臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第3441號原 告 林隆盛
林濬維林建國陳美華鍾金成吳芙蓉共 同訴訟代理人 葉芸律師
顏敏達被 告 豐可開發股份有限公司法定代理人 陳義信訴訟代理人 王中平律師
彭子晴律師複 代理 人 劉秀美被 告 林崑連
林呈松陳文華上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國109 年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告豐可開發股份有限公司應給付原告各新臺幣80萬元，及均自民國108 年1 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告豐可開發股份有限公司負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告各以新臺幣266,667 元供擔保後，得為假執行。被告如各以新臺幣80萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院95年度台上字第1573號判決可資參照。經查：本件原告原起訴時以被告僅豐可開發股份有限公司（下稱被告公司）並依兩造所簽訂之合建契約（下稱系爭契約）第陸條二.約定（下稱系爭約定）及被告公司所出具之承諾書（下稱系爭承諾書），請求被告公司給付逾期違約金及房屋租金補貼，即給付原告各新臺幣（下同）2,348,000 元，及自原告起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語（詳見本院卷㈠第11至14頁）；嗣以民事追加被告暨聲請調查證據狀，追加被告林崑連、林呈松及陳文華（下合稱被告林崑連等3 人，或分稱其姓名），並追加請求權基礎民法第110 條（見本院卷㈠第283 至286 頁），及以民事準備㈠暨爭點整理狀變更聲明為：「先位聲明：一、被告公司應給付原告各2,408,000 元（暫先計算到民國107 年11月31日止），及自原告起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」、「備位聲明：一、被告公司應給付原告1,311,000 元（暫先計算到107 年11月31日止），及自原告起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告林崑連等3 人各應給付原告1,035,000 元（暫先計算到107 年11月31日止），及自原告民事準備㈠暨爭點整理狀繕本送達被告林崑連、林呈松、陳文華之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；若被告林崑連等3 人其中一人或數人已為給付，他被告即免其其給付之責任。」且就先位主張依系爭約定，請求被告公司給付原告逾期違約金，及依104 年6 月5 日會議承諾及承諾書或依民法第169 條表見代理規定（請法院擇一有利判決），請求被告公司給付原告房屋租金補貼（見本院109 年12月8 日審理期日筆錄第3 頁即本院卷㈢第299 頁），而備位主張依系爭契約上開約定，請求被告公司給付原告逾期違約金，及依民法第110 條規定，請求被告林崑連等3 人就房屋租金補貼負無權代理之損害賠償責任（見本院卷㈠第299至307 頁），及以民事言詞辯論意旨狀將先位聲明第一項請求之總金額變更為「2,348,000 元」（見本院卷㈢第225 至
226 頁），及於本院109 年12月8 日審理時將備位第一項聲明請求之總金額變更為「1,313,000 元」並就本件不再為一部請求即均計算至107 年10月31日止（見本院109 年12月8日審理期日筆錄第3 頁即本院卷㈢第299 頁），則揆諸前揭規定及說明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、被告公司於100 年與原告簽訂「合建房屋契約書新北市○○區○○○段○○○○段00000 地號」（即系爭契約），約定由原告分別提供位於新北市○○區○○○○段○○○○○ ○號土地（嗣於102 年間辦理地籍圖重測，重測後地號變更為新北市○○區○○段○○○ ○號土地，下稱系爭土地）之應有部分及位於該土地上門牌號碼：新北市○○區○○里○○鄰○○路○○○ 巷○ 號3 樓、5 樓，4 號1 樓、3 樓、4 樓，6 號5 樓等建物（下稱系爭建物）做為兩造合建基地及合建房屋範圍（被告稱之為豐囍成家，下稱系爭建案），並依系爭約定，被告公司應於建造執照核准後6 個月內開工並在31個月內完工並領得使用執照，領得使用執照6 個月內接通水電及瓦斯並點交房屋，每逾1 日被告應支付原告懲罰性違約金1,000元（下稱系爭約定）。