臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1831號原 告 吳宗龍訴訟代理人 林聖鈞律師複訴訟代理 莊季凡律師被 告 宏兆工業股份有限公司法定代理人 李錦泉訴訟代理人 林凱倫律師訴訟代理人 張軒律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國
107 年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）先位聲明部分：原告與訴外人許明森（下稱許明森）原為如附表所示房地（下稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地）之共有人，原告原持有如附表所示之房屋應有部分40,763/100,000，以及如附表所示之土地應有部分5,106/100, 000，如附表所示。兩造於民國106 年4 月12日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告將系爭房屋40% 應有部分（即應有部分40,000/100000 部分）出賣並移轉予被告，被告則應給付新臺幣（下同）5,430 萬1,520 元予原告，並依系爭契約特約事項第2 點，系爭土地原告應保留1/100,
000 給許明森，亦即約定僅移轉系爭土地5,105/100,000給被告。然兩造於106 年5 月12日申請系爭房地移轉登記時，代書因誤將原告系爭房地所有應有部分移轉登記予被，以致土地登記謄本上錯誤記載被告取得系爭土地應有部分5,106/100,00 0及系爭房屋40,763/100,000。原告遂於
106 年8 月17日通知被告應塗銷登記並返還相當於租金之不當得利，被告則拒絕返還，並置之不理，故原告依不當得利法律關係，起訴請求被告塗銷系爭房地所有權登記。又按不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，依民法第181 條但書，應償還其價額。若被告不能塗銷登記回復原告所有，依民法第181 條但書規定，被告不當受領系爭房屋763/100,000 及土地1/100,000 部分，依系爭契約價金之比例計算，應償還之價額為1,035,801 元。（計算式:763x54,301,520/40000=1,035,801，四捨五入至整數位）
（二）備位聲明部分：若先位聲明無理由，則原告依民法第367 條請求被告支付系爭房地短少價金:
1.退步言之，被告受有超過40% 之部分屬系爭買賣契約之合意範圍，債權行為與物權行為皆有效，被告無不當得利情事（假設語氣），則原告備位聲明依系爭買賣契約法律關係，依民法第367 條請求被告給付超過40% 之部分之價金。
2.查兩造交易當時約定系爭房屋土地併算為每坪26萬元，總價金為54,301,520元，若鈞院認被告取得系爭房屋763/100,000 及系爭土地1/100,000 部分有法律上原因，因被告至今尚未給付此部分之價金，違反買受人給付價金之義務，依系爭契約價金之比例計算，被告應再給付原告1,035,
801 元（計算式: 763x54,301,520/40000 =1,035,801 ，四捨五入至整數位） 。
（三）併為聲明：
1.先位聲明: 被告應將坐落於新北市○○區○○段如附表所示房屋及土地之移轉登記予以塗銷。如不能返還，被告應給付原告1,035,801 元整及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息。
2.備位聲明: 被告應給付原告1,035,801 元整及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息。
