臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1067號原 告 慶京不動產有限公司法定代理人 陳山偉訴訟代理人 劉容纓被 告 許玉筠訴訟代理人 蔡育盛律師
張韶庭律師上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國107 年6 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：被告於民國106 年6 月10日至同年9 月10日、10
6 年10月9 日至107 年1 月9 日分別委託原告銷售位於新北市○○區○○路○○○ 號7 樓美麗榮華社區之房地（下稱系爭房地），兩造並簽立一般委託契約書（下稱系爭委託契約）及契約內容變更合意書，委託期間原告固定在網路銷售平台刊登廣告及固定派發廣告DM，並派員至戶屋各點曝光銷售。訴外人甲○○曾在106 年10月24日由原告銷售人員介紹帶看系爭房地，期間經原告多次聯繫，甲○○均刻意告知原告系爭房地預算太高、環境不好等因素，不考慮購買，並稱其有在談另一間房子等情，嗣原告於106 年11月10日再次聯繫，甲○○皆刻意不接電話，也將原告LINE網路通訊軟體封鎖。
詎被告竟於106 年11月2 日稱其朋友想買系爭房地，欲終止系爭委託契約，卻私下與甲○○以新臺幣（下同）1,800 萬元價格成交買賣系爭房地，顯見被告係為規避房仲服務費而刻意陳述不實事實，爰依系爭委託契約書第5 條約定，請求被告給付系爭房地成交價1,800 萬元之4 ％即72萬元。並聲明：被告應給付原告72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
二、被告則以：㈠系爭委託契約第5 條第1 項未就服務報酬之金額定有明文
，即被告收執留存之系爭委託契約書乃複寫紙材質，而其中第5 條笫1 項前段關於服務報酬係以成交價多少百分比計算之攔位，係屬空白，而原告提出之系爭委託契約書第
5 條第1 項前段卻有填入服務報酬係以成交價「4 ％」計算，為何兩份相同編號之系爭委託契約書竟有不同之記載？且該系爭委託契約書係屬複寫紙材質，故被告所執之留底契約勢必會有前開記載之拓印，而不可能毫無痕跡，由此顯徵原告應係事後於其所持有之系爭委託契約書務報酬加成成交價4 ％計算之記載，依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第1 點第5 條規定，倘空白處未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬，故原告據此主張向被告請求給付服務費，並無理由。
㈡原告從未提供任何其曾仲介甲○○參觀系爭房屋之資訊予
被告知悉，且被告與甲○○電話聯繫時，甲○○亦向被告表示係從591 售屋網得知出售資訊，故被告於終止系爭委託契約書後，與甲○○簽訂系爭房屋買賣契約之行為，當與系爭委託契約書第5 條第2 項規定無違，是原告主張被告應給付其服務報酬云云，顯屬無稽。且原告單憑106 年10月24日傳送一張不知為何人、看不到相貌，甚至連性別均難以判讀之背影照片，即空言陳稱照片中2 人為其仲介之客戶，復以其傳送照片之行為，表示其已提供仲介客戶之資料予被告，於情於理均有未洽。何況，原告業務員即訴外人劉薰喬陪同照片中2 人參觀系爭房地後，照片中2人亦未進一步透過原告公司與被告進行斡旋，被告毫無任何方式得知照片中2 人之相關資訊，則被告與甲○○簽訂系爭房地買賣契約，自無違反系爭委託契約第5 條第2 項之規定，而無須給付原告服務報酬。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於106 年6 月10日委託原告銷售其名下系爭房地，並
簽訂系爭委託契約書，委託銷售期間106 年6 月10日至同年9 月10日，委託銷售價格為1,998 萬元。上開期間屆滿後，兩造復將委託期限變更至107 年1 月9 日，有系爭委託契約書、契約內容變更合意書可稽（見本院卷第13至23頁）。
㈡被告於106 年11月17日與甲○○簽訂系爭房地買賣契約，有買賣契約可參（見本院卷第258 至298 頁）。
