臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第141號原 告 沈明薇兼訴訟代理人 沈明吉被 告 李鄭滿
李節忠上 二人共 同訴 訟代理 人 高奕驤律師
呂佩芳律師被 告 陳素惠
黃金治羅吉園上 一 人訴訟代理人 朱逸群律師上列當事人間請求履行給付事件，經本院於民國107 年9 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第2 、3 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院95年度台上字第1573號判決可資參照。經查，本件原告原起訴時訴之聲明為：「一、訴之聲明一先位聲明：【被告李鄭滿應拆除「忠義尊邸大廈○○○區○○路○○巷○○號1 樓暨71號1 樓2 戶屋前及屋後外牆面外推違建（含法定空地上之陽台外推違建、露台違建、候診室違建、隔牆違建、矮墩、雜樹，如本判決附件1 所示A1～A4、B1～B4）；並按竣工圖（如本判決附件2 ）與竣工照片（如本判決附件3 所示尺寸、位置、外觀、色澤及材質，給付原告沈明薇「忠義尊邸大廈」第一樓層屋前及屋後之建物外牆面。】二、訴之聲明一備位聲明：【被告李節忠及李鄭滿二人應拆除「忠義尊邸大廈○○○區○○路○○巷○○號
1 樓屋前及屋後外牆面外推違建（含法定空地上之陽台外推違建、隔牆違建、露台違建、矮墩障礙物，如本判決附件1所示B1～B4）；並按竣工圖（如本判決附件2 ）與竣工照片（如本判決附件3 所示尺寸、位置、外觀、色澤及材質，恢復「忠義尊邸大廈」71號1 樓屋前及屋後之公寓外牆面，並將該外牆面返還予全體區分所有權人。】三、訴之聲明二先位聲明：【被告李鄭滿應按竣工圖（如本判決附件1 、2 ）及竣工照片（如本判決附件3 所示尺寸、位置、外觀、色澤、材質及防火時效等級，給付原告沈明薇忠義尊邸大廈第一至第四樓層公共設施機房共五個（如本判決附件4 所示A5、B5及C1）。】四、訴之聲明二備位聲明：【被告李節忠及李鄭滿二人應按竣工圖及竣工照片所示尺寸、位置、外觀、色澤、材質及防火時效等級，恢復忠義尊邸大廈第一樓層71號側之公共設施機房（如本判決附件4 所示B5），並將該公設機房返還予全體區分所有權人。】五、訴之聲明三：【被告李鄭滿應拆除「忠義尊邸大廈○○○區○○路○○巷○○號1 樓暨71號1 樓2 戶之室內夾層違建（如本判決附件5 所示A6及B6）。】六、訴之聲明四：【被告李鄭滿應給付原告沈明薇按房屋買賣契約、竣工圖及竣工照片所示規格、尺寸、材質、型式、色澤及位置施作之給水系統各項設備（如本判決附件6 內容）。】七、訴之聲明五：【被告李鄭滿應給付原告沈明薇「以高級進口花崗石製作，並裝設高級藝術鍛造門」之屋前牌樓。】八、訴之聲明六先位聲明：【被告李鄭滿應按（「1 樓2 戶為10000 分之1324」、「2 至5 樓4 戶為10
000 分之1838」）之比例，為忠義尊邸大廈全體區分所有權人更正（如本判決附件7 標註之「土地所有權狀- 權利範圍欄」及「建物所有權狀- 建物坐落權利範圍欄、共用部分權利範圍欄」）之持分比例；並負擔全部更正費用。】九、訴之聲明六備位聲明：【被告李鄭滿應按10000 分之1838比例，為忠義尊邸大廈69號五樓原告沈明薇更正（如本判決附件
7 標註之「土地所有權狀- 權利範圍欄」及「建物所有權狀- 建物坐落權利範圍欄、共用部分權利範圍欄」）之持分比例；並負擔全部更正費用。】十、訴之聲明七先位聲明：【確認『忠義尊邸大廈93/01/06版本無附圖共1 頁之分管協議書』暨『忠義尊邸大廈93/09/06版本含附圖共2 頁之分管協議書』無效。】十一、訴之聲明七備位聲明一：【確認『忠義尊邸大廈93/01/ 06 版本無附圖共1 頁之分管協議書第一條及第二條』對原告沈明薇不生拘束力。】十二、訴之聲明七備位聲明二：【確認93/09/06版本有附圖共2 頁之分管協議書對原告沈明薇不生拘束力。】十三、訴之聲明八：【被告李節忠、李鄭滿、羅吉園應拆○○○區○○路○○巷○○號、71號「忠義尊邸大廈」第一樓層2 戶屋前及牌樓上所有的監視器（如本判決附件8 所示）。】十四、訴之聲明九：【被告李鄭滿應給付原告沈明薇新台幣（下同）1,759,237 元整，其中95,320元自民國94年9 月9 日起至清償日止，其中1,663,917 元自106 年5 月2 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自106 年5 月2 日起至被告李鄭滿履行訴之聲明一至訴之聲明六（中原告勝訴之部分）止，按日給付原告沈明薇391 元。】」（見本院卷㈠第15至19頁），嗣於
107 年5 月29日審理時，聲明第八項變更為：「被告羅吉園應拆除新北市○○區○○路○○巷○○號1 樓屋前及牌樓上之監視器。」、聲明第九項更正為：「被告李鄭滿應給付原告沈明薇1,739,237 元整（就是逾期交屋之違約金75,320元、遲延給付之違約金1,663,917 元），其中75,320元自94年9 月
9 日起至清償日止、其中1,663,917 元自106 年5 月2 日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息，暨自106 年5月2 日起至被告李鄭滿履行聲明一到六之日止，按日給付沈明薇391 元。被告李鄭滿應給付原告沈明吉2 萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷㈠第281 頁），及於107 年7 月31日以民事追加被告暨擴張訴之聲明狀變更聲明第九項為：「被告李鄭滿應給付原告沈明薇5,474,234 元，其中75,320元自94年9 月9日起至清償日止，其中5,398,914 元自起訴狀繕本送達被告之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、自起訴狀繕本送達被告之次日起至被告李鄭滿履行訴之聲明一至訴之聲明六中原告勝訴之部分止，被告李鄭滿應按日給付原告沈明薇391 元、被告李鄭滿應給付原告沈明吉2 萬元，並自起訴狀繕本送達被告李鄭滿之次日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」、聲明第一項先位聲明追加被告羅吉園並變更為「恢復」、聲明第二項先位部分追加被告羅吉園、黃金治、陳素惠、聲明第三、五項追加被告羅吉園（見本院卷㈣第9 、19頁），是核原告前開變更或追加，於法並無不合，應予准許。
二、原告沈明薇起訴請求確認『忠義尊邸大廈93/01/06版本無附圖共1 頁之分管協議書』暨『忠義尊邸大廈93/09/06版本含附圖共2 頁之分管協議書』無效或對原告沈明薇不生效力，前開分管協議成立與否之不安狀態，影響該大廈住戶權益甚鉅，其主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，故原告沈明薇為請求確認上開分管協議為無效或對其不生效力，應認有其確認利益存在。
三、至被告羅吉園對於聲明第一、二、三、五項抗辯其並非買賣契約當事人，原告對其起訴請求，當事人不適格云云。惟按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382 號判決意旨參照）。從而，本件原告以買賣法律關係，以其出賣人地位向買受人請求給付，依其主張之事實，對被告自有請求權，並無當事人不適格情形，至原告之主張於實體上有無理由，則屬訴訟標的法律關係之爭執。是以被告羅吉園上開抗辯，即有誤會。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、原告沈明薇（下稱沈明薇）與被告李鄭滿（下稱李鄭滿）於民國94年3 月11日簽署房屋預定買賣契約（下稱系爭買賣契約），由沈明薇向李鄭滿買受位於○○區○○路○○巷○○號、71號忠義尊邸大廈（下稱系爭大廈）中之門牌號碼：新北市○○區○○路○○巷○○號5 樓房屋（下稱系爭房屋）；而原告沈明吉（即沈明薇之弟，下稱沈明吉）與沈明薇同住於系爭房屋，且與被告李節忠（即李鄭滿之夫，下稱李節忠）為實際處理系爭房屋買賣糾紛之人。門牌號碼：新北市○○區○○路○○巷○○號1 樓（下稱69號1 樓房屋）由起造人郭靖儀售予被告羅吉園（下稱羅吉園）；門牌號碼：新北市○○區○○路○○巷○○號2 樓（下稱69號2 樓）由起造人郭靖儀售予李彥鋒、李彥廷兄弟，嗣於96年轉售予羅吉園；門牌號碼：新北市○○區○○路○○巷○○號3 樓（下稱69號3 樓）由起造人郭靖儀售予被告黃金治（下稱黃金治）；門牌號碼：新北市○○區○○路○○巷○○號4 樓（下稱69號4 樓）由起造人李鄭滿售予被告陳素惠（下稱陳素惠）；門牌號碼：新北市○○區○○路○○巷○○號1 樓（下稱71號1 樓）由李節忠、李鄭滿夫妻自住。
㈡、聲明第一項：
１、先位聲明：李鄭滿及羅吉園應拆除系爭大廈69號1 樓暨71號1樓2戶屋前及屋後外牆面外推違建（含法定空地上之陽台外推違建、露台違建、候診室違建、隔牆違建、矮墩、雜樹，如附件01- P .79 〈即本判決附件1 〉所示A1～A4（即A1指屋後陽台外推、A2指屋前陽台外推、A3指屋前隔牆違建、A4指雜樹，下同）、B1～B4（即B1指屋後陽台外推、B2指屋前陽台外推、B3指屋後隔牆違建、B4指屋前矮墩障礙物，下同，下稱系爭法定空地之違建），並按竣工圖（如附件01-P.7
7 ～78，即本判決附件2 ）與竣工照片（如附件04-P.89 ～94，即本判決附件3 ）所示尺寸、位置、外觀、色澤及材質，恢復系爭大廈第一樓層屋前及屋後之建物外牆面：
⑴、買賣雙方現勘、議價、簽約時除一樓層屋前及牌樓尚未舖貼
花崗石表材、地面尚未舖貼磁磚表材、主大門尚未安裝外，其餘系爭大廈之結構、外牆磁磚、牌樓結構等都已完成；李鄭滿於簽約後第二週提報竣工申請使用執照，即系爭買賣契約之標的物是成品屋（僅剩最後收尾修飾工作），賣方李鄭滿應就雙方現勘、議價、簽約的特定標的物為給付。
⑵、系爭買賣契約第1 條：「房屋基地座落：蘆洲市○○段169
、169-1 兩筆，蘆洲市○○路○○巷○○號5 樓（含公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）精確面積以地政機關丈量結果為依據。本契約價格以議定之總價為準，核發正式權狀後不再作金額調整。」即除室內專有空間外，賣方李鄭滿應給付包含公共設施在內（即共用給水設備、公共梯廳、公共機房、法定空地草坪庭院、共有外牆等項目），且以工務局核定之圖樣為準。
⑶、系爭買賣契約於簽約時雙方合意言明，僅停車位四個歸一樓
住戶使用，買方沈明薇當然保有通行或停留於屋前法定空地草坪庭院之權利；再依簽約當月份起造人提報竣工申請使用執照卷附之竣工照片，系爭大廈一樓層屋前及屋後法定空地草坪庭院於簽約後至取得使用執照前，並無違建隔牆亦無任何違建物，且該屋前及屋後法定空地之設置目的係平時供住戶通行或逗留，如遇火災等緊急情況時更可水平快速撤離或垂直緩降落地逃生之用。
⑷、賣方李鄭滿於簽約時，僅要求買方沈明薇於契約書外再於起
造人間早已簽妥的分管協議書上加簽追認該項車位專用分管協議（93年1 月6 日版本，無附圖共1 頁之分管協議書），除此之外買方沈明薇並無同意賣方可任意將屬共有之外牆拆除，藉外推至法定空地上來增蓋違建物，並以違建隔牆任意分割法定空地變更現狀之約定。
⑸、賣方李鄭滿於取得使用執照後至94年9 月8 日實際交付系爭
