臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第57號原 告 吳清來訴訟代理人 李詩楷律師被 告 葉瑞滿上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國107年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號1樓房屋（下稱
系爭房屋）之所有權人，被告於民國102年8月30日與原告簽訂房屋租賃契約書，向原告承租系爭房屋用以經營彩券行，租賃期間自102年9月15日起至105年9月14日止，共計3年，每月租金新臺幣（下同）33,000元。兩造於租約備註：乙方台彩十年一約，三年打租賃一約，租約內（甲方不得隨意要求驅離），續約時（不得隨意調漲）須依通膨及周邊房價為續約條件調漲（如違約依裝潢成本損失，理應賠償甲方），甲乙雙方已協定可依台彩規定而裝修…云云。
㈡承上，兩造租約於105年9月14日到期前，原告即告知被告，
因周邊店面租金均已隨同房價調漲，甚至有每月租金6萬元之行情，如被告欲續約，則會調漲租金至38,000元，被告得知後向原告表示，如果要調漲租金，她就不租了，原告表示那就不續租給被告，被告要求原告給她半年時間找店面，但被告根本沒有另覓店面之舉動，迄今未將系爭房屋騰空返還與原告，原告寄發存證信函與被告，亦未獲回應。
㈢兩造間系爭租約確實已逾105年9月14日期滿，租期期滿後，
被告即屬無權占用原告之系爭房屋，故原告自得依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，及兩造間之系爭租賃關係屆期終止後之民法第455條租賃物返還請求權，請求被告返還系爭房屋。
㈣並聲明：
⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號1樓之系爭房屋騰空返還原告。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠兩造就系爭房屋第一次訂立之租約，約定租期自102年9月15
日起至105年9月14日止，共計3年，並於附註欄約定台彩10年一約，3年一約。兩造第二次就系爭房屋訂立之租約，約定租期自105年9月15日起至106年9月14日止，共計1年，係原告主動要求續租。是兩造就系爭房屋之租約，租期係到106年9月14日止，並非原告所稱被告不租，故不續租給被告，而給被告半年時間找店面云云，原告上開主張與事實不符。㈡106年9月15日，原告與被告之女兒邱韻薇就系爭房屋簽立房
屋租賃契約，約訂租期自106年9月15日起至108年9月14日止，共2年。當初是因原告傳line給被告，催促被告簽租約，因為被告在打禪，7天不能聯絡，但被告有說會請被告女兒去跟原告簽約，原告也有line給被告女兒邱韻薇，叫邱韻薇趕快去簽約，所以邱韻薇才與原告簽立上開租賃契約。整個過程都是房東即原告積極主動找被告母女跟他續約，被告母女當時只是對於調漲租金有意見，但是原告堅持要漲房租，所以被告母女就同意，原告就說，既然被告母女同意就趕快簽約，被告不知道為何原告這次反覆還提告。
㈢系爭房屋現在是由被告女兒邱韻薇承租中，仍作為經營樂透
店面使用，該店面原來是被告在經營，現在實際上是由邱韻薇在經營。故原告稱被告未將系爭房屋交還原告，及稱被告無權占用系爭房屋，與事實不符。
㈣答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭房屋為原告所有，兩造曾於102年8月30日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，由被告向原告承租系爭房屋經營彩券行使用，約定租賃期間自102年9月15日起至105年9月14日止共計3年，每月租金33,000元，並於租約備註：「乙方（即被告）台彩十年一約，三年打租賃一約，租約內（甲方不得隨意要求驅離），續約時（不得隨意調漲）須依通膨及周邊房價為續約條件調漲（如違約依裝潢成本損失，理應賠償甲方），甲乙雙方已協定可依台彩規定而裝修…」之事實，為被告所不爭執，並有原告所提系爭房屋之建物登記謄本，以及被告所提出之上開房屋租賃契約書影本附卷可稽（見本院訴字卷第81頁、第39至47頁），堪信為真。
四、而被告抗辯兩造嗣後就系爭房屋第二次簽立租賃契約書，約定租賃期間自105年9月15日起至106年9月14日止，故租期屆滿日應為106年9月14日之事實，已提出上開房屋租賃契約書影本為證（見本院卷第49至55頁），且原告經本院通知補正提出兩造間最新房屋租賃契約書影本到院（見本院卷第75頁），原告亦提出同一份房屋租賃契約書影本為據（見本院卷第85至88頁），足證兩造間之租賃契約關係，確係於106年9月14日始屆期。又上開兩造第二次簽立之房屋租賃契約書制式條款第九條雖約定：「房（店）屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店屋時自應負責回復原狀。」。然兩造於該租賃契約已另以手寫特別約定：「如退租要拆除恢復原狀，不拆除保持原狀」、「租約內容條件如前租約」（見本院卷第55、88頁）。可證兩造已特別約定被告退租時，如被告要拆除因經營台彩所為之裝潢，則須回復到未裝潢當時之原狀，如被告不拆除裝潢，則應保持原狀，而不得僅為部分拆除，其餘約定則如前開兩造第一次簽立之租約。則兩造間此特別約定之效力當然優先於制式條款第九條之約定。因此，原告謂上開租賃期間屆滿後，被告依上開租約第九條約定，應將系爭房屋回復原狀云云，已難認有據。
