臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第2920號原 告 周鉅揮（即周張月娥之承受訴訟人）被 告 劉龍雄上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國108 年7 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○ 號2 樓房屋全部騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣12萬3,000 元，及自民國107 年9 月19日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
三、被告應自民國108 年7 月1 日起至騰空遷讓返還第1 項房屋之日止，按月給付原告新臺幣7,000 元。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、程序方面：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條第1項、第176條分別定有明文。經查，被繼承人周張月娥業於起訴後之民國107年10月27日死亡，並由繼承人即原告具狀聲明承受訴訟等節，有民事聲明承受訴訟狀、協議書、土地所有權狀、建物所有權狀、戶籍謄本等各1件附卷為憑（見本院重訴卷一第98頁、第100至104頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。
二、原告主張：
(一)被告於89年3月1日向原告之母親即被繼承人周張月娥承租其所有之門牌號碼新北市○○區○○路○號2樓房屋（下稱系爭房屋），雙方簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期為1年，即自89年3月1日起至90年2月28日止，每月租金為新臺幣（下同）9,000元，經周張月娥減為7, 000元，於每月1日給付租金，被告並交付押租金2萬4,000元，另租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，被告應將系爭房屋騰空返還原告。其後，周張月娥與被告於系爭租約租期屆滿後，系爭房屋仍由被告繼續承租使用，並未另訂書面契約。
(二)詎被告自106 年10月1 日起即未繳納租金，且屢經周張月娥催討未果，周張月娥遂口頭向被告表示終止租約，復於107年5 月16日以存證信函通知被告終止租約，並應於同年6 月30日前清償積欠之租金及遷出系爭房屋，惟被告收受該存證信函後，仍不清償其所積欠之租金及遷讓系爭房屋。又周張月娥尚有向新北市三峽區調解委員會申請與被告調解，然被告仍置之不理。嗣周張月娥於107 年10月27日死亡，周張月娥之繼承人協議由原告繼承系爭房屋及對被告之租金債權，並已辦理繼承登記在案。原告故於108 年5 月28日再次以存證信函通知被告終止租約、遷出系爭房屋及清償積欠之租金，惟被告收受該存證信函後，迄今仍未清償其所積欠之租金及遷讓系爭房屋。既系爭租約前業經被繼承人周張月娥終止，被告拒不返還系爭房屋，仍持續無權占有系爭房屋，原告自得依法請求被告遷讓返還系爭房屋。
(三)被告自106 年10月1 日起未給付租金，至107 年6 月30日止，計積欠9 個月租金，而原告既已終止租約，是被告自107年7 月1 日即屬無權占用系爭房屋，致原告受有相當於租金之損害，被告自應按月賠償原告未收取租金7,000 元至被告遷讓返還系爭房屋之日止。經原告計算至108 年6 月30日止，被告共計積欠21個月租金及相當於租金之利益14萬7,000元，經扣除被告前已給付之押租金2 萬4,000 元後，尚積欠租金及相當於租金之利益共12萬3,000 元未給付，故原告自得請求被告給付12萬3,000 元，並請求被告給付自108 年7月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月相當於租金不當得利7,000 元。為此，爰依民法第767 條之規定及租賃、不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明請求：如主文所示。
三、被告則以：伊已經租系爭房屋20、30年了，伊在系爭房屋有很多東西，年紀大了也不方便搬，而伊之前20、30年從未欠過原告租金，是原告沒有來向伊收取。又伊目前沒有收入，只能申請補助，然伊想將戶籍遷入系爭房屋，但原告卻沒有處理，伊因戶籍之關係也不能申請補助，故伊無能力給付原告積欠之租金。伊有收到存證信函，但伊現在沒有錢，沒有能力搬，不是不願意搬走，且原告現在要伊償還租金，伊拿不出來等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
四、經查，本件原告主張被告前向其被繼承人周張月娥承租系爭房屋，約定租賃期間自89年3月1日起至90年2月28日止共1年，於每月1日給付租金7,000元，押租金則為2萬4,000元，於租期屆滿後，系爭房屋仍由被告繼續承租使用，並未另訂書面契約。然被告自106年10月1日起即未繳納租金，經周張月娥於107年5月16日以存證信函通知被告終止租約，並應於同年6月30日前清償積欠之租金及遷出系爭房屋，惟被告收受後迄未搬遷及清償租金。嗣周張月娥死亡後，系爭房屋及對被告之租金債權經其繼承人協議由原告繼承，並辦理繼承登記在案，而原告遂再以存證信函通知被告終止租約等情，業據原告提出系爭租約、協議書、三峽大埔郵局第90號存證信函、系爭房屋所有權狀、三峽中山郵局第85號存證信函等件影本在卷可稽（見本院107年度板簡字第2240號卷第43-51頁及本院卷第45-51頁、第55、57頁），且復為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益者，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第421條第1項、第451條、第439條前段、第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項分別定有明文。查，本件系爭租約已於90年2月28日屆滿，惟期滿系爭房屋仍由被告給付租金繼續承租使用乙節，已如前述，是既系爭租約租期屆滿後，被告仍繼續繳納租金、承租系爭房屋使用，原告亦繼續收取租金，可認原告未有反對之意思表示，則依上開說明，系爭租約已於前開租期屆滿後轉變為不定期租賃契約，應堪以認定。而原告之被繼承人周張月娥前於107年5月16日以被告自106年10月1日起即未給付租金，至同年5月止，共積欠7個月租金為由，寄發存證信函催告被告於同年6月底前給付租金並遷出系爭房屋等情，被告於107年5月28日收受，有上開三峽中山郵局第85號存證信函影本附卷為憑（見本院卷第57頁），可知其已定期限催告被告給付租金，並向被告為不予續租之意思表示，且該時被告所積欠之租金計為4萬9,000元，經扣除其已繳納之押金2萬4,000元，尚應給付原告2萬5,000元，顯已逾2個月租金總額1萬4,000元；是兩造就系爭房屋之不定期租賃契約應自斯時起發生終止之效力，則被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，是原告依民法第767條前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，核屬有據，應予准許。
六、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。原告主張被告積欠自106年10月1日起至兩造間之不定期租賃契約關係終止時之租金未給付，復加計終止不定期租賃契約後至108年6月30日止相當於租金數額之不當得利金額，共計有14萬7,000元（計算式：每月租金7,000元×21個月＝147,000元），再扣除被告所給付之押租金2萬4,000元後，尚應給付租金及相當於租金之不當得利計12萬3,000元，應屬有據。
另請求自108年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利7,000元，亦為有理由。
七、從而，原告繼承被繼承人周張月娥之權利，依民法第767條前段規定及租賃、不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，並給付原告12萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年9月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，另應自108年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 108 年 8 月 15 日
民事第四庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 15 日
書記官 喻誠德