房屋室內專有部分前之此段期間內，即率其餘起造人，除了破壞鑿除69號、71號1 樓屋前及屋後屬全體區分所有權人共有系爭大廈外牆面，外推外擴佔用法定空地加蓋違建以增加自家室內使用面積，且屋後防火間隔與法定空地亦全部蓋滿（鋼骨混凝土）二層樓高的廚房違建，並於屋前法定空地上增建陽台外推，露台及頂棚等違建，更以違建隔牆分割法定空地，僅留一走道供二至五樓通行；換言之，賣方李鄭滿應交付之一樓層前後外牆面、前後法定空地等特定標的物均已滅失或被侵佔，而未履約給付。
⑹、賣方李鄭滿於契約成立後至交屋前將應交付之公共空間，以
破壞共有外牆面且影響建築物立面美觀及加蓋違建方式納入私囊，李鄭滿未按圖施工也未依約給付（屬不完全給付之債務不履行）；縱其後李鄭滿掌控其他多數違建戶，進而恣意操控區分所有權人會議及管委會，並以背於民法第148 條第
2 項及第72條規定，且宣稱「公設已移交給管委會」。然各該次移交違反多項「保護他人之法律」及「自來水用戶用水設備標準」等法令，連亦不符合公寓大廈管理條例所課予法定移交義務，更遑論縱賣方李鄭滿夥同其餘被告違建戶以不正方法完成移交，並不等同於賣方李鄭滿履行系爭買賣契約給付責任。故系爭大廈外牆面、法定空地、公設空間及公共用水設備，建商移交給管委會係履行公法上的法定強制義務，與賣方應對買方的履約給付係屬私法上的契約給付責任，兩者相互獨立、併行，且不存在競合或互斥，即賣方李鄭滿迄今仍未履行系爭房屋買賣契約給付責任，應負不完全給付之給付遲延與賠償責任。
⑺、李鄭滿為合法化系爭法定空地之違建，竟要求買方沈明薇再
於另一版本（93年9 月6 日版本有附圖共2 頁，有標示分割屋前及屋後法定空地）之分管協議上補簽追認，但為沈明薇拒絕，是以該分管協議因違反多項法令而屬無效，且因沈明薇未簽名同意，而無從約束沈明薇。不論有無該分管協議，都不允許李鄭滿以違法、違約、違例方式變更、分割、佔有、管理或使用系爭法定空地之違建。
⑻、請求權基礎：民法物之瑕庇擔保（民法第354 條）、不完全
給付（民法第227 條）、系爭買賣契約第11條違約處罰之三「交屋前甲方如發現房屋構造或設備與合約規定不符並經鑑定屬實者，乙方應負責改善或給予相當之補償」，及使用執照上「起造人或區分所有權人不得於法定空地加蓋任何構造物」之加註規定、起造人代表李鄭滿向工務局立下的切結「…，若違反「公寓大廈管理條例」內容，願負一切法律責任…」；請擇一有利判決。
２、備位聲明：李節忠、李鄭滿應拆除71號1 樓2 戶屋前及屋後之前開違建，並按本判決附件2 、3 所示尺寸、位置、外觀、色澤及材質，恢復系爭大廈71號1 樓屋前及屋後之公寓外牆面，並將該外牆面返還予全體區分所有權人：
⑴、參酌公寓大廈管理條例第3 至9 條、民法第799 條、系爭大
廈住戶規約第2 條第3 項、第19條第1 之㈡項，系爭大廈外牆面及法定空地屬全體區分所有權人共有。而系爭大廈使用執照附註第二點早已明訂：「起造人或區分所有權人不得於法定空地加蓋任何構造物，如有違建情事經發現屬實者，願無條件自行或接受拆除並負擔拆除費用，產權移轉時列入交代；如涉訟時自願放棄先訴抗辯權。」賣方李鄭滿於請領建造執照時，亦向台北縣政府工務局立下切結書：檢付…專有部分、共有部分詳細圖說1 張，若違反公寓大廈管理條例內容，願負一切法律責任…等語，其為系爭法定空地之違建，違反建築法令定且與系爭法定空地之設置目的有違，亦非以通常使用方法而為使用，已妨害系爭大廈之環境品質，並違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第3 項、第16條第2 項及建築法第25條、建築技術規則建築設計施工編第289 條等多項（保護他人之）法律規定，自非合法。
⑵、李節忠及李鄭滿夫妻為系爭大廈區分所有權人兼住戶之一，
渠等就屋前法定空地之停車位是否有使用權尚有爭議，而法定空地有其原有功能，其上之停車位約定使用仍應依其設置目的及通常使用之方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。破壞外牆面後連接於法定空地上加蓋違建物，變易其原來之性質、構造，影響全棟建築物之景觀及全體住戶之安全，且違建因違反建築法令，早經主管機關認定屬違章建築而排拆在案，遑論本件法定空地尚未經其他共有人全體同意分管（詳訴之聲明七）。基此，渠等應拆除71號1 樓佔用系爭法定空地之違建，並按竣工圖、竣工照片所示尺寸、位置、外觀、色澤及材質，本於佔有人的狀態責任恢復原狀並返還予全體區分所有權人。
⑶、請求權基礎：民法第821 條、第767 條第1 項中段、系爭大
廈住戶規約第14條、第16條、第19條之規定，及使用執照上「起造人或區分所有權人不得於法定空地加蓋任何構造物」之加註規定、李鄭滿向工務局立下的切結「…，若違反「公寓大廈管理條例」內容，願負一切法律責任…」、公寓大廈管理條例第8 、9 、15、16條。請擇一有利之判決。
㈢、聲明第二項：
１、先位聲明：李鄭滿、羅吉園、黃金治、陳素惠應按竣工圖及竣工照片所示尺寸、位置、外觀、色澤、材質及防火時效等級，給付沈明薇系爭大廈第一至第四樓層公共設施機房共5個（如本判決附件4 所示A5 、B5 、C1）。
⑴、各樓層公設機房屬賣方李鄭滿應給付的公設項目之一，李節
忠、李鄭滿自侍掌握公寓多數（共六戶其一向均掌握五戶），除串聯主張違法使用公設的五戶持續以恐嚇、侮辱、撰黑、醜化、濫訴、撰發黑函等方式孤立排擠打擊原告外，更於相關會議中大放厥詞向原告嗆聲道「台北縣那棟大樓沒有違建」，並以此「集體犯罪法不責眾」的歪理煽惑勾結其餘違建戶，以5 ：1 的絕對優勢一再操控壟斷區分所有權人會議及管委會，以此不正手法強行通過修改規約將梯廳上部空間及公設機房分管協議，該修改規約決議已被司法判決部分決議無效，僅通過「位於第一樓層的2 個公設機房可列為會議討論項目」，及行政機關撤銷該案報備。是不論97年6 月第一屆第二次區分所有權人會議通過「第一樓層2 個機房」日後再開會時是否可以通過成立（屬後續使用、管理問題），不能回溯致賣方免除系爭房屋買賣契約給付責任。但迄今賣方李鄭滿仍夥同其餘被告在無合法權源下，持續違法分贓強行封閉獨佔各該樓層的公設機房。
⑵、賣方李鄭滿一再聲稱公設已移交給管委會，即由起造人李節
忠、李鄭滿移給管委會委員李節忠及其他違建戶羅吉園、黃金治，並揶揄買方道：「你如果認為公設有問題，你也可以召開會議大家討論表決啊！」而沈明薇也曾發出開會通知希望由此方式解決各項紛爭，但如預期也真的是沒人理會；且自94年迄今，區分所有權人會議只召開三屆，管委會也只有
2 屆運作，其餘時間均遭被告操控停擺，沈明薇僅單獨一戶，不得不訴之於司法及行政單位。賣方李鄭滿於各戶進駐後仗著多數仍不妥善處理公設糾紛依約給付，導致各戶互相檢舉室內機房違建後，沈明薇立即按工務局指示，負佔用人的狀態責任恢復第五樓層公設機房並返還給各全體住戶。
⑶、請求權基礎：基於買賣契約給付請求權及系爭買賣契約第11條違約處罰之三。
２、備位聲明：李節忠、李鄭滿應按竣工圖及竣工照片所示尺寸、位置、外觀、色澤、材質及防火時效等級，恢復忠義尊邸大廈第一樓層71號側之公共設施機房（即本判決附件4 所示B5），並將該公設機房返還予全體區分所有權人。
⑴、李節忠、李鄭滿為區分所有權人之一，但無權以「排他性」
、「繼續性」方式佔用公設機房；縱然起造人（李節忠的左手）將公設移給管委會（李節忠的右手）有效，但該公設仍屬全體區分所有權人共有。又系爭大廈使用執照存根附表載明「六、一至五層室內隔間之機房，不得擅自拆除或作其他使用」即各該樓層縱使僅有一戶，該住戶亦不得將該層公設機房納入自家室內或上鎖封閉獨佔使用。其應基於區分所有權人責任恢復上開機房並返還予全體區分所有權人。
⑵、被告以5 ：1 絕對優勢操控壟斷區分所有權人會議及管委會
，強行通過修改規約「梯廳上部空間及公設機房分管協議」，然經司法判決後僅通過「第一樓層2 個公設機房可列為會議討論項目」，且日後開會討論是否通過尚未可知。
⑶、請求權基礎：民法第821 、第767 條第1 項中段（侵害排除
請求權）、系爭大廈住戶規約第14條、第16條、第19條之規定，及使用執照存根附表載明「六、一至五層室內隔間之機房，不得擅自拆除或作其他使用」之加註規定、李鄭滿前開切結書、公寓大廈管理條例第8 、9 、15、16條等。請擇一有利之判決。
㈣、聲明第三項：李鄭滿、羅吉園應拆除69號1 樓暨71號1 樓2戶之室內夾層違建（如本判決附件5 所示A6及B6，下稱系爭夾層）。
１、系爭大廈之竣工申領使用執照時梯廳（或稱樓梯間）與第一樓層室內合法夾層高度同為六米高，屋前屋後法定空地完整（即前庭後院均無任何違建物）；惟李鄭滿於取得使用執照後至交屋前即擅自於第一樓層2 戶室內加蓋系爭夾層違建，即將原僅1/3 的室內夾層全部補滿填平，使第一樓層成為2個樓層，於94年9 月8 日交付系爭房屋室內專有部分予原告時，系爭房屋已變成有結構安全疑慮的六樓層電梯華廈，且屋前法定空地草坪庭院被以違建隔牆瓜分僅剩一走道、屋內原一樓層含夾層六米高已變成了2 個三米高的夾層違建、屋後法定空地及防火間隔全部蓋滿二層的鋼骨混凝土廚房違建、一樓層公設機房2 個亦被侵佔併入當層室內使用、六米高的梯廳上部空間也被竊佔（併入2 戶一樓家中使用）僅剩三米高、屋前給水系統之水泵浦及水塔亦遭移除滅失。
２、69號1 樓：原告前曾基於區分所有權人之物上請求權起訴69號1 樓區分所有權人羅吉園「請求損害賠償（恢復原狀）」，並就「結構安全」聲請鑑定，鑑定結果（摘錄）為「結論：2.有關夾層蓋滿後，因其實際受力行為與原設計差異頗大，應會影響大樓之結構安全」然原告基於沈、羅雙方都是賣方不誠信履約之受害人，原告提議只要69號1 樓羅吉園主動拆除梯廳上部公共空間及屋後法定空地之違建，則69號1 樓夾層違建部分，沈明薇不向羅吉園追究，雙方達成和解。
３、71號1 樓：原告曾於賣方李鄭滿稱索取尾款之另案，基於區分所有權人之物上請求權，就71號1 樓區分所有權人李鄭滿之屋前、屋內及屋後違建提出「請求損害賠償（恢復原狀）」之反訴，就「結構安全」送請鑑定，鑑定結果：「綜上研判鑑定物屋內加蓋之違章夾層，對蘆洲市○○路○○巷○○號5樓及整棟大樓結構安全稍有影響，…」並經法院認為買方須容忍此等「稍有影響」之結果，致買方於該案此項目敗訴。
４、衡諸社會通念，購買房屋係為達到合法且長久安全居住之目的；然系爭夾層違建經前案臺北市結構工程工業技師公會鑑定結果，不論是69號1 樓應會影響大樓之結構安全，或71號
1 樓對系爭房屋及系爭大廈結構安全稍有影響，對系爭房屋均屬不符合系爭買賣契約之給付本旨且原告無容忍義務之加害給付，而為賣方應補正（拆除）之項目。系爭大廈之屬性既變成「供公眾使用建築物」之六樓華廈，則原起造時採於結構體內直接預埋之水管即屬違反該項保護他人之法律。基此為符合系爭買賣契約之給付本旨，須拆除夾層違建以為補正。換言之，如起造人原就有加蓋夾層違建的計劃，就應在規劃設計之初，考量日後實際加蓋違建增加淨載重之需要及相關法規的限制，而提前將原有樑柱配筋增多加粗、水泥強度磅數提升、預留水管專用管道，使無產生影響結構安全、抵觸自來水用戶用水設備標準之違法且有危害之情形。又於低密度開發區，擅將容積率增加將導致鄰近及社區使用負載加重，整體建物價值貶損，交易轉換難度增加，甚至有法定買賣障礙的門檻，使原告權益受侵害。
５、系爭夾層違建係位於蘆洲南港仔重劃區土壤液化高潛勢區，系爭大廈週遭已曾有多棟房屋傾斜而採地質高壓灌漿改良後才得以暫時扶正；而系爭夾層違建整層2 戶龐大的額外載重，將導致建物於平時或地震時加速沈陷及傾斜，且長期額外負載還會縮短建物的使用壽命。再者，系爭大廈於規劃設計之初，未考量日後實際加蓋違建增加載重之需要，而提前將原有地盤改良加固及基樁加密加深，以應垂直方向額外的負載而影響原有的安全係數（或稱降低安全裕度），而不符契約給付本旨。
