臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第2724號原 告 周深望即周育鼎訴訟代理人 裘佩恩律師被 告 森築開發股份有限公司法定代理人 魏夢麟訴訟代理人 莊志成律師上列當事人間請求酌減違約金事件，經本院於民國107年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣298萬2,000元。及其中新臺幣138萬8,000元，自民國107年10月27日起；其餘新臺幣159萬2,000元，自本判決確定翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔57%，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣99萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以新臺幣298萬2,000元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國102年9月5日向被告買受坐落新北市○○區○○
段○○○○○○○○○○號土地之上河園建案（建造執照字號100股建字第00677號）A棟第18樓及地下4層編號第99、100號平面式停車位房地（下稱系爭A不動產）；B棟第19樓、地下4層編號第104號平面式停車位房地（下稱系爭B不動產）之預售屋，其中系爭A不動產契約總價款為新臺幣（下同）2,115萬元，系爭B不動產契約總價款為1,073萬元，兩造並分別簽立房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭A契約、系爭B契約；合稱系爭買賣契約）。系爭A契約原告已繳價款為172萬元、214萬元及20萬暫收款元（合計406萬元）；系爭B契約原告已繳價款為73萬元、118萬元及20萬元晢收款（合計211萬元），即已付金額合計617萬元。惟因系爭不動產有完工後棟距過小等情形，原告無意以減少價金方式繼續履約，而經被告以台北仁杭郵局000143號存證信函（下稱被證2存證信函）解除系爭買賣契約。
㈡依系爭買賣契約第25條約定：「賣方得自買方已繳納之價款
中沒收本約買賣總價款15%為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。」，系爭買賣契約總價金為3,188萬元，按買賣總價15%計共478萬2,000元，原告已繳付617萬元，是逾478萬2,000元部分，於解除契約後被告已無法律上原因收受價金，應本於民法第179條不當得利法律關係返還原告。
㈢原告當初購買系爭不動產，即因為被告提供之文宣、建築模
型等，考量系爭建案棟距夠大、採光良好且總戶數為原告可接受範圍，才與被告簽約。惟被告於簽約前、後均未告知原告私下又再申請建照，將完工戶數由335戶增加為539戶，嚴重損害原告權益。即被告於新建照取得後未通知原告，給予原告表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，將有違反公平交易法第24條之虞。又原告係以335戶之水準訂出售價，其後私自變更為539戶，出售之價格自當有所調整，即被告關於契約之履行違反公平交易法及民法第148條第2項誠信規定，有重大過失，也是致使雙方無法完成交易之重大原因，應不許其索求過高之違約金。參酌被告銷售系爭不動產廣告支出費用為總價金6%及可歸責被告事由導致交易無法完成，認應由雙方各負担一半較符合公平正義。爰依民法第252條規定請求將本件違約金酌減為按契約總價款3%計算，即本件違約金應為95萬6,400元（31,880,000*3%=956,400）。原告已繳交617萬元，扣除95萬6,400元後為52 1萬3,600元，爰依民法第179條規定請求被告返還521萬3,600元。
㈣併為聲明：被告應給付原告521萬3,600元，及自起訴狀繕本
送達翌日（即107年10月27日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠原告於102年9月5日簽立系爭買賣契約向被告購買系爭不動
產，然簽約後，國內不動產交易確實慢慢產生變化，交易呈現停滯及價格跌落情形，迄今仍在低迷中，系爭買賣契約之買賣標的即系爭不動產價格跌落10%以上。又系爭上河園建案係由被告委託房屋代銷公司銷售，其銷售費用為買賣價金之6%，此亦為被告因原告違約所受之損害，故於未計算被告因出售系爭不動產所需負擔之基本人事管銷費用及其他費用之情形下，被告所受之損害即達系爭買賣契約總價之15%以上，系爭買賣契約依據內政部預售合約所訂相關規定而約定僅沒收買賣總價15%，實不足以彌補被告所受之實際損害，原告主張違約金過高應以總價10%為適當云云，理由自難成立。
㈡按契約自由為憲法保障之基本權，本件締約雙方並無地位不
