臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第627號原 告 陳建志訴訟代理人 陳鼎駿律師
李宛芝律師被 告 陳國輝訴訟代理人 徐建弘律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國107 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍萬伍仟元，及自民國一零七年四月二日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告為被告供擔保新台幣參萬元後，得為假執行；但被告如以新臺幣伍萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國106 年2 月3 日，向被告承租門牌台北市○○區○○○路0 段000 巷00弄0 號房屋之一部（下稱系爭房屋），作為經營舞蹈教室之用。租賃期間自106 年2 月3 日起至
107 年2 月27日止，租金每月新台幣（下同）5 萬5,000 元，原告並交付押金即保證金11萬元予被告（原證2 ）。惟被告於106 年9 月8 日通知原告，因交通部鐵路管理局發函要求取回系爭房屋之使用權（原證4 ），原告始知悉被告並非系爭房屋所有權人，亦無出租權利，造成原告無法長期續租經營舞蹈教室。被告假冒為有權出租者致原告受有損害，已構成違約，原告自得依系爭租賃契約第9 條第1 款、第3 款約定，請求被告給付一個月租金即5 萬5,000 元違約金。
二、又被告施用上開詐術致原告而陷於錯誤而承租房屋，受有就該屋支出租金、裝潢費用，及無法持續使用經營舞蹈教室收取學費所失利益等損害，共計115 萬1,242 元如下：
㈠原告受有已支付39萬元租金之損害。
㈡原告受有支出裝潢費43萬6,000 元之損害。
㈢原告因無法使用房屋為舞蹈教室，不能收取學費繼續經營所失利益，以每月8萬元計算共計4個月，合計32萬元。
㈣原告已支付39萬元租金，受有以法定利率5 % 計算之利息，即5,242 元之損害。
二、綜上，原告以先位及備位主張如下：㈠先位主張：
被告施用詐術騙取原告簽立系爭租賃契約，原告已依民法第92條撤銷受詐欺而承租房屋之意思表示，依民法第179 條、第182 條第2 項，及第184 條侵權行為之法律關係為先位理由，請求被告賠償及返還上開金額。
㈡備位主張：
若法院認被告施用詐術不構成詐欺，且原告無法撤銷為系爭租約之意思表示，原告依另契約法律關係為備位理由，請求被告依債務不履行負損害賠償，亦即：被告未依債之本旨給付，原告得依民法第226 條、第256 條解除系爭租約，並依第259 條、第226 條第1 項請求被告給付上開金額。又原告縱無法解除契約，亦已合法終止契約，故依系爭契約第9 條及民法第435 條、第436 條終止租約，請求賠償損害及不當得利。
三、聲明：㈠被告應給付原告120 萬6,242 元（55,000＋1,151,242 ＝1,
206,242 ）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：被告聲明駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
一、系爭房屋是交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所（下稱台鐵台北貨運服務所）經管之國有財產，經由被告經營之士弘電腦股份有限公司（下稱士弘公司），向該所承租使用，被告將該屋轉租原告時，仍為該房屋之合法占有人，並依約交屋於原告使用，並無不法，原告主張被告有侵權行為及不當得利，並無理由。
二、原告在承租系爭房屋時，顯然明知被告與台鐵台北貨運服務所存就系爭房屋存有租約問題（見被證5 ），已經知道該房屋並非被告或士弘公司所有，被告並無矇騙原告亦無違反租約情事。原告稱被告施用詐術使其陷於錯誤而承租房屋，與事實不符，原告主張終止及解除契約而請求損害賠償，均屬無據。
三、被告是在106 年2 月3 日交付系爭房屋於原告使用，並讓原告為經營舞蹈教室而為裝潢，原告亦於該址開設舞蹈教室。被告雖然於106 年9 月8 日，透過房仲陳聖穎向原告表示台鐵有通知將收回系爭房屋，但原告仍在該址經營舞蹈教室，亦有開放營業至106 年12月30曰（見被證6 ），可證被告交付系爭房屋有符合原告使用之目的，且原告並有持續使用系爭房屋，至兩造在107 年1 月4 日合意終止契約為止，由原告在當天將房屋返還被告，故原告請求被告返還已支付之租金39萬元及其利息，並無理由。
