臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第838號原 告 郭進源訴訟代理人 林宜君 律師
蔡宜庭 律師被 告 林金龍訴訟代理人 鄒志鴻 律師
張永福 律師上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國107年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰貳拾壹萬玖仟捌佰陸拾元及自民國一百零七年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零柒萬叁仟貳佰捌拾元為被告預供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰貳拾壹萬玖仟捌佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國103年1月10日，委由訴外人林正忠與原告簽訂坐
落「新北市○○區○○○○段○○號土地，面積：5761.00m2，權利範圍：3253/10000（約1874.05m2即566.9坪），地目：田。（含地上物）」之土地買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣被告於103年1月23日，將上開土地移轉登記與原告，有新北市地籍異動索引及土地登記謄本可稽，原告於103年1月24日，依照系爭契約第3條第3項之約定於3日內給付被告買賣價金之尾款，完成買受人之相關義務。
㈡然被告於原告依約履行買受人之義務後，迄未履行出賣人之義務，導致系爭契約之約定無法完成履行，茲臚列如下：
⒈依系爭契約第6條第1項、第10條第6項之約定：「本買賣
不動產訂於第(3)次付款同時以現況指界點交」、「本件應由賣方負鑑(指)界點交責任」，然查原告業於103年1月24日依約給付第(3)次即尾款之買賣價金，被告卻迄未履行指界點交之責。
⒉再依系爭契約第7條後段之約定：「本件有地上物目前出
租中，於買方付清尾款前需偕同承租人換約完成，並以尾款繳清日分算租金。產權移轉後賣方交付每月新台幣40,000元之租金。」，但查原告已於103年1月24日依約付清尾款之買賣價金，且本件買賣標的物既已明載含地上物，被告自應處理地上物各項權利之移轉登記與原告，卻迄未處理各項移轉登記事宜，亦未完成換約，故仍收取高於給付原告每月新臺幣（下同）40,000元地上物租金之差額計25,000元。
㈢原告於106年11月10日，以台北光華郵局存證號碼000473存
證信函，催告並希望被告依約履行系爭契約，然被告與原告洽談幾次後，即不再理會原告，嗣原告於107年1月29日，再寄發律師函與被告，盼其秉持誠信完成履約，被告亦置之不理，原告方提起本件訴訟。
㈣原告得請求被告給付下列款項：
⒈依系爭契約第8條第4項之約定：「本契約所訂定之點交日
，賣方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及點交，如有遲延賣方應賠償自應點交日起以每一日按買賣總價千分之一計算付給買方作為賠償金。」，基於上開事實，被告顯已違反系爭契約所載義務，是以，原告自得請求被告賠償自103年1月24日起至起訴之日即107年3月30日止，共計64,397,200元【計算式：買賣總價42,200,000元×(1/1000)×(341+365+366+365+89)日=64,397,200元】之賠償金。
⒉按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。查被告本應處理地上物各項權利之移轉登記與原告，卻尚未處理各項移轉登記事宜，亦未完成換約，仍收取高於給付原告每月40,000元地上物租金之差額計25,000元，自屬無法律上原因受有利益，而致原告受有收受租金每月差額25,000元之損害，是以，自103年1月24日起至起訴之日即107年3月30日止，原告自得請求被告給付返還1,255,833元【計算式：每月差額25,000元×50個月又7日﹦1,255,833元】之不當得利。
⒊綜上，原告可向被告請求給付65,653,033元【計算式：賠
償金64,397,200元+不當得利1,255,833元﹦65,653,033元】，原告暫以500萬元為請求。
㈤聲明：求為判決被告應被告應給付原告500萬元，及自本起
訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯稱：㈠系爭契約第1條「不動產座落」雖約定「新北市○○區○○
○段○○○○段0地號土地，面積：5761.00 m2，權利範圍：3253/10000（約1874.05 m2即566.9坪），地目：田（含地上物）。」，然本件買賣標的物並不含系爭土地上之地上物：
⒈依「預定土地買賣契約書」所示，買賣標的為系爭土地、