平等致約定之違約金顯相懸殊或顯失公平之程度，且系爭買賣契約約定之違約金符合我國消費者保護機關及預售屋買賣主管機關制定之標準，合於一般經濟狀況所認可之客觀合理範圍，並無過高或顯失公平之程度，自不應任意以民法第252條規定介入私法自治領域予以酌減。次按內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條「違約之處罰」第4項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之（最高不得超過15% ）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」。上開預售屋買賣定型化約款係經行政院消費者保護委員會議通過，並由內政部公告施行，且歷經多次修訂均未就此15% 之比例修正。可知中央主管機關於預售屋買賣關係中，為維護消費者之正當權益，亦認賣方因買方違反付款條件及方式而沒收買賣價金15% ，係屬客觀合理之範圍，準此足認，系爭約定違約金數額15% ，符合我國消費者保護機關及預售屋買賣主管機關所制定之標準，合於一般社會經濟狀況所認可接受之客觀合理範圍，並無過高致顯失公平程度，且兩造之所以約定違約金，原意即在藉此達成預估及計算履約及違約風險、降低日後證明損害之成本及降低法院或當事人之訴訟成本等目的，法院實應尊重契約自由及私法自治，嚴守民法第252 條所定過高之要件，於違約金「顯相懸殊」、「顯失公平」之情況下，始得酌減，俾維持當事人締約決定、對價平衡及履約動機，避免事後任意爭執約定之違約金過高，致無從達成違約金制度之目的，並可防止訴訟資源之無謂浪費。原告未舉證證明系爭違約金有何過高致顯失公平、與被告所受損害顯相懸殊情事，如依原告之請求而予酌減，無異鼓勵債務人可任意違約並動輒訴請法院酌減違約金，且將債務人不履行契約之不利益轉嫁予債權人承擔，實對被告難謂公平而有違社會正義、並有礙交易安全及私法秩序之維護。況且，違約金之約定既係基於當事人之合意，約定違約時以支付一定金額之違約金作為損害賠償之方法，以確保雙方履行契約，避免當事人請求損害賠償成本之增加（舉證成本或訴訟成本）及避免當事人權益意義關係久懸不定，債務人即應依約履行，僅因恐締約雙方地位不平等，致原有約定顯失公平之情形者，始賦予法院酌減職權，以為救濟之道。故倘締約雙方並無「地位不平等」致違約金達顯相懸殊或顯失公平之程度，即不應再以民法第252 條規定介入私法自治領域。
㈢另原告前以系爭建照原設計總戶數335戶，被告於未告知原
情況下，擅自申請變更建照內容，使系爭建案總戶數變為為539戶，導致建案空間壓縮、棟距變小為由，主張解除系爭買賣契約，起訴請求被告返還已收價金，經法院以原告前開主張均不可採為由，判決原告敗訴（本院106年度訴字第2006號、106年度訴字第1793號，下稱另案判決）確定，原告於本件訴訟中應不得再為與另案判決相反之主張。況違約金究否過高而應予酌減，與被告究否誠實履約無涉，原告尚不得執此作為請求酌減之理由。
㈣答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於102年9月5日向被告買受系爭A不動產、系爭B不動產
之預售屋。其中系爭A不動產契約總價款為2,115萬元，系爭B不動產契約總價款為1,073萬元，兩造並分別簽立房屋土地預定買賣契約書（即系爭A契約、系爭B契約）。系爭A契約原告已繳價款為172萬元、214萬元及20萬暫收款元（合計406萬元）；系爭B契約原告已繳價款為73萬元、118萬元及20萬元晢收款（合計211萬元），即已付金額合計617萬元等情，並有系爭買賣契約書（詳原證1）、繳款明細表（詳原證2）在卷可佐。
㈡兩造間系爭買賣契約（含A契約及B契約），係因被告以原告
未依約繳付價金為由，以原證2存證信函通知原告（106年5月18日送達），依第25條第2項約定合法解除契約等情，並有原證2存證信函附卷可稽（見本院卷第211至213頁）。
㈢原告前以：其當初購買系爭不動產，即因為被告提供之文宣
、建築模型等，考量系爭建案棟距夠大、採光良好且總戶數為原告可接受範圍，才與被告簽約。惟被告於簽約前、後均未告知原告私下又再申請建照，將完工戶數由335戶增加為539戶，嚴重損害原告權益。即被告於新建照取得後未通知原告，給予原告表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，將有違反公平交易法第24條之虞。又原告係以335戶之水準訂出售價，其後私自變更為539戶，出售之價格自當有所調整，即被告關於契約之履行違反公平交易法等，明顯與原告當初欲購買之標的不同，導致原告權益受損為由。對被告起訴主張解除系爭買賣契約，請求返還已收價金。
經法院以「原告與被告合意購買的標的物，係變更後539戶設計建築之標的，系爭不動產係合於兩造間之約定，無原告主張之瑕疵，原告所為解除契約不合法」為由，判決駁回原告之訴確定等情，並有另案判決書2份（詳被證1）在卷可佐。