四、得心證之理由：原告主張兩造簽立系爭委託契約，被告依約應給付買賣總價款4 ％之仲介服務費等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：原告請求被告給付仲介服務費，有無理由？金額為何？茲析述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例可資參照。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565 條、第568 條第1 項定有明文。又民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52台上字第2675號判例要旨參照）。
㈡依系爭委託契約書第5 條第1 項約定：「委託人同意於買
賣契約成立時給付加盟店以成交價4 ％計算之報酬（最高不得超過中央主管機關之規定）。前述成交價百分比例未記載者，加盟店不得向委託人收取服務報酬。並於簽訂不動產買賣契約書時給付上述約定報酬額之70％，於交屋結案時付清餘款。」（見本院卷第15頁），足認原告依約請求居間服務報酬，係以被告與原告所仲介之買方成立買賣契約為前提，依上開規定，兩造間之居間契約並非約定原告報告訂約機會即得請求報酬，而係原告至少應達成媒介就緒之程度即就買賣契約之必要之點，媒介、磋和兩造達意思表示合致之程度，方可請求居間報酬即服務費，而本件被告出售系爭房地與甲○○，並於106 年11月17日簽訂系爭房地之買賣契約，為兩造所不爭執，而被告除委託原告售屋外，仍自行於591 售屋網刊登售屋資訊，有被告提出之網頁截圖影本可稽（見本院卷第257 至259 頁），原告固稱其於106 年10月24日帶甲○○夫婦看屋，並向被告報告上情，並傳送現場帶看房屋照片3 張，有兩造間之Line通訊軟體對話紀錄可稽（見本院卷第171 至177 頁），然原告前揭所為，僅係將帶看系爭房地之情事報告被告而已，尚無法達到簽訂買賣契約之效果，原告認係其提供詳細資料報告，以促成買賣之成立，已得以請求報酬等情，已非屬可採。
㈢又原告主張被告與甲○○成立買賣契約，係因其居問仲介
，渠等私下成交系爭房地，顯係為規避房仲服務費而刻意陳述不實事實云云，然原告尚無法舉證說明其如何使被告與甲○○有應達成買賣契約之必要之點，媒介、磋和兩造達意思表示合致之程度，且自原告所傳送之現場看屋照片以觀，僅有穿著白襯衫之男子及身穿紅衣服女子之背影，此尚非得使被告得知渠等之相關個人資訊，且有私下聯絡成交之可能，況甲○○到庭證稱：伊係要買賣房子才認識被告之先生即蕭先生；其未詢問伊是否經由任何仲介介紹系爭房地；在看系爭房地一開始是由仲介劉小姐帶伊去看，那次並沒有要買賣，因為伊當下有另一個房子在看，伊已經看了三次，本來決定要去買另屋一個房子而不是系爭房地，後看因為車位的問題所以沒有買，後來開始第二輪看系爭房地，伊先生才在591 網站看到屋主在賣系爭房地，就由伊先生去跟賣方即蕭先生聯絡；蕭先生不知伊為原告之客戶，伊亦未跟賣方說有經由原告介紹看過系爭房地等語（見本院卷第304 至306 頁），則依一般經驗法則，不動產仲介業者為保障自身之營業秘密，於接受他人委託介紹購買或銷售時，通常僅就買方所出價格一事向賣方報告，待賣方表明欲與買方磋商之意願時，仲介業者方進一步向賣方告知買方之相關資訊，並安排雙方接洽、磋商，以避免買賣雙方有私下接觸之情形，而規避仲介報酬，故本件被告雖曾委託原告代為銷售，然原告未曾為其與甲○○進行接洽、磋商，以謀成交，此亦為原告自承在案，則原告既為專業仲介公司，其為保障自身之營業秘密，自無可能任意告知被告有關於買方即甲○○之相關資訊，則被告辯以原告未提供買方相關資訊與被告，而係經由591 售屋網站成立買賣契約乙節，自堪採信。則被告與甲○○告知原告之過程縱非屬實，亦非得可謂被告有意圖規避給付服務費之情事，是以被告與甲○○間就系爭房地之買賣行為，既非經由原告之媒介居間，自不受系爭委託契約書第
5 條第1 項條款約定之拘束，原告自不能依據系爭委託契約，據以向被告請求服務報酬。
五、綜上所述，本件被告與甲○○固於原告受託出賣期間成交系爭房地，惟因原告尚不能舉證證明被告有何故意規避媒介而不給付服務費之行為，且被告將系爭房地出售與甲○○，係經由591 售屋網而成立，與系爭委託契約第8 條第1 項之約定，尚屬有間。從而，原告訴請被告應給付原告72萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不贅述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
民事第六庭 法 官 趙伯雄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
書記官 王敏芳