3.原告願供擔保請求准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）緣系爭五樓原登記為76個建物，有76個建號及76張所有權狀，初始編有76個門牌號碼，其後戶政機關將其全部合併為1 個門牌號，即板橋市○○路○段○○巷○○號5 樓。嗣96年間，當時五樓之原全體所有權人，即原告吳宗龍( 登記其中58戶) 與訴外人陳俊樺( 登記其中6 戶) 、李基全(登記其中12戶) ，申辦使用執照變更，將原商場用途變更為酒家、商場、辦公室及走廊；並於97.4.11 增編「22號5 樓之1 」、「22號5 樓之2 」、「22號5 樓之3 」門牌號，現場並區隔為4 個隔間；亦即該系爭五樓建物，已區隔為4 個建物空間，並編定為「22號5 樓」、「22號5樓之1 」、「22號5 樓之2 」、「22號5 樓之3 」共4 個門牌號。
（二）其後，吳宗龍再於98年9 月17日向共有人陳俊樺購買當時登記其所有之6 戶產權，於98年9 月25日向共有人李基全購買當時登記其所有之其餘12戶產權，欲取得全部五樓原共76戶建物之產權登記；然吳宗龍因資金短缺，無力支付買賣價金，為求資金挹注，遂洽詢許明森購買意願。嗣原告與許明森於99年7 月29日簽訂不動產買賣契約書，約定許明森給付總價金4,599 萬元，向原告購買購買系爭5 樓不動產及坐落基地60% 應有部分〔即房屋：
60,000/100,000；土地：7,658/100,000 （原為7658.4/100,000，四捨五入取整數）〕原告吳宗龍為減免移轉登記所生稅費，將其向共有人陳俊樺、李基全所購買前述五樓共18戶建物，直接由陳俊樺、李基全名下過戶登記予訴外人許明森，並於99年8 月18日完成所有權移轉登記；並再於100 年1 月12日將原登記吳宗龍名下五樓建物中之26戶，過戶予許明森指定之登記名義人即富禾開發股份有限公司（下稱富禾公司）名下。惟查，上開吳宗龍所過戶之44戶房屋之應有部分合計僅59,237/100,000，尚短少應有部分763/100,000 未依約過戶登記予許明森或富禾公司。
（三）因移轉之系爭5 樓44戶建物，登記坪數多係3~6 坪，按銀行當時貸放政策已無法核貸，並考慮各申貸人債信問題，建議將系爭5 樓原76戶建物登記合併為一戶，再按門牌分割成4 個獨立所有權建物後，以單獨所有權戶申辦貸款，原告及許明森即於100 年2 月16日、100 年2 月25日先後簽立共有物分割協議書，並由吳宗龍先行辦理合併手續，系爭五樓76戶建物並於100 年6 月21日完成合併，登記為4074建號。
（四）詎料，吳宗龍於完成合併登記後，違背兩造前開100 年2月16日、100 年2 月25日共有物分割協議內容，竟另片面擅自擬具第三份空白分割協議書要求許明森等配合分割遭拒，其後更藉稱許明森已遲延給付尾款，而主張解約請求回復所有權移轉登記之訴，惟經本院101 年度重訴字第
233 號、臺灣高等法院102 年度重上字第346 號及最高法院104 年度台上字第1403號判決，認「富禾公司及許明森並未拒絕履行分割協議，反係原告吳宗龍違約片面另行製作未經合意之第三份所謂之分割協議書，並欲逕辦登記」、「係吳宗龍於尾款給付期屆至前，藉稱許明森遲延給付尾款而違法解約，許明森並無遲延給付價款情事」，而駁回原告吳宗龍之訴確定。
（五）嗣原告吳宗龍又於104 年9 月17日另提起履行分割協議之訴，經本院以104 年度重訴字第685 號履行分割協議等事件審理，，然其名義上雖係請求履行100 年2 月16日及
100 年2 月25日分割協議，惟實質上，其請求已溢出原
100 年2 月16日、100 年2 月25日分割協議內容之範圍，而屬新分割方案之提出及訴請裁判分割，其請求並無理由，吳宗龍於105 年3 月18日又主動撤回起訴。
（六）原告吳宗龍嗣於106 年2 月間，於未履行前述分割協議之情形下，第二次再藉稱許明森已遲延給付尾款，而主張解約，並提起請求回復所有權移轉登記之訴，經本院以106年度重訴字第234 號回復原狀等事件審理，該案繫屬中，原告、許明森二人為徹底解決紛爭，即分別於106 年4 月12日及106 年5 月8 日將其等所有之系爭房地併同出售予被告宏兆公司（即系爭買賣契約，及許明森與被告間106年5 月8 日之不動產買賣契約、富禾公司與被告間106 年
5 月8 日買賣契約) ，宏兆公司並受告知訴訟，並以利害關人身份出庭，嗣並參與吳、許二人之106 年11月7 日之和解。