四、原告僅支付租金至106 年9 月，10月至12月份之租金均未支付；退萬步言，果若（假設語氣）釣院仍認被告仍需給付原告若干金額，則原告積欠被告106 年10月份至12月份之3 個月租金16萬5,000 元（55, 000x3=165,000 ），被告依法主張抵銷之。
參、兩造不爭執之事實：
一、門牌台北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號、2-1 號、2-2 號、2-3 號、4 號、4-1 號房屋，所有權人均為中華民國，管理者為交通部台灣鐵路管理局。該局貨運服務總所臺北貨運服務所，於97年4 月11日訂立「交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所契約房地租賃契約」，將上開6 棟房屋，出租於士弘公司，每月租金10萬0,200 元，並由該公司之法定代理人即被告為連帶保證人，租期5 年自97年7 月10日起至102 年7 月9 日止，另於102 年6 月11日續約延長租約3 年，續租期間為102 年7 月10日起至105 年7月9 日止。
二、台鐵台北貨運服務所曾向檢察官提出告訴，主張被告意圖為自己不法之所有，於104 年7 月21日前，先後以每月租金3萬5,000 元、2 萬5,000 元、2 萬8,000 元代價，將上開2號1 樓、2 樓及2-1 號房屋，違約出租給奇逸工作室、中百公司、清漾公司作為辦公室使用，涉犯刑法第320 條第2 項竊佔罪，嗣經台灣台北地方法院檢察署檢察官，於106 年10月5 日偵查終結，認被告犯罪嫌疑不足，以106 年度偵字第19403 號為不起訴處分（見本院卷一第253-255 頁被證4 ）。
三、台鐵台北貨運服務所另主張，士弘公司將上開6 棟房屋違法轉租他人而訴請士弘公司遷讓返還，經臺灣臺北地方法院於
106 年8 月16日，以104 年度訴字第4765號判決士弘公司遷讓返還上開房屋，目前由士弘公司上訴台灣高等法院以106年度重上字第878 號審理中。
四、原告經由房屋仲介遠東廠辦有限公司專員陳聖穎居間介紹，於106 年2 月3 日向被告承租上開2 號房屋之一部分，作為舞蹈教室之用，租期至107 年2 月27日止，租金每月5 萬5,
000 元，原告並當場交付押金11萬元予被告，有房屋租賃契約書影本為憑（見本院卷一第59-65 頁）。
五、被告於106 年9 月8 日經由房仲陳聖穎通知原告，表示台鐵台北貨運服務所，將取回系爭房屋。該局所並分別於同月13日及30日張貼公告，宣示系爭房屋為其經管之國有不動產，如有意承租者，請逕向該局接洽。另如向該局的承租人轉租者，亦屬違法（見本院卷第99-101頁原證6 ）。
六、原告按月支付被告租金至106 年9 月為止，共計39萬元。10
6 年10月之後的租金即未再支付租金，並在106 年10月23日，以台北正義郵局第000314號號存證信函，向被告表示其並無出租系爭房屋權限，未能以合於所約定使用收益之租賃房屋交付原告，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益狀態，已違反系爭租約第1 條第3 款及民法第423 條規定，依民法第256 條規定，解除系爭租賃契約。又主張被告假冒系爭房屋有權出租者，致原告陷於錯誤而承租，併依民法第92條規定，撤銷承租之意思表示，被告並於同日收受該存證信函（見本院卷一第171-181 頁原證10；第305-306 頁原證12）。
七、原告使用系爭房屋經營舞蹈教室「吉米創藝舞團」（JIMMYDANCE STUDIO），於106 年12月30日起暫停對外開放，並搬遷至台北市○○區○○路0 段000 號Ｂ1 之1 ，定於107 年
1 月7 日下午3 點30分在該新址（見本院卷一第259 頁被證
6 JIMMY DANCE STUDIO搬遷與課程暫停公告）。原告係在10
7 年1 月4 日將承租房屋清空返還於被告（並交付鑰匙5 支），被告並當場返還原告11萬元押金（見本院卷一第251 頁被證3 ），在上開承租期間，原告共計支付租金39萬元予被告。
八、原告曾主張被告基於詐欺取財之犯意，向原告訛稱系爭房屋及所坐落之基地為其所有，因而向其以每月5 萬5,000 元承租使用，並交付押金11萬元，因認被告涉犯刑法第339 條第
1 項之詐欺取財罪，訴請檢警偵辦。案經台灣台北地方法院檢察署檢察官，於107 年5 月28日偵查終結，認被告犯罪嫌疑不足，以107 年度偵字第9041號為不起訴處分（見本院卷第371-373 頁被證7 ）。
肆、兩造爭執要旨：
