等規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋予原告，並給付原告3 萬1,000 元，及自107 年5 月8 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告9,000 元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定。中 華 民 國 107 年 10 月 24 日
民事第六庭 法 官 蔡惠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 24 日
書記官 王嘉蓉