臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1842號原 告 曾櫻綺兼訴訟代理 陳啟仁人被 告 張春燕上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國107 年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告陳啟仁新臺幣（下同）9 萬9,900 元。
被告應給付原告曾櫻綺18萬9,484元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔50％，其餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告如各以9 萬9,900 元、18萬9,484 元為原告陳啟仁、曾櫻綺預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第2 款、第3 款、第7 款定有明文。查：原告提起本件訴訟，其原起訴聲明為：被告應將坐落新北市○○區○○路○○號7 樓之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金9 萬9,000 元並自107 年4 月8 日起至清償日止按月賠償3 萬3,000 元。其後原告於本院107 年10月23日言詞辯論期日，當庭變更其訴之聲明為：⒈被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告曾櫻綺。⒉被告應給付11萬4,900 元予原告曾啟仁。⒊被告應自107 年5 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3 萬3,000 元予原告曾櫻綺。經核原告上開訴之變更，均係基於原告陳啟仁與被告間所簽定之房屋租賃契約書（下稱系爭租約），及原告曾櫻綺基於系爭房屋所有權人之所有物返還請求權及不當得利法律關係為請求，其請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告曾櫻綺為系爭房屋之所有權人，並委任原告陳啟仁辦理系爭房屋出租事宜。又被告於106 年7 月1 日向原告陳啟仁承租系爭房屋，雙方約定租期1 年，即自106 年7 月
1 日起至107 年6 月30日止，每月租金3 萬3,000 元，於每月1 日給付，並簽定系爭租約。詎被告僅給付租金至10
6 年11月，自106 年12月起至107 年4 月止，共計16萬5,
000 元之租金尚未給付，經扣抵押租金6 萬6,000 元，被告仍積欠被告陳啟仁租金9 萬9,000 元。再以原告陳啟仁於107 年4 月8 日以中和中正路存證號碼000045號存證信函終止系爭租約，故系爭租約應於107 年4 月底終止，然被告仍拒不遷出系爭房屋，故請求被告遷讓返還系爭房屋，並依不當得利之法律關係，請求被告應按月給付原告曾櫻綺3 萬3,000 元。
（二）依系爭租約之約定，系爭房屋之管理費每月為2,650 元，應由承租人即被告負擔，被告共積欠自106 年11月起至10
7 年4 月止之管理費共計1 萬5,900 元，上開管理費已經原告陳啟仁繳納完畢，被告自應返還予原告陳啟仁。
（三）爰依系爭租約及民法第767 條第1 項前段、第179 條規定，請求被告遷讓系爭房屋，並給付租金、管理費及返還相當於租金之不當得利，並聲明：⒈被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告曾櫻綺。⒉被告應給付11萬4,900 元予原告陳啟仁。⒊被告應自107 年5 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3 萬3,000 元予原告曾櫻綺。
二、被告答辯意旨：被告與李家涓自105 年7 月1 日至106 年6 月30日向原告陳啟仁承租系爭房屋，於106 年7 月1 日起至107 年6 月30日止續約，其中房租、水電費及管理費均有繳納，繳至106 年11月，有單據為證。原告陳啟仁於完全不告知之情形下，突然在系爭房屋門口張貼1 張親筆寫的字條，表示被告多次聯絡不到，然原告既然可以貼字條聯絡到被告，亦可以寄信或聯絡大樓管理員方式通知被告，又被告有繳交房屋、水電費及管理費，竟連協商都沒有，就叫被告10日內（即106 年11月30日前）搬離系爭房屋，被告並於106 年11月28日搬離。
被告有說那麼短時間叫我搬家，我們很難找到房子，我請他再緩一緩，因為他既然沒有答應我，而且又留了條子，我們當時依照條子搬，我們是被迫搬家的。系爭房屋有更換門鎖，但搬離系爭房屋時，因搬家公司不小心把鑰匙遺失。因為我有睡眠障礙，為了這個事情，我已經累倒了，沒有記得這件事，也不知道原告沒有進去我們認為搬完，系爭租約就無效。再既然是原告陳啟仁主動違約，系爭租約已於106 年11月30日終止，且原告陳啟仁並未退還押租金，何來積欠5 個月房租。原告陳啟仁所留字條，已妨礙被告之名譽，讓被告遭系爭房屋所在大樓之管理員、鄰居指指點點，被告身心嚴重傷害，故不願與原告陳啟仁會同鎖匠回系爭房屋開鎖。爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告曾櫻綺為系爭房屋之所有權人，並委任原告陳啟仁處理系爭房屋之租賃事宜。被告於106 年7 月1 日向原告陳啟仁承租系爭房屋，雙方簽定系爭租約，約定租期1 年，即自10
