臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第2073號原 告 邱秋菊訴訟代理人 楊擴擧律師被 告 施創勝訴訟代理人 洪大植律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國109 年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬貳仟玖佰元及自民國一○七年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾捌萬貳仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國106 年11月15日以新臺幣（下同）580 萬元價格
，向被告購買坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○ ○號、應有部分均為80700 分之1645土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路○○○○ 號5 樓（含增建6 樓）建物（下稱系爭房地，分稱系爭土地、系爭房屋）。依兩造簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第9 條第5 項約定：「乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」此為被告保證品質之約定。再依被告簽訂系爭買賣契約時出具不動產標的現狀說明書，以勾選方式保證系爭房屋並無滲漏水情形。詎被告於106 年12月28日交屋，原告於106年12月31日遷入後，經鄰居告知系爭房屋似有漏水情形導致加壓馬達一直響。107 年1 月1 日後，原告發現系爭房屋內竟有多處牆面粉刷剝落（俗稱壁癌）、潮斑、白華滲漏及漏水之情形（依一般社會通念，牆面粉刷剝落、潮斑、白華滲漏均屬漏水之現象），甚為嚴重，並有多處漏水修補之痕跡，足見被告確有隱匿系爭房屋存有嚴重滲漏水情形而未告知原告，原告隨即通知房屋仲介公司上情，房屋仲介公司委請水電師傅勘查後，發現系爭房屋5 、6 樓有多處滲漏水之情形，此有滲漏水照片共計161 紙可證。其後，經房屋仲介公司居間協助，兩造就滲漏水瑕疵修復問題多次協商，被告對於滲漏水瑕疵乙情固不否認，但對於是否修復及如何修復或是否負擔修復費用等，態度前後反覆，兩造最終雖於107 年
3 月7 日簽署協調內容，惟被告迄今仍拒絕修繕並負擔損害賠償責任。經原告委託上承工程有限公司勘查後，系爭房屋滲漏水之修繕費用經估算為653,800 元。
㈡請求權基礎及損害賠償額之計算：
⒈被告應負物之瑕疵擔保責任：
被告所出售之系爭房屋客觀上既存有瑕疵，且為被告於多次協商會議中所自承，被告應依民法第354 條、第359 條之規定，負物之損害賠償責任，原告主張減少價金，實有所據。又民法第359 條規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726 號判決要旨參考）。再民法359 條所定減少價金請求權性質上雖屬形成權，然其立法目的既在否定出賣人可保有所減少之價金，解釋上應可肯認同時具有請求權之性質，而使買受人在已給付原定全部價金之情形下，得據為向出賣人請求給付所減少價金之依據，無待另覓其他請求權基礎（或被告於價值減損之範圍內所收受原告交付之價款之法律上之原因，經原告行使價金減少請求權後，已不存在，原告得依不當得利之法律關係，請求被告返還減少之價金價額）。此外，系爭房屋既存有上開瑕疵及欠缺保證之品質，則原告依民法第359 條、第360 條之規定請求被告減少買賣價金或損害賠償，洵屬有據。
⒉被告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任：
