臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第637號原 告 陳昱均訴訟代理人 陳岳瑜律師複 代理 人 張庭維律師被 告 林家慶
董高山上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國107 年8 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠、原告因受告知訴訟人積富房屋有限公司（下稱積富公司）之緣故，與被告林家慶（下稱林家慶）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），並由被告董高山（下稱董高山）擔任連帶保證人由原告將其所有之門牌號碼：桃園市○○區○○路○○○號6 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予林家慶，林家慶並允許其母親林郭月嬌、哥哥林家淦共同居住使用。詎料，林郭月嬌、林家淦於遷入系爭房屋未久已有1 次自殺事件，又於民國106 年7 月25日在系爭房屋燒炭自殺身亡。
㈡、本件請求權基礎、項目、金額暨理由如下：
１、系爭房屋之買賣價損新臺幣（下同）2,505,766 元（含直接價損2,350,000 元、賣出仲介費150,000 元、賣出代書費2,
000 元、賣出履約保證費3,210 元、賣出稅費556 元）：
⑴、請求權基礎：
就林家慶部分：先位主張依系爭租約第11條、民法第432 條、第224 條、第215 條、第216 條第1 項；備位主張依民法第443 條（同居人責任，先位民法第184 條第1 項前段、備位民法第184 條第1 項後段）、民法第215 條、第216 條第
1 項；再備位主張依系爭租約第11條、民法第432 條、第21
5 條、第216 條第1 項。就董高山部分：系爭租約第13條。
⑵、非自然身故因素之有無，客觀上足以影響成屋買賣契約之效
力，凶宅會造成房屋價值減損，已屬眾所皆知之事，實務上「凶宅損失」之原因，係衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質，故凶宅在房地產交易市場之接受度及買賣價格或出租收益，明顯低於相同地段、環境之標的。系爭房屋係原告於106 年4 月以770 萬元買入系爭房屋，原本目的在於育兒計畫，子女日後成年，可安居於此；子女成年前，系爭房屋先由積富公司代管，積富公司為避免房屋空置，以原告名義將系爭房屋出租予林家慶，但積富公司事先未知會原告，並簽訂系爭租約。詎料，竟發生林家慶母親、哥哥在系爭房屋自殺，致系爭房屋成為凶宅。自殺憾事發生之時，原告已有孕在身，受驚之餘，仍須面對凶宅善後處理事宜。為避免財產損失擴大及避免凶宅對腹中胎兒有任何不良影響（傳統習俗認為「凶靈會冒犯胎神」），斯時原告恰好知悉，有買家願意以略高於凶宅一般市價（一般凶宅減損比例為50% ）之價格接手系爭房屋。原告遂向該買家揭露「凶宅資訊」，方以535 萬元售出。此一交易，並確定凶宅真實損害為2,505,766 元。
⑶、凶宅交易價格原則上減損50% ，原告並無削價賤賣，而係尋
求揭露凶宅資訊下，「損失最小」之交易機會，以避免損失擴大。若被告認為實際價格可更高，被告何以當時不自為承買？渠於事後避不見面，亦不願原價承買，並無資格指摘「原告主動削價賤賣」云云。
⑷、契約無「防輕生條款」，不代表被告對原告之租賃物無保護
義務。甚者，實務判決認為「自殺」為違背公共秩序、善良風俗之行為。
⑸、系爭租約既已註明「室內偵煙器皆故障」現況點交，被告已
知悉並承認室內偵煙器已無效用，事後不得反於契約確認之現況，對原告主張「室內偵煙器皆故障」，否則有違禁反言原則。再者，自殺屬於極端終結生命之方式，經社會各界多方宣導勸阻，被告基於家庭倫理義務，更應謹慎注意家人有無自殺傾向，加以開導、防免、勸阻家人自殺，並提高警覺，而非事後指責原告。何況積富公司代管房屋而出租予林家慶時，原告購入系爭房屋根本未滿一月，被告既知租賃事宜係由積富公司代為包辦，被告似指出積富公司對其收有佣金，則其指責對象應係積富公司，而非原告。
２、承租期間電費656元：
⑴、請求權基礎：就林家慶部分：系爭租約第19條、民法第179條。
就董高山部分：系爭租約第13條。