6 年7 月1 日起至107 年6 月30日止，每月租金3 萬3,000元，於每月1 日給付，又被告之租金給付至106 年11月止，其後即未給付。上開事實，有原告提出之系爭房屋之建物所有權狀1 紙、系爭租約1 份（均影本）在卷為憑（本院107年度板簡字第1031號卷第15頁、第19至31頁），且為兩造所不爭執，應堪認定。
四、本件原告主張原告曾櫻綺係系爭房屋之所有權人，並委任原告陳啟仁將系爭房屋出租予被告，詎被告積欠原告陳啟仁租金已達2 個月以上，經以存證信函通知終止系爭租約後，請求被告遷讓系爭房屋，及給付租金、管理費及相當於租金之不當得利，被告則以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈系爭租約係於何時終止？⒉原告陳櫻綺請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求相當於租金之不當得利，是否有理由？⒊原告陳啟仁請求被告給付積欠之租金、管理費，是否有理由？爰分述如下：
（一）系爭租約係於何時終止？
1、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1 個月之末日為契約終止期，並應至少於1 星期、半個月或1 個月前通知之，民法第453 條、第450 條第3 項定有明文。次按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限。非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第86條、第95條第1 項前段亦定有明文。又系爭租約第12條第1 、2 、3 項亦載明：「㈠本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約。除非經出租人同意，違反者沒收兩個月押金。㈡依約定得終止租約者，租賃之一方應於一個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方1 個月（最高不得超過1個月）租金額之違約金。㈢前項承租人應賠償之違約金得由第5 條之擔保金（押金）中扣抵。」（同上板簡字卷第25頁）。是系爭租約雖係定有期限之租約（即106 年7 月
1 日起至107 年6 月30日止），然原告陳啟仁與被告仍得期限屆滿前合意終止系爭租約，且應依上開規定先行通知他方。
2、原告主張被告積欠租金經扣除押租金後，已達2 個月以上，經原告陳啟仁於107 年4 月8 日以中和中正路存證號碼000045號存證信函終止系爭租約，系爭租約應於107 年4月底終止等語，並提出上開存證信函1 紙在卷為憑（同上板簡字卷17、18頁）。被告則辯稱：系爭租約已於107 年11月30日終止，其已於107 年11月28日搬離系爭房屋等語，並提出原告陳啟仁手寫字條影本1 紙在卷為憑（本院卷第41頁），並聲請傳喚證人黃琬婷於審理中證稱：我不知道租約到何時，但我有看到陳啟仁的字條叫我們搬離，我立即通知張春燕，當天張春燕與陳啟仁有在一樓的大廳談，我不知道她們談的結論，我看到字條的那天，她們談的，細節我不清楚，也沒有再管這件事。（提示本院卷第87頁之字條影本）是這張字條，我看到這張字條，馬上就聯絡張春燕，當天晚上就處理了。我們是在11月最後1 天之前就全部搬離，包含大型傢俱。那天只剩下大型傢俱，因為張春燕身體不適，所以她把鑰匙跟磁扣交給我，我當天把鑰匙交給搬家公司，搬完後我就到臺中找朋友，我把整串鑰匙連同我的隨身碟都弄丟了，我們突然接收這個訊息，我們的心思都在想要搬到何處，所以沒有想到鑰匙丟了會影響，我們打算不會在進那個房子。系爭房屋有換鑰匙及鎖頭等語（本院卷第96、97頁）。
3、查：觀諸上開字條所記載：「房客女士們：多次連絡皆無法連絡到。各位留的電話又全部是假的或者無法連絡到的電話。水費多月沒繳也無法連絡，已經無法接受。請於11月30日搬離。房東陳先生留。2017.11.21」等語，又原告陳啟仁亦不否認有將上開字條張貼於系爭房屋門口，則原告陳啟仁既以上開字條請求被告搬離系爭房屋，自屬終止系爭租約之意思表示，而該字條係張貼於系爭房屋門口，並經黃琬婷持往通知被告，原告所為終止租約之意思表示已到達被告，再以被告若非因原告請求終止租約及搬離系爭房屋，且同意原告該項請求，豈會於106 年11月底搬離系爭房屋，是系爭租約已於106 年11月30日經原告陳啟仁與被告合意終止，應堪認定。
4、原告陳啟仁雖陳稱：這張字條是因為水費沒有繳，我又找不到人，才貼那張字條，我是在106 年11月中找管理員，請管理員看到人跟我說一下，管理員說他有看到黃琬婷，黃琬婷才聯絡被告，那張字條是我找不到被告才寫的，找到後，我有跟被告談，因為我找不到人，又常在嘉義，希望被告1 個月搬，她沒有答應，後來其又聯絡被告，就聯絡不上等語（本院卷第99頁）。惟以上開字條既載明「請於11月30日搬離」等語，自非僅係請求被告出面處理上開水費未繳事宜，而無終止系爭租約之意思，至原告陳啟仁所稱：其已於事後聯絡到被告，被告並未答應搬遷云云，僅據其片面陳述，並無證據可以證明，復未提出其已經撤回該項意思表示之證據，而縱算其內心並無終止租約之意思，亦僅屬心中保留，上開終止租約之意思表示並不因此無效，是原告陳啟仁上開主張，應無足採。
5、準此，系爭租約應於期間屆滿前，經原告陳啟仁與被告合意於106 年11月30日終止，原告陳啟仁主張系爭租約係於
107 年4 月底，因被告積欠租金經其寄發上開存證信函而終止云云，尚無足採。