買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年台上字第2357號判決意旨參照）。本件被告出具不動產標的現狀說明書附於兩造所簽訂之系爭買賣契約，以勾選方式說明系爭房屋現況並無滲漏水情形，已如前述，足見兩造已就被告應交付無滲漏水情形之房屋為其約定之給付內容，則被告所交付之系爭房屋自應無滲漏水情形，方可謂已依債之本旨給付，而被告交付之系爭房屋既存有上述之瑕疵，自屬不完全給付，且被告就此瑕疵之存在本即知悉，而仍交付予原告，則此不完全給付即係可歸責於債務人之事由所致，原告本於不完全給付之債務不履行法律關係，請求被告賠償因此所生之損害，應屬有據。故原告得依民法第227 條第1 項規定，請求被告依民法給付遲延之規定，就原告為將系爭房屋滲漏水情形全部修復，賠償所需支出之修繕費用。被告故意不告知上開瑕疵，竟於房屋現況說明書保證系爭房屋無滲漏水之情形，系爭房屋缺少被告所保證之品質，原告自得依民法第360 條請求不履行之損害賠償。是以，原告得於相當於系爭房屋減損價值之修繕費用653,800 元範圍內，依民法第360 條規定請求減少價金。
㈢綜上，原告得依物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係對被
告請求，2 請求係屬請求權競合之關係，請鈞院審理後，擇一對原告有利者而為判決。並聲明：被告應給付原告653,80
0 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠系爭房屋之滲漏水為老舊公寓長年累積導致之正常屋況，原
告已知悉而仍願購買，被告並無隱匿，且系爭買賣契約載明現況交屋，故原告自難事後要求被告負擔保責任：
⒈按「給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立
時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付。」為最高法院
101 年台上字第1898民事判決所明揭。⒉查社團法人新北市建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定
報告）第6 頁就鑑定事項（三），認為「系爭房屋5 樓已約有30年屋齡，而增建之6 樓依現狀研判亦有多年時間，其屋頂或外牆防水層會因年久老化而防水失效，研判系爭房屋之滲漏水瑕疵，其部分原因應與屋齡狀況有關。」是以，系爭房屋原本即屬老舊公寓，滲漏水原因為長年以來累積導致之正常屋況，且由上開鑑定報告附件七之系爭房屋照片可見，滲漏水情形以肉眼便可一望即知，凡進入屋內者均可輕易得知。
⒊原告於簽約前多次入內勘查，簽約後交屋前亦借用鑰匙入
內修繕整理，應早已可發現滲漏水情形，此有被證3-1 錄影譯文中，原告向房仲自承入內勘查時已知系爭房屋5 樓有壁癌，並有搬開房間櫃子檢視可證，且被告於106 年11月15日簽約時亦有告知原告系爭房屋內有壁癌狀況，此有被證3-2 錄影譯文可證；又系爭買賣契約第2 條更已記載「現況頂樓加蓋依現況交買方」及第16條記載「固定物點交附 贈物品不負瑕疵擔保之責」等約款，原告既仍同意簽約購買系爭房屋，故依民法第355 條第1 項規定，原告自難事後要求被告負擔保責任。
⒋又縱令原告否認於交屋前已知悉系爭房屋屋況，然原告於
簽約前多次入內勘查，簽約後交屋前亦借用鑰匙入內修繕整理，卻仍同意簽約並辦理後續付款程序而無異議，依民法第356 條規定，應視為承認受領之系爭房屋無瑕疵。
㈡系爭房屋之買賣價格已低於附近房價，故原告並無損害或請求減少價金之餘地：
⒈按民法第359 條之規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。
是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之僧值指失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年台上字第1615號判決參照）。
