臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第3409號原 告 李韋廷訴訟代理人 林梅花被 告 豐可開發股份有限公司法定代理人 陳義信訴訟代理人 王中平律師
彭子晴律師上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國109 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣（下同）壹佰參拾壹萬貳仟元，及自民國一百零七年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十六，餘由原告負擔。
本判決於原告以肆拾參萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以壹佰參拾壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國100 年就新北市○○區○○○段○○○○段00000 地號（102 年重測變更地號為新北市○○區○○段○○○ ○號）土地（下稱系爭土地）簽立房屋合建契約（下稱系爭契約），並約定被告應於建造執照核准後6 個月內開工並在31個月內完工並領得使用執照，領得使用執照
6 個月內接通水電及瓦斯並點交房屋，每逾1 日被告應支付原告懲罰性違約金新臺幣（下同）1,000 元（系爭契約第6條參照）。又系爭契約之建案（下稱系爭合建案）業於100年8 月25日取得建照執照，是被告至遲應於101 年2 月25日開工（建照核發後6 個月內），並於103 年9 月25日（開工後31個月內）完工並取得使用執照。惟被告卻遲至106 年8月15日方取得使用執照，故自103 年9 月26日起至106 年8月15日止共計1,054 日則為被告給付遲延期間，自應給付原告此部分懲罰性違約金共計1,054,000 元（計算式：1,054日×1,000 元＝1,054,000 元）；又被告業於106 年8 月15日取得使用執照，依上開約定，至遲應於107 年2 月15日點交房屋，惟被告遲至107 年10月31日始辦理過戶，是被告亦應給付原告此部分懲罰性違約金共計259,000 元（計算式：
259 日×1,000 元＝259,000 元）。另兩造於104 年6 月5日全體合建戶會議中，就系爭合建案達成協議，約定倘若被告無法於104 年12月31日前取得使用執照，則被告應自105年1 月1 日起，按日給付原告房租津貼1,000 元，被告並於
104 年8 月10日給予原告豐囍成家進度報告暨承諾書（下稱系爭承諾書），然被告遲至107 年10月31日方為交屋，依系爭承諾書約定，被告應給付原告自105 年1 月1 日起至107年10月31日止（共計1,065 日），房租津貼1,065,000 元（計算式：1,065 日×1,000 元＝1,065,000 元）。為此，爰依系爭契約法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告2,348,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並陳明：願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張被告遲延完工並領得使用執照，依系爭契約第6 條
第2 款請求遲延違約金1,054,000 元等語。然系爭合建案於
101 年開工後，102 年1 月23日新北市政府即進行地籍圖重測地籍，因地籍重測使系爭合建案坐落之基地即系爭土地面積縮小，與鄰地新北市○○區○○○段○○○○段000000地號土地之相鄰界址變動，造成界址糾紛，並於102 年10月14日進行界址糾紛第一次調處會，經與鄰地所有權人多次協調結果，土地面積由重測前562.54平方公尺，變更為543.73平方公尺，至103 年3 月19日始經通知辦理土地所有權狀換給登記。又系爭土地之地界，被告於建築前放樣時，有經新莊地政事務所測量確定地界後，始依圖放樣，且放樣時及每一層樓施工均會報請新北市工務局勘驗，且重測前既經勘驗通過，是依當時之地界情形，被告並無越界建築之情。準此，因地籍重測致系爭合建案建築工程延宕約10個月期間，並不可歸責於被告；又系爭合建土地之所有人於系爭合建案建築工程進行中，始要求變更建築外觀，並由地主代表即訴外人林隆盛與證人邱坤銘至林口看外牆顏色，致被告必須重新進行詢價、比價、叫料、施工及驗收等程序，而延宕系爭合建案工程進度3 個月，此亦不可歸責於被告。況被告亦依變更當時之都市更新條例第19條第2 項、第3 項規定舉辦公聽會，原告於公聽會時未提出反對意見，即已承認外觀變更，附此敘明；又因前開地籍重測所致土地面積減少、地號變更及變更建物外觀，均須進行都市更新計畫設計變更，且依建築法規定，申請設計變更期間，建築執照必須繳回，即無法進行建築工程或勘驗等，自無法取得使用執照，是被告亦因上開原因申請設計變更而花費2 年之期間。而上開申請設計變更之原因如前所述，既不可歸責於被告，是以因申請設計變更而花費2 年之期間，亦不應認係被告之遲延。從而，依系爭契約第6 條第3 項約定，原告不得據此向被告請求違約金。縱認遲延責任係可歸責於被告，原告於103 年10月6 日，由訴外人張淑卿代表全體地主對被告表示同意103 年11月24日完成取得使用執照及交屋，是原告已同意延後至103 年11月24日完成取得使用執照及交屋，則不應自103 年9 月26日起，計算遲延之違約金。另被告已完工並已點交房屋予原告，房屋價值又比重建前之危樓增加數倍，原告請求之違約金，實屬過高，請鈞院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害等情形，依職權酌減違約金。