四、原告主張：系爭A不動產契約總價款為2,115萬元，原告已繳金額406萬元（逾總價15%）；系爭B不動產契約總價款為1,073萬元，原告已繳金額211萬元（逾總價15%）。系爭買賣買賣契約既由被告依系爭買賣契約第25條第2項約定合法解除，依系爭買賣契約第25條第2項第1款復約定：「賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款15%為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。
」，則原告已繳付617萬元，逾478萬2,000元（總價15%）部分，於解除契約後被告已無法律上原因收受，應本於民法第179條不當得利法律關係返還原告等情。既有系爭買賣契約附卷可佐，且為被告所未爭執。則原告本於民法第179條規定請求被告返還138萬8,000元（617萬元-478萬2,000元=138萬8,000元）及自起訴狀繕本送達翌日（即107年10月27日）起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息，於法自屬有據。
五、原告主張：系爭買賣契約無法繼續履行係肇於被告未誠實履約所致，系爭買賣契約第25條第2項第1款，按總價款15%計付違約金之約定顯有過高，爰依民法第252條請求酌減違約金至按總價款3%計算，並再依民法第179條請求被告返還382萬5,600元（478萬2,000元*12/15=382萬5,600元）等語。被告則否認系爭買賣契約約定之違約金有過高之情事，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠關於原告依民法第252條請求酌減違約金部分：
⑴按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
民法第252條定有明文。而違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神。至債務人之債務倘已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，減少違約金（民法第251條、第252條參照）。惟當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高，此有最高法院105年度台上字第2289號判決可參。
且違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量，或將契約解除後所發生之損害作為酌減違約金之標準，此有最高法院86年度台上字第1084號、92年台上字第2046號判決可參。⑵查系爭買賣契約第25條第第3項約定：「買賣雙方除依前2
項之請求外，不得另行請求損害賠償。」，故無從認定同條第2項約定之違約金具懲罰性質，且難認有民法第250條第2項後段：「約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者。」之情事。即系爭買賣契約第25條第2項第1款約定按買賣總價款15%計算違約金，性質上屬損害賠償預定之違約金，先此敘明。
⑶查前揭違約金之約定，於買方違約時，賣方得沒收依買賣
總價15%計算之金額，雖未高於內政部編之「預售屋買賣契約書範本第25條第4項規定之最高不得超過房地總價15%。然系爭違約金之約定是否過高，本院仍非不得審酌系爭買賣契約解約時，被告所生履行利益之損害以為酌定。而被告辯稱：其因原告違約不買，所造成之損害包含原告於102年9月5日簽約購買系爭不動產後，依被證3之實價登錄查詢資料，可知附近100筆不動產交易行情，自106年5月起至迄106年12月止平均房價跌幅超過10%，再加上被告委託房屋代銷公司銷售費用支付之服務費用即買賣價金之6%，顯逾15%等情，固提出上開實際登錄查詢資料（詳被證3）為佐，並有原告提出告公司與訴外人愛山林建設開發股份有限公司（下稱愛山林公司）簽立之行銷企劃合約書影本1份（詳原證6）附卷可憑。然依上開行銷企劃合約書內容，可知被告委託愛山林公司銷售服務費固係以買賣總價6%計算。惟被告從事房屋興建銷售，一般而言，其將房屋興建完成加以出售，扣除成本等，必有相當之營業利潤，而代銷費用本屬被告出售系爭不動產應支出成本之一。是被告將系爭不動產出售與原告可得之利潤，為原告如依約履行系爭買賣契約被告因此可得之履行利益。則被告因原告不履行系爭買賣契約所受之損害，在一般情形，應以扣除包含代銷費用在內之全部營銷成本後之營業利潤之喪失，據以認定，始為合理。又財政部每年均就營利事業各種同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準，係依各業抽樣調查並徵詢各業同業公會之意見而為核定，可謂統計及經驗所定之標準，自得作為被告興建房屋銷售之可得享受利益之計算依據。而財政部核定公布之102年及106年度同業利潤標準，不動產投資開發、興建之淨利率均為10﹪，亦即建商在扣除購地成本、建築用料、廣告、代銷及人事管銷費用後，可獲得利潤約10%。