⒉查被告願以低於市價甚多之580 萬元金額出售予被告，其
原因便是因為系爭房屋為老舊公寓，若買方購屋後意欲如何裝潢修繕，由買方自行出資處理，被告不負修繕或擔保責任之故，是以，系爭房屋之買賣價格已低於附近房屋市價，故原告並無受有損害，亦無請求減少價金之餘地。
⒊觀諸鄰近同為新北市三峽區之其他屋齡22年以上房屋，其
成交總價及每坪單價，均高於系爭房屋之買賣價格。以系爭房屋約33坪計算，若每坪單價提高2 萬元，便已高於原告起訴請求之金額，更遑論鄰近房屋成交之每坪單價高出系爭房屋每坪單價4 至9 萬元，可證系爭房屋之買賣價格確實已考量系爭房屋之現況，而低於附近房屋市價。
㈢退步言之，縱認被告應負賠償責任，原告請求之金額亦屬過高而不合理：
⒈原告雖主張被告應給付653,800 元之賠償金額，但系爭鑑
定報告鑑估系爭房屋5 、6 樓之修復費用合計為401,660元，可見原告主張金額不合理。再者，系爭房屋6 樓依系爭買賣契約第2 條已記明「現況頂樓加蓋依現況交買方」，故系爭房屋6 樓約定為現況交屋，被告就此不應負擔保責任，是鑑定報告附件八有關6 樓之修復費用應予扣除。
依此計算，系爭房屋5 樓之修復費用應為182,900 元。
⒉原告於106 年11月15日簽約前多次入內勘查，簽約後至10
6 年12月28日點交過戶為止之一個多月時間，亦借用鑰匙入內修繕整理，若果真如原告所稱其未曾發現系爭房屋之明顯滲漏水狀況，可見原告並未依民法第356 條規定從速檢查，應屬導致本件糾紛發生及其受有損害之原因，故依民法第217 條與有過失之規定，請求鈞院減輕或免除被告之賠償金額。
㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查本件兩造於106 年11月15日簽訂系爭買賣契約，由原告以
580 萬元價格向被告購買系爭房地，被告於106 年12月28日交屋，原告於同年月31日遷入；系爭買賣契約第9 條第5 項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」且被告於簽約時所附標的現狀說明書內關於「建物現況是否有滲漏水情形」欄位亦勾選「否」等情，有系爭買賣契約及標的物現況說明書影本在卷可稽（見本院卷第29至63頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張系爭房屋有多處牆面粉刷剝落（俗稱壁癌）、潮斑、白華滲漏及漏水之情形及多處漏水修補痕跡，被告隱匿系爭房屋存有滲漏水情形而未告知原告，原告得依民法第359條、第360 條之規定請求被告減少買賣價金或損害賠償，或依民法第227 條第1 項規定，請求被告負不完全給付之債務不履行損害賠償責任等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：㈠原告得否以系爭房屋有瑕疵為由，請求被告減少價金？㈡如得請求減少價金，其減少之金額為何？茲說明本院判斷如下：
㈠原告得否以系爭房屋有瑕疵為由，請求被告減少價金？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373 條
之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條（第354 至358 條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明文規定。
⒉被告雖抗辯：系爭房屋之滲漏水為老舊公寓長年累積導致
之正常屋況，原告已知悉而仍願購買，被告並無隱匿，且系爭買賣契約載明現況交屋，原告不得要求被告負瑕疵擔保責任云云。惟查，本院依原告聲請，囑託新北市建築師公會鑑定系爭房屋（5 樓含增建6 樓）是否有漏水、滲水之瑕疵後，其鑑定結果認為：「5 樓前陽台頂版面漆剝離（如照片2 ）、5 樓客廳天花板及天花板內頂版滲水漬跡（如照片3 、4 ）、5 樓主臥室天花板及天花板內頂版滲水漬跡（如照片5 、6 ）、5 樓主臥室牆面漆剝落（如照片7 ）、6 樓原有5 樓屋頂女兒牆磁磚滲水痕跡及壁磚隆起（如照片15），以上瑕疵研判係6 樓原有5 樓屋頂女兒牆頂部粉刷層裂損（如照片14），女兒牆（如照片15）及屋頂平台地坪（如照片17）防水層因年久老化，或因增建