一、原告主張受被告詐欺而承租房屋，依民法第92條規定撤銷系爭房屋租賃契約，並依民法侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告賠償損害及返還利益，有無理由？
二、原告依系爭租賃契約第9 條第1 款、第3 款約定，請求被告給付以一個月租金5 萬5,000 元計算之違約金，有無理由？
三、原告主張被告未依債之本旨提供出租房屋，依民法第226 條、第256 條規定解除系爭租約，並依第259 條、第226 條第
1 項規定請求被告賠償，有無理由？
四、原告系爭租約第9 條及民法第435 條、第436 條規定終止租約，請求損害賠償及返還利益，有無理由？
伍、法院之判斷：
一、原告主張被告明知系爭房屋係士弘公司向台鐵台北貨運服務所承租，係該局所經管之國有財產，被告並無出租權限，卻施用詐術蒙騙原告，於106 年2 月3 日將該屋出租原告，原告至106 年9 月8 日始知台鐵台北貨運服務所要收回房屋，致無法承租使用，所受損害及所施利益共計120 萬6,242 元，並依民法第92條規定撤銷系爭房屋租賃契約，依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告賠償損害及返還利益。經查：
㈠按故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故
意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同，民法第184條第1 項定有明文。該條項前段所定，以權利之侵害為侵權行為要件之一，故如非侵害既存法律體系所明認之權利，不構成侵權行為（最高法院55年台上字第2053判例意旨參照）。申言之，民法第184 條第1 項前段所保護之法益，原則上限於權利（固有利益），而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的，故該條項前段所定侵權行為之成立，須以「權利」受侵害為要件（最高法院104 年度台上字第1577號判決要旨參照）。亦即，民法第184 條第1 項前段之侵權行為客體應為「權利」，該權利應僅限於絕對權即人格權、身分權、物權等，又同條第1 項後段之侵權行為客體除上開權利外，尚包括「利益」即純粹經濟上之利益。如受害人並無任何具體「權利」受侵害，而僅受有財產上之損失而已。多數學說，認為被害人不得依民法第184 條第1 項前段規定向行為人請求侵權行為之損害賠償，而僅能依同條項後段背俗加害之規定，請求賠償。又不當得利，須以無法律上原因而受利益，致他人受損害為成立要件。此觀民法第179 條規定即明。因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，尚不生不當得利問題（最高法院77年度台上字第165 號判決意旨參照）。
㈡居間仲介兩造簽訂系爭房屋租賃契約之遠東廠辦有限公司專
員陳聖穎到庭證稱：「（法官問：提示本院卷宗第57頁所示之租賃契約，是被告陳國輝在106 年2 月3 日將臺北市○○○路○段○○○ 巷○○弄○ 號房屋出租給原告陳建志，租期至10
7 年2 月27日為止，租金每月5 萬5 千元，上開租賃關係，是否經由妳介紹而成立的？）是。（庭呈遠東廠辦有限公司名片1 張）我們公司是有做房屋仲介業務。因為當初是經由朋友介紹的，就是陳建志先生是經營舞蹈教室，因為有噪音的問題被前房東表示希望他們搬走，找了半年多沒有找到房子，因為朋友知道我在做仲介，所以想請我幫他們問問看，因為他們指定要找在東區，後來想到之前成交的客戶陳國輝先生在東區有辦公室，想請他幫忙注意看看附近有沒有不錯的辦公室可以介紹，陳國輝先生就也說他們公司因為有縮編的狀況沒有用到這麼大的公司，所以說如果覺得合適的話，要不要來看看，所以就有來看本件房屋2 號、4 號的二樓，然後他們看了之後覺得裡面有些磚牆隔間，屋況也要做比較多的整理，後來覺得目前租的2 號1 樓是落地窗，也是1 樓，所以也想看這間，然後就帶他們去看，看了之後，當初陳國輝先生是說只有2 樓可以看，但是因為鑰匙是串在一起的，所以也有帶他們去看1 樓，後來有問陳國輝先生說如果他們喜歡1 樓的話，可以不可以租1 樓。（法官問：妳幫忙仲介系爭房屋出租，出租人陳國輝有無告訴妳這間房屋正在跟台鐵有訴訟糾紛中？）沒有。（法官問：陳國輝有無告訴妳他並沒有該房屋的所有權？或是他告訴妳房屋的所有權人是誰？）他有說房屋所有權人是台鐵，然後如果說租客有意願承租的話，需要配合低調使用。就是這裡也不能提供他們報稅跟營業登記。然後不然的話可能會影響他跟台鐵的租賃關係，這個有跟陳建志先生他們說明過。