㈡另原告主張公設、法定機車位尚未點交、未設置信箱等事，
係因系爭合建案之建物尚未符合公寓大廈管理條例第28條第
1 項規定之法定人數及區分所有權比例，而無法召開區分所有權人會議及成立管理委員會，自無從將公設進行點交，並於管理委員會議中抽籤決定機車位及信箱裝設位置。另消防設備被告均有安排定期安檢，公共設備維護亦從未停擺；被告亦已安裝信箱。此外，原告於陳報狀7 指摘被告塗消法定汽車位及法定機車位，並非事實。
㈢原告主張被告遲延259 日始點交房屋，依系爭契約第6 條第
2 款請求遲延違約金259,000 元等語。然訴外人張淑卿於被告取得使用執照後，違反契約約定，不與被告以土地交換建物，要求被告向其購買土地，否則所有地主均不過戶土地予被告，致使被告無法遵期移轉建物予原告。且被告完工並取得使用執照後，申請建物所有權第一次登記前之測量，發現地下室因102 年地籍重測面積縮小而有越界建築之情形，被告為處理越界建築乙事，而遲延辦理建物所有權登記，造成房屋點交遲延，此為102 年地籍重測所造成之結果，亦非可歸責於被告。是原告請求遲延點交房屋之違約金為無理由。㈣原告主張被告遲延取得使用執照，依原證2 之承諾書請求租
金補貼1,035,000 元等語。被告否認原證2 承諾書之形式上真正。況因系爭土地之地主要求變更建築外觀，致必須進行都市計畫變更，而遲延取得使用執照，依系爭承諾書第3 條第2 項約定：「但上述第1 條所述，必須於無任何人就本都更合建案做出妨礙使用執照取得建案興建作業之情事。」，被告無須給付原告房租津貼。再者，系爭契約並未約定房租津貼，自無所謂「依合約補貼各建戶房租津貼」之情。準此，系爭承諾書第3 條第1 項約定：「豐可公司應各合建戶之要求原則上同意，若至104 年12月31日上無法取得使用執照。即自105 年1 月1 日開始依合約補貼各合建戶房租津貼」至多解釋為：若至104 年12月31日上無法取得使用執照。即自105 年1 月1 日開始依合約給付「違約金」予各合建戶，並非另有房租津貼之約定。
㈤此外，對原告於民事辯論意旨狀第6 頁主張被告逾期使用執
照補正缺失等語。被告於104 年申請使用執照時雖有數項缺失待改善，因改善事項有涉及機械設備，諸如昇降機，有保固期限，因本件有都更設計變更，如於104 年勘驗完立即改善，則於都更設計變更完成後即已過保固期限，而不能取得使用執照，故建築同業之一般作法係確定將取得使用執照前，再進行缺失改善，如本件係於106 年7 月20日完成缺失改善，106 年8 月8 日都更設計變更生效，106 年8 月15日取得使用執照，缺失改善於都更設計變更生效前完成，並無拖延使用執照之取得等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證理由：原告主張：被告於106 年8 月15日取得使用執照，並於107年10月31日與原告完成交屋戶等情，有系爭合建案之使用執照（字號：106 股字第368 號）、新北市都市更新審議委員會第66次會議紀錄、豐禧成家交屋表等件在卷可佐（見本院卷第261 、346 至348 、681 頁），且為被告所不爭執（見本院卷第225 頁），自堪信為真實。原告復主張：被告未依系爭契約之約定期限取得使用執照及交屋，依系爭契約第6條第2 項約定，被告應給付原告懲罰性違約金1,313,000 元（計算式：1,054,000 元＋259,000 元＝1,313,000 元）。
又兩造就系爭合建案另達成協議，約定倘若被告無法於104年12月31日前取得使用執照，則被告應自105 年1 月1 日起，按日給付原告房租津貼1,000 元。然被告遲至107 年10月31日方為交屋，依系爭承諾書約定，被告應給付原告房租津貼1,065,000 元等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者在於：㈠被告未依系爭契約之約定期限，取得使用執照，是否有可歸責之事由？㈡被告未依系爭契約之約定期限，交屋予原告，是否有可歸責之事由？㈢本件是否有違約金過高應予酌減之情事？㈣原告依系爭承諾書，請求被告給付房租津貼1,065,000 元，有無理由？茲析論如下：
㈠被告未依系爭契約之約定期限，取得使用執照，是否有可歸
責之事由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段有明文規定。是原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。即原告於起訴原因已有相當之證明，而被告對於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第2855號判例、18年上字第1679號判例意旨參照）。
⒉經查，系爭合建案係於100 年8 月19日開工，此有系爭合建