6 樓之二次施工可能破壞原有防水層，造成防水效果失效，水經由屋頂平台地坪滲入所致。…5 樓臥室天花板內頂版及牆面滲水漬跡、面漆剝落（即照片8 、9 ）、6 樓儲藏室牆面漆剝落（如照片10、11、12），研判係右側外牆（如照片20）因施工品質不良或年久防水失效，水經由外牆穿透滲入所致。…系爭房屋5 樓已約有30年屋齡，而增建之6 樓依現況研判亦有多年時間，其屋頂或外牆防水層會因年久老化而防水失效，研判系爭房屋之滲漏水瑕疵，其部分原因應與屋齡狀況有關。…系爭房屋牆面漆剝落的現象，由前述研判係滲漏水所致，無從判斷有使用金屬器具去破壞牆面及強鹼化學藥劑潑灑牆面，應與牆面之刮除痕跡無關。」等語，有系爭鑑定報告1 份在卷可證（置於卷外），可知系爭房屋屋齡老舊僅為系爭房屋滲漏水之部分原因，並非全部原因，被告以此抗辯其不負物之瑕疵擔保責任，已非可取。況兩造簽訂系爭買賣契約時，被告已於第9 條第5 項約定保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），並於標的現狀說明書內關於「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」，已如前述，足見被告對於系爭房屋有滲漏水之情事，應依法負瑕疵擔保責任無疑。至系爭買賣契約載明以現況交屋者，係指「頂樓加蓋」即6 樓部分（此部分被告應否負瑕疵擔保責任，詳後述），此觀系爭買賣契約第2 條之約定甚明，則被告以有該條款之約定抗辯其就系爭房屋之買賣無須負瑕疵擔保責任云云，尚非可採。
⒊被告又抗辯：原告於簽約前多次入內勘查，簽約後交屋前
亦借用鑰匙入內修繕整理，應早已可發現滲漏水情形，故原告於契約成立時已知系爭房屋明滲漏水之瑕疵，依民法第355 條第1 項規定，原告自難事後要求被告負擔保責任；又縱原告否認於交屋前已知悉系爭房屋屋況，然原告於簽約前多次入內勘查，簽約後交屋前亦借用鑰匙入內修繕整理，卻仍同意簽約並辦理後續付款程序而無異議，依民法第356 條規定，應視為承認受領之系爭房屋無瑕疵云云，並提出被證3 之錄影光碟及被證3-1 、3-2 之錄影譯文為證（見本院卷第359 至361 頁）。按「買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」、「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」民法第355 條第1項、第356 條固定有明文。惟查，依被證3-1 、3-2 之錄影譯文內容所示，並未見原告有承認其已知系爭房屋有滲漏水之情形，亦無被告於簽約時有告知原告系爭房屋有滲漏水之情狀；且原告於入住發現系爭房屋有滲漏水之瑕疵後，即聯絡房屋仲介人員協助與原告商討瑕疵修復問題，旋雙方於107 年3 月7 日簽署修繕之「協調內容」之文件，即：原告訴求：被告支付58萬元用以支付修繕系爭房屋，並由原告自行找廠商修復，被告日後無須負擔瑕疵之責；被告訴求：願依「協調內容」附件所列修繕系爭房屋。然嗣後因被告拒絕修繕，原告乃自行委託上承工程有限公司估算修復費用，亦有上開「協調內容」文件及報價單影本在卷可憑（見本院卷第179 至195 頁）；另證人即有巢氏房屋仲介公司業務人員黃士豪於本院言詞辯論時證稱：「（提示不動產買賣契約書）新北市○○區○○路○○○○號5 樓（含增建6 樓）建物及其坐落土地是否由你仲介買賣？）是。…（問：簽約前是否曾帶看？次數、日期？）有…我記得是帶看的次數應該是二到三次，我本人帶看就有二次，…因為裡面是外籍住，裡面很亂，東西很多，她們好像有作手工藝，我們有問是否可以看房子，5 樓是三房，當時只能看二間房間，但其中有一間住客外出，所以鎖住，大概看一下，因為5 樓有人住，原告很不好意思看，大概看一下格局，我們就到6 樓，6 樓是沒有人住，空的，在6 樓有看一夥兒，6 樓的每個房間及陽台都有看。