又於104 年6 月5 日，被告與含原告在內之合建戶在新北市○○區○○路○○○ 巷聖天宮達成協議即系爭建案之房租補助協議（即104 年6 月5 日會議），並於同年月10日出具豐囍成家進度報告暨承諾書（即系爭承諾書）並載明：「…三、1.豐可公司應各合建戶之要求原則上同意，若至104 年12月31日尚無法取得使用執照。即自105年1 月1 日起開始依合約補貼各合建戶房租津貼。」且交給原告收執。
㈡、先位主張：
１、逾期違約金部分：系爭建案於100 年8 月25日核發建造執照，被告公司應於10
1 年2 月5 日開工並於103 年9 月25日完工，但被告公司卻於106 年8 月15日取得使用執照，則自103 年9 月25日起至
106 年8 月15日止，共1,054 日，依系爭約定以每逾1 日計算1,000 元逾期違約金即為1,054,000 元。又被告公司應於
107 年2 月15日點交房屋，卻遲至107 年10月31日辦理過戶完成，則自107 年2 月15日起至107 年10月31日止，共25 9日，依系爭約定以每逾1 日計算1,000 元逾期違約金即為259,000 元。以上合計1,313,000 元。
２、房屋租金補貼部分：
⑴、於104 年6 月5 日會議時，被告林崑連等3 人代表被告公司
承諾會給予合建戶房屋津貼，且被告公司寄發系爭承諾書給原告在內之合建戶並承諾被告公司若至104 年12月31日尚無法取得使用執照，自105 年1 月1 日起開始依合約補貼各合建戶房租津貼。苟被告公司並未授予代理權給被告林崑連等
3 人（假設語，原告否認之），亦因為林呈松、陳文華斯時為被告公司之董事，林崑連斯時為被告公司之監察人，依公司法第8 條為被告公司當然負責人，渠等均有令原告相信為有權代理之表現事實存在，加以原告又非因過失而不知伊等並無代理權，被告公司自應負民法第169 條表見代理之授權人責任。則依104 年6 月5 日協議及系爭承諾書，或依民法第169 條表見代理規定（請法院擇一有利判決），請求被告公司給付原告租金補貼。
⑵、被告公司應自105 年1 月1 日起至107 年10月31日過戶止，
共1,035 日，按每日以1,000 元為租金補貼計算即為1,035,
000 元。
３、因此，被告公司應給付原告各逾期違約金及租金補貼合計2,348,000 元。
㈢、備位主張：
１、逾期違約金部分：約定及計算同上先位主張部分，則被告公司應給付原告各逾期懲罰性違約金為1,313,000 元。
２、房屋租金補貼部分：被告公司並未命被告林崑連等3 人於10
4 年6 月5 日會議時授權伊等承諾給付房屋租金補貼，造成原告受有相當於房屋租金補貼之損害，被告林崑連等3 人應依民法第110 條負無權代理人之損害賠償責任，即被告林崑連等3 人應各給付原告各別房屋租金補貼之損失，計算同先位主張部分即1,035,000 元，且被告林崑連等3 人其中1 人或數人已為給付，他被告即免其給付之責任。
㈣、併聲明：
１、先位聲明：
⑴、被告公司應給付原告各2,348,000 元，及自原告起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵、如獲有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
⑶、訴訟費用由被告公司負擔。
２、備位聲明：
⑴、被告公司應給付原告各1,313,000 元，及自原告起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑵、被告林崑連等3人應各給付原告各1,035,000元，及自原告民
事準備㈠暨爭點整理狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；若被告林崑連等3人其中一人或數人已為給付，他被告即免其給付之責任。
⑶、如獲有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
