臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第77號原 告 劉文仁被 告 陳有偉上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國107 年4 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號15樓之房屋全部遷讓返還原告，並給付原告新臺幣（下同）12萬元，及自10
6 年10月1 日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告3 萬2,00
0 元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其對被告一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）被告於104 年10月9 日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號15樓房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂房屋租賃契約書，並約定租期自104 年9 月1 日起至105 年8月31日止，每月租金1 萬6,000 元，每月5 日給付（下稱系爭租約）。
（二）被告未依約給付房屋租金，迄今積欠租金達10個月之多，有欠據1 紙可證，原告多次催告被告返還系爭房屋及積欠租金，被告以網路回覆會準時繳納，否則一定搬離。又被告至今僅繳納2 個半月之租金（即105 年10月、106 年10月31日給付租金各1 個月、106 年6 月給付租金半個月），惟被告積欠105 年11月起至106 年9 月止租金已達11個月，共計17萬6,000 元，尚未抵充押租金，因被告積欠水電費甚多，還需結清。本件以擔保金（押租金）抵償後，被告積欠租金已達8 個月，共計12萬8,000 元。
（三）又系爭租約到期日後（即106 年8 月31日），系爭租約轉為不定期租賃，原告以106 年8 月間之簡訊作為解除不定期限系爭租約之通知，並於000 年0 月00日生終止系爭租約之效力。又系爭租約於106 年10月1 日起已經終止，然被告尚未搬離系爭房屋，其對系爭房屋係屬無權占有，依系爭租約第6 條之約定，請求被告賠償按租金2 倍即3 萬2,000 元迄至交還系爭房屋之日為止之違約金。
（四）為此，爰依系爭租約第6 條、民法第455 條之規定，請求被告返還系爭房屋，並依系爭租約第3 條、第6 條之約定，請求被告給付積欠租金及違約金，並聲明：被告應將坐落於系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付12萬8,000 元，並自106 年10月1 日起至遷讓之日，按月賠償3 萬2,000元。
二、被告已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據其提出系爭租約影本1 份、欠據影本
1 紙、網路對話紀錄翻拍照片影本3 張、系爭房屋之建物登記第一類謄本1 份在卷為憑（本院106 年度板簡字第2427號卷第13至21頁、第23頁、第26、27、29頁、本院卷第17至18頁），又被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執或否認原告之主張，依民事訴訟法第28
0 條第3 項前段準用同條第1 項前段，視同自認，原告上開主張，應堪採信。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。
（租賃）未定期限者，各當事人得隨時終止契約。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1 星期、半個月或1個月前通知之，民法第440 條第1 項、第2 項、第450 條第
2 項、第3 項、第451 條分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100 條第3 款亦規定甚明。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。再以系爭租約第6 條係約明：「乙方（即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（本件無連帶保證人，故屬贅載），絕無異議」（本院卷第17頁）。查：系爭租約之租賃期間雖至105 年8 月31日止，惟其後原告仍同意被告繼續使用系爭房屋，故視為以不定期限繼續系爭租約，故原告主張被告自105 年11月起至106 年9 月止，所應給付之租金為17萬6,000 元（計算式：16,000元×11月＝176,000元），堪以認定。又系爭租約既已終止，則兩造所約定之押租金3 萬2,000 元，當然發生抵充之效力，原告所稱被告還有積欠水電費等款項尚未結清，故不予扣除押租金云云，尚無足採。是經扣除原告自陳被告已繳之租金2 萬4,000 元及押租金3 萬2,000 元，被告仍積欠租金12萬元（計算式：176,000 元－24,000元－32,000元＝120,000 元），已逾2 個月之租額，原告主張以106 年8 月15日之電話簡訊通知終止系爭租約，並於同年0 月00日生效，應屬有據，是原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及請求被告給付12萬元租金，為有理由，逾此部分之請求，則為無理由。再以系爭租約第6 條載明被告於系爭租約終止後，如拒不遷讓系爭房屋，原告每月得請求按租金5 倍計算之違約金，而原告僅請求自系爭租約終止之翌月即106 年10月1 日起至遷讓之日止，按每月租金2 倍計算之違約金3 萬2,000 元，亦屬適當，應予准許。
五、綜上所陳，原告依民法第455 條之規定及系爭租約第6 條，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付12萬元，及自10
6 年10月1 日起至遷讓之日止，按月給付3 萬2,000 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告所為其餘攻擊方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結果均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
民事第六庭 法 官 張誌洋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
書記官 李佳寧