臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第960號原 告 陳雅鈴兼 上訴訟代理人 吳茂松被 告 新普建設股份有公司法定代理人 林殿寶訴訟代理人 謝易達律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國107年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告吳茂松新臺幣玖萬伍仟陸佰貳拾伍元及其中新臺幣玖萬元自民國一○七年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告陳雅鈴新臺幣伍拾肆萬捌仟貳佰伍拾元，及其中新臺幣伍拾壹萬陸仟元自民國一○七年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告吳茂松以新臺幣參萬貳仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖萬伍仟陸佰貳拾伍萬元為原告吳茂松預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告陳雅鈴以新臺幣壹拾捌萬貳仟柒佰伍拾元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾肆萬捌仟貳佰伍拾元為原告陳雅鈴預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序上理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。（最高法院19年上字第278號民事判例意旨參照）。原告二人前案起訴請求被告應給付106年4月1日起算半年之租金補貼及因遲付租金補貼所生之違約事實之違約金，原告提起本訴，係請求107年4月1日起半年之租金補貼費及其他被告違約事實之違約金（詳後述），前後訴訟之基礎事實不同，自非同一事件，附此敘明。
貳、實體上理由
一、原告起訴主張:原告二人於民國（下同）100年12月6日與被告簽訂重建契約書及補充協議，約定由原告二人提供坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地（應有部分均為4分之1，以下簡稱系爭土地），由被告提供資金，共同投資興建建物，嗣於102年10月18日、103年4月16日分別簽訂補充協議②、補充協議③。依補充協議②第3條約定，自103年10月1日起，被告應於起算日以前，每半年預先支付1次租金補貼費至原告於信託銀行所開立之帳戶，金額分別為原告吳茂松9萬元、原告陳雅鈴51萬6000元。故被告應於每年3月31日、9月30日給付原告吳茂松9萬元、給付原告陳雅鈴51萬6000元。然被告自103年10月1日起，即未依照上開約定付款，擅自於103年4月片面更改開立6張逐月兌現之支票，已片面變更付款方式，並自106年4月1日起，片面停止支付租金補貼費，且經多次催告，被告均拒絕給付，未依約由原告吳茂松選屋、亦未依約寄發找補通知，片面要求重啟協議修改合約內容，且原告二人早已選定29樓A3戶及B2-261車位，1樓A10戶及B2-262車位，被告卻不同意，已屬違約，且被告通知原告選屋之內容僅開放建商保留外以外之部分車位及房型、樓層，已違反補充協議，且被告片面為原告吳茂松選屋4樓A3戶，B2-257車位，已違反兩造協議，因被告未依據協議配合原告選屋，則原告無法同意辦理信託登記，原告寄發存證信函通知被告，然被告於收受通知後已逾30日，仍拒不履行義務，是依重建契約書第14條第1項約定，被告有前開違約事實，應依同條第3項約定，給付依原告所有土地應有部分面積乘以每坪10萬元計算之違約金。