買賣總價金同系爭契約為42,200,000元，並雙方已確定要買賣後，因付款方式尚須議定，故先行簽訂本件「預定土地買賣契約書」，互核證人秦雅萍證述：「（問：提示預定買賣契約書，這份契約書簽立的時候你是否在場？）是。」、「（問：上面的手寫的筆跡是否為證人的筆跡？）是。」、「（問：請解釋第4條的意思為何？）第4條是他們先確定好要買賣之後，因為還沒有正式簽約，所以有說付款方式到正式簽約時才議定，這裡寫土地增值稅由甲方負擔，是因為上面有鐵工廠，拿不到農地證明，會有土地增值稅的問題，所以約定由甲方負擔。」、「（問：因為有地上物的買賣，所以在移轉之前的房屋稅由甲方負擔，移轉之後由乙方負擔？）是土地買賣，上面因為有地上物，所以才會約定稅費的分擔。」等語自明。
⒉再就租金言，原告主張其買受系爭地上物持份3253/10000
，故其應收取之租金為65,000元云云。然原告如何擁有系爭地上物所有權利範圍3253/10000而享有每月65,000元之租金收益？其計算基礎為何？如何計算該筆租金所得？俱未見原告舉證以實其說，主張要難採信。
⒊又就系爭地上物之房屋賦稅分擔部分，如原告主張其買受
系爭地上物持份3253/10000為真，則原告理應按此持份比例負擔房屋賦稅額。然據卷存被證7所載104、105、106年房屋稅分算之計算式內容，原告所應分擔之房屋賦稅比例卻是566.9/756.96，且歷年據此分算房屋稅賦，咸未見原告有任何異議，此由證人秦雅萍證述：「（問：在你轉交給郭先生租金的時間大約有多久？）至少有半年。」、「（問：剛剛提示的分算房屋稅的部分，扣除每月租金的餘額，郭先生曾經有沒有質疑過？）那時候沒有特別說，因為當時就跟郭先生要帳號，我收到多少錢，匯進去沒有聯繫，我只是轉交，沒有接收過郭先生的異議。」等語可證，益徵原告主張其買受系爭地上物持份3253/10000，並非真實。
⒋另觀諸證人陳奇田亦證稱本件是買持份的土地、這件就是賣土地等語，更徵本件買賣標的物並不包含地上物。
㈡依系爭契約第7條第2項所載，自產權移轉後被告所應支付予原告之每月地上物租金即為定額40,000元力而非65,000元：
⒈依系爭契約第7條第2項內容，自產權移轉後被告所應支付
予原告之每月地上物租金即為定額40,000元，原告主張其買受系爭地上物持份3253/10000，故其應收取之租金為65,000元乙節，則原告如何擁有系爭地上物所有權利範圍3253/10000而享有每月65,000元之租金收益？其計算基礎為何？如何計算該筆租金所得？而各該外於40,000元之每筆25,000元部分，原告主張利歸於己之法律基礎為何？損害又是從何而來？俱未見原告舉證以實其說，其主張要難可信。
⒉再原告主張「系爭契約雖於第7條第2項後段以手寫方式補
充約定：『產權移轉後賣方交付每月新台幣40,000元之租金』，然當時乃係依被告自陳關於地上物收租之狀況，按原告所買受之比例計算後，應給付原告每月40,000元之租金，實則被告於締約後，竟早已收取分算比例後高於40,000元之租金，此乃簽約時原告所不可預料之事實，倘讓原告繼續收取每月僅40,000元之租金，對於買受地上物3253/10000所有權之原告而言，實顯失公平」云云。然系爭契約之買賣標的物實不含系爭土地上之地上物，且按系爭契約第7條第2項內容，自產權移轉後被告所應支付予原告之每月地上物租金即為定額40,000元。又按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，固為民法第227條之2第1項所明定。惟情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號民事裁判要旨參照）。原告雖謂應審酌情事變更原則，以調整自締約時每月租金為65,000元云云。惟此項約定收取之租金是否應視地上物租金收益之遞減而予以合理調整並作約定，於系爭契約成立時，就約定之收租事項中有發生該當情事之可能性，自為原告所能預料，原告本得自行風險評估以作為租金收取內容之考量，尤其據原告曾經提供被證3協議書第1條所約定地上物租金收取內容，更可見原告有此預見之可能，揆諸前開說明，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付或變更其他原有之效果，原告此部分主張，自無可取。
㈢本件並無系爭土地尚未指界點交之情事：
系爭買賣標的物實未包含地上物，已如前述。至於系爭坐落新北市○○區○○○段○○○○段0地號土地（權利範圍：
10000分之3253），業於103年1月23日依約移轉登記予原告，且已指界點交在案，原告主張被告未履行指界點交之責，卻俱未見其舉證以實其說，主張自難可採。又若被告當初確未履行指界點交之責，則原告何竟於3、4年間皆未有任何異議？要與常情有違。又卷存該紙「新北市樹林地政事務所（土地複丈、建物測量）定期通知書」，係原告於取得系爭土地登記4年後、臨訟前之片面申請鑑界，要難據為被告迄尚未指界點交之事證。
㈣原告請求被告給付500萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止之法定利息部分：
