臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第3129號原 告 劉忠瑞訴訟代理人 陳明欽律師
王秋滿律師被 告 洪生財訴訟代理人 余泰鑫律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國108年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣98萬元，及自民國107年12月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應於原告將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（應有部分195/10000）及其上同段1526建號門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號5樓建物（權利範圍1/1）移轉登記予被告同時給付原告新臺幣1,075萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔70%，餘由原告負擔。
本判決第1、2項於原告以新臺幣400萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以新臺幣1,173萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造為多年鄰居，原告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○
巷○號5樓房屋及坐落基地（下稱系爭不動產）委託仲介出售，買方出價新臺幣（下同）1,200萬元，被告得悉系爭不動產出售訊息後，遂與原告商議購買系爭不動產。原告以被告為多年鄰居推卻其他買家及出售系爭不動產後尚需居住一段時日，使主動降價為1,180萬元，被告則出價1,170萬元，最終兩造以1,175萬元達成協議。同時於民國107年11月5日就系爭不動產簽署買賣契約，約定雙方協議以1,175萬元成交。被告同意原告可住到108年6月30日，到期後願付實價租金。被告應於107年11月5日給付訂金2萬元、107年11月15日前補訂金98萬元、107年12月底完成過戶與付清尾款1,075萬元（下稱系爭契約），被告則於同日交付2萬元訂金予原告。兩造於系爭契約簽署時，既就買賣標的物、價金之意思表示既已合致，並就訂金給付之時間、金額已為約定，系爭契約自已成立。實則，兩造於簽訂系爭契約時，原約定被告應給付100萬元定金，因被告表示當日僅帶2萬元，剩餘98萬元隔日再付，後又改稱要去日本玩，表示待回國後再付，原告方同意98萬元部分於107年11月15日前補足。即原告於系爭契約簽立當日既收受2萬元定金，兩造間就系爭不動產買賣契約關係即已成立。未幾被告竟單方後悔不願履約，要求原告返還訂金2萬元。且於107年11月8日存證信函中表示，系爭契約僅以手寫，並記載過戶後仍可居住到108年6月30日與一般交易習慣不符，對其不公平云云作為解除契約意思表示。原告因與被告簽約已拒卻許多買家之邀約，喪失締約的機會，基於誠信及鄰居情誼，原告仍希望被告依系爭契約履行，故委請律師發函請求被告於107年11月15日前給付訂金98萬元及尾款或出面協商後續事宜。詎被告再於107年11月15日以其簽約時欠缺考慮，經濟上有問題致無法購買為由，陳稱其同意原告沒收2萬元訂金，並同意原告將系爭不動產另出售他人。
㈡系爭契約中關於98萬元部分，既屬買賣價金之一部，被告強
行將98萬元部分單獨切割，另行解釋成定金契約不成立，顯係強詞奪理，不足採納。此部分爰本於系爭契約關係、民法第367條規定提起本訴，請求被告給付98萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。又於訴訟進行中已屆買賣價金尾款1,075萬元履行期，爰再追加本於系爭契約關係及民法第367條規定請求被告給付尾款1,075萬元及自108年1月18日準備書狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢本件原告確有於107年10月28日委託仲介公司售屋，且於同
年11月4日收到仲介公司人員通知有客戶開價1,200萬元一事，該事既非原告虛構，被告自不得本於民法第92條規定撤銷系爭契約關係。實則被告於系爭社區有2戶房屋，其配偶亦在系爭社區擔任管理員，經常協助處理房產買賣事宜，且熟悉系爭社區房屋行情，被告應未陷於錯誤簽署系爭契約。
㈣併為聲明：被告應給付原告1,173萬元，及其中98萬元自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。其餘1,075萬元自108年1月18日準備書狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠兩造確曾於107年11月5日簽署系爭契約，被告並已依系爭契
約約定於同日交付2萬元定金予原告，嗣並未於同年月15日再給付原告98萬元定金。惟定金契約之成立應經當事人合意，並以交付定金為要件，即定金契約為要物契約。本件兩造既僅約定應於107年11月15日前給付98萬元定金，實際尚未為定金之交付，前述98萬元定金契約自屬不成立，故原告本於系爭契約關係（其中定金契約關係）請求被告給付98萬元定金，即無理由。