⑷、訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：
㈠、被告公司部分：
１、縱使被告公司有遲延完工及點交房屋，但該遲延非可歸責於被告公司，而係因土地重測導致界址糾紛、土地面積縮小、地號變更而停工10個月，及因原告要求變更建物外觀而耽誤工程進度3 個月，以及因上開土地糾紛及建物外觀變更等事由致被告公司必須進行變更系爭建案之都市更新事業計畫書，變更時間長達2 年，始遲延取得使用執照，依系爭契約第陸條三. 約定，原告不得向被告公司請求違約金。至被告公司申請使用執照時，雖有數項竣工查驗缺失待補正，惟該等缺失均於106 年7 月20日改善完畢，而設計變更係於106 年
8 月8 日始生效，使用執照於106 年8 月15日核發，縱使被告公司於竣工查驗時有缺失，仍無耽誤使用執照之申請核發。縱使該遲延責任可歸責於被告公司，但原告於103 年10月
6 日由地主張淑卿代表全體地主對被告公司表示同意103 年11月24日完成使用執照及交屋，原告既已同意延後至103 年11月24日完成取得使用執照及交屋，自不應自103 年9 月26日起計算完工違約金。
２、被告公司從未承諾房屋租金補貼，系爭承諾書並非被告公司所出具，且被告公司亦從未有任何行為或出具書面表示授與代理權予被告林崑連等3 人，自無成立表見代理之可能；況因地主要求變更建築外觀而導致遲延，係非可歸責於被告公司之事由，且導致必須進行都市計畫變更，遲延取得使用執照，則依系爭承諾書第3 條第2 項，被告公司無須給付原告房屋租金津貼，且系爭契約並未約定房租津貼，自無從「依合約補貼各建戶房租津貼」；且依系爭承諾書第3 條第1 項至多應解釋為若至104 年12月31日仍無法取得使用執照即自
105 年1 月1 日開始依合約給付違約金給各合建戶，並非另有房租津貼之約定。
３、縱認被告公司應負遲延責任給付違約金予原告，被告公司已完工並點交房屋予原告，且房屋價值比重建前之危樓增加數倍，原告請求2,348,000 元，實屬過高，請法院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害等情形，依職權酌減違約金。至原告提出手寫計算被告公司獲利1 億4 千萬元云云，被告公司否認，僅以網路查詢賣價推斷被告公司獲得之利益，顯不可信，且被告公司花費多年勞力時間費用為原告等眾住戶蓋房子，單就建築成本已逾1 億4 千萬元，尚未加計向銀行貸款之利息及最後為和平與原告林隆盛、另案原告張淑卿、陳信昇等人間之糾紛，被告公司另外付出之成本，均未計算，縱使假設原告估算或大達1 億4 千萬元，實際上被告公司根本未獲利，若法院採信原告主張判命被告公司應賠償原告各2,348,000 元，被告公司將損失慘重、血本無歸，請法院予以酌減違約金。
㈡、被告林崑連等3人部分：
１、被告林崑連為被告公司小股東及監察人，被告林呈松、陳文華為被告公司小股東及董事，係因被告公司組織需要而為掛名監察人、掛名董事，實質上並無決策權及裁量權，凡事要被告公司董事長陳信義決定。
２、104 年6 月5 日會議，係因系爭建案發生很多事情，陳信義希望被告林崑連、陳文華去聽聽地主戶意見後轉達回被告公司，並無被告公司指派或授權，且被告公司派主任等其他人到場；且會議時，陳文華有向地主表示其並非系爭建案之股東，此案與其無關，當時因陳信義未出席便已告流會，之後原告及其他地主私下向林崑連、陳文華提出種種建議和要求，希望盡快交屋，否則要求被告公司應補貼房租津貼，林崑連、陳文華聆聽並安撫，絕無當場答應或應允任何要求，僅事後將地主意見轉達給陳信義，但陳信義拒絕並稱要照合約走；當天會議並未簽立任何書面，主要是聽取地主意見，被告公司並未授權林崑連、陳文華可以決定什麼事情，且林呈松並未參加該次會議。
㈢、均併聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張於100 年間，被告公司與原告簽訂系爭契約，且系爭約定被告公司應於建造執照核准後6 個月內開工並在31個月內完工並領得使用執照，領得使用執照6 個月內接通水電及瓦斯並點交房屋，每逾期1 日被告公司應支付懲罰性違約金1,000 元，而系爭建案工程於104 年3 月19日竣工、同年