系爭土地既已移轉登記且指界點交在案，系爭契約之買賣標的物並不含系爭土地上之地上物，遑論被告有何應處理地上物各項權利之移轉登記予原告之義務，且依系爭土地買賣契約書第7條第2項內容，自產權移轉後被告所應支付予原告之每月地上物租金即為定額40,000元而非65,000元，更無情事變更原則之適用，咸無原告所指之違約與不當得利之事實，原告主張被告應給付500萬元及法定利息部分，即失所附麗，應予駁回。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回，被告如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：㈠原告主張被告於103年1月10日，委由訴外人林正忠與原告簽
訂坐落「新北市○○區○○○○段○○號土地，面積：576
1.00m2，權利範圍：3253/10000（約1874.05m2即566.9坪），地目：田。（含地上物）」之系爭契約書，被告於同年月23日，將上開土地移轉登記與原告，原告於同年月24日，依約給付被告買賣價金之尾款，原告已完成買受人之相關義務，然被告迄未履行系爭契約第6條第1項、第10條第6項、第7條後段等約定之出賣人義務，原告自得依系爭契約第8條第4項之約定，請求賠償金，並得依民法第179條規定，請求不當得利等語。被告則否認之，並以前詞置辯。
㈡茲應審酌者厥為系爭不動買賣之標的物是否包含地上物？經查：
⒈系爭契約第1條約定：不動產坐落明定為「新北市○○區○○○○段○○號土地，面積：5761.00m2，權利範圍：
3253/10000（約1874.05m2即566.9坪），地目：田。（含地上物）」，第7條第2項前段約定：「本件有地上物目前出租中，於買方付清尾款前需偕同承租人換約完成，並以尾款繳清日分算租金。」（本院卷第15頁、第19頁），均已敘明系爭不動產買賣標的物包含地上物。
⒉系爭契約第6條不動產點交之約定：「㈠本買賣不動產訂
於第㈢次付款同時以現況指界點交。㈡本買賣不動產未點交前，如有被人侵佔或遭意外損害時，賣方須負責排除或修復，不應使買方遭受損累，俾使買方完整取得。」（本院卷第17頁、第19頁），其中載明「以現況指界點交」，足證買賣標的物未包含地上物，方需要「指界點交」。⒊再觀系爭契約之用語，不論租金分配，或被告所抗辯補償
費之分配，均為「按比例」分算、扣除，倘原告買賣標的物並未包含地上物，有關租金與補償金應屬被告所有，自不需按照比例分予原告。又兩造於系爭契約第7條再以手寫補充約定「本標的日後徵收時，地上物補償費依土地面積比例分算後由賣方支付予買方。」，均可佐證兩造買賣之標的物實包含地上物。
⒋又「預定買賣契約書」第4條約定：「產權移轉前之地價
稅、房屋稅由甲方（被告）負擔...」等文句（本院卷第197頁），證人秦雅萍即本件不動產買賣之代書證述：⑴「原告訴訟代理人：（預定買賣契約書第4條）有載明
產權移轉前之地價稅、房屋稅由甲方負擔是什麼意思？證人答：因為農地上面有鐵皮工廠，通常會有地價稅、房屋稅，所以在稅費負擔上在產權移轉前由甲方負擔。
」、「原告訴訟代理人：所以房屋稅移轉前由甲方負擔的意思，是移轉後由乙方負擔？證人答：是。」，⑵「被告訴訟代理人：剛剛提示的預定土地買賣契約書，
這個契約書的買賣標的是否只有土地？證人答：有土地，可是上面有鐵皮屋。」、「被告訴訟代理人：但是你是專業代書，這份買賣契約標的究竟為何？證人答：當時簽約時沒有約定地上物的權利範圍，只有寫含地上物。」等情（本院卷第186頁、第187頁、第189頁）。
顯見系爭不動產買賣除土地外，確係包含地上物，故約定移轉前房屋稅由賣方即被告林金龍負擔，移轉後房屋稅由買方即原告郭進源負擔。
⒌ 另委託書上載明：「茲林金龍賣于郭進源之新北市○○
區○○○○段○○號土地及地物未履行指示點交事宜，故委託張宗謀先生代為協議，敬請準之。」等情（本院卷第207頁），證人林正忠即被告之父亦證述：「原告訴訟代理人：（請提示原證6委託書）委託書是否你兒子當天委託，由張宗謀提出？證人答：是…」（本院卷第193頁、第194頁），由是觀之，該委託書係由被告提出，其中有關買賣標的物，再次載明含土地及地上物，並記載係因土地及地上物未履行指示點交事宜，方委託代為協議，可見系爭買賣標的應含地上物。
⒍被告雖認為：依被告與訴外人林正忠於103年1月10日前
某日所簽署之授權書、預定土地買賣契約書內容，系爭契約第7條第2、3項約定，及證人陳奇田之證言觀之，足見系爭契約之買賣標的物實並不含土地上之地上物云云。經查，上述授權書（本院卷第63頁）雖記載標的物為土地，但被告對系爭契約書之真正，並不爭執（本院卷第82頁），而系爭契約第1條約定，已載明買賣標的物包含地上物，再被告出具之委託書上亦載明：「茲林金龍賣于郭進源之新北市○○區○○○○段○○號土地及地物未履行指示點交事宜，故委託張宗謀先生代為協議，敬請準之。」等情（本院卷第207頁），是不能僅以上述委託書未記載地上物，而遽認系爭買賣標的物不包含地上物。再上述「預定買賣契約書」第4條亦約定：「產權移轉前之地價稅、房屋稅由甲方（被告）負擔...」等文句（本院卷第197頁），可證系爭不動產買賣除土地外，確係包含地上物，故約定移轉前房屋稅由賣方即被告負擔，移轉後房屋稅由買方即原告負擔，已如前述。又系爭契約第1條，已載明買賣標的物包含地上物，亦如上述，是系爭契約第7條第2、3項約定事項，並不影嚮上開認定。另證人陳奇田亦證稱：「他（指原告）買土地原本就有地上物，土地有的是空地，有的有地上物，所以租金的部分是以土地持分比例分配。（原問：你剛剛說租金也都談好，是指地上物的租金？或是指地上物加土地的租金？）」等語（本院卷第245頁），是證人陳奇田之證述，亦認為系爭契約買賣標的物包含地上物。綜上，被告此部分辯解，並不可採。
