臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第3335號原 告 馮珮媗訴訟代理人 馮彥錡律師被 告 玖原香榭社區管理委員會法定代理人 莊大正訴訟代理人 楊政熹上列當事人間請求確認會議無效等事件，經本院於民國108年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認民國107年8月26日玖原香榭社區第二屆區分所有權人會議所為關於「是否同意社區開立補習班」之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠先位之訴部分：
1.原告係位於新北市三重區之玖原香榭社區之區分所有權人，原告所有之建物門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○○○號1樓、123號3樓之6、123號4樓之5。茲因本社區大樓係住商混合大樓，原告有意於本社區內設立補習班，惟經被告於民國107年8月26日召開第二屆區分所有權人會議，提案討論第一案案由「是否同意社區開立補習班」之決議結論為：本案結論是反對社區開立補習班。而該案之決議內容是否有效，影響原告得否於本社區內設立補習班，得否自由行使原告專有部分之權利，致原告私法上地位處於不安之狀態，又此不安之狀態得以本件判決予以除去，故原告就本件訴訟有確認利益。
2.本社區大樓為住商混合大樓，故原告在不妨害建築物之正常使用及不違反區分所有權人共同利益情形下，得以住宅或商業方式自由使用、收益、處分原告之專有部分。原告先前從事補教業十餘年，知悉本社區大樓為住商混合大樓，而於106年間取得本社區房屋之所有權即專有部分後，即開始向相關單位申請設立補習班之許可，並於107年5月10日經新北市政府工務局核准就新北市○○區○○○路○○○號3樓之5、之6建物之原有用途「辦公室」變更為「補習班」。詎料，被告明知上情，刻意於107年8月26日召開第二屆區分所有權人會議提案討論第一案「是否同意社區開立補習班」之決議結論為：本案結論是反對社區開立補習班。該案之決議內容結論，顯然限制區分所有權人依使用執照所載用途自由使用專有部分，違反公寓大廈管理條例第4條第1項規定、社區規約第4條第1、4項規定，且係損害他人為主要目的而違反民法第148條規定，應類推適用民法第56條第2項規定，該決議當然無效。
3.又該案之提案說明謂：「本社區雖為住商大樓，如開設補習班，恐造成社區人員出入複雜，又因本社區巷弄狹小，人員車輛一旦增加時，可能妨害社區住戶車輛之出入，故提交區分所有權人會議表決。」云云。惟原告將來欲經營之補習班非聲色行業，難謂有何人員出入複雜之情形，且本社區之大門出入口與社區地下停車場出入口有一段距離，原告於專有部分經營補習班不會妨害社區住戶車輛出入。又倘認會妨害社區住戶車輛出入（假設語氣，非表自認），惟此顯非限制專有部分自由使用之正當理由。
㈡備位之訴部分：
1.倘認為被告於107年8月26日召開第二屆區分所有權人會議所為關於「是否同意社區開立補習班」之決議有效，茲因該次決議之表決過程，並未實際進行投票表決，原告有當場提出異議反對，並有要求於會議紀錄載明原告提出之異議反對，然遭到主委莊大正拒絕，故原告得類推適用民法第56條第1項規定，請求撤銷該決議。
2.又依公寓大廈管理條例第4條第1項規定、社區規約第4條第1、4項規定，本社區大樓為住商混合大樓，原告在不妨害建築物之正常使用及不違反區分所有權人共同利益情形下，得以住宅或商業方式自由使用、收益、處分原告之專有部分，且如前所述，原告先前經營補教業十餘年，被告於107年8月26日召開第二屆區分所有權人會議所為關於「是否同意社區開立補習班」之決議結論：本案結論是反對社區開立補習班。該決議明顯不當限制原告自由使用專有部分，且違反比例原則；更僅限制住戶經營補習班，而未限制住戶經營其他商業，違反平等原則；又被告以恐造成社區出入人員複雜、妨害社區住戶車輛出入為由，與原告完全無法經營補習班之專有部分使用受到極大限制，兩相權衡顯然對於原告不甚公平，故該次決議內容有顯失公平之情形，原告亦得類推適用民法第799條之1第3項規定，請求撤銷該決議。
㈢訴之聲明：
1.先位聲明：確認107年8月26日玖原香榭社區第二屆區分所有權人會議所為關於「是否同意社區開立補習班」之決議無效。
2.備位聲明：107年8月26日玖原香榭社區第二屆區分所有權人會議所為關於「是否同意社區開立補習班」之決議應予撤銷。
二、被告則抗辯：107年8月26日玖原香榭社區第二屆區分所有權人會議是依法召開的會議，就系爭「是否同意社區開立補習班」一案，是以投票單記名投票方式表決，在開會當天發給出席人員投票單，投票單上有同意跟不同意的選項，請社區的區分所有權人來投同意或不同意的問卷，當場有開票，當天開會過程都有錄影存檔。當天會議記錄是按照市政府公寓科的範本為紀錄，紀錄的是會議的每個議案，不會把所有人的發言都紀錄上去。玖原香榭社區大樓是住商混合大樓，沒有法令限制不能設立補習班。107年8月26日區分所有權人會議在開會之前把系爭議案列入，是因為很多住戶反對社區開立補習班。原告合法的權利被告沒有辦法限制，系爭決議只是代表住戶的心聲，並沒有強制力，被告也沒有防止原告進入裝潢施工，只是宣示住戶的心聲，是不是無效由法院決定。即使原告可以依法設立補習班，也要遵循社區的規範等語，並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第358至359頁），並有以下證據可證，而堪認定：
㈠原告為位於玖原香榭社區之門牌號碼新北市○○區○○○路
○○○○○號1樓、123號3樓之6、123號4樓之5建物之所有權人，而為該社區之區分所有權人，並有上開建物登記第一類謄本、新北市三重區公所108年1月2日新北重工字第1072082452號函檢送之玖原香榭社區區分所有權人名冊附卷可稽（見本院卷第343至351頁、第87至95頁）。