他們也有像一開始不能報稅跟低調使用的部分也有在LINE回應，有同意。這我有印出來（庭呈與原告方面的承辦人許小姐的通訊紀錄）（法官問：妳是如何告知陳建志說房屋是台鐵的，而出租人陳國輝並沒有所有權？）因為那時候有跟他們說這邊的房子是台鐵的房子，陳國輝先生只有地上物的使用權，然後說你們如果真的有喜歡這個地方，你們要配合陳國輝先生低調使用，如果你們可以配合的話，再來談承租後續的事情。他們有說要配合低調使用，原證3 的通話紀錄，他們有提供一個說詞說是陳國輝老闆支持藝文事業，所以把房屋借給他們當教室使用。用這個來當作低調使用的說詞。然後其他就是請他們不要掛招牌也不要報營業稅，陳建志有同意。（法官問：當時陳建志有沒有說要承租該房屋租多久？）那時候是有說能打幾年約，我有回復陳建志先生說目前這邊陳國輝先生只能一年打一次約，如果你們可以接受再來做承租。（法官問：為什麼要一年打一次約？）陳國輝先生沒有特別說明，我有問可不可以打長一年的，他說一年一約。所以當時是打一年約. . . . . . 。（法官問：請證人說明，當時仲介系爭房屋時，到底是如何跟承租人陳建志說明這間房子的使用權及台鐵相關的主張？）當時跟陳建志先生說明這邊是台鐵的房子，陳國輝先生只有地上物的使用權，如果你們要承租的話，就是需配合低調使用，也不能報稅、不能營業登記，也不能懸掛招牌。他們當時是有回去討論過之後，確定是可以接受的，之後我們才約了一個過年後來簽約。」（見本院卷第390-395 頁本院107 年7 月4 日言詞辯論筆錄）。另證人即為原告聯繫承租系爭房屋之許馨芝亦證稱：「關於她（指證人陳聖穎）提到房屋所有權人是台鐵這件事情，她沒有主動告訴我們，就是我們在看房子的時候，有請設計師陪同去看房屋的格局，其中一位設計師告知這排房子都是台鐵的宿舍，我們問陳聖穎小姐她才說對、台鐵有土地的權利、陳國輝先生的房屋地上權，她不讓我們報稅，就是不能設籍、不能報稅，但租金5 萬5 其實滿高，其實可以做為每個月的收支，我是原告的學生，因為他那時候正在忙尾牙，沒有辦法處理行政雜事，所以由我與他的老婆處理舞團行政的事情。因為5 萬5 不能申報租金，仲介那時候有跟我們說如果要有憑證就是開發票，但是稅要外加，我們必須要接受這樣的條件，因為要租那裡，所以就接受不要報稅、不要設籍」（見本院卷二第215-216 頁107 年9 月26日審判筆錄）；綜上證人所證情節可知，原告承租系爭房屋時，應已知悉該房屋為台鐵經管之公有財產，而非被告所有；是其承租時已得以評估是否承租，其事後以受被告詐欺為由，依民法第92條第1 項規定，撤銷系爭租賃契約，並依不當得利之法律關係，請求被告返還租金、利息、裝潢費用等，並無理由。再參以系爭房屋租賃契約書中，並無載明房屋為被告所有，其實際租賃面積是依權狀登記為準，租賃期間自106 年2 月3 日起至10
7 年2 月27日止，其中106 年2 月3 日至同月27日為免收租金之裝修期，由被告無償供原告裝潢整理房屋（見本院卷一第59頁），被告並依約交付房屋供原告裝潢供開設舞蹈教室之用，原告亦自106 年2 月3 日起至107 年1 月4 日止，占有使用系爭房屋，故原告主張被告施用詐術致原告誤認可長久承租，亦屬無據。況原告曾主張被告基於詐欺取財之犯意，向原告訛稱系爭房屋及所坐落之基地為其所有，因而向其以每月5 萬5,000 元承租使用，並交付押金11萬元，因認被告涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪，訴請檢警偵辦。
案經台灣台北地方法院檢察署檢察官，於107 年5 月28日偵查終結，認被告犯罪嫌疑不足，以107 年度偵字第9041號為不起訴處分（見本院卷一第371-373 頁被證7 ），因此，難認被告有何以故意背於善良風俗方式家損害於原告之事實，原告依據侵權行為之法律關係，訴請被告損害賠償，亦無理由。
二、原告原告依系爭租賃契約第9 條第1 款、第3 款約定，請求被告給付以一個月租金5 萬5,000 元計算之違約金，有無理由？按上開條款約定：「當事人任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及相關合理費用」、「雙方若於租賃契約期間內，擬提前解除契約，需得他方之同意。雙方提前解約應於貳個月前通知。若承租人擬提早解約遷離他處時，承租人應賠償出租人壹個月租金。如出租人擬提前收回房屋，亦應賠償承租人壹個月租金之損害」。查被告於10