（七）又為簡化移轉登記手續，於鈞院該案調解程序中，依原告、許明森及宏兆公司三方當事人共識，有關前述吳宗龍未完整過戶登記予許明森房屋763/100,000 部分，由吳宗龍直接移轉登記予宏兆公司，不必經由許明森再輾轉登記予宏兆公司，此外，許明森亦於其與宏兆公司間之買賣契約所附同意書亦特別約定「許明森應負責要求共有人吳宗龍隨同移轉登記」。
（八）原告、許明森二人與宏兆公司間之買賣均係委由吳宗龍之代書蔡維杰辦理，故不論係吳宗龍或代書蔡維杰，均明知許明森已於「106 年5 月8 日」將其所有之系爭房地產權出售予宏兆公司，吳宗龍始於106 年5 月12日委請代書蔡維杰將其與宏兆公司間買賣契約所約定之土地應有部分5,106/100,000 ；房屋應有部分40,000/100,000及許明森所有之763/100,000 部分移轉登記予被告宏兆公司，兩造並於106 年7 月14日完成點交，過程中原告均未曾表示異議，其後卻分別於106 年8 月17日及106 年8 月31日發函請求被告塗銷登記，並提起本訴，實令人費解。
（九）針對原告先位聲明之抗辯；⒈系爭買賣契約(含特約事項)相關約定之說明：
⑴系爭買賣契約第1 條（不動產標示及買賣應有部分）約定
：○○○區○○段200 、200-1 、200-2 、200-3 、200-4土地，出賣應有部分5,106/100,000 」，故本件買賣標的物土地為應有部分5,106 /100,000，原告就該部分土地應有部分，本負有移轉登記之義務。
⑵系爭買賣契約「特約事項」約定：
①「特約事項」約定：「2.本買賣案新北市○○區○○路○
段00巷00號5 樓房屋，其中，賣方吳宗龍登記建物產權40763/100000，其中763/ 100000 係應歸還共有人許明森（因公寓大廈管理條例第四條規定需土地建物隨同過戶，故土地也須保留1/100000），因此只得出售40000/100000，如共有人許明森、富禾開發公司嗣後隨同出售與買方，則吳宗龍願將40763/100000全部產權過戶與買方。」②特約背景：
⑴緣原告吳宗龍前於99年7 月29日，出售系爭房屋應有部分
560,000 /100,000及土地應有部分7,658/100,000 予訴外人許明森，但仍短少763/100,000 房屋應有部分迄未過戶。嗣於106 年4 、5 月間，原告、許明森分別與被告協商，將其二人當時各別執有之房地應有部分所有權，均出售予被告，被告宏兆公司亦為前述106 年度重訴字第234 號訴訟中受告知訴訟之利害關係人，並曾參與調解程序，以如前述。
⑵又協商期間，因原告吳宗龍及許明森二人，擬共同將系
爭房地權不所有權，均出售予被告宏兆公司，三方就前述吳宗龍應過戶許明森而未過戶之建物應有部分763/100,000，為省卻輾轉登記之麻煩，同意逕由吳宗龍直接移轉登記予宏兆公司。
⑶惟三方之雙邊買賣契約，係分別各自談判協商，是於系
爭買賣契約簽立時，即有「宏兆與許明森等間買賣契約是否終將簽立？」之不確定性。故而，本件兩造始於106年4 月12日簽立買賣契約時，特別約定如細爭房地共有人許明森及富禾公司，亦出售其所有房地產權時，系爭房屋應有部分763/100,000 ，原告吳宗龍即應按前述簡化程序構想，直接移轉登記予宏兆公司。
⑷又依公寓大廈管理條例規定：「區分建物之專有部分，
不得與其所屬建築物之基地所有權分離而為處分。」(第4 條第2 項參照) ，吳宗龍名下不得「無地有屋」，故如許明森等最終未將其所有之房地應有部分出售予宏兆公司，則前述吳宗龍應歸還予許明森之建物應有部分763/100,000 ，則須暫保留及維持登記於吳宗龍名下，此時依前述公寓條例規定，勢須暫行保留前述買賣標的物土地應有部分中之1/100,000 應有部分。⑸惟應特另說明者，系爭買賣契約簽立後，不僅許明森等
業於106 年5 月8 日與被告簽立買賣契約，出售其等所執有之全部房、地應有部分，即計系爭土地應有部分7,658/100,000 及系爭房屋應有部分59,237/100,000（即除前述短少之763/100,000 房屋應有部分以外之系爭60% 房屋應有部分，及系爭60% 房屋產權應有之土地應有部分）；更且，出賣人許明森等二人，亦業於106 年9月25日完成前述房、地應有部分所有權移轉登記。