…原告…有問房屋是否有漏水、兇殺等，我告訴原告，屋主在簽約時有簽產權說明書，我有表示可以提供產權說明書給她看，6 樓有三間房間…我忘記是第一次還是第二次，在編號11、12的儲藏室，門開的右手邊的牆壁有放一個衣櫃，他不是固定式，當時衣櫃也沒有貼在牆壁，原告看時表示有油漆脫落，原告擔心是否是滲漏水，我有搬衣櫃給她看…（問：5 樓有間房間鎖住，是否兩次帶看都沒有入內？）是，沒有進入該屋。…（問：帶看之房屋有無鑑定報告之滲漏水狀況（提示鑑定報告17到27頁）？）6 樓照片（22頁）編號12的活動衣櫥可以移動，是有這樣，但沒有照片這麼嚴重，6 樓陽台當時沒有這麼髒，如果這麼髒買方不會買，這些照片我帶看時沒有這樣，我們賣房子一定會去拍照，我們拍的照片沒有這樣。圖示一是房子的外觀，我們一般不會看。（問：原告有無於交屋前借鑰匙整修？）有，在交屋前我當時有提到，原告表示沒有剩多少錢，她原本是租屋，她的租約要到期，因為屋主的6 樓是空的，是否可以6 樓先讓她放東西，屋主表示無問題，交屋日期已經超過她租約的日期，她不想在付租金，她想省租金，借鎖匙就是借屋裝修，但她有無實際進行整修，我不清楚，5 樓那間是承租，時間到他才會搬走，當時拿鎖匙是原告在6 樓放東西，至於是否有包含5 樓的鎖匙我不清楚…（問：被證3 之錄音譯文內容〈提示本院卷第35
9 、360 頁），是否表示原告於帶看時、交屋前已知有滲漏水？〉我印象中帶看時5 樓那間房間是鎖的，無法入內，…我印象中在簽約前，對牆壁買方有疑慮是否有滲漏水，但我不是滲漏水的專家，那面牆油漆有掉漆，但摸的時候是乾的，我不知道是否有滲漏水，我才跟原告說可以看產權調查書是否有勾漏水，產權調查書是勾沒有漏水，簽約時也是。…（問：房子成交之後，並且點交房屋之後，原告有沒有向你反應房子有漏水的情形？如果有的話要如何處理？）我印象中交屋完，原告傳LINE給我，裡面有些照片，她自己拍的照片，表示好像是漏水，問我要如何解決，我當時的解決方式我把原告傳給我的照片給接案同事，是否聯絡前屋主到公司協調，看這個問題要如何解決，後來協調了大約四次左右。（提示原證4 協調內容，是否有見過這份協調內容？）好像有。（是否知悉兩造為何要簽署這份協調內容？）交屋完協商的結果。（問：剛才說有聯絡前屋主到公司協商，後來協調大約四次左右，被告對於房子有漏水的情形，被告是如何反應？）前屋主協調的時候表示他是出租，他不知道有這種情形，我從接案同事得知，前屋主取得後都沒有自住，所以不知道有滲漏水的情形，協調這幾次，看到鑑定報告，每個人都有他的立場，當時在協調時沒有很好的氣氛，最後沒有達成協議」等語（見本院卷第382 至385 頁），可知原告雖於簽約前由房屋仲介人員帶看3 次，且因房間牆面油漆有掉漆，而懷疑系爭房屋有滲漏水，但因牆面摸起來是乾的，房屋仲介人員亦不知是否有滲漏水，並告知產權調查書（即標的物現況說明書）勾選沒有漏水，原告始相信系爭房屋無滲漏水而與被告簽約購買，嗣交屋後，原告發現系爭房屋有滲漏水情形而向房屋仲介人員反應，嗣經與被告協商後，而有上開「協商內容」之簽署，可見原告於簽約前，並非明知系爭房屋有瑕疵，且於發現系爭房屋有滲漏水瑕疵後即透過房屋仲介人員通知被告協商系爭房屋滲漏水修繕事宜，彰彰甚明，是被告此部分抗辯亦無足取。
⒋被告再抗辯：觀諸鄰近同為新北市三峽區之其他屋齡22年