６、系爭夾層違建除造成防災避險救難的困難外，亦抵觸重劃區建蔽率及容積率的管制，使藉容積管制提高居住品質的立法美意完全泡湯，對建物的價值及生活品質及身心健康均產生不良的影響。又因無法申請用電，私接配電的結果，致用電危險或電荷過載極易釀成火災，對同樓住戶造成嚴重的安全威脅而涉及公寓大廈之消防安全等問題。
７、使用執照既為主管機關審核各公共安全事項後所核發，自不容隨意變更使用，否則主管機關使用執照內容之記載，不啻成為具文。系爭夾層違建與使用執照核准圖說核准之設施不同，係屬未經核准擅自變更使用，而違反多項「保護他人之法律」致侵害原告之權益，例如建築法第73條第2 項、第77條第1 項之規定，亦經臺北縣政府登錄被告違法事項及認定系爭夾層違建違反建築法第77條第1 項規定，要求所有權人李鄭滿恢復原狀，及臺北縣政府拆除大隊所發960103北府工拆字第0950058492號「臺北縣政府違章建築認定通知書」亦註明「請台端於處分書送達次日起7 日內自行拆除該違章建築，逾期不從者……並強制拆除，費用由台端負擔」。
８、請求權基礎：民法物之瑕庇擔保（民法第354 條）、不完全給付（民法第227 條）、系爭買賣契約第11條違約處罰之三「交屋前甲方如發現房屋構造或設備與合約規定不符並經鑑定屬實者，乙方應負責改善或給予相當之補償」，及使用執照上「起造人或區分所有權人不得於法定空地加蓋任何構造物」之加註規定、起造人代表李鄭滿向工務局立下的切結「…，若違反「公寓大廈管理條例」內容，願負一切法律責任…」；請擇一有利判決。
㈤、聲明第四項：李鄭滿應給付沈明薇按房屋買賣契約、竣工圖及竣工照片所示規格、尺寸、材質、型式、色澤及位置施作之給水系統各項設備（如本判決附件6 所示之內容）。
１、賣方於取得使用執照後尚未履行交屋給付責任及與管委會辦理移交之際，賣方認大水塔擋在伊自家屋前，即將公共給水設備下水塔及水泵浦拆除毀棄，僅於公共樓梯通道旁緊臨高壓變壓器的牆壁上安裝一簡易型壁掛式水泵浦直接抽水，賣方李鄭滿違反自來水用戶用水設備標準第14條：「用戶裝設之抽水機，不得由受水管直接抽水。」亦不符系爭買賣契約第7 條所訂按圖施工的給付本旨。況施工圖中的給水昇位圖上亦標註有「不鏽鋼水池厚0.6mm ，附不鏽鋼爬梯及腳架高45cm以上，用膨脹螺絲及混凝土固定於建物如因拆除影響供水，由建主及業主自行負責」且自來水公司宣導：「為維護貴用戶用水權益，請無地下受水池之用戶，請恢復使用地下受水池，以提升貴用戶之用水品質」然賣方李鄭滿罔顧法律規定及不顧承造人的警語，更無視於系爭房屋買賣契約的給付責任，擅自移除給水系統下水塔及水泵浦，改採違法的受水管直接抽水。
２、另案就此項「給付給水系統各項設備」爭議審理時，沈明吉基於在北市府捷運局水電環控工務所擔任水電監工數十年之專業經驗，本於區分所有權人的侵權行為損害賠償請求權，提出最簡易之解決辦法即請求反訴被告應將69號與71號5 樓屋頂避難平台上置於前方之水塔一座，按竣工圖遷移至71號屋前陰井前法定空地上，並將原置於一樓公共走道旁公共樓梯下之陸上型揚水泵浦移至同巷71號屋前陰井與上開水塔間之法定空地上等語，即可符合前述「自來水用戶用水設備標準第14條」規定，並為法院所肯認；詎料李鄭滿謊稱經區分所有權人會議同意，強行移除毀棄水泵浦並藉口自費更新設備之名於一樓屋前法定空地下方土壤中直接埋設一臥式水塔（內含沈水式泵浦），此違反自來水用戶用水設備標準第14條規定，法院判決告沈明薇勝訴，且判決理由載明：「反訴被告即有依工務局核定之竣工圖履行之義務，將下水塔及水泵浦移置於同巷71號屋前，以盡買賣契約之義務，惟反訴被告卻在屋前下水塔同位置之地下埋不銹鋼臥式水塔，配置2HP不銹鋼沉水泵浦及控制箱，以灌漿水泥包覆，不合債務本質，……，此項瑕疵係於買賣契約成立後發生，且為可歸責於反訴被告之事由，反訴被告除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，反訴原告自得類推適用給付遲延之法則，請求反訴被告補正或損害賠償。」李鄭滿卻於該案二審具狀表示其僅為（持分約1/12的）住戶之一（李節忠、李鄭滿夫妻共同持有71號1 樓) ，無權更動97年
5 月15日已移交管委會之現有設備，且李鄭滿將原置於1 樓通道旁之揚水泵浦移至71號1 樓屋前法定空地上，已屬客觀不能，並利用其兼具區分所有權人（住戶）之身分交叉推卸責任，致前案二審判決稱「經查：李鄭滿業於97年5 月15日將該水塔及水泵浦，連同其他共同設備移交與忠義尊邸之管理委員會，而成為全體區分所有權人之共同財產，李鄭滿已非該水塔及水泵浦事實上之管理處分人，有忠義尊邸大廈起造人暨管理委員會移交清單影本1 份可參（見本院卷一第15
6 頁），並為沈明薇之訴訟代理人沈明吉所承認（見本院卷一第216 頁反面），李鄭滿即無何權限再為處分行為將其遷移。沈明薇請求李鄭滿應將上開水塔及陸上型揚水泵浦予以遷移，為無理由，不應准許。」但不表示「起造人履行公法上的形式移交義務等同於免除私法上買賣契約的實質給付責任。」也不表示「買方基於侵權行為損害賠償（回復原狀）不獲准許時，買方就不能另按買賣契約給付請求權來要求賣方履約。」更不表示「賣方可以利用身兼起造人及住戶之多重身分，而交叉運用推卸掉各種身分應負的責任」。
３、請求權基礎：系爭房屋買賣契約第11條違約處罰之三。
㈥、聲明第五項：李鄭滿、羅吉園應給付沈明薇「以高級進口花崗石製作，並裝設高級藝術鍛造門」之屋前牌樓。
１、系爭房屋買賣所指施工圖中雖無標示牌樓相關資料，但賣方於簽約前交付予買方之「施工說明文件」（即系爭買賣契約第7 條所指「本約所附施工說明」）已記載：「門廳：⑴建物前方設有氣派之牌樓，以高級進口花崗石製作，並裝設高級藝術鍛造門」惟賣方李鄭滿為降低成本，將應貼設高級進口花崗石（如同一樓層大門牆面的花崗石）之牌樓降級為敷設洗石子表材之牌樓；高級藝術鍛造門僅於四柱三拱之牌樓中間部位安裝，其餘兩側變更為鐵捲門。再者，賣方以「均有按圖施工」，而此藝術鍛造門項目賣方最後竟只為了省一個鎖的安裝費用，自認施工圖上並無任何牌樓標示，耍賴反誣現牌樓中間部位這整個鍛造大門是買方自費安裝的；再者，若果真如此，豈不是買方簽約買屋後，趁黑夜未交屋前先自費僱工偷潛入工地安裝一個不屬於原告個人專用的牌樓下鍛造大門，且係代履行賣方起造人施作責任，賣方事後應將此鍛造大門的全部費用再返還給買方。
２、請求權基礎：民法物之瑕庇擔保（民法第354 條）、不完全給付（民法第227 條）、系爭買賣契約第11條違約處罰之三。
㈦、聲明第六項：
１、先位聲明：李鄭滿應按1 樓2 戶為10000 分之1324、2 至5樓4 戶為10000 分之1838之比例，為系爭大廈全體區分所有權人更正如本判決附件7 「土地所有權狀- 權利範圍欄」及「建物所有權狀- 建物坐落權利範圍欄、共用部分權利範圍欄」之持分比例，並負擔全部更正費用。
⑴、建築物共有部分之持分比例：賣方於辦理建物第一次登記時
，在未知會及未獲其餘四戶買方同意，逕以起造人名義將全部公設面積先灌至2 至5 樓各戶買方，成為施工說明文件（或稱廣告文件）所載之總坪數，剩餘的公設面積才由2 戶1樓地主保留戶均分，造成2 戶１樓負擔的公設分擔比重僅為998/10000 ，不及2 至5 樓各戶2060/10000的一半。
⑵、基地應有部分之持分比例：
①、原告曾於另案以「賣方曾口頭承諾土地六戶均分」為請求權
基礎，請求賣方移撥返還土地持分差額部分，惟因無法舉證「賣方曾作過口頭承諾」而致敗訴。然只要賣方公開其計算分配方式即可真相大白，賣方就土地持分之分配方式於另案為荒謬且互相矛盾的答辯。「基地持分權利分配協議書」係於系爭房屋買賣簽約日94年3 月11日後的94年4 月12日，在所有4 戶買方均未參與，由三位起造人私下片面決定，且未按契約約定、未按法定方式或慣來分配及登記土地持分；且依民法第799 條第4 項規定，公設持分與土地持分是同一、統一考量。再者，反觀一般預售屋之買賣，常有就建物及其坐落基地分別簽訂買賣契約，且消費者同時買受建物及基地，然系爭房屋買賣契約於簽約時竟只有「房屋預定買賣契約書」而無「土地預定買賣契約書」莫非這是賣方於賣屋時即先為日後擅自獨斷分配土地預留伏筆？賣方違反房屋買賣時由買方指定代書的慣例且費用仍是由買方支付，強行由其指定伊熟識信任好指使的代書撰擬契約及辦理過戶事宜，以該專業代書難道沒有為起造人過濾及指正土地與公設持分計算上的錯誤嗎？是以，實情必是賣方命代書按其指示之分配比例辦理過戶。
②、基於賣方說明，系爭大廈6 戶基地持分之分配方式為總土地
面積先扣除2 個車位面積30平方公尺後再由六戶均分【計算式：（406.32-30 ）/6=62.72㎡】，因此買方占土地總面積之持分為10000 分之1544（計算式：62.7 2/406.32=0.1544，小數點4 位數以下四捨五入）；若按上述計算公式及「基地持分權利分配協議書」，則另案賣方所提「基地持分權利分配協議書」所載日期為94年4 月12日，是時除1 樓2 戶地主保留戶外，其餘二至五樓4 戶均已售出，且簽署人為起造人，並無2 至5 樓任何一戶買方參與簽署，是系爭土地持分為起造人售屋後才單方片面決定分配多少土地給買方，實難想像竟然會有建商是這樣賣房子的，此合乎系爭契約規定、相關法令規定、房屋買賣慣例？再者，賣方既已公布「基地持分權利分配協議書」，為何未有「公設持分權利分配協議書」？或「公設持分權利分配協議書」根本未曾存在過。
③、公寓大廈之區分所有權人得依同法第31條規定，將公寓大廈
之「共同使用部分」之特定部分約定為特定區分所有權人所專用，惟此在性質上應屬共有人間對於共有物之分管契約，則自與該共有物之所有權分配（持分）比例無關。又系爭大廈之地面層（屋前屋後）法定空地按設置目的均屬不可分割、不可分管、不列入系爭大廈共用部分面積263.12㎡之公設內，則地面層法定空地上之停車位之使用權自與公共設施該共有物之所有權分配（持分）比例無關。另，買方僅同意屋前法定空地上的車位使用權歸一樓住戶使用（現因情事變更已有爭議- 詳訴之聲明第七項），並未同意法定空地上之任何土地所有權也歸一樓兩戶所有，更未同意賣方或一樓住戶可以違建隔牆違法分割法定空地，妨礙原告買方通行於屋前法定空地草坪庭院的基本權益，且系爭大廈經賣方擅自變更設計後有3 個車位，賣方於分配土地持分前憑什麼先將等同車位面積大小的土地先納入私囊？既要占有車位的土地，為何不3 個車位全部占有（卻僅扣2 個車位面積）？系爭大廈之土地各共有人之共有權係抽像存在於共有物全部，並非有具體之特定部分，而法定停車位卻是有明確劃設特定位置，李鄭滿如認為擁有停車位使用權即等同擁有相對應特定區位的土地所有權，應就該車位所占特定土地作分割後登錄為其專有，而非就全部土地以增加持分比例的方式來宣稱擁有特定區位的土地所有權。
④、系爭房屋買賣契約簽訂時停車位有4 個，其後未經買方同意
，賣方即擅自變更為3 個，為何分配土地持分時賣方又改稱只有2 個停車位（即賣方於分配土地持分時，是扣除車位面積30平方公尺）？縱僅是該部份計算有錯誤，應予更正。
⑤、賣方既於另案否認有承諾將土地六戶均分，那為何不依契約
、法令或慣例來分配土地持分，而是採賣方否認的六戶均分方式來分配土地持分？起造人賣方賣屋後才片面決定土地持分，產生了屋大者地小，而屋小者卻地大的爭議，此合乎契約規定、法令規定、交易習慣、工程慣例嗎？
⑥、以實際數據作說明如下：1 樓2 戶專有部分面積各為111.34
㎡與專有部分總面積840.6 ㎡之正確比例為0.1324；而土地持分卻占0.1912；若以現有土地變賣後的價值（以100 萬/地坪）計，則1 樓2 戶各分得土地價款（12291.18萬元*0.1