⑹另附此陳明者，原告指本件係「被告委託代書誤將原告
系爭房地所有應有部分移轉登記予被告」云云，惟蔡維杰代書早於100 年間，即受原告吳宗龍委託處理其與許明森間之買賣及地政登記事宜等，而系爭買賣及登記等事宜，被告亦係因吳宗龍之要求，而配合共同委任蔡代書處理。今原告為配合其於本件之法律主張，而杜撰稱係被告委任代書且有登記錯誤情事云云，與事實全然不符。
3.綜上，「特約事項」約定之文義解釋：綜合兩造106 年4 月12日買賣契約第1 條及「特別約款」約定，意義如下：本件買賣標的物土地為5,106/100,
000 應有部分所有權，出賣人吳宗龍均有移轉登記之義務。兩造間系爭房屋應有部分為40,000/100,000，嗣已於106 年7 月3 日過戶。則系爭房屋應有部分763/100,
000 ，如許明森併同出售所持房地應有部分，則吳宗龍應代許明森移轉登記予宏兆公司。如許明森未併同出售所持房地應有部分，系爭房屋應有部分763 /100,000即因尚無庸移轉予宏兆公司，則依前述公寓條例第4 條規定，吳宗龍勢須暫行保留兩造間買賣標的中之系爭土地應有部分1/100,000 於其名下。
（十）據上，系爭土地5106/100,000應有部分，被告宏兆公司依系爭買賣契約取得，並無不當得利。原告略稱：依系爭契約特約事項第2 點，系爭土地原告應保留應有部分1/100000給訴外人許明森，兩造約定上開特約之真意，係將系爭房地分成兩次交易：第一，由原告先過戶系爭房地40% 部分，第二，確認其他共有人也出售並移轉登記給被告後，原告再將剩餘部分與被告進行第二次交易云云，其意似指兩造間買賣契約，分成兩次交易，且第一次交易，吳宗龍僅出售系爭土地應有部分5105/100,000，另保留其名下之土地應有部分1/100,000 未出售，待第二次交易時，始行出售。惟查，原告所陳均係故為曲解，與事實及契約不合，全不足採。茲說明如下：
1.系爭買賣契約標的物土地，既為全部應有部分5,106/100,000 ，則前述前稱之土地應有部分1/100,000，原告既有買賣契約上之移轉義務，則被告因買賣受移轉登記而取得所有權，即具法律上原因。
2.再者，系爭106 年4 月12日買賣契約第1 條，僅約定「買賣標的物為土地應有部分5,106/100,000 及房屋應有部分40,000 /100,000 」，並無所謂「二次出售或交易」情形，詳言之，即並未約定「第一次買賣，出售土地應有部分5,105/10 0,000及房屋應有部分40,000/100,000」、「第二次買賣，出售土地應有部分1/100,000 及房屋應有部分763/100, 000」。
3.至於買賣契約之「特約事項」，約定就全部買賣標的物土地應有部分5,106/100,000 ，保留其中土地應有部分1/100,000 ，亦僅係「如許明森未併同出售房地應有部分時，暫保留於吳宗龍名下」而已，並非指吳宗龍並無買賣契約上之移轉登記義務，尚不容原告故為曲解為二次交易。
（十一）房屋應有部分763/100,000 部分：
1.應有部分房屋763/100,000 部分－因兩造間契約條件已成就，吳宗龍依約應移轉登記房屋763/100,000 應有部分予宏兆公司房屋763/100,000 應有部分部分，雖非兩造106年4 月12日買賣契約之買賣標的物，然許明森及兩造為省卻輾轉登記之麻煩，同意逕由吳宗龍直接移轉登記予宏兆公司，且該買賣契約「特約事項」所定「如共有人許明森、富禾開發公司嗣後隨同出售與買方，則吳宗龍願將房屋應有部分40,763/100,000全部產權過戶與買方」之停止條件，已然成就，則吳宗龍自有依該約定及訴外人許明森之指示，將房屋763/100,000 應有部分移轉登記予宏兆公司之義務，是宏兆公司受領過戶，亦無不當得利可言。茲說明如下：
⑴兩造106 年4 月12日買賣契約「特約事項」約定：「2.…
如共有人許明森、富禾開發公司嗣後隨同出售與買方，則吳宗龍願將40,763/100,000全部產權過戶與買方」。