案之使用執照（字號：106 股字第368 號）等件在卷足憑（見本院卷第261 頁），自堪認定。又依系爭契約第6 條第2項約定：「乙方（即被告）應於建造執照核准後6 個月內開工，依法令規定31個月內完工並領得使用執照，領得使用執照6 個月內接通水電及瓦斯並點交房屋，每逾一日應支付甲方（即原告）懲罰性違約金1,000 元。」等情，亦有系爭契約佐卷可考（見本院卷第31頁），是依前開契約約定，可知被告至遲應於103 年3 月19日取得使用執照。惟被告遲至10
6 年8 月15日取得使用執照乙節，已如前述，是被告取得使用執照之日期確已陷於遲延無誤。
⒊被告雖辯稱：系爭合建案因地籍重測使系爭合建案坐落之基
地即系爭土地面積縮小，致發生界址糾紛，並因此須進行都市更新計畫設計變更，是因此遲延之期間並不可歸責於被告云云，而依證人即曾任系爭合建案之工地主任邱坤銘固證述：「（問：102 年地界重劃一事，是否有因此停工？停工多久？）102 年地界重測事實上正確名稱應該是國土重測，那次重測之後，因為土地有變位，所以停工了六個月以上。所為土地有變位就是國土重測的時候與當初地政事務所來鑑界的位置不一樣。停工是釐清土地的地界才停工，因為重測之後地界變更，有些房子在鄰地的土地上所以須要停工。」、「（問：被告公司於系爭合建案放樣時，是否有做地界測量？）有，當時由新莊地政來測量。」等語（見本院卷第583至584 頁），惟上開證詞僅足證明系爭土地於國土重測時有停工之事實，且被告於開始建築之時，本應依其自身專業確認界址而為興建，是本件越界建築部分應可歸責於被告。
⒋被告復抗辯系爭土地之所有權人於系爭合建案建築工程進行
中，要求變更建築外觀，致被告必須重新進行詢價、比價、叫料、施工及驗收等程序，而延宕系爭合建案工程進度3 個月，此亦不可歸責於被告云云。然為原告所否認，被告自應就此部分抗辯負舉證責任，惟被告未能提出相關證據資料，以實其說，自難為有利於被告之認定。另縱使原告未於公聽會時未提出反對意見，惟依99年5 月12日公布之都市更新條例第19條規定，未見有何擬制效果，被告陳稱原告於公聽會時未提出反對意見，即已承認外觀變更云云，洵屬無據，附此敘明。
⒌況且，依系爭建案之建築執行及使用執照卷宗所示，被告於
106 年6 月21日，經新北市政府工務局至現場進行竣工查驗，尚有地下一層汽車為編號4 至5 號及機車位13至15號車位高度不足、地上二層A1戶、A2戶、A3戶及地上九層A1戶及A2戶窗戶臺度不足、地上九層A1戶餐廳陽台落地門未施作等缺失等情（見本院卷第277 頁），益徵被告遲至106 年8 月15日取得使用執照，係因被告報請查驗，竣工查驗有缺失，是被告確屬有可歸責事由。
⒍另被告復陳稱：原告於103 年10月6 日，由訴外人張淑卿代
表全體地主對被告表示同意103 年11月24日完成取得使用執照及交屋，是原告已同意延後至103 年11月24日完成取得使用執照及交屋云云。惟被告未能提出張淑卿有權代表系爭土地全體所有權人之證明文件，是其上開抗辯，自無可採。
⒎從而，被告就取得使用執照部分，有可歸責事由，依系爭契
約第6 條第2 項約定，被告應自103 年3 月20日起至106 年
8 月14日止負遲延責任。㈡被告未依系爭契約之約定期限，交屋予原告，是否有可歸責
之事由？⒈查，被告係於106 年8 月15日取得使用執照，依前開系爭契
約第6 條第2 項約定，被告至遲應於107 年2 月15日，與原告完成交屋等事項。惟被告遲至107 年10月31日始與原告完成交屋戶乙節，業如前述。
⒉被告抗辯訴外人張淑卿於被告取得使用執照後，違反契約約
定，要求被告向其購買土地，並陳稱否則所有地主將均不過戶土地予被告，致使被告無法遵期移轉建物予原告，此不可歸責於被告。且被告遲延辦理建物所有權登記，亦係為處理前開不可歸責於被告之102 年地籍重測面積縮小致地下室越界建築之情形云云。惟被告並未提出相關事證，證明張淑卿有權決定系爭土地是否移轉所有權予被告，逕聽信張淑卿片面之詞，核與原告無涉。又被告於開始建築之時，未依其自身專業確認界址而為興建，係屬可歸責於被告之事由，誠如前述。是以被告上開答辯，均無可採。
⒊從而，被告未依系爭契約之約定期限，交屋予原告部分，有
可歸責事由，依系爭契約第6 條第2 項約定，被告應自107年2 月16日起至107 年10月30日止負遲延責任。
㈢本件是否有違約金過高應予酌減之情事？⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度台上第1606號判決意旨參照）。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，即以當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。即違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，惟約定之懲罰性違約金額是否過高，非以債權人所受損害為唯一審定標準，應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院
106 年度台上字第1839號、87年度台上第2563號判決意旨參照）。又民法第252 條規定乃僅係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院93年度台上第909 號、92年度台上第2747號、92年度台上第697 號判決意旨參照）。