912 ）約2,350 萬；如改按本項訴之聲明的正確比例計算，則1 樓2 戶各分得土地價款為（12291.18萬元*0.132453 ）約1628萬；其間土地持分價差單戶即達722 萬元，可知為何賣方要違法違約違例，強行由其指定代書一手包攬契約擬定及登記作業了。系爭大廈1 樓2 戶除享有法定停車位之專用權外，實際上違法違約佔用全部的屋前法定空地，竟還一再表示管理費只願繳交2 至5 樓的一半，公設負擔比重於登載時，不到2 至5 樓的一半，土地持分卻要得比2 至5 樓還要多。
⑶、「建築物共用部分」之持分比例：系爭房屋買賣契約第1 條
即房屋基地座落：蘆洲市○○段169 、169-1 兩筆，蘆洲市○○路○○巷○○號5 樓（含公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）精確面積以地政機關丈量結果為依據。本契約價格以議定之總價為準，核發正式權狀後不再作金額調整。是絕不容賣方以倒因為果的方式，為其不誠信履約導致現有持分比例登記錯誤的結果作歪曲的解讀，而偽稱現有錯誤的持分比例係地政機關精確丈量的結果。再查，系爭大廈為五樓6戶之電梯公寓，一樓2 戶屋型面積相同，二至五樓1 層1 戶屋型面積也相同，即系爭大廈只有兩種屋型面積，正確持分比例，計算式為：1 樓專有面積111.34㎡/ 專有部分總面積
840.6 ㎡=10000分之1324；2 至5 樓專有面積154.48㎡/ 專有部分總面積840.6 ㎡=10000分之1838（小數點4 位數以下四捨五入） 。
⑷、請求權基礎：民法第348 條第1 項、系爭房屋買賣契約的給
付請求權
２、備位聲明：李鄭滿應按10000 分之1838比例，為69號5 樓沈明薇更正如本判決附件7 所示「土地所有權狀- 權利範圍欄」及「建物所有權狀- 建物坐落權利範圍欄、共用部分權利範圍欄」之持分比例，並負擔全部更正費用。
⑴、如鈞院認定「建築物共用部分」及「基地之應有部分」之持
分比例無需系爭建物全體區分所有權人合一確定，而僅需於買賣雙方間確認即可，與其他住戶無涉，即李鄭滿該給付多少就給付多少給買方，至於賣方給付後自己的持分比例或其他住戶的持分比例因此正確與否，與沈明薇無涉；則沈明薇延用先位聲明所述之事實、法理及法律規定，基於系爭房屋買賣契約的給付（補正）請求權為本項備位聲明請求。
㈧、聲明第七項：
１、先位聲明：確認系爭大廈93年1 月6 日版本（無附圖共1 頁）之分管協議書暨93年9 月6 日版本（含附圖共2 頁）之分管協議書無效。
⑴、起造人間有2 份分管協議書，按所載時間區分為93年1 月6日及93年9 月6 日，並說明如下：
①、93年1 月6 日先成立版本：系爭房屋買賣於簽約時雙方即已
合意言明，僅停車位4 個（其後被告賣方擅自變更為3 個）歸一樓住戶使用；賣方李鄭滿並於簽約之同時，要求沈明薇於契約書外再於另張起造人間早已簽妥93年1 月6 日版本（無附圖共1 頁）分管協議書上加簽追認。然如前所述，原告勘屋、議價、簽約購屋時整棟公寓之一樓前後法定空地及外牆皆為完整且無任何違建物，是該分管協議書第1 條係說明「車位」、第2 條記載：「A1及A2壹樓前方及後方之空地由緊臨之壹樓住戶管理、使用。」並無不妥；亦即A1及A2壹樓如何對應69號1 樓及71號1 樓門牌號無關緊要；壹樓前方及後方之空地範圍何指亦無關緊要；除劃設的車位部分外原告平時仍保有通行於屋前法定空地草坪庭院之權利，緊急避難時亦當可經前後法定空地垂降逃生。
②、93年9 月6 日後成立版本：賣方於取得使用執照後至94年9
月8 日交付系爭房屋室內專有部分前，為系爭法定空地之違建，竟要求沈明薇再於此份分管協議書（附圖共2 頁，以附圖標註法定空地如何分割）上補加簽，但為沈明薇拒絕，其餘各戶區分所有權人也是在賣方領得使用執照後才陸續補簽（其中69號1 樓原為起造人郭靖儀預備留著自住，後於94年
8 月才賣予羅吉園，證明羅吉園係於94年8 月以後才補簽，69號2 樓李天賜代簽係因首任二樓買主李金鐘先生因不爽法定空地被分割僅剩走道，且賣方竟還要在此走道上劃設機車位參與分配，故憤而解約離去後，起造人郭靖儀再將該屋於94年11月再賣予李天賜登記於其子之名下、69號4 樓區分所有權人陳素惠之夫劉得淵代簽名，其押署時間為西元05年10月9 日，均可證明係在沈明薇買屋簽約94年3 月11日之後，在違建隔牆施作94年5 月間之後，部分簽署更係在沈明薇接屋進駐94年9 月8 日之後才陸續補簽追認的，被告係基於利益交換，互相承認違建，集體犯罪下的妥協）。李鄭滿為系爭空地違建，縱李節忠李、鄭滿事後拉攏多數違建戶補簽協議，依民法第71條前段亦應屬無效。又依系爭大廈住戶規約（訂立於97年5 月11日第一屆第一次區分所有權人會議，並經蘆洲區公所以97年5 月26日北縣蘆工字第0970013567號函准予成立備查之版本）第2 條第2 項明定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。」是以全公寓六戶全數同意「本公寓法定空地為共用部分」且規約第2 條第2 項但書，於系爭房屋買賣契約中既未談及法定空地，該份後成立之分管契約書未經沈明薇同意及簽署，該但書條文對沈明薇自無適用之餘地。因系爭大廈係於公寓大廈管理條例於84年施行後才建造完成並辦理建物登記，故該分管協議自應受公寓大廈管理條例第7 條規定不得約定為專用之限制。
③、上開兩份分管協議抵觸公寓大廈管理條例第7 條第2 、4 、
4 款規定，應屬無效。
⑵、請求權基礎：上開兩份分管協議因未經全體區分所有權人簽
署同意、違反公寓大廈管理條第7 條及第9 條之強制規定、未踐行公寓大廈管理條例第31條及施行細則第2 條第1 款規定且違反系爭大廈住戶規約第2 條第2 項，應屬無效。
２、備位聲明：確認系爭大廈93年1 月6 日版本（無附圖共1 頁）之分管協議書第1 、2 條暨93年9 月6 日版本（含附圖共
2 頁，該附圖如本判決附件9 ）之分管協議書對沈明薇不生拘束力。
⑴、既於請領建照時即有向主管機關呈報規約草案之義務，惟賣
屋時卻不提供予各戶買家知悉傳承，及至95年2 月28日李鄭滿擅改公寓名稱召開所謂第一次區分所有權人會議時在會議紀錄登載【二、建商與第一屆管理委員辦理移交。其移交項目如下由監察委員羅吉園接收，財務委員黃金治見證。……㈥住戶規約草案】；並逕自移交給羅吉園監察委員接收卻仍不公告，且另立「光榮及第大樓管理規約」（本次會議因與會人員持分比例不足，致該次報核案經原告函請澄清後已經主管機關撤銷；其後95年5 月被告賣方又再度教唆無召集權人陳志昇〈李鄭滿的使用人，為一包工頭卻偽稱建商代表〉召開第一屆區分所有權人會議時，沈明薇引進所謂蘆洲市公所版本規約且仍是會議紀錄公告時不簽名，相關規約亦不公告週知，亦不送主管機關備查，實讓人無所適從）。
⑵、縱令93年1 月6 日分管協議於起造之初曾短暫存在於合夥起
造人之間，惟自本公寓第一戶賣出後，系爭大廈已成為區分所有之建物，而李鄭滿並未告知其餘區分所有權人知悉及傳承（其餘買方均簽署於後成立之分管協議書上），是原存在於起造人間之短暫的分管效力（縱使有）即因系爭大廈陸續出售時均未為傳承而為中斷，而對沈明薇不生拘束力。且該協議書第1 條定義「車位」4 個，分別位於四柱三拱之牌樓的兩側牆邊、第2 條定義「空地」，內容為：「A1及A2壹樓前方及後方之空地由緊臨之壹樓住戶管理、使用。」沈明薇於簽約時認為並無不妥，即A1及A2壹樓如何對應69號1 樓及71號1 樓門牌號碼無關緊要；壹樓前方及後方之空地範圍何指亦無關緊要；依分管協議書編排即知，屋前劃設車位區域外均可稱為「空地」，沈明薇平時仍保有通行於屋前法定空地草坪庭院之權利，緊急避難時亦當可經前後法定空地垂降逃生，劃設車位區域外之「空地」，被告無權再停放任何其他車輛或故意堆置盆栽等障礙物，惟其後李鄭滿卻擅自變更為3 個車位且繪製於竣工圖上，再加以違建隔牆造成四柱三拱之牌樓中間車位旁僅容一人側身，緊急時無法暢行輪椅或擔架，四柱三拱之兩側車位旁通道又遭被告以隔牆及鐵捲門封閉獨佔，致妨礙二至五樓住戶通行；再其後於分配土地持分時賣方又宣稱僅有兩個車位，是以按此情事變更而致使該份分管協議書第1 條「車位」已無從執行而對沈明薇不生拘束力。再者，如前所述屋前劃設車位區域外均可稱為「空地」，然因車位數變更不能確定而致該協議書第2 條所述「壹樓前方之空地」亦無法界定，對沈明薇亦不生拘束力。
⑶、李鄭滿為系爭空地之違建後，93年9 月6 日版本之分管協議
書，先不論是否為臨訟杜撰，其與先成立分管協議書之差異在前2 條為其內容不談車位只談如何分割法定空地，蓋因被告李鄭滿認為在其分割劃定並以違建隔牆包圍之範圍內均歸其封閉專用並任其隨意停車，即無須再談及車位問題；然已如前述，系爭空地之違建係屬違法及違約，且沈明薇並未簽署同意，故該分管協議縱曾短暫的存在於起造人之間及後續補簽的部份區分所有權人之間，對沈明薇亦不生拘束力。
㈦、聲明第八項：羅吉園應拆除69號1 樓屋前及牌樓上所有的監視器（如本判決附件8 所示，下稱系爭監視器）。
１、系爭監視器長期監控沈明吉作息出入，經常在時間上稍覺有異即以電話或黑函向沈明吉服務單位及其他相關單位提出檢舉陳情，藉此誣告及騷擾原告一家人。李節忠繼訴訟失利及恐嚇、公然侮辱原告分遭兩次判刑及兩次賠償後心有不甘，竟再度利用渠等架設於屋前的監視器錄得之影像作為呈堂證據，三度誣指原告沈明吉基於殺人故意，駕車對其衝撞。又97年9 月3 日以管委會名義撰發黑函且既不公告亦不接受閱覽，而李節忠接續於97年9 月30日下午沈明吉請休假另案出庭應訊，李節忠立即打電話向其主管工務所主任檢舉沈明吉翹班，經沈員主管告以沈員請休假後，李節忠仍於97年10月
6 日續以陳情書向沈明吉的上級長官鄭處長誣告，在其陳情書第一項中列有「敬請處長查明，並回覆是否有請假？」此即表示李節忠自己並不能確定沈明吉有無請假，然在此情況下竟先誣指沈明吉「上班時間背著公事包回到社區附近巷弄遊蕩」、「颱風期間擅離職守沒有危機意識」。再者，沈明吉原服務之北市府捷運局上下班係採彈性制（早上8 至9 點隨時打卡皆可），且已經人事室多次向李節忠等人解說，且因被告多次黑函檢舉致單位主管命人事及政風室彙整檢舉內容責令沈員提出說明；再者，原告從系爭大廈住家到工務所辦公室（分別○○○區○○路的兩側）車程只要一分鐘被告也明知，然被告仍於前述陳情書第二項繼續誣指：【「97年10月3 日8 時30分沈明吉買菜回社區（監視器存證）加上驅車至上班地點所須時間，顯已遲到上班如何懲處？短短四天遲到早退，請教處長如何處理？」】被告如此的作為不僅是侵害原告的隱私權而已，這一再的誣告及騷擾已構成刑事犯罪。
２、羅吉園與原告簽署和解書前，原告起訴狀即列有訴請羅吉園拆除監視器，惟羅吉園於和解前已先行自動拆除監視器，致使拆除監視器並未列入和解項目，詎料和解後不久，羅吉園又再度將監視器安裝於牌樓上部及外緣，持續對原告進行監控。
３、請求權基礎：民法第184 條第1 項。
㈧、聲明第九項：李鄭滿應給付沈明薇5,474,234元，其中75,32
0 元自94年9 月9 日起至清償日止、其中5,398,914 元自起訴狀繕本送達被告之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨起訴狀繕本送達被告之次日起至李鄭滿履行聲明一到六中原告勝訴之部分止，按日給付沈明薇2 萬元。李鄭滿應給付沈明吉2 萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
１、就沈明薇請求部分：
⑴、系爭房屋買賣係簽訂於SARS流感末期（94年3 月11日），簽