5 月25日起辦理竣工查驗，至106 年7 月20日改善完成，系爭建案於106 年8 月15日取得使用執照，且於106 年10月31日原告辦理過戶完成點交房屋等情，此有系爭契約、土地登記申請書、按圖施工證明書、監造證明書、新北市政府工務局104 年5 月28日函、106 年7 月20日建築工程使用執照竣工查驗缺失改善報告書、簽收單及使用執照（見本院卷㈠第25至70、417 、419 、421 、431 至477 、507 至509 頁及卷㈡第77頁）可證，且為被告所不爭執，是原告前開主張，洵堪採認屬實。
㈡、原告先位主張被告公司逾期完工及點交房屋，依系爭約定應給付原告各2,348,000 元逾期違約金，及依104 年6 月5 日會議、系爭承諾書之約定或表見代理之法律關係（請法院擇一有利判決），被告公司應給付原告各房租津貼即1,035,00
0 元；備位主張逾期完工及點交房屋之違約金同上開先位主張，至房租津貼部分，被告林崑連等3 人應依民法第110 條規定對原告負損害賠償責任即被告林崑連等3 人應各給付原告各別租金補貼之損失，計算同先位主張即1,035,000 元，且被告林崑連等3 人其中1 人或數人已為給付，他被告即免其給付之責任等語，均為被告所否認，並以言詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告主張被告公司逾期完工及點交房屋，依系爭約定應給付原告逾期違約金，是否有理由暨所得請求之金額若干？及原告主張依104 年6 月5 日會議及系爭承諾書，或依民法第169 條表見代理規定（請法院擇一有利判決），請求被告公司應給付原告房租津貼，是否有理由暨所得請求之金額若干？以及原告主張房租津貼部分，被告林崑連等3 人應依民法第110 條規定對原告負損害賠償責任，是否有理由暨所得請求之金額若干？茲分別論述如下。
㈢、原告主張被告公司逾期完工及點交房屋，依系爭約定應給付原告逾期違約金，是否有理由暨所得請求之金額若干？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。是原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。即原告於起訴原因已有相當之證明，而被告對於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第2855號判決、18年上字第1679號判決意旨可資參照）。
２、被告公司是否有逾期完工之可歸責事由一節：
⑴、經查，系爭建案係於96年1 月16日領得建造執照，並於100
年4 月8 日經法院公證已於期限內開工，且於104 年3 月19日竣工、106 年8 月15日取得使用執照等情，此有系爭建案之使用執照（字號：106 股建字第368 號）（見本院卷㈡第26至27頁），自堪認定無訛。又依系爭約定：「乙方（即被告公司，下同）應於建造執照核准後6 個月內開工，依法令規定31個月內完工並領得使用執照，領得使用執照6 個月內接通水電及瓦斯並點交房屋，每逾1 日應支付甲方（即原告，下同）懲罰性違約金1,000 元。」等語（見本院卷㈠第45頁），是被告公司取得使用執照之日期確已逾上開約定期間而陷於遲延無誤。
⑵、至被告公司辯稱：系爭建案因地籍重測使系爭建案坐落之基
地即系爭土地面積縮小，致發生界址糾紛，並因此須進行都市更新計畫設計變更，此遲延之期間並不可歸責於被告公司云云。觀諸新北市新莊地政事務所108 年7 月8 日函覆（本院卷㈠第485 至495 頁）：新北市○○區○○○段五股坑小段等地籍圖，因圖紙伸縮、破損，使用困難，為確保地籍之完整，配合目前社會經濟建設需要，經內政部國土測繪中心
101 年10月12日測重字第1010700325號函核定，列為102 年度本市五股區地籍圖重測區域，並經新北市政府101 年10月19日北府地測字第10127232663 號公告，重測區域範圍詳如該公告所附地籍圖重測實施範圍圖，系爭土地係屬前開10 2年度本市五股區地籍圖重測區域，該筆土地重測前562.54平方公尺，重測後面積為543.73平方公尺，依地籍圖重測地籍調查表記載，重測時該土地與毗鄰同段243-34土地（重測後：陸光段962 地號）因指界不一致，發生界址爭議，經新北市五股區不動產糾紛調處委員會於102 年11月14日裁處做成調處結果，該調處結果經送達後逾15日，雙方土地權人皆未向司法機關訴請處理，爰依調處結果辦理重測公告等語，且有地籍圖重測地籍號碼通知書暨地籍圖重測委託書（本院卷㈠第241 頁，地籍調查時間為102 年1 月23日）、102 年1月23日進行地籍圖重測，102 年11月14日進行界址糾紛調處，經多次協商結果，系爭土地面積變更，並於103 年3 月19日通知辦理土地所有權狀換給登記（見本院卷㈠第249 頁），足認系爭土地因地籍圖重測致面積變更確難認可歸責被告公司。然證人即系爭建案工地主任邱坤銘固證述：因102 年國土重測，發現蓋到別人土地上，為了釐清而停工，我們依照新莊地政事務所測量蓋，並沒有蓋到別人土地，但新莊地政事務所的地界與國土重測的地界不同，印象中停工約超過