6 年9 月8 日，委由房仲陳聖穎通知原告，表示台鐵台北貨運服務所將取回系爭房屋，且該局所並分別於同月13日及30日張貼公告，宣示系爭房屋為其經管之國有不動產，如有意承租者，請逕向該局接洽，另如向該局的承租人轉租者，亦屬違法（見本院卷第99-101頁原證6 ）。因此，系爭房屋因有第三人台鐵台北貨運服務所主張權利，欲對原承租人士弘公司收回房屋，被告因而通知原告上情，足徵被告在租賃契約未屆滿之前，即有提前收回房屋之意思，致原告因此在租賃契約未屆滿前之107 年1 月4 日將該房屋清空返還於被告，原告依系爭租賃契約第9 條第1 款、第3 款約定，請求被告以一個月計算之違約金5 萬5,000 元，以資為損害之賠償，自屬有據，應予准許。
三、原告主張被告未依債之本旨提供出租房屋，依民法第226 條、第256 條規定解除系爭租約，並依第259 條、第226 條第
1 項規定請求被告賠償，有無理由？㈠稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他
方支付租金之契約；民法第421 條第1 項定有明文，故租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人並不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，即屬依債之本旨為給付（最高法院48年台上字第1258號判例要旨參照）。又解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，原則上不能以解除之意思表示使租賃關係消滅（最高法院51年台上字第2829號判例要旨參照）；蓋因繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上應依民法債編「租賃」規定，以終止之方法消滅其契約關係；僅在出租人未能依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承租人始得依法行使解除權，以解除租賃契約（最高法院102 年度台上字第1447號判決要旨參照）。
㈡查被告承租使用之門牌台北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○
弄○ 號房屋，所有權人為中華民國，管理者為交通部台灣鐵路管理局。該局貨運服務總所臺北貨運服務所，於97年4 月11日訂立「交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所契約房地租賃契約」，將上開房屋，出租於由被告擔任代表人之士弘公司租期5 年，自97年7 月10日起至102 年7月9 日止，另於102 年6 月11日續約延長租約3 年，續租期間為102 年7 月10日起至105 年7 月9 日止等事實，為兩造所不爭（參見不爭執事項一）；嗣兩造又經由房屋仲介遠東廠辦有限公司專員陳聖穎居間介紹，由被告將系爭房屋以每月租金每月5 萬5,000 元，自106 年2 月3 日起簽訂房屋租賃契約，自該日起出租於被告作為舞蹈教室使用，租期至10
7 年2 月27日止，被告並於簽約當日將該屋交付原告無償提供原告裝潢整理房屋，至同年2 月28日止免收租金（見本院卷一第59頁房屋租賃契約書第2 條所載），原告並持續支付租金至106 年9 月止共計39萬元，並使用該屋經營舞蹈教室「吉米創藝舞團」（JIMMYDANCE STUDIO ），至106 年12月30日起始暫停對外開放，並至107 年1 月4 日將系爭房屋清空返還於被告並交付房屋鑰匙5 支（參見不爭執事項七）。
從而，在系爭房屋13個月的租約中，被告顯已依約交付租賃房屋供原告裝潢及經營舞蹈教室，自106 年2 月3 日起至12月30日停止開放為止，原告共計有11個月，持續占有系爭房屋供裝潢及營業使用，足徵被告已依約履行交付合於債之本旨之租賃物與承租人即原告之義務，依前開法律見解，原告依民法第226 條、第256 條給付不能之規定解除契約，並依民法第259 條規定請求回復原狀，顯無理由，不能准許。
四、原告系爭租約第9 條及民法第435 條、第436 條終止租約，請求賠償損害及返還利益，有無理由？㈠租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之