⑵許明森與宏兆公司106 年5 月8 日買賣契約「特約事項」
亦約定：「2.本買賣案新北市○○區○○路○段00巷00號
5 樓房屋另一位共有人吳宗龍，其中763/100,000 係應歸還賣方許明森，簽約時產權登記不足763/100,000 之部分，賣方許明森應負責要求共有人吳宗龍隨同移轉登記，否則應負損害賠償責任。」。
⑶許明森106 年5 月8 日同意書承諾：「立同意書人許明森
原購買吳宗龍所有新北市○○區○○路○段00巷00號5 樓房屋及其座落基地新北市○○區○○段○○○ ○號應有產權之60% 應有部分，吳宗龍於100 年6 月21日移轉登記產權時不足763/100,000 予本人。今吳宗龍與本人按各自40%、60% 應有部分，出售予宏兆公司，本人同意吳宗龍將此不足之763/100,000 ，逕移轉登記於宏兆公司，絕無異議。」。
2.移轉登記房屋應有部分763/100,000 之停止條件已成就：⑴依前述兩造106 年4 月12日買賣契約「特約事項」約定，
吳宗龍應直接移轉登記房屋應有部分763/100,000 之條件為「如共有人許明森、富禾開發公司嗣後隨同出售與買方」，而本件兩造於106 年4 月12日簽約後，許明森、富禾公司亦與被告於106 年5 月8 日簽定買賣契約，出售其所有之系爭房屋及系爭土地60% 應有部分，則吳宗龍應移轉登記房屋應有部分763/100,000 之停止條件已成就，吳宗龍自有過戶之義務，宏兆公司受領過戶亦無不當得利。
⑵又原告吳宗龍移轉登記前述之應有部分763/100,000 之停
止條件，僅約定共有人許明森、富禾開發公司嗣後隨同「出售」所執有之房地所有權，並非「出售並移轉」。是原告故為曲解兩造約定，逕自增加限制條件，並執為本件主張，顯屬無稽。
⑶退步言，許明森亦已於106 年9 月25日將其所有系爭房地
之產權移轉過戶登記予被告，是縱認前述過戶之停止條件係「出售並移轉」，其停止條件亦已成就，則吳宗龍將系爭房屋應有部分763/100,000 過戶予宏兆公司，宏兆公司亦無不當得利可言。
（十二）針對原告備位聲明之駁正：
1.土地5,106/100,000應有部分部分：誠如前述，兩造買賣契約就土地標示部分，已明定出售之應有部分即為5,106/100,000 ，且本件被告業已付清契約所約定之價款，則被告就受領過戶之全部土地應有部分，即無所謂不當得利之情，合先陳明。
2.房屋應有部分763/100,000部分：⑴房屋應有部分763/100,000 ，並非兩造買賣契約之買賣標的，原告即無契約上之買賣價金請求權。
⑵另房屋應有部分763/100,000 ，原告已自認該部分產權係
屬訴外人許明森所有，而依兩造間買賣契約、及許明森與被告間買賣契約，足知，原告吳宗龍僅係受許明森指示，而代移轉登記予被告宏兆公司而已 。
3.至於契約約定之房屋價金，被告均已付訖，附此陳明。
（十三）答辯聲明：
1.原告之訴及假執行聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、不爭執事項
（一）兩造於106 年4 月12日簽訂系爭不動產買賣契約書，由原告以5430萬1520元出賣系爭土地應有部分10萬分之5106，系爭房屋應有部分10萬分之4 萬予被告，被告已給付買賣價金5430萬1520元予原告，原告則於106 年7 月2 日將系爭土地應有部分10萬分之5106，系爭房屋應有部分10萬分之4 萬0763移轉登記予被告。又兩造於系爭不動產買賣契約書特約事項第2 條約定：「本買賣案新北市○○區○○路○段00巷00號5 樓房屋賣方吳宗龍登記建物產權40763/100000，其中763/100000係應歸還共有人許明森(因公寓大廈管理條例第4 條規定需土地建物隨同過戶，故土地也須保留1/100000) ，因此只得出售40000/100000，如共有人許明森、富禾開發公司嗣後隨同出售與買方，則吳宗龍願將40763/100000全部產權過戶予買方。」
（二）嗣許明森與被告於105 年5 月8 日簽訂本院卷第299 至30