依土地所有權狀之記載為換算，原告所有之土地面積均為6.80625坪【計算式：90×1/4×0.3025＝6.80625】，故被告應給付原告之違約金均為68萬625元【計算式：6.8625×100000＝680625】。自106年3月公開選屋日起至今，不願承認原告依照補充協議所載權利及所選擇之車位、房屋戶別，亦不願計算找補面積，甚至停止支付租金補貼。是被告有上開違約情事，原告吳茂松乃依據補充協議之約定，請求由其選定29樓A3戶及選定車位B2-261，並計算找補金額，原告陳雅鈴則依據補充協議之約定，請求由其選定A10店鋪及選定車位B2-262，並計算找補金額，原告二人並依據補充協議請求被告給付107年4月1日起半年之租金及違約金新台幣（下同）68萬625元。準此，爰依兩造重建契約書及補充協議之約定，提起本訴，並聲明：(一)被告應遵照與原告所簽定之業經法院公證的補充協議第13條「本補充協議效力高於其他相關契約，字義內容如有爭議時，須以有利於甲方的解釋為之」立即按約執行，不得再藉故拖延。(二)被告應遵守補充協議，確認原告吳茂松依據條約預選的29樓A3戶及建商保留的B2-261車位，並計算找補面積，及後續按照協議內容，以第一次公開銷售店面層以上樓層平均底價，計算折扣後的找補金額。若審議通過之原本建商保留的B2-2 61車位，果真如被告所言已變更為公設而不能選，應提出政府權責單位的書面變更證明，原告吳茂松即同意另選車位。(三)被告應遵守補充協議，確認原告陳雅鈴依據條約選擇的壹樓店面A10戶及建商保留的B2-262車位，並計算找補面積，及後續按照符合協議規格高度分配的壹樓店鋪A10戶價格，計算折扣後的找補金額。被告定義為店鋪，但規格僅3.6公尺的貳樓店鋪，與協議規格高度不得小於4.2公尺不符，不得強迫分配給原告陳雅鈴。若審議通過之原本屬建商保留的B2-262車位，果真如被告所言已變更為公設而不能選，應提出政府權責單位的書面變更證明，原告陳雅鈴即同意另選車位。(四)被告應給付原告吳茂松已點交之舊屋自107年4月1日起的半年份租金補貼9萬元、及懲罰性違約金68萬625元及期前片面改變付款方式之利息損害賠償5,625元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。(五)被告應給付原告陳雅鈴已點交之舊屋自107年年4月1日起的半年份租金補貼51萬6000元、及懲罰性違約金68萬625元、及期前片面改變付款方式之利息損害賠償3萬2250元、及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。(六)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告雖主張依補充協議第13條規定「本補充協議高於其他相關契約，字義內容如有爭議時，須以有利於甲方的解釋為之」云云，惟系爭條款之約定乃雙方因契約發生爭議時，對於契約約定有不同之解釋，原告得據以主張之依據，然仍應視法院審理各項事證後，以審查原告之主張是否合法合理，非概依該條款之約定作為全案判決之依據，況本條款不得作為訴訟標的，縱使依原告之主張作出判決，該判決亦無法執行。且本條款係原告片面事先擬定，原告堅持不許被告修改內容，顯係不公平之約定，而有民法第247之1條所定各款之情形，對被告顯失公平。
(二)又系爭建案因重建契約戶數眾多，對於找補之計算，雖尚未計算找補面積，然將來結算時定能依契約及選屋結果計算找補，並不影響各重建戶應有之權利，且系爭建案之進度尚未進行建造，於完成建造後始得確認實際建造之面積，並計算實際應找補之面積，故目前計算之面積僅為參考之數額，惟原告卻一再以此理由延遲其二人應依契約辦理產權信託登記之義務，原告二人違約行為極其明確。
(三)另B2-261、262車位，乃核定版計劃書編號216號、217號、