⑵、租賃期間水電費，本應由被告自行繳清，此非原告之義務。
詎料，系爭房屋成為凶宅後，被告急於退租，未繳清電費。被告稱原告已逕自上開費用自押租保證金36,000元扣除云云，實則被告造成系爭房屋凶宅後隨即違約，提前終止租約。依系爭租約第18條約定，租賃期間，承租人提前遷離他處，應賠償1 個月租金即18,000元；又被告租賃期間，損壞房屋家具（玻璃餐桌），應賠償5,500 元；又原告為進行凶宅善後，支出7,000 元請師父念經法事超渡亡靈以淨化環境、支出3,000 元就燒炭自殺造成之房屋炭味、炭粉為去味清潔，合計需從押租金扣抵35,000元，所餘1,000 元則依系爭租約手寫特別約款（「如有做違法的事，視同違約，押金不退還。」此屬懲罰性違約金），予以沒收。押租金既無餘額，原告代墊被告未繳清之電費656 元，自應由被告償還。
３、房屋貸款提前清償違約金45,000元：
⑴、請求權基礎：
就林家慶部分：先位主張依系爭租約第11條、民法第432 條、第224 條、第215 條、第216 條第1 項；備位主張依民法第443 條、先位民法第184 條第1 項前段、備位民法第184條第1 項後段、民法第215 條、第216 條第1 項；再備位主張依系爭租約第11條、民法第432 條、第215 條、第216 條第1 項。
就董高山部分：系爭租約第13條。
⑵、系爭房屋原告貸款購入僅3 個多月，隨即成為凶宅，被告急
於違約退租，原告即便當時未懷孕，基於對凶宅之懼怕，亦不可能就該屋再為自用，被告復無意願承買房屋。原告斯時洽知有買方願以略高於凶宅一般市價之價格為承買，為避免損失擴大，僅能選擇停損售出。被告抗辯「自願賤賣」云云，要屬無稽，已如前述。貸款違約金係原告「降低凶宅損害之必要費用（不支付該筆貸款違約金，房屋無法轉售），仍屬原告所受損害範圍。被告既受有原告避損措施降低凶宅損害之利益（倘依凶宅一般市價售出，被告應賠償原告之凶宅損害，金額將更高），被告亦應承擔避損費用，賠償原告所受之「降低凶宅損害之必要費用」（房貸違約金損害），始符公平。
４、精神慰撫金100,000元：
⑴、請求權基礎：
就林家慶部分：先位主張依系爭租約第11條、民法第432 條、第224 條、第215 條、第227 條之1 準用同法第195 條第
1 項（孕婦身心健康權）；備位主張依民法第443 條、先位民法第184 條第1 項前段、備位民法第184 條第1 項後段；民法第195 條第1 項；再備位主張依系爭租約第11條、民法第432 條、第227 條之1 準用同法第195 條第1 項。
就董高山部分：系爭租約第13條。
⑵、原告為慶祝懷孕並希望給未出世之子女，有安身立命之住居
，而向國泰人壽貸款購入系爭房屋。積富公司將系爭房屋出租林家慶，詎料遭逢此次凶宅事故，自殺事件已對原告造成精神驚嚇。又民間習俗忌諱有喜在身之孕婦，出入凶宅，避免晦氣，影響孕婦與胎兒。然原告身為屋主，驚嚇之餘，仍不得不冒犯忌諱，親自進出凶宅處理後續，已對原告心理健康（冒犯忌諱而損及心理健康）有極大損害。再者，原告有孕在身，本應安胎休息，避免過度勞動與工作，但原告於10
6 年10月12日經診斷有「妊娠17周合併下腹不適」係肇因於原告因自殺事故，不得不親自往返臺北、桃園，處理善後，造成身體疲憊。復肇因於被告避不見面之消極態度，造成心理疲勞。「身心俱疲」一事，除加深影響孕婦心理健康外，更影響胎兒發育，亦損害原告「身心健康」。故原告於懷孕期間受自殺事件衝擊，身心俱疲，受有人格權之非財產上損害。
５、遲延利息起算日部分：原告以存證信函催告被告，惟因林家慶住居不明而遭郵局退信，惟觀諸林家慶就前開存證信函以106 年10月12日存證信函回覆，顯見其已經董高山轉交而收受催告通知，因林家慶具體收受時點無法確知，為節省司法資源，原告爰將遲延利息起算時點以林家慶前揭存證信函寄發日即106 年10月12日起算。
㈢、併聲明：