則併考量被告除上開代銷費用支出外，並未提出其他成本支出之相關會計憑證足以證明其有超出一般統計標準之成本耗費。則關於被告因原告違約而解除系爭買賣契約所受履行利益之損失，應得以前揭同業利潤標準據以認定。被告雖抗辯：系爭不動產附近房地自106年5月起迄106年12月止，平均跌幅超過10%等語，而依其所提出系爭不動產附近房地106年5月至106年12月之實價登錄資料（詳本院卷325至336頁），固可認系爭不動產附近房價確有跌價之情形。然被告解除系爭買賣契約後，依系爭買賣契約第25條第2項第2款規定系爭不動產由被告收回自行處分，則被告收回系爭不動產日後再轉售他人，是否滯銷或出售價額貶值，及須支出之勞力、費用等，屬系爭買賣契約解除以後所發生之損害，依前揭說明，違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量，或將契約解除後所發生之損害作為酌減違約金之標準，是被告此部分所辯，已非可採。再者，被告收回系爭不動產後，尚未實際再售出，則其是否實際受有跌價之損害並未確定，且其現以預售價降10%為銷售，相當於以成本價銷售，自難認被告除預售價10%計算之淨利潤損失外，另有低於其成本之其他實際損害發生。是本院綜合上情，以及審酌原告於系爭買賣簽約之前已各支付暫付款各20萬元及訂金各40萬元、35萬元；簽約當時即已支付簽約金各172萬元、73萬元、系爭建案開工時再支付30萬元、10萬元，加上開工後給付之各期款（明細詳原證2），合計原告於系爭建案取得使用執照以前，即已支付買賣價金合計共617萬元，約占總價金19.35 %。換言之，系爭不動產尚未完工之前，原告即已一部履行買賣契約義務等一切情狀，本院認被告沒收系爭買賣總價15%即478萬2,000元充作違約金顯屬過高，原告請求應予酌減至系爭買賣總價之10%即318萬8,000元，核屬適當，應予准許，逾此部分核減之請求，則屬無據，應予駁回。
⑷至於原告另謂：其係因系爭建案完工後棟距過小、戶數過
多等情形，其才因此無意繼續履約，故情有可原等情，此屬原告是否故意違約等主觀之歸責事由，依前揭說明，並非得作為酌減違約金之論斷事由。遑論，原告主張系爭建案有前述瑕疵一節，屬另案確定判決重要之爭點，另案確定判決理由中，既就該重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷，並認定「系爭不動產係合於兩造間之約定，無原告主張之瑕疵」，除該判斷有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於與另案同一之當事人就與該重要爭點有關所提起之本件訴訟，不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則，附此敘明。
㈡關於原告依民法第179條請求被告返還價金382萬5,600元及
自107年10月27日起至清償日止，按年息5%計算遲延利息部分：
⑴次按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額
而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付（最高法院102年度台上字第1330號判決參照）。系爭買賣契約既經被告解除，而被告可得主張沒收之違約金經酌減為318萬8,000元，則被告其餘沒收之違約金159萬4,000元（478萬2,000元-318萬8,000元=159萬4,000元），原告主張，被告應依民法第179條規定返還原告一節，即屬有據。
⑵再按法院依民法第252條酌減違約金，應待法院為酌減違
約金之裁判，始生形成效力，故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權始確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院105年度台上字第2378號判決參照）。因此，原告就此部分並請求被告給付自本件判決確定翌日起加付法定遲延利息部分，應予准許，逾此部分之利息請求則屬無據，不應准許。
六、從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付298萬2,000元（138萬8,000元+159萬4,000元=298萬2,000元），及其中138萬8,000元，自107年10月27日起；其餘159萬2,000元自本判決確定翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依據，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 6 日
民事第四庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 6 日
書記官 傅淑芳