6 個月，國土重測解決後，就一直蓋到竣工等語（本院卷㈡第197 至198 頁），是縱認系爭土地因國土重測致系爭土地面積變小，但是否果有停工，僅證人邱坤銘之證述，且其證述核與系爭建案建造執照勘驗紀錄（本院卷㈡第13頁）所示：102 年1 月8 日起至102 年11月20日仍有每月申報勘驗等情不一，則系爭建案是否果因102 年間地籍圖而停工，容有疑義。
⑶、又被告公司辯稱：101 年間越界建築係指開工前圍籬占用鄰
地等語，但系爭建案放樣勘驗係於101 年11月5 日申報，此有建造執照勘驗紀錄表（本院卷㈡第13頁）可證，而被告公司於101 年6 月22日回覆新北市政府工務局就鄰地陳情越界建築情事業協商完成，並於近日內拆除越界建築部分（本院卷㈡第15頁），經新北市政府工務局101 年7 月9 日函覆請被告公司將後續處理結果回報（本院卷㈠第333 頁），但新北市政府工務局101 年7 月9 日函後未接獲被告公司、建築師事務所或營造公司回覆說明，嗣於104 年6 月8 日再次接獲陳情指稱系爭建案越界建築，新北市政府工務局以104 年
6 月17日函再次請執照起造人、監造人及承造人函覆說明，被告公司於104 年10月26日回覆說明但檢附資料未齊備，新北市政府工務局以104 年11月3 日函請補充說明，被告公司於106 年4 月25日說明但尚有疑義未釐清，新北市政府工務局以106 年5 月26日函請釐清辦理，被告公司於106 年6 月
8 日再次補充說明並檢附現況照片，新北市政府工務局以10
6 年6 月12日函將其辦理情形轉請陳情人知悉等情，此有新北市政府工務局109 年2 月3 日函覆（本院卷㈡第319 至34
6 頁）供參，是被告公司於系爭建案施工期間確曾發生越界建築情事，但是否果因圍籬或因地籍圖重測致位置、面積變更而占用鄰地，此均係被告公司依其專業施工所應負責之事項，殊難以此為由規避其遵期完工之責任。
⑷、另被告公司辯稱：系爭土地之所有權人於系爭建案工程進行
期間，要求變更建築外觀，致被告公司必須重新進行詢價、比價、叫料、施工及驗收等程序，而延宕系爭建案工程進度
3 個月，此亦不可歸責於被告公司云云，既為原告否認，被告公司自應就此部分抗辯負舉證責任，惟被告並未能提出相關證據資料以實其說，自難為有利於被告公司之認定。再者，觀諸系爭建案之建築執行及使用執照卷宗所示，被告公司於104 年5 月25日辦理竣工查驗，迨至106 年7 月20日陳報建築工程使用執照竣工查驗缺失改善報告書（見本院卷㈠第
431 至463 頁），新北市政府工務局至現場進行竣工查驗，尚有地下一層汽車為編號4 至5 號及機車位13至15號車位高度不足、地上二層A1戶、A2戶、A3戶及地上九層A1戶及A2戶窗戶臺度不足、地上九層A1戶餐廳陽台落地門未施作、公共設施查驗未完成等缺失等情（見本院卷㈢頁第30至31頁），益徵被告公司遲至106 年8 月15日取得使用執照，係因被告公司報請查驗，竣工查驗有缺失，是被告公司確屬有可歸責事由。至證人邱坤銘證稱：施工當中辦理變更設計的話需要停工，施工中變更及完工後變更都是一樣流程，所以完工後再為設計變更；都市計畫變更設計流程通常1 至2 年，從10
4 年辦理到我105 年離職前都還沒有完成，等設計變更申請完後才跑申請使用執照流程等語（本院卷㈡第198 、199 頁），但參酌新北市政府108 年10月2 日新北府城更字第1084219282號函覆暨所附系爭建案之都市事業計畫案相關資料（本院卷㈡第105 至134 頁），可知，被告公司於106 年2 月20日檢送變更第2 次都市更新事業計畫報請核可，經新北市政府都市更新處106 年2 月24日函請被告公司補正資料並訂於106 年4 月18日召開聽證會審議會議，新北市政府106 年