一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第435 條定有明文，此關於承租人終止租約之規定，須以租賃關係存續中，發生因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者為其要件，例如因火災、風災、地震等原因而發生一部滅失之情形。本案，系爭租租賃物，並無發生因上開事由而一部滅失甚明。又上開規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，為民法第436 條所明定。查被告於106 年9 月8 日，委由房仲陳聖穎通知原告，表示台鐵台北貨運服務所，將取回系爭房屋，且該局所並分別於同月13日及30日張貼公告，宣示系爭房屋為其經管之國有不動產，如有意承租者，請逕向該局接洽，另如向該局的承租人轉租者，亦屬違法（見本院卷一第99-101頁原證6 ），則原告主張第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益，應屬有據。
㈡終止租賃契約，依民法第263 條準用同法第258 條規定，應
向他方當事人以意思表示為之；原告自106 年10月起即未再支付租金，並依民法第256 條規定，於106 年10月23日以台北正義郵局第000314號號存證信函，向被告表示「解除」雙方於106 年2 月3 日簽訂之系爭房屋租賃契約，上開解除契約之意思表示雖無理由已如前述，惟原告在該信函內，已表明被告並無出租系爭房屋權限，未能於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益狀態（見本院卷一第171- 181頁原證10；第305-306 頁原證12），故應認原告亦有終止租約之意思，故原告主張依民法第436 條準用第435 條規定，於
106 年10月23日終止系爭房屋租賃契約，為有理由；被告抗辯兩造係在107 年1 月4 日合意終止，並無理由。㈢按契約之終止，僅使契約嗣後失其效力，此與契約之解除，
發生溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約者，並不相同。系爭租賃契約既經原告於106 年10月23日終止，則被告在租賃契約終止前所受領之39萬元租金，具備法律上之原因，且原告亦享有使用房屋之利益，並未受有損害，原告請求賠償及另以該39萬元租金，以法定利率5%計算之利息損失5,242元，顯屬無據。又原告於終止租約後，持續在該址經營「吉米創藝舞團」（JIMMY DANCE STUDIO）舞蹈教室至106 年12月30日止，始暫停對外開放，另搬遷至台北市○○區○○路
0 段000 號Ｂ1 之1 ，於107 年1 月7 日下午3 點30分在新址營業（見本院卷一第259 頁被證6 JIMMYDAN CESTUDIO 搬遷與課程暫停公告），亦難認原告因此即受有不能從事營舞蹈事業之損害，故原告請求以每月8 萬元計算共計4 個月，合計32萬元不能收取學費繼續經營舞蹈教室之所失利益，亦屬無據。又依系爭房屋租賃契約第4 條第5 款、第7 款、第
8 款約定，被告同意原告對系爭房屋進行承租用途使用上之裝修，原告於遷出時，須將所增設之隔間和設備拆除復原，不得藉詞推諉；屋內附屬設備依現況交屋於原告自行裝潢使用. . . . ；準此，原告於交還房屋時，本即負有回復原狀返還房屋於原告之義務，原告主張受有43萬6,000 元裝潢費之損害，並無理由。綜上，原告依系爭租約第9 條及民法第
435 條、第436 條規定，請求被告賠償損害及返還利益115萬1,242 元，並無理由。
五、被告抗辯原告僅支付租金至106 年9 月，10月至12月共計3個月租金16萬5,000 元均未支付，並主張抵銷云云。然原告已於106 年10月23日終止系爭房屋租賃契約，被告自不能向原告請求10月至12月租金，況兩造在107 年1 月4 日結算押租金清空返還系爭房屋時，被告亦於原告返還房屋時，當場返還原告11萬元押金（見本院卷一第251 頁被證3 ），亦可認被告並無請求該3 個月租金之意思，故被告所為之抵銷抗辯，並無理由。
陸、結論：
一、原告本於租賃契約法律關係，請求判決如主文第1 項所示違約金及其法定遲延利息為有理由，應予准許；其餘之請求為無理由，應予駁回。
二、本判決所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告原告勝訴部分得假執行；原告敗訴部分假執行之聲請應予駁回；另依被告聲請酌定相當擔保金額，准許免為假執行。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
四、原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 28 日
民事第一庭 法 官 黎文德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 28 日
書記官 黃頌棻