１、被告應連帶給付原告2,651,422 元，及自106 年10月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、被告對於林家慶為系爭房屋之承租人、董高山為連帶保證人，且林家慶之母親及哥哥於系爭房屋燒炭自殺身亡之事實並不爭執。然類似案例曾有法官認為若非房東急於削價也不會造成損失，凶宅造成房價貶損是主觀因素造成，因對象不同而有感受差異。原告成交對象是一名基督徒且不信靈異現象，於交易過程中完全是原告自願並主動削價賤賣。又系爭租約並無「防輕生條款」且特別註明：室內偵煙器皆故障，顯示因燈不亮，原告的設備缺失耽誤救援先機，被告已曾催請原告心存厚道得饒人處且饒人，原告減少房價收獲是因為倉促自願賤賣所致。且積富公司為兩造仲介從中賺取佣金，理當連帶負責。至承租期間之電費，原告已逕自將上開費用從押租保證金中扣除，且剩下的錢悍拒退還給被告。另原告房屋貸款提前清償違約金45,000元，此與被告無涉，理由同前所述。另原告請求精神撫慰金10萬元部分，原告將房屋買賣及租賃等事宜全部交由積富公司代為包辦，故其本人不須亦不曾到過系爭房屋現場，原告稱伊冒犯忌諱……往返臺北、桃園，處理善後，造成身體疲憊云云，均為憑空杜撰而與事實有間。
㈡、林家慶並無違反道德義務之處，林家慶實已竭盡心力關心照顧母親與哥哥，不料二名至親卻雙雙燒炭自殺；而若非系爭房屋「室內偵煙器皆故障」也不會耽誤救援先機因而造成人命死亡（案發處的樓下就是警衛室）。
㈢、原告曾何時預先揭露底價催請被告或其他繼承人承買系爭房屋？如果有的話則請原告舉證，否則，原告憑什麼指摘被告如何如何云云，原告倉促賤賣房屋造成賠錢結果才想找人負責？又被告請師父到系爭房屋唸經引魂做法事儀式完備，且完畢後還將房子打掃整理得十分乾淨才交還給積富公司，以對亡者的尊重，詎原告誣衊被告不負責任草草了事，實令被告孰不可忍，殊不知伊不斷在喪家最痛的傷口上灑鹽並抹黑造謠，只會更顯其為富不仁。室內偵煙器本應由屋主修繕，否則雙方何必簽修繕約定書？況系爭租約既已特別加註，不待被告催請，原告須盡速修繕復原，故原告就林家慶親人死亡乙節，實難辭其咎。
㈣、至於原告所提出之錄音內容明顯都是積富公司代表跟積富公司業務在唱雙簧，而當最後被告要搶話講說「對，將來不要我們賠，所以沒有關係，如果你要提告……」但後面的話竟被刪除、被斷章取義，以此手法歪曲被告所說的原意，當時被告最後還有說等將來看法官會不會相信你們講的，已經有要求寫偵煙器故障就是要你們修，這有什麼不對，不然還要怎樣寫才算是你們要負責等語。
㈤、併聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、經查，系爭房屋係原告於106 年4 月間以770 萬元買受並委由積富公司處理出租事宜，嗣於同年4 月22日，林家慶向原告承租系爭房屋，並由董高山擔任連帶保證人，雙方簽訂系爭租約，租期自106 年5 月5 日起至107 年5 月4 日止，每月租金18,000元，並於簽約時林家慶交付36,000元押租保證金，且約定於租約期間系爭房屋之水電費、瓦斯費、電話費由林家慶負擔、管理費及清潔費由原告負擔，以及林家慶於承租系爭房屋後供其母親林郭月嬌、兄林家淦共同居住使用，而林郭月嬌、林家淦於同年7 月25日在系爭房屋燒炭自殺死亡，迨林家慶於同日中午12時16分返家始發現上情，且經臺灣桃園地方檢察署（下稱桃園地檢署）檢察官相驗在案；嗣兩造於同年8 月4 日合意終止系爭租約並由被告與積富公司點交返還系爭房屋；又原告於同年8 月7 日將系爭房屋以
535 萬元出售，且於不動產標的現況說明書載明系爭房屋有非自然死亡事件（燒炭），並因出售系爭房屋而支出服務費15萬元、代書費2,000 元、履約保證費3,210 元、稅費556元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第240 至241 頁），並有系爭租約、價金履約保證、不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、專戶收支明細暨點交確認單（買方）（台企銀）（見本院卷第165 至170 頁、183 至190 、193 、195至202 、205 頁）為憑，且經本院依職權調閱桃園地檢署10
6 年度相字第1288號相驗卷宗核閱屬實，是上開事實，洵堪採認無訛。
㈡、原告主張其將系爭房屋出租予林家慶，且林家慶之母林郭月嬌、兄林家淦與之同住於系爭房屋而為系爭租約之履行輔助人，而林郭月嬌、林家淦於上開時間在系爭房屋燒炭自殺，致系爭房屋成為凶宅，使系爭房屋價值減損，爰依系爭租約第11、13、19條、民法第184 條第1 項前段、後段、第224條、第215 條、第216 條第1 項、第432 條、第179 條、第