261 號、262號所載為行動不便者車位（法定車位），其設置係依建築技術規則檢討辦理，故原告不得選用B2-261、262車位。至於原告主張補貼租金及違約金損害賠償一事，業由原告起訴並經鈞院106年度訴字第2356號判決在案，故此部分原告已違反一事不再理原則，其訴顯不合法。
(四)況依據重建契約及補充協議，均無原告得預選29樓A3戶之約定，原告僅得選定建物店面層以上至8樓之房屋，且應至現場選屋，且原告吳茂松雖已到場，卻未選屋，被告依據重建契約代其選屋，並選定4樓A3戶之露臺戶，被告請求選定29樓A3戶，並無理由。
(五)原告吳茂松拒絕選屋，且依據補充協議2第5條約定，原告於選屋完成時，卻未依約辦理信託登記，致合建契約延滯，被告主張就原告之請求為同時履行之抗辯，況依據情事變更原則，原告請求租金補貼每月9萬元顯屬過高，且原告亦屬違約，被告主張抵銷，且租金給付補貼為連續性，其後各期未給付顯屬原違約狀態之持續，原告不得就每期給付租金時，另請求違約金，與前案自屬同一事件。
(六)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、原告主張其二人於100年12月6日與被告簽訂重建契約書及補充協議，約定由原告吳茂松、陳雅鈴提供其所有坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地應有部分4分之1（以下簡稱系爭土地），被告提供資金，共同投資興建建物（以下簡稱系爭建案），雙方嗣於102年10月18日、103年4月16日分別簽訂補充協議②、補充協議③，惟被告僅給付租金補貼費至106年3月31日，被告僅給付租金補貼費至106年3月31日，經原告二人提起訴訟，請求被告給付106年4月1日起半年及106年10月1日起半年之租金及其法定遲延利息，及違約金68萬625元，經法院判決被告應給付原告自106年4月1日起半年及106年10月1日起半年之租金及其法定遲延利息，駁回違約金之請求，有原告提出之重建契約書、補充協議、補充協議②、補充協議③各1份為證（見本院卷第43-75頁）、本院106年度訴字第2356號判決可按（見本院卷第191-203頁）。被告通知原告於106年3月22日在安穗里市民活動中心（址設新北市○○區○○路○○○巷○號1樓）辦理合建案公開選屋，原告吳茂松並未選屋，原告吳茂松已代原告陳雅鈴已選定A1 0房屋店鋪，及車位B2-258之車位，但並未完成產權登記，被告於106年2月16日通知原告吳茂松應於106年3月22日選屋及車位，原告吳茂松並未選屋及車位，被告於107年1月17日代原告吳茂松選定4樓-A3，B2-257車位，有原告提出之新普建設中和員山路都市更新案選屋及車位確認單可按（見本院卷第117頁）、107年1月17日（107）新普都更字第1070117號函可按（見本院卷第129頁），且為被告所不爭，堪信為真實。
四、原告起訴主張兩造協議合建，簽有前開重建契約書及補充協議，惟被告有如前所述之違約事實，應給付原告二人107年4月1日起半年租金及違約金，並依照如訴之聲明由原告二人選定戶數及車位，爰依據重建契約書及補充協議之約定，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件爭點(一)原告依據補充協議書第13條之規定，請求契約應有利於原告之解釋，是否有理由？(二)原告吳茂松依據補充協議書之約定，請求由原告吳茂松選定29樓A3戶，及選定車位B2-2 61，並計算找補金額，是否有理由？(三)原告陳雅鈴依據補充協議書之約定，請求由原告陳雅鈴選定A10店鋪及選定車位B2-261，並計算找補金額，是否有理由？(四)原告二人依據補充請求被告給付107年4月1日起半年之租金，及違約金68萬625元，是否有理由?茲分述如下：