五、次查，被告辯稱兩造間前開第二次簽立之租約雖租期已屆，然因原告積極主動找被告續約，故而已由被告女兒邱韻薇與原告就系爭房屋簽立房屋租賃契約書，約訂租賃期間自106年9月15日起至108年9月14日止，租金每月38,000元。邱韻薇並繼續經營彩券行使用，且有按期繳付租金與原告之事實，並提出上開房屋租賃契約書影本1份，以及兩造間Line對話截圖、原告與邱韻薇間Line對話截圖、系爭房屋店內錄影截圖相片5紙等件為證（見本院卷第57至63頁、第117至121頁），且為被告所不爭執（見本院訴字卷第113至114頁），堪信為真。而依上開原告傳給邱韻薇之Line對話，原告稱：
「你媽媽剛才有聯絡，車位事情沒事，她有講趕快來打契約。為什麼都不接電話呢？不要想太多一切單純就好。」、「你媽有講避關7天，不與外面聯繫，她有講單純事，請你趕快與我聯繫，打契約吧！」（見本院訴字卷第119頁）；以及邱韻薇曾傳Line訊息與原告以：「106/9.10.11月共三個月應給你15,000元/補每月5000，但不小心轉給你20000元，再麻煩房東拿5000元到店裡喔」等語，而原告因此拿錢到系爭房屋即彩券行店內交還晚班店長，亦有上開店內之錄影截圖相片可證（見本院訴字卷第121、123頁）。是可證原告與邱韻薇就系爭房屋簽立上開租賃契約，確係欲繼續供其經營彩券行店面使用。故原告謂其雖將系爭房屋出租與邱韻薇，然並未同意其於系爭房屋繼續經營彩券行使用云云，即無可採。
六、按民法第946條第1、2項規定：「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。」、「前項移轉，準用第761條之規定。」民法第761條第1、2、3項規定：「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。」、「讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。」、「讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。」。是被告依與原告間之租賃契約，於租期屆滿時，固有返還租賃物即系爭房屋之義務，然其交付返還系爭房屋與原告，並不以現實交付為限，如依上開民法第846條第2項準用第761條第1項但書及第2項、第3項規定之簡易交付，占有改定及指示交付，亦發生交付之效力。次按於「指示給付關係」類型中，包括三個當事人，即指示人、被指示人及領取人。指示給付所由發生之關係，稱為原因關係或基礎關係，可分為二類：其一為對價關係，即指示人所以使領取人受領給付之關係；其二為資金關係，即被指示人對於指示人所以為給付之關係；至於被指示人對於領取人之給付，則為履行行為或給與行為，被指示人本身對領取人，並無給付目的存在。指示人指示被指示人向領取人給付，性質上屬於一種雙重授權，即領取人因指示人之授權，得以自己名義受領給付，而被指示人亦因指示人之授權，為指示人之計算，向領取人為給付。故被指示人之給付，一方面如同被指示人對於指示人為給付，他方面如同指示人對於領取人為給付，並因被指示人之履行行為，在法律上完成二個不同之給付，一為被指示人對於指示人之給付，一為指示人對於領取人之給付。本件原告自承其已經依上開其與邱韻薇間訂立之租賃契約，將租賃物即系爭房屋交付給邱韻薇（見本院訴字卷第114頁）。則如被告未履行返還租賃物與原告之義務，原告如何能將系爭房屋交付與現承租人邱韻薇占有使用？是依上開說明，被告雖未現實將系爭房屋交還原告，然兩造與邱韻薇三方間，顯然已達成合意由邱韻薇與原告續訂租約，而由被告將系爭房屋直接交由邱韻薇依現狀繼續經營彩券行之方式，同時完成被告將租賃物返還原告之義務以及完成原告將租賃物交付承租人邱韻薇之義務甚明。是原告謂其雖已將系爭房屋交付承租人邱韻薇，亦不影響被告應負回復原狀義務，被告仍應將系爭房屋騰空返還原告云云，洵無足採。
七、從而，原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權及民法第455條租賃物返還請求權，訴請被告應將系爭房屋騰空返還原告，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依據，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
書記官 張珮琪