227 條之1 準用第195 條第1 項等規定，請求被告連帶給付原告2,651,422 元及自106 年10月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語，為被告否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告依前開規定請求被告連帶負責，有無理由？茲分別說明如下。
㈢、原告主張系爭房屋之買賣價損2,505,766 元（含直接價損2,350,000 元、賣出仲介費150,000 元、賣出代書費2,000 元、賣出履約保證費3,210 元、賣出稅費556 元），及系爭房屋貸款提前清償之違約金45,000元，以及精神慰撫金10萬元，就林家慶部分，先位主張依系爭租約第11條、民法第432條、第224 條、第215 條、第216 條第1 項、第227 條之1準用第195 條第1 項；備位主張依民法第443 條（同居人責任，先位民法第184 條第1 項前段、備位民法第184 條第1項後段）、民法第215 條、第216 條第1 項、第195 條第1項；再備位主張依系爭租約第11條、民法第432 條、第215條、第216 條第1 項、第227 條之1 準用第195 條第1 項；就董高山部分，主張依系爭租約第13條，請求被告連帶負損害賠償責任一節：
１、觀諸系爭租約第11條約定：「乙方（即林家慶，下同）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即原告，下同）負責修理。」（見本院卷第167 頁）此與民法第432 條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」、第433 條規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」相當。查林郭月嬌、林家淦於原告所有之系爭房屋內燒炭自殺，已如前述，並無造成系爭房屋之毀損、滅失或功能損壞，原告就系爭房屋法律上所有權權能之行使，即於法令限制範圍內自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉之權能，並未受到限制，是本件尚難認系爭房屋有毀損或滅失之情形，縱認林郭月嬌、林家淦為林家慶之使用人，然渠等在系爭房屋內自殺死亡，並未致系爭房屋有損毀或滅失之情形，原告自不得依前開約定及規定，對林家慶、董高山請求損害賠償。
２、原告雖主張系爭房屋因上情而變為凶宅造成房屋貶值損失等語，然因凶宅造成房屋貶值損失，核屬系爭房屋在不動產交易市場上，交易人心理因素受影響所可能產生之交易價格降低、減少，係屬「純經濟損失」。按學理上所稱「純經濟損失」是一種非因有形財產或具體人身受損害所引起的經濟利益損失，為加諸於被害人整體財產上的不利益，非針對被害人某個特定有形財產或人身本體，故該損失乃抽象性，僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產變動差額予以計算，其體現係被害人總體財產價值之變動，與具體的物或人身之損害無關。是本件原告所主張之損失，乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益（價值變動差額），該不利益應屬純經濟損失範疇，並非所有權權能之損害，此種純經濟損失非屬權利，係權利以外之利益，非得納入民法第184 條第1 項前段保護範圍。是原告主張之損害既屬純粹經濟損失，與民法第184 條第1 項前段保護客體即有未合，則原告主張系爭房屋貶值之損失，依民法第184 條第1 項前段規定，請求損害賠償責任云云，即無可取。
３、次按民法第184 條第1 項後段規定「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人」之侵權行為，須出於故意行為。而自殺屬於極端終結生命之方法，難謂非背於善良風俗；且房屋內有自殺行為而致死亡，將使房屋成為一般所稱之凶宅，常為一般人嫌惡而不願買受或承租，導致房屋價值減損；本件林家慶之母林郭月嬌、兄林家淦在系爭房屋內自殺，雖可認係以背於善良風俗之方法，加損害於原告，惟行為人並非林家慶，林家慶既未以背於善良風俗之方法，加損害於原告，原告依上開規定向林家慶請求損害賠償，亦屬無據。