7 月21日函覆同意核備第二次變更設計，被告公司於106 年
7 月18日函送修正報告書新北市政府106 年8 月7 日函覆准予核定實施第二次變更設計都市更新事業計畫書，是被告公司申請第二次變更設計都市更新事業計畫書期間共近6 個月，且係於系爭建案竣工後，自無因申請第二次變更設計都市更新事業計畫書而停工之情事。
⑸、被告公司固辯稱：原告於103 年10月6 日由張淑卿代表全體
地主對被告表示同意103 年11月24日完成取得使用執照及交屋，是原告已同意延後至103 年11月24日完成取得使用執照及交屋云云，並提出存證信函（見本院卷㈠第251 至255 頁）為憑。然觀諸該存證信函雖係於103 年10月6 日由張淑卿載稱其以代表系爭建案地主寄發並載稱：經地主開會後同意給工程至103 年11月24日完成取得使用執照及交屋，如果超出以上時限，依合約規定執行等語，惟被告公司未能提出張淑卿有權代表系爭土地全體所有權人之證明文件，是其上開抗辯，自無可採。
⑹、因此，被告公司就取得使用執照遲延有上開可歸責之事由，
依系爭約定被告公司應自103 年3 月20日起至106 年8 月14日止負遲延責任。至被告公司聲請調閱106 年4 月18日聽證會之錄影光碟，以證明陳信義於該次聽證會有說明系爭建案結構體係於103 年下半年始完成，而非上開建造勘驗紀錄所載等語，但縱認陳信義於該次聽證會為上開陳述，亦僅係其片面之詞，被告公司並未提出其他積極證據以資佐證，自無調查之必要，併此敘明。
３、被告公司是否有逾期點交房屋之可歸責事由一節：
⑴、承上所述，被告公司係於106 年8 月15日取得使用執照（見
本院卷㈡第27頁），依系爭約定被告公司至遲應於107 年2月15日與原告完成點交，惟被告公司遲至107 年10月31日始與原告完成點交。被告公司抗辯張淑卿於被告取得使用執照後，違反契約約定，要求被告公司向其購買土地並陳稱否則所有地主將均不過戶土地予被告公司，致使被告公司無法遵期移轉建物予原告，且被告公司係為處理前開102 年地籍重測面積縮小致地下室越界建築之情形云云。然被告公司並未提出相關事證，證明張淑卿有權決定系爭土地是否移轉所有權予被告公司，逕聽信張淑卿片面之詞，核與原告無涉。又被告公司於開始建築之時，未依其自身專業確認界址而為興建，係屬可歸責於被告公司之事由，誠如前述。是以被告公司上開答辯，均無可採。
⑵、因此，被告公司未依系爭約定期限點交，係有可歸責事由，
依系爭約定被告公司應自107 年2 月16日起至107 年10月30日止負遲延責任。
４、本件是否有違約金過高應予酌減之情事？
⑴、又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上第1606號判決意旨參照）。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，即以當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。即違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，惟約定之懲罰性違約金額是否過高，非以債權人所受損害為唯一審定標準，應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院106 年度台上字第1839號、87年度台上第2563號判決意旨可資參照）。
⑵、兩造雖先前均不爭執系爭約定逾期違約金之性質為損害賠償
總額預定之違約金（見本院卷㈡第29、69、85至86頁），但原告事後改稱該約定屬於懲罰性違約金性質（見本院卷㈡第
163 頁），而被告公司仍主張係損害賠償總額預定之違約金（見本院卷㈡第215 至217 頁），然本院審酌系爭約定既已明定為「懲罰性違約金」，自不受兩造上開所陳之拘束。又苟依原告主張被告公司依約應於103 年9 月25日完工並取得使用執照，則自103 年9 月26日起算逾期至106 年8 月14日（106 年8 月15日取得使用執照）止，共計1,054 日，依系爭約定應給付懲罰性違約金1,054,000 元（計算式：1,054日×1,000 元＝1,054,000 元）；就逾期交屋部分，應給付自107 年2 月16日起至107 年10月30日止，共計258 日懲罰性違約金258,000 元（計算式：258 日×1,000 元＝258,00