約後不久房價即有持續上漲跡象，此時李鄭滿亟欲毀約不賣，且在逾交屋期後仍故意拖延公共大門、走道等公設不施作卻忙著自家違建，企圖讓沈明薇不耐久候主動提出解約，也為賣方自己製造無法交屋的託詞；沈明薇等到已逾交屋期70時，原告一家仍租住於臺北市○○區○○街，而小兒子已按原定時程入學蘆洲忠義國小就讀，原告無法連續每天下午請假接送，亦不能讓賣方無限期的拖延下去，故於蘆洲區公所第二度協調會議當天（94年9 月8 日）仍無結果後，沈明薇堅持要賣方先交出買賣標的物系爭房屋室內專有部分，斯時室內尚未安裝瓦斯表，無法烹飪及洗熱水澡，至於尚未完工交付並已為賣方竊佔或毀損而有重大爭議的公共設施設備、公共空間及法定空地，雙方則於「房屋現場點交」文件上第三項載明「其餘事項另行討論」，並由沈明薇當天付清尾款時先扣住保留款40萬元（另前案時賣方更正為397,000 元）；然該「已為賣方竊佔或毀損而有重大爭議的公共設施設備及公共空間（即前述訴之聲明一至六項爭議）」賣方迄今已逾十餘年、歷百餘案次訴訟、經不間斷的行政陳情，但賣方仍拒不補正及交付，致原告買方受有損害。故沈明薇按民法第227 條及第348 條第1 項、第353 條請求李鄭滿負債務不履行之賠償責任，及系爭房屋買賣契約第8 條「乙方（賣方）應依約定期限94年6月30日完工交屋，如有逾期乙方願每逾一日給付甲方依房屋總價1,076 萬元千分之0.1 作為逾期罰款金」規定，請求給付遲延之違約金。
⑵、94年6 月30日：為系爭買賣契約載明應交屋之日期，惟李鄭
滿未準時履約，該日期之隔日即94年7 月1 日為逾期罰款金起算日。
94年9 月8 日：為李鄭滿實際交付系爭房屋室內專有部分之日期，但位於第一樓層或稱地面層的所有公共空間均被竊佔，僅留一走道，及第一至第四樓層公共設施機房共五個均未交付（已轉賣各戶納入各戶室內）、位於地面層給水系統之水塔及水泵浦已拆除毀棄（僅以臨時簡易壁掛式小泵浦取代），是以該日期之隔日94年9 月9 日起，違約金賠償才有系爭房屋室內專有部分一部履行酌減之適用 。
106 年5 月2 日：為本訴狀遞出日期，因後續賣方何時才能完整履約（給付訴之聲明一至六項），或因再次給付不能而部分已無法履約皆有變數，故宜在此訴狀遞出時點計算至10
6 年5 月1 日止，就違約金先作一分割、釐清、認定及結算，俾利後續作業。
⑶、請求權基礎：民法第227 條第2 項、第360 條、類推適用民
法第242 條、第317 條、第493 條、第191 條之1 第1 項前段、第179 條。
⑷、本項之請求如下：
①、逾契約交屋日起至不完全給付前止：自94年7 月1 日至94年
9 月8 日止70天期間，賣方應負給付遲延之逾期罰款金為按契約每日1,076 元，共計75,320，且自94年9 月9 日賣方實際交付5F室內專有部分，買方給付尾款結算之隔日起至給付日止加計法定遲延利息。
②、不完全給付後至本訴狀遞出日止：自94年9 月9 日起至106
年5 月1 日止共計4,253 日，李鄭滿應負給付遲延之逾期罰款金有一部履行即已給付室內專有部分，酌減率為63.64%；此時段之逾期罰款金（違約金）共1,663,917 元，且自106年5 月2 日起至給付日止加計法定遲延利息。
③、受有相當於律師費之損害：請比照受有相當於看護費用之損
害法理，沈明薇受有如本判決附件10所示之相當於律師費損害即3,734,997 元（即司法訴訟求償3,536,997 元、行政陳情案件求償198,000 元〈求償33件，每件平均以6,000 元評估計算〉）。
④、因李鄭滿何日才能完全履約給付尚未可知，是以先按前項所
列酌減率被告李鄭滿應自本起訴狀繕本送達被告之次日起至李鄭滿給付履行訴之聲明一至訴之聲明六止，按日給付沈明薇391 元
２、借款部分：系爭房屋買賣雙方原預定於94年3 月10日正式簽約，惟於簽約前夕另一起造人郭靖儀女士之夫張火木先生電告買方，謂賣方李節忠、李鄭滿口頭委託仲介賣屋，請買方謹慎簽約，以免後續產生仲介糾紛困擾，以致系爭房屋買賣契約延後一天才於94年3 月11日簽定；且於簽約當場買方堅持並經賣方同意，於賣方事先已擬竣備妥的契約上最後一條第14條之後再加列第15條「乙方保證產權清楚。另如涉及仲介費問題，乙方負責處理及負擔全部費用」；詎料事後於94年7 月中旬此時已逾契約明訂的交屋期限約一個半月，賣方意圖悔約不但拖延不趕工施作，反而向買方表示仲介來向他索要仲介費，且以其已無經費無法完工交屋相脅，向買方強索2 萬元當紅包拿去解決其與仲介商的糾紛，並於數日後交付仲介張家駿先生簽收、科目欄填列「紅包」二字之送款單存根收據給買方。本件2 萬元請求權基礎為沈明吉與李鄭滿間的借款，是李鄭滿是向沈明吉借款，雙方沒有約定清償期、利息，以本件起訴狀繕本送達作為催討的時間。
二、被告李節忠、李鄭滿方面：
㈠、聲明第一項：
１、附件1 所示A1至A4、B1至B4等，為竣工圖所無之標記，係原告自行增添之記號，並非實際陽台、隔牆或矮墩坐落之實際位置或大小，且上開位置係位於系爭大廈區分所有權人共有之屋前法定空地及法定停車位，以及屋後之法定空地及防火間隔上。李鄭滿於系爭大廈完工時，依竣工圖及竣工照片所示完成系爭大廈之相關部分，李鄭滿方得以依照建築法第71條第1 項之規定，於94年5 月11日獲得新北市政府准予核發使用執照。其後，李鄭滿再依分管契約書之約定，將系爭大廈屋前及屋後之空地交付69號1 樓及71號1 樓之住戶管理使用，是李鄭滿早已履行系爭買賣契約書之約定，交付系爭大廈1 樓層前後外牆面、前後法定空地等標的之所有權予全體區分所有權人，並依分管契約之約定，將系爭大廈69號1 樓及71號1 樓之屋前及屋後空地，交付該戶管理使用。
２、69號1 樓、2 樓及3 樓原為訴外人郭靖儀所有，71號1 樓為李節忠所有，李鄭滿則擁有69號4 樓及5 樓之所有權。於系爭大廈興建時，全體所有權人即李鄭滿及李節忠與郭靖儀等人簽定分管協議書，約定系爭大廈前方之法定停車位由1 樓之A1及A2住戶管理使用，A1及A2一樓前方及後方之空地由緊鄰之1 樓住戶管理使用。嗣後，郭靖儀雖將69號1樓 出售予羅吉園，以及將69號2 樓出售予訴外人李天賜並登記於李彥鋒及李彥廷名下（嗣後李天賜則又再出售69號2 樓予羅吉園），並將69號3 樓出售予黃金治，李鄭滿則自李節忠處受贈取得71號1 樓建物之所有權，李鄭滿並將69號4 樓出售予劉得淵並登記於其妻陳素惠名下。而羅吉園、李天賜及黃金治及劉得淵等人均分別於上開分管協議書簽名，同意就69 號1樓及71號1 樓之前、後方空地由一樓住戶管理使用。此外，李鄭滿與沈明薇簽訂系爭買賣契約書時，沈明薇有於93年1月6 日版本之分管協議書上簽名，同意A1及A2（即69號及71號）壹樓前方及後方之空地由緊臨之壹樓住戶管理、使用。再者，69號1 樓及71號1 樓屋前及屋後緊鄰之空地，確有由該戶各自管理使用之事實，此觀諸69號1 樓之屋前搭建候診室，並以圍牆區隔系爭社區二樓以上住戶之出入通道，71號
1 樓屋前之空地停放自家車輛，69號1 樓及71號1 樓之屋後則以隔牆區隔，單獨供該戶管理使用等節，即可證明。是以系爭大廈之受讓人即羅吉園、黃金治、陳素惠及沈明薇等人，顯已明知或可得而知69號1 樓及71號1 樓前方共有之法定空地及法定停車位，以及後方共有之法定空地及防火間隔等，係約定由該緊鄰之1 樓住戶管理使用之事實。
３、原告所稱陽台外推及露台違建部分，應係指71號1 樓屋前及屋後陽台外推部分（即附件1 所示B1及B2），71號1 樓並無「露台」之設置，且屋前及屋後陽台外推處均係搭建於李鄭滿專有部分之陽台範圍內，而屬李鄭滿專有之產權，並非搭建於共有之土地上，更非沈明薇於系爭買賣契約所購買之標的，且原告亦未說明李鄭滿之陽台外推行為，對於沈明薇之所有權行使有何妨害之處。縱使李鄭滿於自有之陽台搭設違建外推陽台，有違公寓大廈管理條例或使用執照之附註規定，亦僅係公務機關對於違章建築管理取締之問題，而非原告之請求權基礎，即便李鄭滿有違反系爭大廈住戶規約之情事，此亦僅係系爭大廈管委會是否對李鄭滿加以主張之問題，而與李鄭滿是否履行系爭買賣契約之約定無涉。又附件1 所示B4，係李鄭滿基於前開分管契約書享有之管理使用權利而占有前開土地，且該矮墩之設置並未變更法定空地及法定停車位之使用性質及目的，亦未超出一般社會通常觀念所能接受之管理使用方式，自無違反前開分管契約約定之使用方式。至於附件1 所示B3，係李鄭滿及69號1 樓區分所有權共有並人基於上開分管協議享有之管理使用權利所設置，以維護
69 號1樓及71號1 樓各戶之居住安全及個人隱私，且未超出一般社會通常觀念所能接受之管理使用範圍。況該隔間牆於系爭大樓建築設計之初即已存在，足證該隔間牆之設置並未違反任何建築安全法規或影響防火間隔之設置目的。
４、附件1 所示A1至A4，李鄭滿無拆除69號1 樓屋前及屋後外推違建之權限，且即便該等外推違建有超出分管協議所約定之管理範圍，亦非李鄭滿所為，而與李鄭滿無涉。
５、備位聲明部分，由於李節忠並非71號1 樓之區分所有權人，且原告所指之前開陽台外推、露台違建及屋後陽台外推等節，均係搭建於李鄭滿專有之建物範圍內，業如前述，是原告依民法第767 條第1 項中段之規定訴請李鄭滿拆除該陽台外推及露台違建，亦無理由。
㈡、聲明第二項：
１、李鄭滿於系爭大廈完工時，依竣工圖及竣工照片所示，於系爭大廈1 樓至4 樓部分設置機房，李鄭滿方得以於94年5 月11日獲得新北市政府准予核發使用執照。其後，系爭大廈管委會成立後，李鄭滿即於97年5 月15日將系爭大廈共用部分及附屬設施設備移交予第一屆管理委員，而為區分所有權人全體共有之財產，李鄭滿顯已履行系爭買賣契約書之約定，交付系爭大廈公共設施予全體區分所有權人。至於系爭大樓69號1 樓側之室內機房，以及2 至4 樓之室內機房，現況係由各該樓層之住戶管理使用乙節，則係各樓層區分所有權人之行為所致，而與李鄭滿無涉。
２、李節忠並非71號1 樓之區分所有權人，且系爭大廈區分所有權人於97年6 月7 日召開區分所有權人會議，決議修正系爭大樓住戶規約第三條第三項第五款之約定為：「約定專用或約定共用事項…2.本大樓各戶室內「機房」共同約定由各戶專用，其管理使用範圍如附件（二）（三）之圖面」而前開規約所指「附件二」之圖面，即包含71號1 樓側機房之區塊。該決議並經全體（6 戶）區分所有權人出席，經出席之5戶區分所有權人決議通過。換言之，系爭大廈區分所有權人業已依公寓大廈管理條例之規定，決議將系爭大廈71號1 樓側之室內機房，由71號1 樓之住戶專用。且有關前開共用部分約定專用之決議，並經臺灣高等法院98年度上字第119 號民事判決確認系爭大廈69號1 樓及71號1 樓之機房，均為可約定專用之範圍，因而認定該71號1 樓機房之約定專用決議為有效，此觀諸前開民事確定判決之主文僅記載：「②各戶室內「機房」共同約定由各戶專用，其管理使用範圍如附件㈢之圖面」之決議無效等語，而未宣告該管理使用範圍如「附件二」所示圖面之室內機房由該戶專用之決議無效云云，即可得知。從而李鄭滿依前開區分所有權人之決議，占有71號1 樓側之室內機房，即屬有權占有。且原告既為前開民事確定判決之當事人，自應受前開確定判決之拘束，不得再行主張該決議為無效。
３、觀諸原告所提出另案之調解筆錄可知，黃金治、陳素惠就69號3 樓及4 樓之機房，業已同意回復原狀並返還予原告及其他全體共有人，益徵3 樓及4 樓之機房早已分別交由各該樓層之住戶即黃金治、陳素惠所管理使用，至於該等機房實際上是否已返還予全體區分所有權人，亦屬該調解筆錄是否已執行完畢之問題，而與李鄭滿無涉。
㈢、聲明第三項：
１、李鄭滿對於69號1 樓之室內夾層，並無事實上之處分權利，且71號1 樓之室內夾層並非兩造系爭買賣契約之買賣標的內容。況依鍾肇滿土木結構技師事務所於96年7 月21日結構安全鑑定報告及臺北市結構工程工業技師公會99年3 月18日出具之鑑定報告書，李鄭滿於71號1 樓加蓋系爭建物夾層，並不會影響系爭大廈之法定安全結構至明。
２、71號1 樓之室內夾層是否會影響系爭大樓之構造安全乙節，原告業已於另案依民法第767 條之規定對被告李鄭滿提起訴訟請求拆除室內夾層，而遭敗訴判決確定（臺灣高等法院99年度上字第1389號民事判決及最高法院104 年度台上字第26