(一)原告依據補充協議書第13條之規定，請求契約應有利於原告之解釋，是否有理由？依據補充協議第13條雖約定「字義內容如有爭議時，需以有利於甲方（即原告）的解釋為之」等語，系爭條款之約定乃雙方因契約發生爭議時，對於契約約定有不同解釋，應有利於原告之解釋。況本條款不得作為訴訟標的，僅能於契約解釋適用，自難做為請求權之基礎，原告此部分請求，並無理由。
(二)原告吳茂松依據補充協議書之約定，請求由原告吳茂松選定29樓A3戶，及選定車位B2-2 61，並計算找補金額，是否有理由？原告陳雅鈴依據補充協議書之約定，請求由原告陳雅鈴選定A10店鋪及選定車位B2- 262，並計算找補金額，是否有理由？
1.依據重建契約第六條第1項約定:「甲方（即原告陳雅鈴）應分配房屋總面積為㈠店面層房屋面積35.00坪.....㈣地下層平面汽車位1個」;第4項約定「甲方（即原告陳雅鈴）同意依重建後分配價值於本建物店面層（依原順序、位置分配）進行選屋），依車位價值於本建物地下層底層由下往上選取車位」等語（見本院卷第45頁），另參以原告吳茂松與被告間簽定之補充協議第1條約定「本契約第六條分配、分屋及選屋原則，其中甲方房屋、車位分配」之條文㈡店面層以上樓層房屋面積35.00坪」變更為「店面層以上樓層房屋面積
46.00坪」（原告吳茂松部分），原告陳雅鈴選屋則變更為「㈡店面層層房屋面積35.00坪」變更為「店面層房屋面積
46.00坪」。同補充協議第2條約定「本契約第6條分配、分屋及選屋原則，其中「一、甲方房屋、車位分配」之條文變更為㈢房屋面積僅含主建物及大小公設（屋突、上下水箱、配電室、門廳、梯廳、電梯間、機車停車位..等在內）」，第3條約定「除乙方（即被告）特殊用途以外，任選地下壹層平面大車位1個」、原告吳茂松與被告簽定補充協議第10條約定「甲方可優先選擇露臺戶，露臺面積不計入分配的房屋面積」等語（見本院卷第57、59、61頁），另補充協議②第2條約定「除乙方（即被告）特殊用途（卸載車位、法定公用車位，及開放給地主抽籤選配之車位）以外，由甲方任選地下壹層及地下貳層平面大汽車位1個」等語（見本院卷第65、67頁），據此，依據前開重建契約、補充協議、補充協議②僅約定原告二人得選定房屋面積為46坪之店面層或店面層以上之建物及除特殊用途以外之地下一層大車位1個，原告吳茂松得選定店面層以上至8樓之露臺戶房屋，原告陳雅鈴得選定店面層房屋，並未特別約定原告吳茂松得確定選定29樓A3戶，及選定車位B2-261、原告陳雅鈴得選定A10店鋪及選定車位B2- 262，且29樓並非8樓以下房屋，亦非露臺戶，原告吳茂松選定29樓，顯已違反原告吳茂松與與被告間約定之選屋原則，不應准許。再者，系爭建物之車位B2-261、262，均為行動不便車位（法定停車位），其設置依據建築技術規則規定檢討辦理，有新北市政府都市更新處107年4月18日新北更事字第1073532929號函可按（見本院卷第183頁），依據前開說明，原告二人自不得選定B2-261、262之車位，從而，原告二人依據重建契約、補充協議、補充協議②請求如前所述，自無理由，應予駁回。
2.原告吳茂松已代原告陳雅鈴選定A10戶、車位B2-257車位，有原告提出之選屋及車位確認單可按（見本院卷第117頁），原告陳雅鈴復要求選定B-262車位，上開車位為法定停車位，原告陳雅鈴自不得選擇該車位，已如前述，從而，原告陳雅鈴既尚未完成選屋程序，被告自難交付找補通知書於原告。原告吳茂松遲未選屋，被告已代原告吳茂松選定4F-A3戶，有被告107年1月17日新普都更字第1070117號函可按（見本院卷第129頁），且4樓為露臺戶，符合原告吳茂松與被告間之補充協議，已如前述，然原告吳茂松並不同意被告為其選定之建物，準此，原告吳茂松亦未完成選屋程序，被告自無從交付找補通知書於原告，因此，原告二人請求被告計算找補金額，難謂有理由。
(三)原告二人依據補充協議之約定，請求被告給付107年4月1日起半年之租金、遲延利息及違約金68萬625元，是否有理由?