㈡玖原香榭社區於107年8月26日召開第二屆區分所有權人會議
，就「是否同意社區開立補習班」一案，作成「反對社區開立補習班」之決議（下稱系爭決議），並有新北市三重區公所108年1月2日新北重工字第1072082452號函檢送之上開會議記錄影本附卷可稽（見本院卷第97至101頁）。
㈢玖原香榭社區大樓為住商混合大樓，法令並無限制不能設立
補習班，並有新北市三重區公所108年1月2日新北重工字第1072082452號函檢送之該社區大樓使用執照影本（105重使字第361號）、原告所提新北市政府工務局105重使字第361號變更使用執照影本附卷可稽（見本院卷第85、367頁）。
四、先位之訴本院之判斷：原告先位主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第4條第1項規定以及社區規約第4條第1、4項規定，且違反民法第148條誠信原則，使原告合法自由使用收益專有部分之權利受到侵害，故系爭決議類推適用民法第56條第2項規定應為無效等語。被告則以：107年8月26日之區分所有權人會議係依法召開並作成系爭決議，系爭決議只是宣示、代表住戶心聲，並沒有強制力等前揭情詞為辯。經查：
㈠按公寓大廈管理條例第1條第2項規定：「本條例未規定者，
適用其他法令之規定。」；民法第56條第2項規定：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」。而公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，區分所有權人會議決議之內容違反法令或章程時，區分所有權人自得依前揭規定訴請確認決議無效。又民法第765條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」；憲法第15條並明定人民之財產權應予保障；而人民之財產權，依憲法第23條之規定，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。又以法律限制人民之財產權時，應合於比例原則，亦即行為應適合於達成所預期之目的，行為不得逾越法律目的之必要範圍、應採取影響最輕微之手段，以及手段與目的間需合乎比例，若因行為所生之不利益顯然重於所欲達成目的之利益者，即不得為該行為。再按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。故法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。公寓大廈管理條例第5條、第23條固規定區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之；然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不得違反比例原則甚明。
㈡查公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法
律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」；第15條第1項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分，不得擅自變更」，亦即區分所有權人負有遵守使用執照所載用途使用專有部分之義務，如區分所有權人將其專有部分自行或供他人經營使用執照使用類組所允許之行業，係符合法律之規定，自非規約所得禁止。又建築法第73條第2項明文規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」，足見法律並未禁止使用執照之變更，僅係規範變更使用執照時應遵循一定之程序及要件。是區分所有權人倘認有變更使用執照之必要，亦得依法辦理變更，再依變更後之使用執照所載用途使用其專有部分。
㈢本件玖原香榭社區於107年8月26日召開第二屆區分所有權人
會議，就「是否同意社區開立補習班」一案，作成「反對社區開立補習班」之系爭決議，於會議紀錄中就此議案之說明記載：「本社區雖為住商大樓，如開設補習班，恐造成人員複雜，又因本社區巷弄狹小，人員車輛一旦增加時，可能妨害社區住戶車輛之出入，故提交區分所有權人會議表決。」等語（見本院卷第97頁），足見召開系爭會議作成系爭決議之目的，係為阻止原告等區分所有權人將專有部分設立補習班使用。然玖原香榭社區大樓為住商混合大樓，法令並無限制不能設立補習班，此為被告所是認，且原告就其專有部分即新北市三重區正義北123號3樓之6等建物之原有用途「辦公室」已向新北市政府工務局申請變更用途為「補習班」，並經新北市政府工務局於107年5月10日核准，此有原告所提新北市政府工務局105重使字第361號變更使用執照影本附卷可稽（見本院卷第367頁）。是系爭決議不問適法與否，全面禁止區分所有權人於專有部分設立補習班，過度限制區分所有權人對其專有部分之使用、收益，採取之手段已超越達成目的必要之程度，而逾越法律規定不得限制專有部分之使用收益範疇，對人民財產權造成不合理之侵害，即已違反憲法保障人民財產權之意旨，而違反國家社會之一般利益。職是，原告主張系爭決議已侵害其對其專有部分於合法範圍內之自由使用收益權限及違反民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」之規定而無效，應屬可採。
五、從而，原告先位之訴請求確認系爭決議無效，為有理由，應予准許。又原告先位之訴聲明請求確認系爭決議無效，既有理由，則其備位之訴請求撤銷系爭決議，即毋庸為裁判。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 15 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 15 日
書記官 張珮琪