6 號民事裁定），即有關「系爭大廈71號1 樓之室內夾層增建是否會影響該大樓之建物結構安全」此一重要爭點，業經法院於另案之確定判決理由中，本於當事人辯論之結果已為判斷，而系爭大廈之建物結構安全，自當包含原告所有之系爭房屋之結構安全評估在內，則除前開民事判斷有顯然違背法令，或原告已提出新訴訟資料足以推翻該判斷之情形外，原告於本件訴訟中就前開重要爭點，即不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷。然原告於本件並未舉證說明前開民事確定判決之判斷有何違背法令之情事，亦未提出新訴訟資料足以推翻該判斷，則原告於本件自不得再為相反之主張。
㈣、聲明第四項：李鄭滿於系爭大廈完工時，即係依照竣工圖之圖示，將系爭大廈之不鏽鋼製下水塔架設於71號1 樓屋前之法定空地上，並於頂樓架設不鏽鋼之上水塔，因而於94年5 月11日取得使用執照。又系爭大廈使用執照核發後，李鄭滿因顧及系爭大廈整體外觀美觀之故，乃將系爭大廈之下水塔移至系爭大廈屋頂突三層之水箱用地，至於上水塔部分則未予異動，李鄭滿並於97年5 月15日將系爭大廈之給水系統，連同其他共用設備移交予系爭大廈之管委會，而成為全體區分所有權人之共同財產，且該給水設備於移交管委會後，李鄭滿已非事實上管理處分之人，亦無權再為任何異動。
㈤、聲明第五項:
１、原告所提出之「施工說明文件」，係李鄭滿銷售系爭房屋予沈明薇時所製作之介紹文宣，而李鄭滿於興建系爭大廈之屋前牌樓時，因考量花崗石材歷經長年風吹雨淋或地震擾動，容易造成石材剝落或裂損情形，徒增維修費用支出，李鄭滿因而改以「珞石」（即「洗石子」）之方式搭建屋前牌樓，並裝設鍛造門於其上。且前開屋前牌樓業經李鄭滿於97 年5月15日移交予系爭大廈之管委會，而成為全體區分所有權人之共同財產，從而於移交後，李鄭滿即事實上處分權再為處分行為，將該屋前牌樓改以花崗石材製作。
２、觀諸前開廣告文宣上並未記載69號1 樓及71號1 樓屋前之牌樓均應裝設鍛造門，且李鄭滿確有於系爭大廈牌樓處裝設鍛造門，供2 樓至5 樓之住戶出入使用，已符合前開廣告文宣上之記載說明。況，李鄭滿與沈明薇於94年9 月8 日交屋完成時，系爭大廈之屋前牌樓業已設置完成，而為全體住戶所共見共聞之事實，然沈明薇並未就該牌樓之設置材質，立即向李鄭滿提出異議，是縱使系爭大廈之屋前牌樓使用材質，與系爭大廈之銷售廣告內容不符，依照民法第356 條第1項及第2 項等規定，沈明薇業已因怠於通知李鄭滿，而視為承認其所受領之物，是李鄭滿就前開屋前牌樓之使用材質乙節，對原告沈明薇即不再負任何瑕疵擔保責任。
㈥、聲明第六項：依系爭買賣契約第1 條約定：「房屋基地坐落：蘆洲區（改制前為蘆洲市0000000 000000 0○○○區○○路○○巷○○號5 樓（含公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）精確面積以地政機關丈量結果為依據。本契約價格以議定之總價為準，核發正式權狀後不再作金額調整。」等語，是兩造就沈明薇買受系爭房屋或土地，從未約定該建物之公設或土地部分應如何登記其持分，而係以地政機關丈量結果為準。則李鄭滿對原告沈明薇所負建物及土地之給付貴任，即係以地政機關丈量結果為依據。又，系爭大廈係由李節忠、李鄭滿及郭靖儀三人所共同起造，並於94年4 月12日簽署基地持分權利分配協議書及共同使用權利分配協議書，約定系爭大廈6 戶建物之基地持分及建物公設持分之分配方式，郭靖儀並依此協議向地政機關辦理土地及建物持分之配賦。依該等協議書所載，沈明薇所購買之系爭房屋所持有之基地持分應為1544/10000，建物持分則為201/1000，即與系爭房屋之土地及建物登記現況相符。又系爭大廈係於94年5 月11日取得使用執照，而民法第799 條第4 項之規定乃係於98年1 月23日方修正通過，且民法物權編施行法就前開民法第799 條第
4 項規定修正前所發生之建物及土地登記，亦無溯及既往之規定適用。況有關沈明薇訴請李鄭滿應更正沈明薇之土地持分比例乙節，沈明薇業已於另案向李鄭滿提出相同之訴訟，並經臺灣高等法院99年度上字第1389號民事判決原告沈明薇敗訴確定。該民事確定判決即已於理由中論斷表示：「…是兩造於簽定系爭買賣契約時，既約定系爭房屋坐落基地之土地持分面積以地政機關丈量結果為準，非如沈明薇主張以忠義尊邸各房屋區分所有面積與全部樓地板面積比例或6 戶均分或就忠義尊邸共同使用部分（即公共設施），分配比例約為1/5 ，即按相同1/5 比例分配，沈明薇不得僅據土地及建物登記薄謄本，逕行推論其應受分配基地之應有部分，而請求李鄭滿應再移轉系爭土地之應有部分294/10, 000 予沈明薇」等語，則沈明薇即不得於本件訴訟中再為相反之主張。且系爭大廈之共同起造人，早於94年4 月12日系爭房屋尚未移所有權予沈明薇前，即協議分配各戶建物應有基地持分權利為69號及71號分配之系爭土地各為應有部分19 12/10000，69號2 樓至5 樓各樓分配之系爭土地各為應有部分1544/10000，至於建物共同部分為692 樓至5 樓每戶為201/1000，69號及71號1 樓2 戶各為98/1000 ，沈明薇繼受取得李鄭滿系爭房地之所有權，自應受其拘束。
㈦、聲明第七項：
１、系爭大廈之原所有權人郭靖儀、李節忠及李鄭滿等人，就69號1 樓及71號1 樓前方共有之法定空地及法定停車位，以及後方共有之法定空地及防火間隔等，業已成立分管契約，約定由該緊鄰之1 樓住戶管理使用。羅吉園在69號1 樓之屋前搭建候診室，並以圍牆區隔社區共同出入之通路，69號1 樓及71號1 樓之屋後則以隔牆區隔，單獨供各該戶管理使用，是以全體區分所有權人對於前開分管契約之約定顯為明知或可得而知。則沈明薇及系爭大廈全體住戶即應受前開分管契約之拘束，而不以全體區分所有權人均有簽署於同一份書面協議為必要。
２、依系爭大廈住戶規約第2條第2項之約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。」是系爭大廈之住戶規約中，業已載明並承認前開分管契約書之約定。此外，該分管協議所約定之分管範圍，即法定停車位及法定空地等，並非公寓大廈管理條例第7 條所規定不得約定專用部分之範圍，自屬合法有效之分管協議。
㈧、聲明第九項：
１、沈明薇請求交屋遲延罰金75,320元部分：沈明薇已於另案對李鄭滿對其提起之請求給付買賣價金民事案件中，主張以該遲延交屋之違約金債權（即主張李鄭滿遲延交屋70日，應依系爭買賣契約書第8 條之約定按日以價金千分之零點一計付違約金75,320元），與李鄭滿之買賣價金請求權相抵銷。而該民事案件就被告李鄭滿是否應給付違約金75,320元予沈明薇此一重要爭點，業經臺灣高等法院於該案之判決理由中，本於當事人辯論之結果已為判斷，認定沈明薇於拒絕受領系爭房屋後，忽受領系爭房屋並進而主張不完全給付及瑕疵擔保責任，則沈明薇既已推翻先前拒絕受領之意思表示，從而拒絕受領期間之遲延責任即非可歸責於李鄭滿，因而判決認定李鄭滿無須再支付該部分違約金75,320元予沈明薇（臺灣高等法院98年度上易字第482 號民事判決），且前開臺灣高等法院判決因不得上訴第三審而告確定。則原告於本件並未舉證說明前開民事確定判決之判斷有何違背法令之情事，亦未提出新訴訟資料足以推翻該判斷，則原告於本件自不得再為相反之主張，即主張李鄭滿應賠償系爭房屋遲延交屋之違約金75,320元。
２、公共設施設備及公共空間給付遲延之害賠償部分，係原告前開訴之聲明第一項至第六項之請求部分，惟其中訴之聲明第三項之1 樓室內夾層部分，並非沈明薇系爭買賣契約之買賣標的，李鄭滿亦無給付之義務，而不生遲延給付之責任。至於聲明第六項之土地及建物持分更正，李鄭滿亦不負更正義務，業如前述。另關於原告其餘請求即聲明第一項之系爭大廈屋前及屋後空地部分，業已由全體區分所有權人成立分管協議，由緊鄰之69號1 樓及71號1 樓住戶管理使用，則李鄭滿自無點交該空地予沈明薇之義務，而不生給付遲延責任。聲明第二項之1 至4 樓室內機房、第四項之給付給水系統，以及第五項搭建屋前牌樓等節，李鄭滿乃係於94年初完工，並於94年5 月11日取得使用執照，自無遲延完工之情事。且該等室內機房、給水系統及屋前牌樓部分，均屬系爭大廈之共用部分，依照公寓大廈管理條例第57條第1 項之規定，係於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。換言之，該等共用部分依法應移交予系爭大廈之管理委員會，而非得單獨點交予沈明薇之標的。就此部分，李鄭滿即已於97年5 月15日將系爭大廈之建築物及所有共用設備，依現況移交予全體區分所有權人，而成為全體區分所有權人之財產。此外，沈明薇亦未就該公設之點交有何遲延之情事，為任何舉證或說明。且於公設移交後，李鄭滿對於該等室內機房、給水系統及屋前牌樓部分，即非事實上之管理處分人，而無權再為任何異動或補正。
３、就附件7 部分：我國民事訴訟法並非採取律師訴訟主義，當事人所支出之律師費用，須當事人確有不能自為訴訟行為，必須委任他人代理之情形，所支出之代理人費用，為伸張權利或防禦上所必要者，始得認為訴訟費用之一種，於必要限度令敗訴之人賠償，但觀附件7 所示之明細，無非係沈明薇及沈明吉於另案與李鄭滿、李節忠間，或原告二人與第三人間之民事及刑事訴訟，原告因此所支出之律師費及裁判費，或原告所稱之「未委任律師，但仍受有相當於律師費用之損害」，以及沈明吉個人遭法院判處易科罰金之支出，但沈明薇請求關於已支出之律師費用乙節，並未能舉證證明其確有不能自為訴訟之行為，以及其有委任代理人以伸張權利之必要，且其於部分民事訴訟案件亦未獲得全部勝訴之判決，其提起之刑事告訴亦遭到檢察官為不起訴處分，而無從證明其支付之律師費用為伸張權利所必要，更有諸多案件與李鄭滿無涉，或為沈明吉個人案件之律師費用。至於「相當於律師費用之損害」乙節，沈明薇則未能證明其有該等律師費用之支出，沈明薇亦無支付該等律師費之必要。且沈明薇提起之刑事告訴案件，多數均遭檢察官為不起訴處分，益徵沈明薇實係濫行告訴，徒費司法資源。至於沈明薇請求李鄭滿應賠償沈明吉在刑事案件所繳納之易科罰金，更屬無稽，蓋沈明吉係因涉犯刑事妨害自由之不法犯行，方遭司法制裁，然沈明吉卻不思反省，反而訴請李鄭滿應賠償該易科罰金之數額，益徵顯示原告實係欲藉由惡意濫訴，以牟取個人私利，該作法實不可取。
㈨、併聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、被告羅吉園方面：
㈠、原告請求羅吉園應拆除其住家屋前及牌樓上所有的監視器一節，惟羅吉園為執業牙醫師，69號1 樓房屋即為被告所開設之「家園牙醫診所」，其內除有價值不菲之醫療器材外，更有為數眾多的病患資料，其保全需求本即較高。而羅吉園之住家位於69號2 樓，對於其住宅之安全亦有施以一定之防護措施的權利。羅吉園分別於屋前裝設監視器拍攝診所門前及住家陽台及窗戶，核屬正常之防盜及確保住家及診所安全之措施，其目的顯非在於監控沈明吉之作息甚明。蓋羅吉園拍攝診所門前之監視器，其拍攝所及之範圍並非沈明吉專有之私密活動空間，縱沈明吉於經過羅吉園屋前時會被拍到，亦僅為原告行經該處之短暫身影，對其隱私權或人格權之干擾並未逾社會通念認為合理之程度。至於羅吉園架設於牌樓上方用以拍攝住家陽台及窗戶之監視器，則更不可能拍攝到沈明吉之任何活動身影（沈明吉之住處位於五樓，為該監視器拍攝範圍所不及之處）。