9 頁之不動產買賣契約書，由許明森以3446萬1102元出賣系爭土地應有部分10萬分之3153，系爭房屋應有部分10萬分之25305 予被告，被告尚未給付尾款150 萬元，其餘款項均已給付（參106 年10月3 日先行結案協議書），並於該買賣契約書特約事項第2 條約定：「本買賣案新北市○○區○○路○段00巷00號5 樓房屋另一位共有人吳宗龍，其中763/ 100000 系應歸還賣方許明森，簽約時產權登記不足763/100000之部分，賣方許明森應負責要求共有人吳宗龍隨同移轉登記，否則應負損害賠償責任。」，許明森並於同日出具同意書：「…本人同意吳宗龍將此不足之763/100000逕移轉登記於宏兆工業股份有限公司絕無異議，恐口無憑特立此書為據。」
（三）富禾開發有限公司與被告於105 年5 月8 日簽訂本院卷第
323 至339 頁之不動產買賣契約書，由富禾開發有限公司以4699萬1178元出賣系爭土地應有部分10萬分之4505，系爭房屋應有部分10萬分之34615 予被告，被告已給付4699萬1178元予富禾開發有限公司。
四、至原告先位主張其基於民法第179 條不當得利法律關係，請求被告應將坐落於新北市○○區○○段如附表所示房屋及土地之移轉登記予以塗銷。如不能返還，則主張依民法第18
1 條但書規定，被告應給付原告1,035,801 元及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息；備位主張其基於民法367 條買賣法律關係，請求被告應給付原告1,035,80
1 元及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：
㈠原告先位主張其基於民法第179 條不當得利法律關係，請求被告應將坐落於新北市○○區○○段如附表所示房屋及土地之移轉登記予以塗銷。如不能返還，則主張依民法第18
1 條但書規定，被告應給付原告1,035,801 元及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息，有無理由？㈡原告備位主張其基於民法367 條買賣法律關係，請求被告應給付原告1,035,801 元及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息，有無理由？茲分述如下：
（一）原告先位主張其基於民法第179 條不當得利法律關係，請求被告應將坐落於新北市○○區○○段如附表所示房屋及土地之移轉登記予以塗銷。如不能返還，則主張依民法第181 條但書規定，被告應給付原告1,035,801 元及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息，有無理由？
1.按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103 年度台上字第2198號判決要旨可資參照）。經查，本件原告主張兩造間就系爭買賣契約「特約事項」約定：「2.本買賣案新北市○○區○○路○段00巷00號5 樓房屋，其中，賣方吳宗龍登記建物產權40763/100000，其中763/ 100000 係應歸還共有人許明森（因公寓大廈管理條例第四條規定需土地建物隨同過戶，故土地也須保留1/100000），因此只得出售40000/100000，如共有人許明森、富禾開發公司嗣後隨同出售與買方，則吳宗龍願將40763/100000全部產權過戶與買方。」為兩階段之買賣，因兩造就系爭房地超過應有部分40% 之部分並無買賣契約之合意，故被告所售超過系爭房地應有部分40% 之部分應屬不當得利，既為被告所否認，則原告就此既應負舉證責任。
2.又按，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。次按，附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1 項定有明文。首先，觀諸系爭買賣契約之買賣標的，僅有系爭土地應有部分5106/100,000，以及系爭房屋應有部分40,000/100,000；再比對上開特約條款之文字用語，堪認原告未能出賣系爭房屋應有部分763/ 100,000，係因原告原來應該將系爭房屋應有部分763/ 100,000移轉登記予許明森，惟兩造約定，苟許明森及富禾開發公司嗣後將渠等所有之系爭房地應有部分（總合為系爭房地應有部分60% ，包含原告應移轉登記予許明森之系爭房屋應有部分763/100,00