（二）原告曾櫻綺請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求相當於租金之不當得利，是否有理由？
1、按所有人對於無權占有者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段亦規定甚明。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。
2、查：原告陳啟仁於107 年10月23日本院言詞辯論期日後，已經委託鎖匠前往系爭房屋開啟門鎖，系爭房屋內除1 玻璃櫃外，已無被告所留物品，業據原告於審理中陳述在卷（本院卷第109 、110 頁），又被告亦當庭陳稱：不確定該玻璃櫃是否其所有，並表示拋棄該玻璃櫃之意思等語（本院卷第110 頁），則原告既已開鎖進入系爭房屋內，且該房屋內已無被告所有之物品，足見被告於本件言詞辯論終結前已無占有系爭房屋，原告曾櫻綺主張依所有物返還請求權請求被告遷讓系爭房屋，自無理由。
3、又就原告曾櫻綺請求被告應自107 年5 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3 萬3,000 元之相當於租金之不當得利部分，查：系爭租約係於106 月11月30日終止，已如前述，故於系爭租約終止後，被告已無權繼續占有使用系爭房屋，自應將系爭房屋遷讓返還原告曾櫻綺，否則即屬無權占用系爭房屋，應給付相當於租金之不當得利予原告曾櫻綺。再被告雖有於106 年11月底搬離系爭房屋，然未將系爭房屋之門鎖鑰匙交付原告陳啟仁，且未通知原告陳啟仁其已經搬離之事實，業經證人黃琬婷證述如前，且為被告所不否認，依系爭租約第13條第1 、2 項載明：「㈠租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。㈡前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。」，故被告雖有搬離系爭房屋，然仍應完成上開點交手續，始得謂已經將系爭房屋「返還」原告陳啟仁，於完成上開點交程序或原告自行回復占用系爭房屋前，均難謂已經將系爭房屋返還原告陳啟仁，況以被告未將門鎖鑰匙交付原告陳啟仁，且未告知已經搬離，致使原告因恐涉犯刑事侵入住宅罪嫌，故無法委託鎖匠進入屋內，則被告雖已有搬離系爭房屋，然因上開可歸責於被告之原因，其對系爭房屋之管領力實際上並未消失，原告仍無法取得系爭房屋之占有，並直至原告陳啟仁於107 年10月23日後自行委託鎖匠開啟門鎖進入系爭房屋內，原告曾櫻綺始回復對系爭房屋之占有。準此，原告曾櫻綺應得請求自10
7 年5 月1 日起至同年10月23日，被告無權占用系爭房屋期間相當於租金之不當得利，金額共計18萬9,484 元【計算式：33,000元×（5 ＋23/31 ）月＝189,484 元，元以下四捨五入】，逾此部分之請求，為無理由。復以被告未依約返還系爭房屋之事實已經明確，被告另聲請傳喚證人即參與搬家人員曹迅中、李玉真、鄧錦福、魏素淦等人，及聲請向板橋F1馥華時尚會館管理中心調閱106 年11月28日搬家錄影資料部分，認無必要，附此敘明。
（三）原告陳啟仁請求被告給付積欠之租金、管理費，是否有理由？
1、查：系爭租約第13條第3 、4 項載明：「㈢承租人未依第
1 項約定返還房屋者時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1 倍（未足1 個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。㈣前項金額及承租人未繳清之相關費用，出租人得自第5 條之擔保金（押金）中扣抵。」，是系爭租約雖係於106 年11月30日終止，然被告未盡其返還系爭房屋之義務，已如前述，則原告陳啟仁依系爭租約上開約定，請求被告給付自106 年12月1 日起至107 年4 月30日止，按每月3 萬3,
000 元計算之租金，並扣除被告所給付之押租金6 萬6,00
0 元，原告陳啟仁應得請求被告給付相當於租金9 萬9,00
0 元【計算式：（33,000元×5 月）－66,000元＝99,000元】。
2、至原告請求被告給付106 年11月起至107 年4 月止之管理費共計1 萬5,900 元部分，查系爭租約第6 條固有管理費由承租人負擔之規定，然系爭租約既於106 年11月30日已經終止，且關於管理費負擔部分，亦無類似系爭租約第13條3 項所定出租人得向承租人請求未返還房屋期間之租金之約定，自難認被告應負擔系爭租約終止後之管理費，是原告此部分之請求，尚屬無據，不應准許。
五、綜上所陳，系爭租約雖於106 年11月30日經原告陳啟仁與被告合意終止，惟被告有未依約返還系爭房屋之情事，原告遲至107 年10月23日後始得回復占有系爭房屋。從而，原告曾櫻綺依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利共計18萬9,484 元、原告陳啟仁依系爭租約之法律關係，請求被告給付租金共計9 萬9,000 元，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並依職權酌定相當之擔保，宣告被告得預供擔保免為假執行。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 107 年 11 月 27 日
民事第三庭 法 官 張誌洋以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 27 日
書記官 廖美紅