㈡、又原告自承系爭大廈規約第2 條第2 項但書已明定就法定空地部份經建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定者，從其約定，且沈明薇亦不否認伊確有在93年1 月6 日之分管協議書上簽名，則沈明薇當然應受其所簽署之分管協議書所約束。又原告既謂該分管協議書具債之效力，則在契約自由原則下，於同為簽署之當事人間，該分管協議書自為有效。再者，原告並未舉證證明被告等有何依據93年9 月6 日分管協議書對伊請求或主張之行為，則依無端訴請確認該分管協議書對伊不生拘束力乙節，顯不具確認利益，不應准許。
㈢、聲明第一項先位聲明、第二項先位聲明、第三項及第五項部分，除羅吉園並非契約當事人外，且分別答辯如下：
１、有部分為沈明薇於鈞院三重三重簡易庭96年度重簡調字第44
3 號排除侵害事件（下稱前案）中即起訴且經其與羅吉園達成調解，並同意拋棄請求，爾後不得再對被告為相同主張者，其中包括：⑴、附件1 所示A2 部 分，即為前案請求之附圖1 所示A 部分。⑵、附件5 所示A6有部分即為前案請求之附圖2 所示D 部分。⑶、大樓牌樓上監視器於前案訴請求。
則其本件重覆請求顯已違反前案訴訟上調解筆錄之既判力，不應准許。又原告謂監視器部分係被告於調解前自行拆除，調解後重新安裝云云，與事實不符，被告加以否認。附件1所示A1，為羅吉園專有部分範圍，縱屬違建，原告亦無從本於共有人地位主張物上請求權。附件1 所示A3及A4部分，業經全體住戶於93年1 月6 日分管協議書中約定屋前空地由緊臨之一樓住戶管理、使用，是以被告就該A3及A4部分為有權使用，原告無從加以排除。
２、請求按竣工圖給付公共設施機房乙節，原告與羅吉園間並無任何契約關係，被告自無任何給付之義務。
３、系爭夾層部分，除有部份於前案中已為主張並經和解外，其夾層空間同樣為羅吉園之專有部分，且原告就該部份係主張依買賣契約及不完全給付為請求，然羅吉園與原告間並無買賣關係。
㈣、併聲明:
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
四、被告黃金治、陳素惠方面：
㈠、系爭大廈於97年5 月11日召開第一屆區分所有權會議，經全體 出席區分所有權人無異議通過住戶規約，依住戶規約第2條二、本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定，是系爭大廈之公共設施之管理、使用，業經各區分所有權人於93年1 月6 日、93年9 月6 日分管協議書上簽名同意，且此分管協議之內容亦無違反公寓大廈管理條例第7 條各款所列不得為約定專用部分之情形。
㈡、併聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
五、本院得心證之理由：
㈠、沈明薇與李鄭滿於94年3 月11日簽署系爭買賣契約，由沈明薇向李鄭滿買受系爭系爭房屋；而沈明吉（即沈明薇之弟）與沈明薇同住於系爭房屋，且69號1 樓房屋係由起造人郭靖儀售予羅吉園；69號2 樓由起造人郭靖儀售予李彥鋒、李彥廷兄弟，嗣於96年轉售予羅吉園；69號3 樓由起造人郭靖儀售予黃金治；69號4 樓由起造人李鄭滿售予陳素惠；71號1樓）由李節忠、李鄭滿夫妻自住等情，此為兩造不爭執，並有系爭買賣契約、建物登記謄本、土地登記謄本可證，是上開事實，洵堪採認。
㈡、原告主張系爭法定空地之違建應予拆除並恢復如竣工圖及竣工照片所示之外牆面、恢復各樓層之公設機房、系爭夾層違建應予拆除、給付如竣工圖所示之給水各項設備、所約定之屋前牌樓、更正系爭大廈各戶之土地權利範圍及共有部分之持分、確認系爭分管協議無效或對沈明薇不生效力、拆除系爭監視器、損害賠償及違約金、返還借款等語，為被告否認，並分別以前詞置辯。本院茲就原告上開各項請求認定如下所述。
㈢、有關確認系爭分管協議無效或對沈明薇不生效力（即聲明第七項部分）：
１、按系爭大廈住戶規約第2 條第2 項約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。」（見本院卷㈠第245 頁）。又按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（最高法院93年度台上字第863 號判決可供參考）。
２、經查，系爭買賣契約係於94年3 月11日由沈明薇與李鄭滿簽立（本院卷㈠第201 至207 頁），且約定：「房屋基地坐落於蘆洲市○○段169 、169-1 兩筆，蘆洲市○○路○○巷○○號
5 樓（含公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）精確面積以地政機關丈量結果為依據。」而系爭大廈於94年5 月11日建築完成並取得建築使用執照（本院卷㈠第229 頁、卷㈡第81頁），足認沈明薇買受系爭房屋時，尚未建築完成。另查，系爭大廈於尚未興建完成前，起造人為李鄭滿、李節忠及郭靖儀於93年1 月6 日簽立分管協議書（本院卷㈠第231頁），即就系爭大廈公用設施之管理、使用訂立本辦法，經全體建戶代表（地主）共同協議以下各項：「一、法定停車位：如縣府核准建築圖壹樓平面所示，設有一、二、三、四之法定停車位及自設停車位，經全體建戶代表共同議定一、二停車位為A1壹樓住戶所有，由其管理、使用，三、四停車位為A2壹樓住戶所有，由其管理、使用，其他樓層住戶無任何權利包括持分所有權及管理使用權。二、A1及A2壹樓前方及後方之空地由緊鄰之壹樓住戶管理、使用。三、樓梯間、風厝、屋頂、水塔使用權歸全體建戶所有。四、於辦理保存登記時，若有需要，應根據本協議，全體建戶需予配合。五、若有其他未盡事宜，概以一般房屋公用設施之慣例為之。
六、本協議書之效力及於全體權利義務之受讓人、繼承人、承租人、借用人，房屋再次轉讓時應負責以書面告知受讓人，否則他人若有損失，應予負責」等語，且經郭靖儀、李鄭滿、李節忠簽名用印在案，嗣經沈明薇簽名用印；又於93年
9 月6 日起造人為李鄭滿、李節忠及郭靖儀簽立分管協議書（見本院卷㈠第233 至235 頁），即就系爭大廈公用設施之管理、使用訂立本辦法，經全體建戶代表（地主）共同協議以下各項：「一、茲為配合現況管理使用之需，共同約定一樓梯間前方法定空地如后附圖（即本院卷㈠第235 頁，如本判決附件9 ）B 區塊部分劃供全體住戶通行，共同使用，餘69號及71號前、後方空地即附圖之A 、C 區塊，劃歸該一樓住戶管理使用。二、右約定對執照有排除效力，任何住戶均不得主張變更。三、樓梯間、風厝、屋頂、水塔使用權歸全體建戶所有。四、於辦理保存登記時，若有需要，應根據本協議，全體建戶需予配合。五、若有其他未盡事宜，概以一般房屋公用設施之慣例為之。六、本協議書之效力及於全體權利義務之受讓人、繼承人、承租人、借用人，房屋再次轉讓時應負責以書面告知受讓人，否則他人若有損失，應予負責」等語，嗣經後續受讓人即劉得淵（即陳素惠之夫）、黃金治、羅吉園補簽名用印在案（見本院卷㈠237 至241 頁），此有系爭分管協議書可證，是上開事實，堪予認定無訛。則揆諸前開規定及說明，自難認系爭分管協議書有何無效或對沈明薇不生效力之事由。
㈣、有關系爭法定空地之違建部分（即聲明第一項部分）：
１、沈明薇先位請求李鄭滿、羅吉園應拆除系爭法定空地之違建且應恢復原狀，並基於民法物之瑕庇擔保（民法第354 條）、不完全給付（民法第227 條）、系爭買賣契約第11條違約處罰之三「交屋前甲方如發現房屋構造或設備與合約規定不符並經鑑定屬實者，乙方應負責改善或給予相當之補償」，及使用執照上「起造人或區分所有權人不得於法定空地加蓋任何構造物」之加註規定、起造人代表李鄭滿向工務局立下的切結「…，若違反「公寓大廈管理條例」內容，願負一切法律責任…」及備位請求李節忠、李鄭滿應拆除71號1 樓前開違建，並按恢復71號1 樓屋前及屋後之公寓外牆面，並將該外牆面返還予全體區分所有權人，且請求權基礎為民法第
821 條、第767 條第1 項中段、系爭大廈住戶規約第14條、第16條、第19條之規定，及使用執照上「起造人或區分所有權人不得於法定空地加蓋任何構造物」之加註規定、李鄭滿向工務局立下的切結「…，若違反「公寓大廈管理條例」內容，願負一切法律責任…」、公寓大廈管理條例第8 、9 、
15、16條等語。
２、然查，系爭買賣契約之當事人僅沈明薇及李鄭滿，且71號1樓所有權人係李鄭滿，而羅吉園既非系爭買賣契約之當事人、李節忠亦非71號1 樓或69號1 樓所有權人，羅吉園自無對沈明薇負有買賣契約上之給付義務，則沈明薇請求羅吉園拆除69號1 樓及李節忠拆除71號1 樓系爭法定地上之違建，即屬無據。又系爭房屋之使用執照上固有加註規定：「起造人或區分所有權人不得於法定空地加蓋任何構造物」及李鄭滿出具前開切結書（見本院卷㈠第211 至217 頁），僅係李鄭滿於申請核發建築使用執照之行政程序時所出具，礙難認為法律上請求權之基礎。
３、又按公寓大廈管理條例第8 條規定：公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。住戶違反第1 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1 項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」、第9 條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第
2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」、第15條規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。公寓大廈管理條例第16條住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」是原告雖援引上開規定，但承上所述，系爭大廈住戶基於系爭分管協議之約定，將系爭法定空地約定由69號1 樓、71號1 樓管理使用，沈明薇既為系爭大廈之住戶，自受系爭分管協議之拘束，況系爭法定空地之違建，除並未變更法定空地及法定停車位之使用性質及目的外，且在李鄭滿所有71號1 樓專有部分範圍內，亦未超出一般社會通常觀念所能接受之管理使用方式，自難認有何違反系爭分管協議之約定。至系爭大廈之竣工照片係於94年
3 月29日所拍攝，用以向主管機關申報竣工之用，是以沈明薇於簽署系爭買賣契約書時，系爭大廈之竣工照片尚未拍攝，斯時系爭大廈之建物外觀亦與竣工照片所示之情況不同，則該等竣工照片，自非系爭買賣契約書之內容，更非被告李鄭滿所承諾應給付予被告沈明薇之標的物狀態。沈明薇依系爭買賣契約書之約定，要求被告李鄭滿應依照竣工照片所示，恢復系爭大廈1 樓屋前及屋後之外踏面、恢復各樓層機房、拆除1 樓室內夾層違建以及給付給水系統云云，顯屬無據，而無可採。
㈤、有關各樓層之公設機房、給水各項設備、屋前牌樓部分（即聲明第二、四、五項部分）：
１、李鄭滿查於系爭大廈完工時，即依竣工圖及竣工照片所示，各樓層設置機房、給水各項設備、屋前牌樓，並於94年5 月11日取得使用執照，已如前述，且系爭大廈管委會成立後，李鄭滿於97年5 月15日將系爭大樓共用部分及附屬設施設備移交予第一屆管理委員，而為區分所有權人全體共有之財產（見本院卷㈡第113 至114 頁），且現況係由各該樓層之住戶管理使用（見本院卷㈡第115 頁），至沈明薇前起訴確認系爭大廈97年6 月7 日第一屆第二次區分所有權人會議有關「…2 至5 樓機房各戶室內機房共同約定由各該戶專用，其管理使用範圍如附件㈢之圖面」之決議無效，經臺灣高等法院以98年上字第119 號民事判決確認無效，並經最高法院以99年度台上字第691 號民事判決上訴駁回確定在案（見本院卷㈡第119 至139 頁），但上開確定判決並未就上開決議有關69號1 樓、71號1 樓室內機房宣告無效，且於判決理由載明上開基房淨寬1.625 公尺，在2 公尺以下，可約定專用範圍等語（見本院卷㈡第130 頁）至明。則原告依民法物之瑕疵擔保、不完全給付及系爭買賣契約書之約定，訴請被告李鄭滿給付系爭大樓1 樓至4 樓之公共設施機房、給水各項設備、屋前牌樓云云，委無足採。