0 ）亦出售予被告，則原告則得逕將系爭土地應有部分5106/100,000及系爭房屋應有部分40763/100,000 移轉登記予被告，是被告辯稱系爭買賣契約之特約條款係約定以「許明森及富禾開發公司嗣後將渠等所有之系爭房地應有部分（總合為系爭房地應有部分60% ，包含原告應移轉登記予許明森之系爭房屋應有部分763/ 100,000）出售予被告」為「原告移轉登記系爭房屋應有部分763/100,000 移轉登記予被告」之「停止條件」等語，足堪採信。
3.原告雖主張系爭房屋應有部分763/100,000 應由兩造另行為第二次買賣契約云云，然系爭買賣契約特約條款並無任何兩造另行為第二買賣契約之文句，而僅有約定「如共有人許明森、富禾開發公司嗣後隨同出售與買方，則吳宗龍願將40763/100000全部產權過戶與買方。」，亦即原告於上述停止條件成就後，願將原本出賣之系爭房屋應有部分40,000 /100,000 及原本應移轉登記予許明森之系爭房屋應有部分763/100,00 0併同移轉登記予被告，且原告未能提出其他證據舉證證明兩造間有何第二次買賣契約之約定，則依系爭買賣契約上開特約條款之記載，原告之主張，實屬無據。
4.又兩造於106 年4 月12日簽訂系爭買賣契約後，被告隨即於106 年5 月8 日分別與許明森、富禾公司就系爭房地應有部分60% 簽訂買賣契約，有被告與許明森之買賣契約書、被告與富禾公司之買賣契約書附卷可參（見本院卷第29
9 至399 頁），足認兩造約定之系爭買賣契約上開特約條款之停止條件已然成就，則被告主張受有原告移轉登記系爭土地應有部分5,106/100,000 及系爭房屋應有部分40,0
00 /100,000 所有權移轉登記之法律上原因為兩造間之系爭買賣契約合意，又其受有系爭房屋應有部分763/100,00
0 所有權移轉登記之法律上原因係因上開特約條款之停止條件成就等語，自屬有據。則原告主張其基於民法第179條不當得利法律關係，請求被告應將坐落於新北市○○區○○段如附表所示房屋及土地之移轉登記予以塗銷云云，並無理由。
5.末按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後原因已不存在者亦同」，民法第179 條定有明文。而本條所指利益，可包括物之所有權登記利益、物之占有或使用利益。此項利益，倘依其利益之性質，不能返還者，依民法第181 條後段規定，應償還其價額。經查，被告受有原告移轉登記系爭土地應有部分5,106/100,000 及系爭房屋應有部分4763/100,000所有權移轉登記均非不當得利，已如前述，被告所受上開利益均非為不當得利返還或依價額償還之標的，則原告主張依民法第181 條但書規定，被告應給付原告1,035,801 元及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息云云，亦無理由。
6.據上，原告先位主張其基於民法第179 條不當得利法律關係，請求被告應將坐落於新北市○○區○○段如附表所示房屋及土地之移轉登記予以塗銷。如不能返還，則主張依民法第181 條但書規定，被告應給付原告1,035,801 元及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息云云，均無理由。