0 元），則被告公司因逾期完工及逾期完成點交，應給付逾期違約金1,502,000 元（計算式：1,054,000 元+258,000元=1,312,000元）。然系爭建案，係被告公司花費多年勞力時間費用興建，單就建築成本已逾1 億4 千萬元，期間被告公司需向銀行貸款，承擔鉅額利息，而原告提供其等土地供被告公司興建房屋，並以其等之土地應有部分與被告公司所興建之建物互換，承擔較低之財物損失，認逾期違約金以80萬元為適宜，逾上開數額，尚屬無據。
㈣、原告主張依104 年6 月5 日會議及承諾書，或依民法第169條表見代理規定（請法院擇一有利判決），請求被告公司應給付原告房租津貼，是否有理由暨所得請求之金額若干？
１、原告固主張104 年6 月5 日會議，被告公司承諾若其未於10
4 年12月31日前取得使用執照者，被告公司自105 年1 月1日起，按日給付原告房租津貼1,000 元云云，然為被告公司否認，且觀諸證人簡金蘭雖證稱104 年6 月5 日會議被告林崑連等3 人均有到場，且被告林崑連、林呈松為被告公司股東、被告陳文華代表陳信義，被告陳文華承諾會在104 年12月底交屋，若沒有在104 年12月底交屋會給租金補償，但具體金額要回公司討論，一、二星期後就收到系爭承諾書說會依合約約定即每日1,000 元補貼租金等語（本院卷㈡第87至92頁），但衡諸證人簡金蘭之配偶陳嘉駿係系爭建案地主之一，且陳嘉駿與被告公司間亦有因系爭建案而另案請求給付逾期違約金及租金補貼訴訟中（本院107 年度重訴字第859號），其證詞難免有偏頗之虞，殊難逕予採認，況證人邱坤銘證稱：當天我及被告公司會計陳柏仁先到場，被告林崑連、陳文華才到，他們表達是代表被告公司來了解開會狀況，他們回答會把地主要求反應給公司，我沒有聽到他們說承諾會請公司發租金給地主；當天地主表達希望年底交屋，在蓋的時候就希望被告公司給租金補貼，但公司都是回答按合約等語（本院卷㈡第194 、196 、197 頁），並衡諸該次會議到場之人是否果合建戶均有到場且房租津貼涉及之金額龐大，被告公司到場之人員甚或被告林崑連、陳文華或林呈松等是否有權限得以當場向合建戶承諾，誠有疑義？況且系爭契約並無房租津貼之約定，何以房租津貼係依系爭契約之約定？又苟被告公司於104 年6 月5 日會議承諾每日1,000 元租金補貼者，何以未於斯時當場為任何書面文件以資證明？益徵該次會議僅為雙方各自意見之陳述，且原告復未提出其他積極證據以實其說，自難認被告公司於該次會議有承諾自10
5 年1 月1 日起按日給付1,000 元房租補貼。
２、復按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357 條本文定有明文。是文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依上開規定決定之（最高法院91年度台上字第1645號判決意旨可資參照）。簡言之，當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力（最高法院22年上字第2536號判例意旨足資參酌）。原告固提出系爭承諾書（見本院卷㈠第265 頁）為證，然系爭承諾書為被告否認其形式上真正，揆諸前開規定及說明，自應由原告先行證明其形式上真正。觀以系爭承諾書上僅有被告公司之大印，並無負責人小印，故該文書是否為真正自非無疑。又證人邱坤銘雖有證稱：系爭承諾書上的公司大章應該是其所保管之被告公司章等語，惟其同時否認系爭承諾書上之公司印係由其用印，並證稱：其於調解會當天沒有看到人在發系爭承諾書等語（見本院卷㈡第197 頁）；況且，系爭承諾書上之印文經送法務部調查局鑑定，該局函覆本院之鑑定結果略以：「印文之鑑定，係將爭議及參考印文作同倍率放大重疊及特徵比對，針對兩者形體大小、印字、間距角度、紋線粗細、缺口、斷痕、凹凸痕跡、印垢殘點等特徵進行細部觀察，藉以研判是否出於同一枚印章所蓋。