甲、租金補貼部分:
1.當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不容任一造任意反悔或撤銷（最高法院18年上字第484號、18年上字第1495號、19年上字第985號、20年上字第1941號判例意旨參照）。
2.依據補充協議第4條後段、第5條之約定，被告應自點交完成之翌日起至被告書面通知交屋日止，按月給付原告吳茂松1萬5000元、原告陳雅鈴8萬6000元之租金補貼，被告同意應半年預先支付一次等情（見本院卷第57、61頁），依據補充協議②第3條約定被告同意自103年4月1日起至被告交屋完成日止，每半年預先一次支付租金補貼，但距交屋日不足半年時，改為按月預先支付，須於102年10月20日以前，一次開立每月1日到期支票，每張1萬5000元、8萬6000元共6張支票予原告，其後之租金補貼費自103年10月1日起，被告需於起算日以前（首次的半年份補貼費為103年9月30日以前），每半年預先一次支付至原告於本案信託銀行所開立之帳戶，金額為每半年9萬元、51萬6000元等情（見本院卷第65、67頁），準此，被告自103年4月1日起至被告交屋完成日止，於每年3月31日、9月30日均給付原告吳茂松半年份之租金補貼費9萬元，亦於每年3月31日、9月30日均給付原告陳雅鈴半年份之租金補貼費51萬6000元，因被告自106年4月1日起未依約給付，原告已另提起訴訟，由本院106年度訴字第2356號事件受理，就被告應給付106年4月1日起至107年3月31日之租金補貼費部分之請求，為原告勝訴之判決，有前開判決附卷可按（見本院卷第191-203、289-301頁），準此，原告依據補充協議②，請求被告應給付原告吳茂松於107年4月1日起算半年租金補貼9萬元，被告應給付原告陳雅鈴於107年4月1日起算半年租金補貼費51萬6000元，為有理由，應予准許。
2.被告雖以因原告吳茂松拒絕選屋，且原告二人拒絕辦理信託登記為由，行使同時履行抗辯拒絕給付原告上開租金補貼費云云，經查:
⑴按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」，民法第264條第1項定有明文。而所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上第850號判例意旨參照）。
⑵原告二人與被告簽訂之重建契約第7條第3項固均約定：「若
發生天災、地變、不可抗力、政府法令變更或甲方（即原告）未能遵守履行本約任一條款或不可歸責於乙方（即被告）等情事，致本案工程進度延滯或暫停時，於前述事由發生起迄消滅前，乙方得免支付本條第1項費用（按：即搬遷補貼費及租金補貼費）。」等語（見本院卷第46頁）。惟考諸上開條款約定由被告給付租金補貼費之目的，無非在於增加原告提供土地之誘因，減少原告同意合建所可能發生另行租屋等待合建完成之租金損害。又上開約定條款所指之「本案工程」，係由原告提供土地、被告提供資金且開發整合施作之合建案，雙方依約應履行之給付義務甚為繁雜，如任何給付義務違反即率爾暫停給付租金補貼費，恐難認符合給付租金補貼費之目的。準此，如可歸責於原告之違約事由或不可歸責於被告之事由、或不可歸責於雙方當事人之事由，致發生工程延滯，被告始得拒絕給付租金補貼費。
⑶經查，原告吳茂松雖未選屋、亦未辦理信託登記等情，為原
告所不爭，然依原告吳茂松與被告簽訂之重建契約第6條第4項第1款約定：「甲方（即原告）應於乙方（即被告）通知期限內選屋完成，如逾期未選屋或選屋無效者，均視為甲方自動放棄選屋之權利，並同意由乙方代為進行選屋作業，不得異議。」，同契約第6條第4項第4款約定「倘甲方有不願或不能選屋之情事，乙方應於本建物產權移轉登記完成後，將甲方應分得價值以現金一次找予甲方」等語（見本院卷第45頁），足見，縱使原告吳茂松已明示拒絕進行選屋程序，被告仍得依上開約定條款自行為原告吳茂松選屋，甚至於產權移轉登記完成後，以現金一次找補予原告，不發生合建案進度延滯或暫停之情形。況被告已代原告吳茂松完成選屋，是依前揭說明及契約條款約定，原告吳茂松未選屋，難謂已符合重建契約第7條第3項約定被告暫停給付原告吳茂松租金補貼費之事由，被告行使同時履行抗辯拒絕給付租金補貼費，難認有據。
⑷觀諸原告陳雅鈴提出之選屋及車位確認單，明確記載「甲方