綜上所述，原告主張系爭不動買賣之標的物應係包含地上物，應可採信。
㈢原告請求被告賠償64,397,200元部分是否有理由？茲分述如下：
⒈按系爭契約第8條第4項約定：「本契約所訂定之點交日，
賣方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及點交，如有遲延賣方應賠償自應點交日起以每一日按買賣總價千分之一計算付給買方作為賠償金。」（本院卷第19頁）。查系爭契約買賣之標的物除土地外，尚包含地上物，有如前述，而被告未依系爭契約第6條第1項、第10條第6項、第7條後段等約定，履行指界點交之義務義，基上，被告已違反系爭契約第6條第1項、第10條第6項、第7條後段等約定之出賣人義務，原告自得依系爭契約第8條第4約定，請求賠償金。
⒉惟按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，
約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權，對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251條、第252條之規定自明。
而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號、105年度台上字第679號判決意旨參照）。
⒊本院斟酌系爭不動產買賣標的為坐落新北市○○區○○○
○段○○號土地，面積：576 1.00m2，權利範圍：3253/10000（約1874.05m2即566.9坪），地目：田暨其地上物），買賣總價為42,200,000元，土地部分被告已依約履行完畢，有新北市地籍異動索引及土地登記謄本可稽（本院卷第25頁至第31頁），僅地上物部分尚未依約履行指界點交等義務。再依上述土地登記謄本記載可知系爭土地為5,761平方公尺，土地公告現值為每平方公尺12,200元，系爭土地現值達70,284,200元，而地上物之價格雖無法明確認定，但依原告所陳被告未依處理地上物各項權利之移轉登記與原告，亦未完成換約，致原告受有收受租金每月差額25,000元之損害（本院卷第13頁）。再以被告如期依約履行原告所得享受之一切利益為衡量標準，認為兩造約定之違約金額顯然過高。應核減為「自應點交日起以每1日按買賣總價2萬分之1計算付給買方作為賠償金。」，是原告自得請求被告賠償自103年1月24日起至起訴之日即107年3月30日止，共計3,219,860元【計算式：買賣總價42,200,000元×(1/ 20,000)×(341+365+366+365+89)日=3,219,860元】之賠償金。
綜上，原告得請求之賠償金為3,219,860元。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後不存在者，亦同，固為民法第179條所明定，惟主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。本件原告主張被告本應處理地上物各項權利之移轉登記與原告，迄未履行，亦未完成換約，仍收取高於給付原告每月40,000元地上物租金之差額計25,000元，自屬無法律上原因受有利益，而致原告受有收受租金每月差額25,000元之損害云云。但查，被告未依約履行上述義務，係損害賠償問題，被告受取租金係基於與第三人之租賃關係，與不當得利無渉，原告復未能證明有何不當得利情事，原告此部分之主張，委無可採。
㈤從而，原告依系契約第8條第4項約定，請求被告給付原告
3,219,860元及自107年4月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許。原告逾此部分之請求，並無依據，應予駁回。
㈥原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為
假執行，核無不合，酌定相當擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依附，併予駁回。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
四、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 8 日
民事第四庭 法 官 李世貴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 8 日
書記官 連思斐