以本案為例，經逐一檢視發現附件1 ～4上所蓋『豐可開發股份有限公司』印文均有蓋印不清，致紋線細部特徵不明之情形，是以，除參考印文之形體大小、印字經肉眼檢視與待鑑印文有顯著差異，致放大重疊比對無法疊合，而得以出具待鑑與參考印文不同之鑑定結果論外，縱參考印文能與本案4 枚待鑑印文形體大致疊合，惟待鑑印文蓋印條件欠佳，紋線細部特徵不明，仍難以精確認定是否出於同一枚印章所蓋，建請貴院參閱本局108 年12月18日調科貳字第10803416280 號鑑定書所附鑑定分析表等語（見本院卷㈡第307 頁），而該局108 年12月18日調科貳字第10803416280 號鑑定書所附鑑定分析（見本院卷㈢第277 至278 頁），亦認另案承諾書之印文與被告公司委任狀、系爭建案建造卷等文件上之印文形體不同，且該案承諾書之印文均蓋印不清，細部特徵不明，歉難與上開參考印文比對異同，是系爭承諾書是否果為被告公司印文，顯有疑義；又將系爭承諾書送請內政部警政署刑事警察局與本院另案107 年度重訴字第859 號送鑑文件之印文鑑定結果亦認兩者印文不相符，此有內政部警政署刑事警察局鑑定書（見本院卷㈢第97至106頁）可證。準此，系爭承諾書上之印文，證人邱坤銘既否認為其所用印且於104 年6 月5 日會議時復未親眼看見被告公司發放系爭承諾書，且該印文亦無從進行鑑定比對，自不能僅擷取證人邱坤銘一、二句言詞資為有利於原告之認定。另縱使該印文真正，惟系爭承諾書上並無用印人之簽章，則實際用印之人為何人？又其是否有權代表被告公司為意思表示？均非無疑。是以原告此項請求並無理由，應予駁回。
３、復按所謂表見代理，依民法第169 條規定，係指由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任而言。而所謂由自己之行為表示以代理權授與他人者，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，且須第三人基此表見之事實，主張本人應負授權人之責任( 最高法院60年台上字第2130號判決可資參照) ；又所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，須以本人實際知其事實為前提，主張本人知此事實者，應負舉證之責( 最高法院68年台上字第1081號判決參照) 。本件被告公司否認其有表見之事實，亦否認其知他人表示為其代理人而不為反對之表示，足使第三人信該他人有代理權之情形，則原告自應就此事實舉證以實其說。然原告徒以被告林崑連等3 人分別為被告公司股東、董事及監察人之身分，逕認渠等即於104 年6 月5 日會議時有權代理被告公司，尚嫌速論，況且104 年6 月5 日會議是否果有承諾自105 年1 月1 日起按日給付合建戶房租津貼尚有疑義，已如前述，自難認被告公司應依民法第169條規定負表見代理人責任。
㈤、原告主張房租津貼部分，被告林崑連等3 人應依民法第110條規定對原告負損害賠償責任，是否有理由暨所得請求之金額若干？按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。民法第110 條固定有明文。然104 年6 月5 日會議時，被告公司或被告林崑連等3 人是否果有承諾自105 年1 月1 日起按日給付合建戶房租津貼尚有疑義，已如前述，則原告主張被告林崑連等3 人依民法第110 條規定應負無權代理人損害賠償責任云云，礙難採認。
㈥、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項及第2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項及第203 條亦有明文。經查，原告對被告公司之懲罰性違約金請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，而本件民事訴訟起訴狀繕本係於108 年1 月7 日送達被告公司（見本院卷㈠第131 、133 頁），則原告請求自民事訴訟起訴狀繕本送達之翌日即108 年1 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依據系爭契約之法律關係，請求被告公司給付原告各80萬元，及自108 年1 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求，則為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、所提證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
民事第六庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 4 日
書記官 沈柏樺