４、另按民法第224 條規定：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。」原告主張林郭月嬌、林家淦係林家慶之履行輔助人即使用人，故林家慶就渠等之自殺，應依民法第224 條規定，負損害賠償責任云云。惟民法第224 條係適用於「債之履行」而原告所主張以背於善良風俗之方法，加損害於原告，係債之發生原因，非「債之履行」，且如上所述，林郭月嬌、林家淦係原告所主張侵權行為之行為人，而非林家慶之使用人，原告此部分主張，亦不可取。另民法第227 條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」原告所主張林家慶承租系爭房屋，因林家慶之母林郭月嬌、兄林家淦在系爭房屋內自殺死亡，致房屋價值減損之原因事實，與上開規定不合，則原告主張依民法第224 條規定請求損害賠償，亦屬無據。
５、又按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失，負同一責任。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用民法第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任。民法第224 、227 、
227 條之1 分別定有明文。承上所述，林家慶之母林郭月嬌、兄林家淦在系爭房屋內自殺死亡，並未致系爭房屋毀損或滅失，且渠等所為非債之履行，原告本不得依前開規定主張本件有債務不履行之情事而請求損害賠償，自不得對被告援引民法第227 條之1 準用同法第195 條第1 項規定請求非財產上損害賠償至明。
㈣、原告主張林家慶依系爭租約第19條、民法第179 條，及董高山依系爭租約第13條，應連帶給付予原告租期間電費656 元一節：
１、查系爭租約簽訂時，林家慶交付押租保證金36,000元，林家慶如不繼續承租，原告應於林家慶遷空、交還房屋後無息退還押租保證金；又系爭房屋於租賃期間，水電費、電話費、瓦斯費由林家慶負擔；此有系爭租約第5 、11條分別約定甚明。又查於106 年8 月3 日租約終止時，被告與積富公司王莞甄點交返還房屋時，雙方結算租賃期間，被告應負擔餐桌賠償5,500 元、瓦斯費546 元、水費814 元及電費1,231 元，合計8,091 元，且雙方同意以林家慶所繳交之押租金36,000元扣抵一節，此為兩造所不爭執，核與受告知人積富公司陳明相符（見本院卷第238 頁），並有單據、字條、繳費憑單及LINE對話記錄可證（見本院卷第249 至251 、263 至277頁），而林家慶已繳清之電費，計費期間係自106 年6 月
6 日起至同年8 月2 日止（見本院卷第263 頁），然本件原告請求之電費計費期間係自106 年6 月6 日起至同年8 月3日止（見本院卷第285 頁），仍於兩造系爭租約期間，且兩者之計費期間顯有不同，則本件原告主張林家慶應負擔106年6 月6 日起至106 年8 月3 日止656 元電費一節，即屬有據。惟被告抗辯該筆費用以原告尚未返還之押租金，已足以扣抵等語，承上所述，兩造於點交返還系爭房屋時，被告應負擔之費用及賠償合計8,091 元，而原告並未返還押租保證金36,000元，縱依原告主張其為進行凶宅善後而支出7,000元請師父念經法事超渡亡靈以淨化環境、支出3,000 元就燒炭自殺造成之房屋炭味、炭粉為去味清潔，合計需從押租金扣抵35,000元，所餘1,000 元等語，亦足以抵扣此筆656 元電費，至原告主張依系爭租約手寫特別約款「如有做違法的事，視同違約，押金不退還。」此屬懲罰性違約金，予以沒收，押租金已無餘額等語，但原告僅主張林郭月嬌、林家淦於系爭房屋燒炭自殺，而該自殺事件難認屬於違法事項，自無系爭租約上開特別約款之適用。則被告抗辯以押租保證金扣抵此筆656 元等語，堪予採認。
四、綜上所述，原告主張林郭月嬌、林家淦為林家慶之履行輔助人，卻於前開時、地燒炭自殺，爰依前開規定，請求被告連帶負損害賠償責任，並依系爭租約約定，請求被告連帶給付租約期間之電費云云，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 24 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 24 日
書記官 沈柏樺