⒉查，被告抗辯已完工並已點交房屋予原告，房屋價值又比重
建前之危樓增加數倍，原告請求之違約金，實屬過高云云。惟兩造間係約定由原告以系爭土地應有部分為對價，被告則為提供新建後之房屋，並就其中房地差價進行找補之合建契約，是以原告並非純獲被告新建房屋之利益，且興建後之房屋價值縱有高於原告於系爭土地應有部分之價值，亦僅屬契約履行之部分，核與本件懲罰性違約金是否過高無涉。又被告僅空言本件懲罰性違約金過高云云，並未提出相關事證以供本院審酌，與辯論主義及舉證責任之法則均有未合。準此，本院難認本件懲罰性違約金有如何過高之情事。
⒊從而，被告就逾期取得使用執照部分，應給付原告自103 年
3 月20日起至106 年8 月14日止，共計1244日懲罰性違約金1,244,000 元（計算式：1244日×1,000 元＝1,244,000 元）；就遲延交屋部分，應給付原告自107 年2 月16日起至10
7 年10月30日止，共計258 日懲罰性違約金258,000 元（計算式：258 日×1,000 元＝258,000 元）。故原告就逾期取得使用執照部分，請求被告給付1,054,000 元；就遲延交屋部分，請求被告給付258,000 元，為有理由，應予准許，逾此部分請求（即請求遲延交屋之懲罰性違約金逾258,000 元部分），則為無理由，不應准許。
㈣原告依系爭承諾書，請求被告給付房租津貼1,065,000 元，
有無理由？⒈按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357 條本文復
有明文。是文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依上開規定決定之（最高法院91年度台上字第1645號判決意旨參照）。簡言之，當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力（最高法院22年上字第2536號判例意旨參照）。
⒉查，原告主張因被告未於104 年12月31日前取得使用執照，
則被告應自105 年1 月1 日起，按日給付原告房租津貼1,00
0 元，即被告應給付原告自105 年1 月1 日起至107 年10月31日止（共計1,065 日），房租津貼1,065,000 元云云，固提出系爭承諾書為證（見本院卷第37頁）。然上開承諾書為被告所否認，自應由原告先行證明其形式上真正。觀以系爭承諾書上僅有公司大印，並無負責人小印，故該文書是否為真正自非無疑。又證人邱坤銘雖有證稱：系爭承諾書上的公司大章應該是其所保管之被告公司章等語，惟其同時否認系爭承諾書上之公司印係由其用印，並證稱：其於調解會當天沒有看到人在發系爭承諾書等語（見本院卷第581 頁），再者，系爭承諾書上之印文經送法務部調查局鑑定，該局函覆本院之鑑定結果略以：系爭承諾書上之印文為碳粒成像，非印章沾附印泥所蓋之印文；又該印文紋線不清，致細部特徵不明，自無從進行鑑定比對等語（見本院卷第525 頁），亦無資為有利原告之認定。準此，系爭承諾書上之印文，證人邱坤銘既否認為其所用印，其於調解會當時復未親眼看見被告發放系爭承諾書，且該印文亦無從進行鑑定比對，自不能僅擷取證人邱坤銘一、二句言詞資為有利於原告之認定。另縱使該印文真正，惟系爭承諾書上並無用印人之簽章，則實際用印之人為何人？又其是否有權代表被告為意思表示？均非無疑。是以原告此項請求並無理由，應予駁回。
㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項及第2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項及第203 條亦有明文。經查，原告對被告之懲罰性違約金請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，而本件民事訴訟起訴狀繕本係於107 年12月28日送達被告，有本院送達證書在卷可查（見本院卷第51頁），則原告請求自民事訴訟起訴狀繕本送達之翌日即107 年12月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，洵屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依據系爭合建契約法律關係，請求被告給付1,312,000 元（計算式：1,054,000 元＋258,000 元＝1,312,000 元），及自107 年12月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求（即請求遲延交屋之懲罰性違約金逾258,000 元部分），則為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、所提證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 18 日
民事第四庭 法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 18 日
書記官 許清秋