㈡原告主張之買賣契約關係，則尚未成立。系爭契約充其量僅
為意向書或買賣預約性質及證明第1筆定金之收據性質，並非買賣契約之本約。此由買賣標的僅載「新北市○○區○○街○○巷○號5樓」，並未標示坐落土地，可認買賣契約必要之點，並未合致。併系爭契約所提及「乙方同意甲方可住到108年6月30日到期後願付實價租金」，除語焉不詳不知所云外，關於與交屋期限連結之售後租回「租金金額」必要之點，亦尚未加合意，凡此必要之點與交屋期限均尚待簽署買賣本約時加以合意。再觀諸系爭契約2筆定金交付日期僅相隔10日，且約定第2筆定金金額達98萬元，可見兩造對於定金一事相當慎重其事，依兩造間意思倘未完成第2筆定金之交付，不再成立買賣本約，故原告本於系爭契約關係（其中買賣契約關係）請求被告給付買賣尾款，亦無理由。
㈢退萬步言之，如認系爭契約簽署可認兩造間就系爭不動產買
賣契約關係業已成立，肇於原告以有許多買家出價1,200萬元欲向其購買系爭不動產之不實內容告以被告（實際並無買家出價之事實），誘使被告趕快簽署由其手寫草擬系爭契約，使被告陷於錯誤，被告亦得以答辯狀送達原告（原告於107年12月20日收受）依民法第92條第1項規定，以受詐欺為由，撤銷系爭契約關係。系爭契約既經被告合法撤銷，原告自無從再本於系爭契約關係請求被告給付定金及尾款。倘若仍認系爭契約未據被告合法撤銷，則尾款給付與完成過戶，二者間，係屬對待給付，被告自得為同時履行抗辯。即原告未併為對待給付聲請，僅聲明被告應給付原告1,075萬元，於法未合，應予駁回。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於107年11月5日簽署系爭契約，其內容如下：
新北市○○區○○街○○巷○號5樓甲方：原告乙方：被告雙方協議以1,175萬元成交。
乙方同意甲方可住到108年6月30日，到期後願付實價租金。
乙方於107年11月5日給付訂金2萬元（原告107年11月5日已收）；107年11月15日前補訂金98萬元；107年12月底完成過戶與付清尾款1,075萬元特此為證。
並有系爭契約（詳原證1）附卷可佐。
㈡原告提出存證信函（原證2、4）、律師函（原證3）形式為真正。
四、按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。次按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號裁判意旨參照）。
㈠被告抗辯：被告係因原告向其詐稱有多組買家出價1,200萬
元，甚至有1組買家向其出價1,220萬元，方陷於錯誤，而與原告簽署系爭契約，協議以1,175萬元成交等情，為原告所否認，自應由被告就所抗辯「原告欲使被告陷於錯誤，故意示以不實之事，令被告因錯誤而為意思之表示。」之利己事實負舉證之責。
㈡經查：
⑴原告對於其於簽署系爭契約時，曾向被告表示有買家出價
1,200萬元一節，固未有爭執，然否認該事實係原告捏造之不實事項，並提出簡訊（詳原證5）為佐。雖被告否認原告提出前開書證形式之真正，然按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。承前述，關於「有買家向原告出價1,200萬元係『原告捏造之虛偽事實』」一節，舉證責任既在被告，縱原告所舉證據尚有疵累，仍不能逕認被告抗辯即為真正。被告就前開利己抗辯，既未能提出其餘證據以供本院審酌，單執原告曾向被告提及有買家出價1,200萬元、甚或1,220萬元為由，尚無足推認已該當原告故意示以「不實事項」（即施詐術）之構成要件。
⑵再者，不動產買賣之價格，其形成雖難免不受周遭環境及
經濟機能等客觀因素之影響，但最後均係取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，祗須襍方互相表示同意，即可成交。是以，買受人同意購買不動產之價格，與第3人就同一不動產曾向出賣人出價但未成交之金額，二者間，本難逕推認即當然具有相當因果關係。查本件兩造為鄰居關係，被告於系爭不動產坐落之社區有1戶房屋，已購買10餘年一節，為被告自認屬實，可認係真正。衡諸一般社會經驗法則，被告既長期居住於系爭不動產坐落之系爭社區，與原告又為鄰居關係，對於系爭不動產價值之評估（包含實際屋況、相鄰房屋使用狀況、週邊環境等），本較僅透過房仲業者推介之一般欲購屋者了解深切。況被告並未提出任何證據證明，其同意以1,175萬元價格成交意思表示之形成，確肇於其知曉第3人曾向原告出價1,200萬元或1,220萬元一事。縱所辯「被告曾受原告告知有多人向原告出價1,200萬元或1,220萬元之事實，確係原告虛偽捏造」一節可信為真，與「被告同意以1,175萬元成交」之意思表示形成，二者間，亦不能推認已具相當因果關係，此部分自無再依被告聲請傳訊原告本人及其配偶孫芷妍之必要。
㈢基上，被告依民法第92條第1項規定撤銷系爭契約意思表示，不生合法撤銷之效力。