以上房屋，其成交總價及每坪單價，均高於系爭房屋之買賣價格，系爭房屋以約33坪計算，若每坪單價提高2 萬元，便已高於原告起訴請求之金額，更遑論鄰近房屋成交之每坪單價高出系爭房屋每坪單價4 至9 萬元，可證系爭房屋之買賣價格確實已考量系爭房屋之現況，而低於附近房屋市價，而被告願以低於市價甚多之580 萬元金額出售予被告，其原因便是因為系爭房屋為老舊公寓，若買方購屋後欲如何裝潢修繕，由買方自行出資處理，被告不負修繕或擔保責任之故，是系爭房屋之買賣價格已低於附近房屋市價，原告並無受有損害，亦無請求減少價金之餘地云云，並提出系爭房屋鄰近房屋成交資料表影本1 份為證（見本院卷第363 至365 頁），然查，系爭房屋係於79年1 月11日建築完成，有土地建物查詢資料在卷可考（見本院卷第323 頁），距系爭買賣契約簽訂時已約有28年，而被告所提上開房屋成交資料表所載房屋之屋齡多在22年至23年之間，則是否得以之作為系爭房屋市價之參考，尚不無可疑？況房屋之坐落位置、樓層及環境等因素，亦會影響房屋之售價及買受人之意願，是被告在無法提出確切證據證明系爭房屋高於580 萬元之情形下，要難以上開房屋成交資料表作為系爭房屋市價之參考標準，故被告此部分抗辯亦難採取。
⒌綜上，系爭房屋有滲漏水之瑕疵存在，原告主張其得依民法第359 條規定請求被告減少價金，於法有據。
㈡原告得請求減少價金之金額為何？
⒈查系爭買賣契約第2 條約定：「現況頂樓加蓋依現況交付
買方」等語（見本院卷第29頁），第16條約定：「…附贈設備以簽約時之現況為主…附贈物品不負瑕疵擔保之責」（見本院卷第37頁），又依前揭標的物現況說明書所載，就系爭房屋有無滲漏水等現況，係被告針對買賣標的之「新北市○○區○○路○○○○ 號5 樓」部分而為說明（見本院卷第57至63頁），並未包含增建之6 樓在內，可知被告就6 樓之增建部分並未如系爭房屋5 樓般擔保其無滲水；再參酌證人黃士豪於本院言詞辯論時證稱：伊帶原告看屋時，系爭房屋6 樓沒有人住，是空的，每個房間及陽台都有看，本件買賣係就5 樓部分約定價金，6 樓沒有計算價金，是附加價值的等語（見本院卷第383 頁、第386 頁）之情，系爭房屋6 樓部分應如系爭買賣契約第16條所約定之「附贈設備」性質，只要以「現況」交付，不論系買賣契約成立當時有無滲水，被告並不負瑕疵擔保責任，是原告主張：被告就系爭房屋5 、6 樓之滲漏水均應負瑕疵擔保責任，並非可採。
⒉次查，系爭房屋5 、6 樓滲漏水之修繕，新北市建築師公
會參酌「中華民國全國建築師公會2015鑑定手冊」之工程單價表，並經市場訪價，鑑估修復費用合計為401,660 元（參見系爭鑑定報告所載）。惟本件被告既僅就系爭房屋
5 樓部分負瑕疵擔保責任，自應將6 樓之修復費用加以扣除。復經本院函請新北市土木技師公會就系爭房屋5 、6樓之修復費用分列後，5 樓部分為182,900 元，6 樓部分為218,760 元，有該公會109 年4 月21日新北市建師鑑字第148 號函及所附之修復費用鑑估表在卷可稽（見本院卷第449 至453 頁），是本件原告既以修復系爭房屋瑕疵之費用作為減少價金之依據，則在系爭建物5 樓修復費用182,900 元範圍內，應為可採。準此，兩造就系爭房地買賣價金經減少後，被告受領此部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，原告依民法第179 條不當得利規定，請求被告返還價金182,900 元，於法有據，逾此範圍之請求，即非可採。
五、綜上所述，原告依民法第359 條、第179 條規定，請求被告給付182,900 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即107 年7 月31日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件原告依民法第227 條第1 項、360 條規定請求部分，因原告主張其各請求係請求權競合關係，請求本院擇一為其有利之判決，而本院既已依民法第359 條、第179 條規定為原告有理由之判決，則原告其餘請求部分本院即不再審究。
六、本判決所命之給付之金額，未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
民事第四庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
書記官 廖美紅