確認簽署後完成選屋作業，乙方依據雙方契約內容於30日內寄發找補結果通知」等語（見本院卷第106頁），並經蓋用被告之章戳無訛，堪認應屬被告自應於原告選屋完成後30日交付找補通知書予原告，應為被告應負之義務。原告二人均未收到找補結果通知一節，亦為被告所不爭，然雖以重建戶數眾多，找補結果將來必能依約計算，不影響各重建戶權利等語置辯。然參諸重建契約第6條第4項第3款約定：「雙方同意選屋時，甲方選定單元價值與應分配價值之差額依該單元第一次公開銷售價格代銷底價九五折相互找補（以一次為限），雙方應於產權移轉登記予甲方之日起30日內支付找補款項。如甲方未能完成找補時，即同意乙方依第9條第4項約定辦理。」等語（見本院卷第46頁）。至於重建契約第9條第4項約定原告同意依約應負擔款項及相關費用（包括找補金額）於交屋前未結清時，被告有權拒絕交付原告應分得房地並得處分以清償銀行融資債務後餘額抵償或辦理設定抵押貸款清償等情（見本院卷第47頁）。故被告承諾於地主選屋後30日內寄發找補結果通知於原告，其目的即係給予原告於辦理產權登記前檢視找補結果並保留與被告重新會算之機會，否則依前開約定條款，原告需於辦理產權登記完成時，需限期給付找補價金之義務，如未依約給付被告找補金額，被告尚可拒絕交付房地並處分房地取償或設定抵押，據此，原告陳雅鈴以其未收到找補結果通知為由，拒絕辦理信託登記，尚非全然無據。
⑸準此，被告為同時履行抗辯拒絕給付原告租金補貼費，難認有據，仍應依前開約定分別給付原告租金補貼費。
乙、遲延利息賠償部分:再按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。」，民法第229 條第1 項、第2 項、第
233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告主張租金補貼費為定期（每半年）給付，應分別自106 年4 月1 日、
106 年10月1 日起算半年份租金補貼費之遲延利息，經核與補充協議②之約定條款相符（見本院卷第307 、317 頁），應屬有據，原告二人各請求遲延利息5625元、3萬2250元，為有理由，應予准許。
丙、違約金部分
1.按「（第1 項）當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。（第2 項）違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250 條、第
252 條分別定有明文。又按違約金之核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。且不問違約金之作用為懲罰性或為損害賠償之預定，均有民法第252 條規定之適用（最高法院70年度台上字第3796號、71年度台上字第2223號判決意旨參照）。再按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情形，以為斟酌之標準，依職權減至相當之金額（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例意旨、同院102 年度台上字第1606號判決意旨參照）。
2.兩造所簽訂之重建契約第14條第2項均約定：「甲方有違反契約情事發生者，按甲方所持分土地面積乘以每坪新臺幣壹拾萬元，作為違約賠償金。又乙方因履行本契約支付各該費用及因甲方違約而造成乙方應賠償第三人全部一切損失者，甲方亦皆應對乙方負損害賠償責任。」等語，第14條第3項亦均約定：「乙方有違反契約情事發生者，按甲方所持分土地面積乘以每坪新臺幣壹拾萬元，作為違約賠償金。又甲方因履行本契約支付各該費用及因乙方違約而造成甲方應賠償第三人全部一切損失者，乙方亦皆應對甲方負損害賠償責任」等語（見本院卷第50頁）。原告主張被告擅自片面變更逐月給付租金補貼費，並自106年4月1日起，片面停止支付租金補貼費，未依約由原告吳茂松選屋、亦未依約寄發找補通知，片面要求重啟協議修改合約內容，擅自變更2樓為店鋪，且原告二人早已選定29樓A3戶及B2-2 61車位，1樓A10戶及B2-262車位，被告卻不同意，已屬違約，且被告通知原告選屋之內容僅開放建商保留戶以外之部分車位及房型、樓層，已違反補充協議，且被告片面為原告吳茂松選屋4樓A3戶，B2-257車位，29樓樓高單價高達67.7萬與其他樓層相差甚大，已違反兩造協議等違約事實，然查:
(1)原告主張被告變更付款方式，並未按期給付租金補貼費，已如前述，然原告應受有遲延受領租金之遲延利息損害，業經本院判決准許，除此之外，原告並未舉證受有何損害，況被告誤以因原告遲未選屋，亦未辦理信託登記而行使同時履行抗辯拒絕給付，其違約情節非重。
(2)原告主張被告擅自將2樓變更為店鋪使用，店鋪樓高不足4.2公尺，單價值相差甚大云云，然查，依據重建契約，僅約定原告陳雅鈴得選定店面層，並未約定2樓不得作為店鋪使用，難為被告有違約之事實。
(3)原告主張未依約由原告吳茂松選屋、亦未依約寄發找補通知，片面要求重啟協議修改合約內容，原告已選定29樓A3戶及B2-2 61車位，1樓A10戶及B2-262車位，被告卻不同意，已屬違約，且被告通知原告選屋之內容僅開放建商保留外以外之部分車位及房型、樓層，已違反補充協議，且被告片面為原告吳茂松選屋4樓A3戶，B2-25 7車位，已違反兩造協議等事實，已構成違約云云，然查，兩造僅約定原告吳茂松得選定店面層以上至8樓之有露臺，面積46坪之建物，原告陳雅鈴得選定店面層，面積46坪之建物，已如前述，並未約定原告得選定29樓A3戶及B2-2 61車位，1樓A10戶及B2-262之建物，難謂被告有何違約事由。且原告吳茂松選定29樓A3戶之建物，並非露臺戶，顯與兩造簽定之補充協議第10條之約定之內容不符（見本院卷第59頁），自難認原告吳茂松已依約履行契約義務。
(4)兩造並未約定樓層單價，原告主張單價過高，亦屬違約云云，難謂有據。
(5)綜上所述，被告且因原告二人延宕正常選屋程序，亦未辦理信託登記，致被告誤以此為由，得以作為拒絕繼續給付租金補貼之抗辯，原告非全無可歸責之事由，因此被告違約情節非重，本院審酌原告所受損害、被告違約情節尚屬輕微、兩造之社會經濟狀況等一切客觀情狀，且本院就原告遲延受領租金補貼費部分之遲延利息部分，已為准許，因認原告主張之違約金容有過高，應酌減至零，應屬適當。
(6)被告主張原告並未依據補充協議②第5條之約定，雙方於補充協議內容，原告於選屋作業完成時，原告並未配合辦理信託登記，自屬違約云云（見本院卷第65頁），然查，被告於原告選屋完成時，有交付找補通知予原告之義務，已如前述，因原告遲未完成選屋程序，致被告亦無法依約交付找補結果通知於原告，難謂兩造均已完成重建契約、補充協議、補充協議㈡之內容所約定之正常選屋作業之程序，因此，原告並未辦理信託登記，難謂有何違約可言，從而，被告雖依重建契約第14條第2項約定請求原告給付違約金，並為抵銷抗辯，並無理由，併此敘明。
丁、法定遲延利息部分
1.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203條所明定。被告於107年4月23日收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按(見本院卷第173頁)，因此，原告請求被告給付租金補貼部分，應自107年4月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。
2.利息不得滾入原本再生利息。但當事人以書面約定，利息遲付逾一年後，經催告而不償還時，債權人得將遲付之利息滾入原本者，依其約定。前項規定，如商業上另有習慣者，不適用之，民法第207條定有明文。揆之前開規定，原告請求遲延利息部分不得再滾入原本，請求遲延利息，因此，就原告請求租金遲延給付之遲延利息5625元、3萬2250元部分不得再請求法定遲延利息，併為敘明。
五、綜上所述，原告依重建契約書、補充協議、補充協議②之法律關係，請求被告應給付原告吳茂松9萬5625元（9萬元+5625元），及其中9萬元自107年4月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；②被告應給付原告陳雅鈴54萬8250元（51萬6000元+3萬2250元），及其中51萬6000元自107年4月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開金額範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 5 日
民事第四庭 法 官 徐玉玲以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 5 日
書記官 廖俐婷