五、按買賣契約非要式行為，除第166條情形外，不論言詞或書據祇須意思表示合致即可成立，其寫立書據者，亦無履行何種方式之必要。若囑人簽字即係授權行為，當然對於本人直接生效（最高法院19年上字第335號判例意旨參照）。次按預約係約定將來訂立一定契約(本約)之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第3條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約（最高法院64年台上字第1567號判例意旨參照）。復按交付定金之作用為何，應依當事人合意定之。證約定金、成約定金、違約定金、解約定金、立約定金等各種定金，並非各自獨立互不相干。約定違約定金或解約定金者，均以契約成立為前提，固有證約定金之性質。至成約定金以定金之交付為成立要件，亦即以定金之交付創設法律之效果。實則除當事人間另有約定外，殊難認以定金之交付，為契約成立之要件。換言之，當事人通常係於契約成立後始行交付定金，以之為違約之擔保，或解除權保留之代價，或為契約成立之證明。如認為具有成約定金之性質，則契約惟於交付定金之時，始行成立，在交付定金以前，契約尚未成立。如此解釋與民法第153條第1項規定有所出入，與證約定金、解約定金或違約定金性質亦屬有別。是故，唯於當事人間特別為此約定時，成約定金始可存在。另訂約當事人之一方，由他方收受之定金，如係立約定金（亦名猶豫定金，即在契約成立以前交付之定金，用以擔保契約之成立。），主張此項事實之當事人自應負舉證之責，毋待贅言。經查：
㈠系爭契約中關於買賣標的，雖僅載系爭不動產門牌號碼，惟
探諸當事人間締約真意，既足推認標的包含房屋所坐落土地（即坐落新北市○○區○○段○○○○號土地）；衡以依法令應連同系爭房屋同時移轉坐落土地應有部分（即按土地登記謄本記載），亦可得特定（即195/10000）等情。縱系爭契約未具體記載買賣標的中坐落土地之地號及應有部分，仍難認買賣標的物有無法特定之情形。又關於買賣價金則約定為1,175萬元，並再具體約定107年11月5日交付2萬元、同年月15日交付98萬元、同年月12月底前完成過戶與付清尾款1,075萬元（即各期價金給付期限、移轉登記期限）。且約明交屋日為108年6月30日，併無隻字提及需再另定本約等情。經本院審酌結果，系爭契約中所表彰買賣契約部分，應屬買賣本約，並非預約。即原告主張：兩造就原告所有系爭不動產已於107年11月5日以價金1,175萬元成立買賣契約一節，應屬有據。
㈡系爭契約關於107年11月5日給付2萬元、同年月15日給付98
萬元部分固載為定金，然由其前後內容、記載順序可悉前述100萬元定金，乃係買賣契約成立後始行交付定金，以之為契約成立之證明。被告抗辯：此部分定金約定，係成約定金性質一節，既為原告所否認，且與系爭契約文義有間，被告復未提出證據證明兩造間有特別為「成約定金」之約定，自難執被告並未交付98萬元定金為由推謂系爭契約所表彰之買賣契約關係部分尚未成立。併系爭98萬元既為價金之一部，即令間兼具定金性質。肇於系爭契約所表彰定金契約僅為從契約，且非「成約定金契約」，定金契約欠缺要物性不生效力之結果，亦不影響已經合法成立買賣契約（主契約）。準此，原告本於系爭契約關係中所表彰買賣契約關係、民法第367條規定，請求被告給付買賣價金1,173萬元，於法自無不合。
㈢至系爭契約所表彰租賃契約關係（即108年7月1日以後，由
原告以實價租金向被告承租系爭不動產另成立租賃關係），與前述已成立買賣契約間（承前述，買賣標的物交付時間為108年6月30日。），則無必然關聯。此部分兩造究否已因系爭契約之簽署成立租賃本約，或僅預約，或契約必要之點尚未合致（即未成立本約，亦未成立預約），依民法第111條但書規定，亦不影響已成立買賣契約，併此敘明。
六、按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例意旨參照）。次按被告在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895號判例意旨參照）。經查：
㈠關於原告請求被告給付98萬元價金部分，既約定被告應於10
7年11月15日前給付，併屆清償期未獲被告履行，則原告請求被告給付98萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即107年12月1日）起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息，為有理由，應予准許。
㈡關於原告請求被告給付尾款1,075萬元部分，依系爭契約約
定既亦屆清償期，且與系爭不動產移轉登記，具同時履行對待給付關係，且於原告請求同時被告即為同時履行辯權之行使。此部分價金之給付，被告自不負遲延之責，且應由本院為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決。原告請求被告應自108年1月18日準備書狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計付遲延利息，於法無據。被告抗辯：其既已為同時履行辯，原告未更正此部分聲明，即應逕將原告之訴駁回，於法亦有未合，不應准許。
七、綜上所述，原告本於系爭契約關係中所表彰買賣契約關係、民法第367條規定，請求被告給付98萬元，及自107年12月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及被告應於原告將系爭不動產移轉登記予被告同時，給付原告1,075萬元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行宣告，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 7 日
民事第四庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 7 日
書記官 傅淑芳