（二）原告備位主張其基於民法367 條規定，請求被告應給付原告1,035,801 元及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息，有無理由？按「當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立」，有最高法院40年台上第1482號判例足參。經查，兩造僅就系爭土地應有部分5106/100,000，以及系爭房屋應有部分40,000 /100,000 達成系爭買賣契約之約定，並未就系爭房屋應有部分763/100,000 之價金為約定，且兩造約定移轉系爭房屋應有部分763/100,000 之停止條件為被告與許明森及富禾開發公司達成買賣系爭房地應有部分應有部分60% （包含原告應移轉登記予許明森之系爭房屋應有部分763/ 100,000）之合意，是以，無論自系爭買賣契約或系爭買賣契約之上開特約事項內容觀之，兩造均未就系爭房屋應有部分763/100,000 之價金達成買賣契約之合意，是被告抗辯兩造就系爭房屋應有部分763/100,000 之部分並無買賣契約之法律關係等語，自應可採。原告雖以系爭買賣契約之上開特約事項主張，兩造間就系爭房屋應有部分763/100,000 亦有買賣契約之合意云云，然系爭買賣契約之上開特約事項係約定以「許明森及富禾開發公司嗣後將渠等所有之系爭房地應有部分（總合為系爭房地應有部分60% ，包含原告應移轉登記予許明森之系爭房屋應有部分763/ 100,000）出售予被告」為「原告移轉登記系爭房屋應有部分763/100,000 移轉登記予被告」之「停止條件」，此與買賣契約係由買賣雙方就買賣必要之點達成一致之情事有間，尚不得作為買賣標的範圍之認定。據上，原告備位主張其基於民法367 條規定，請求被告應給付原告1,035,801 元及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息云云，亦無理由。
六、綜上所述，原告先位主張其基於民法第179 條不當得利法律關係，請求被告應將坐落於新北市○○區○○段如附表所示房屋及土地之移轉登記予以塗銷。如不能返還，則主張依民法第181 條但書規定，被告應給付原告1,035,801 元及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息；備位主張其基於民法367 條規定，請求被告應給付原告1,035,801元及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據: 民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第四庭 法 官 許珮育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 1 日
書記官 陳冠云附表┌──┬───┬───────┬───────┬───────┐│類別│地號 │土地建物坐落 │原告移轉前持有│原告請求塗銷 ││ │或 │ │權利範圍 │部份 ││ │建號 │ │ │ │├──┼───┼───────┼───────┼───────┤│土地│200 │新北市板橋區介│5,106/100,000 │1/100,000 ││ │ │壽段 │ │ │├──┼───┼───────┼───────┼───────┤│土地│200-1 │新北市板橋區介│5,106/100,000 │1/100,000 ││ │ │壽段 │ │ │├──┼───┼───────┼───────┼───────┤│土地│200-2 │新北市板橋區介│5,106/100,000 │1/100,000 ││ │ │壽段 │ │ │├──┼───┼───────┼───────┼───────┤│土地│200-3 │新北市板橋區介│5,106/100,000 │1/100,000 ││ │ │壽段 │ │ │├──┼───┼───────┼───────┼───────┤│土地│200-4 │新北市板橋區介│5,106/100,000 │1/100,000 ││ │ │壽段 │ │ │├──┼───┼───────┼───────┼───────┤│房屋│4074 │新北市板橋區介│40,763/100,000│763/100,000 ││ │ │壽段 │ │ │└──┴───┴───────┴───────┴───────┘