㈥、有關拆除系爭夾層部分（即聲明第三項部分）：
１、復按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號判決意旨足資參酌）。
２、查71號1 樓夾層，前於96年7 月21日經鑑定認：所有權人又將原設計夾層之挑空樓板補平…。經檢視原設計圖說可知，該部份雖無樓板，但其梁柱構架卻與其他各樓層同樣完整，樓板挑空之設計純係基於建築容積管制之考量，而非結構載重強度之影響。至於挑空樓板補平，依據結構力學之理論，此部份之樓板雖會增加部份結構體之載重，但由於梁柱構架完整，當挑空構架補平樓板、而成為結實構架後，結構體之耐震剪力強度亦會相對提昇。…是故整體而言，挑空樓板補平，並不致影響標的物大樓整體之承載及耐震強度，此由原設計結構計算書顯示之耐震設計及梁柱配筋情形亦可約略反映，研判並無結構安全顧慮等語（見本院卷㈡第142 至143頁）；及經99年3 月18日鑑定報告書認：依據鑑定標的物之設計圖說…，一樓夾層原設計樓地板面積約為29.14 平方公尺，現況屋內加蓋後夾層樓地版面積約為75.9平方公尺，一樓夾層之梁柱結構，除柱線3 之橫向大梁（其位置2 ～5 層之大梁編號為B5）為新增構築外，其它均為原設計之梁柱構件。鑑定標的物屋內超出原設計所增加之夾層樓版，其重量及使用載重等，將會衍生建築物結構體於常時或地震力作用下，局部梁柱構件之受力略為增加…。3.依據鑑定標的物夾層樓版已增築之現況，以及鑑定標的物原設計材料強度、構件尺寸及構件鋼筋配置等條件，分析評估大樓結構強度尚符合建築物興建時建築規範所規定之需求…，研判鑑定標的物屋內所加蓋之夾層，尚不致造成建築物結構體有安全之疑慮。4.綜上研判鑑定標屋內加蓋之違章夾層，對蘆洲市○○路○○巷○○號5 樓及整棟大樓結構安全稍有影響，惟結構安全尚符合規範之要求範圍內，依原設計法規該夾層之存在並不影響現有大樓之法定結構安全等語（見本院卷㈡第145 至149頁），是李鄭滿所有71號1 樓之系爭夾層並不會對系爭大廈整棟大樓之結構安全有所影響。況兩造前於臺灣高等法院99年度上字第1389號請求損害賠償事件，就71號1 樓系爭夾層是否影響全建築物之結構安全一節為認定，且該案經上訴後由最高法院以104 年度台上字第26 6號民事判決上訴駁回確定在案，此有上開判決（見本院卷㈡第151 至180 頁）供參，則參酌上開判決意旨及說明，除前案民事判決判斷有顯然違背法令，或原告已提出訴訟資料足以推翻該判斷之情形外，沈明薇於本件訴訟中就前開重要爭點，即不得再為相反之主張，本院亦不得為相反之判斷。故沈明薇基於民法物之瑕庇擔保（民法第354 條）、不完全給付（民法第227 條）、系爭買賣契約第11條違約處罰之三「交屋前甲方如發現房屋構造或設備與合約規定不符並經鑑定屬實者，乙方應負責改善或給予相當之補償」，及使用執照上「起造人或區分所有權人不得於法定空地加蓋任何構造物」之加註規定、起造人代表李鄭滿向工務局立下的切結「…，若違反「公寓大廈管理條例」內容，願負一切法律責任…」並請求李鄭滿拆除71號1 樓系爭夾層，即屬無據。
３、69號1 樓系爭夾層部分，因69號1 樓所有權人為羅吉園，李鄭滿並非現事實上處分權人，且系爭夾層位於羅吉園之專有部分範圍內，而其非兩造系爭買賣契約之當事人，自毋庸對沈明薇負買賣契約上給付義務，亦不負擔物之瑕疵擔保責任，則沈明薇以前開規定，請求羅吉園、李鄭滿拆除69號1 樓系爭夾層云云，於法不合。
㈦、有關更正持分比例部分（即聲明第六項部分）：
１、參酌系爭買賣契約第1 條約定：「房屋基地坐落：蘆洲市000000 00000 00○○○區○○路○○巷○○號5 樓（含公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）精確面積以地政機關丈量結果為依據。本契約價格以議定之總價為準，核發正式權狀後不再作金額調整。」等語（本院卷㈠第201 頁），是兩造就沈明薇買受之系爭房屋暨其座落之基地，從未約定該建物之公設或土地部分應如何登記其持分，而係以地政機關丈量結果為準。又系爭大廈係由李節忠、李鄭滿及郭靖儀為起造人，已如前述，且渠等於94年4 月12日簽署基地持分權利分配協議書及共同使用權利分配協議書（見本院卷㈡第18
3 頁），約定系爭大廈6 戶建物之基地持分及建物公設持分之分配方式，郭靖儀並依此協議向地政機關辦理土地及建物持分之配賦，且依該等協議書所載，沈明薇所購買之系爭房屋所持有之基地持分應為10,000分之1,544 ，建物持分則為1000分之201 ，此與系爭房屋之土地及建物登記現況相符（見本判決附件7 ），足見李鄭滿確已履行系爭買賣契約之約定，將系爭房屋之建物及基地持分登記予沈明薇。
２、原告雖主張系爭大廈建物及土地之持分面積，應以各區分所有建物面積占各該相關區分所有建物之總面積之比率訂定，並以民法第799 條第4 項關69之規定為其依據云云。然查，系爭大廈係於94年5 月11日取得使用執照，已如前述，而民法第799 條第4 項之規樓之定乃係於98年1 月23日方修正通過，且民法物權系編施行法就前開民法第799 條第4 項規定修正前所發生之建物及土地登記，亦無溯及既往之規定適用。則原告主張系爭大樓建物及土地之持分，應依民法第799視條第4 項之規定為之云云，顯無理由。
３、況沈明薇先前曾訴請李鄭滿更正沈明薇之土地持分比例，經臺灣高等法院99年度上字第1389號民事判決沈明薇敗訴，且上訴後經最高法院以104 年度台上字第266 號上訴駁回確定在案（見本院卷㈡第151 至第180 頁）而上開判決理由認「…是兩造於簽定系爭買賣契約時，既約定系爭房屋坐落基地之土地持分面積以地政機關丈量結果為準，非如沈明薇主張以忠義尊邸各房屋區分所有面積與全部樓地板面積比例或6戶均分或就忠義尊邸共同使用部分（即公共設施），分配比例約為1 / 5 ，即按相同1 / 5 比例分配，沈明薇不得僅據土地及建物登記薄謄本，逕行推論其應受分配基地之應有部分，而請求李鄭滿應再移轉系爭土地之應有部分294 / 10,000予沈明薇」等語（本院卷㈡第168 至169 頁），則參酌最高法院99年度台上字第781 號判決意旨，沈明薇即不得於本件訴訟中再為相反之主張，至為明確。
㈧、有關請求羅吉園應拆除69號1 樓屋前及牌樓上所有的系爭監視器（如本判決附件8 所示）（即聲明第八項部分）：
１、按依民法第184 條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。本件沈明薇主張系爭監視器侵害其隱私權，並依民法第184 條第1 項規定，請求羅吉園拆除系爭監視器等語，羅吉園固不否認系爭監視器裝設之事實，但否認有侵害沈明薇之權利等語。則揆諸前開說明，自應由沈明薇負舉證責任。
２、沈明薇主張羅吉園以系爭監視器所拍攝之畫面對沈明吉發黑函云云，然為羅吉園否認，且沈明薇本項主張均係針對李節忠所為（見本院卷㈠第133 頁），則羅吉園就系爭監視器究有何侵害沈明薇之權利事項，沈明薇並未舉證以實其說。故沈明薇請求羅吉園拆除系爭監視器云云，即屬無據。
㈨、有關李鄭滿應給付遲延交屋之損害賠償、遲延給付之違約金及不完全給付之損害賠償部分（即聲明第八項沈明薇部分）：
１、查沈明薇與李鄭滿前因請求給付價金事件，經臺灣高法院以98年度上易字第482 號民事判決確定在案（見本院卷㈡第18
7 至195 頁），該案判決認定：「…查系爭房屋內含公共機房，被上訴人（即沈明薇，下同）不得將機房做為專有部分使用，應將機房隔間及其出入口恢復原狀，有臺北縣政府工務局96年11月20日北工使用第0000000000號函可憑（見原審卷㈠187 頁）。經原審委託台灣省建築師公會鑑定，該會97年12月31日台建師北鑑字第436 號鑑定報告（下稱台灣省建築師公會鑑定報告）亦認為：「九、鑑定結果：㈠建築技術規則建築設計施工篇第168 條規定，系爭房屋空間為不計容積之公共空間之一，另依內政部92年7 月15日內授營建管字第0920087944號函示，是項機房空間應屬公寓大廈共有部分，且不得約定專用。㈡如以銷售圖（指系爭房屋格局圖）計算系爭房屋產權面積為221.16平方公尺（66.9坪），當回復竣工圖後之產權面積為202.46平方公尺（61.24 坪），兩者權狀面積相差66.9坪－61.24 坪＝5.66坪，但實際使用面積相差為5.35×3.25＝17.39 平方公尺」（見原審卷㈡第81頁），則上訴人（即李鄭滿，下同）將上開屬於公寓大廈共用之機房空間，計入系爭房屋內部面積而售予被上訴人，致系爭房屋面積不足，且被上訴人須另行僱工回復原狀，上訴人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應依不完全給付法則賠償前開損害。㈢被上訴人嗣依台北縣政府工務局前開公函，花費20萬1740元將公共機房隔間與出入口回復原狀，有裝修工程報價單暨收據附卷（見原審卷㈠第188 頁），此一數額未逾台灣省建築師公會鑑定報告所鑑定回復費用20萬8228元（見原審卷㈡第81頁），則被上訴人此部分不完全給付損害賠償抵銷抗辯應屬可取。又上開鑑定報告九之㈢復就房價減損價額認定「以雙方買賣契約第2 條約定之買賣總價1076萬元計，則當時買賣單價為1076萬元/66.9 坪＝16.08 萬元/ 坪，故就使用面積之價值為16.08 萬元/ 坪×5.26坪＝84.58 萬元，惟回復原狀後，系爭空間仍有公設持分面積（5.74－5.26＝0.48坪）之產權價值，故就其使用面積之價值貶損為84.58 萬元－16.08 萬元/ 坪×0.48坪＝78.86 萬元。」（見原審卷㈡第81頁），本院亦採相同見解，認上訴人所交付系爭房屋面積短少，致被上訴人受有交易價值貶損之損害共78萬8600萬元，故此部分抵銷抗辯亦屬可信。合計被上訴人上述二筆抵銷債權達99萬0340元（201,740+788,600= 990,340），經抵銷上訴人價金39萬7000元後，上訴人價金已無餘額。㈣被上訴人另主張交屋限為94年6 月30日，上訴人遲至94年9 月8 日始交屋，遲延交屋70日，應依契約第8 條按日以價金千分之零點一計付違約金7 萬8320元（10,760,000*0.001*70=75,320）云云。惟查，證人陳志昇於原審98年2 月26庭期證稱：因為被上訴人弟弟的小孩要念書，所以先簽約，讓他辦理入籍手續，94年6 月30日當時還沒有完工，被上訴人於94年6 月初當時他還拿機房隔間設計圖給我，隔間工程完工時間大約是在25天後。被上訴人一直認定機房不能依照房屋市價賣出，所以一直不點交等語（見原審卷㈡第108 頁）。而給付遲延與不完全給付係不同法律效果，前者係發生於債務人遲未給付之情形，後者則發生於債務人已提供給付之情況，二者無法同時產生。被上訴人於隔間工程完工後，固得主張機房不應計入專有部分，認上訴人給付不符合債之本旨，而拒絕受領系爭房屋，並就價金為同時履行抗辯；但其當時尚未受領，故無從依不完全給付與瑕疵擔保行使權利。惟其拒絕給付70日後，忽受領系爭房屋並進而主張不完全給付及瑕疵擔保責任，則被上訴人既推翻先前拒絕受領之意思表示，拒絕受領期間之遲延責任即非可歸責於上訴人，上訴人無須再支付該部分違約金7 萬8320元。㈤上訴人固謂且被上訴人遲至96年4 月10日始以書狀主張機房瑕疵云云。惟陳志昇既於前開期日證稱：被上訴人一直認定機房不能依照房屋市價賣出，所以一直不點交等語（見原審卷㈡第108 頁），是被上訴人於交屋前即發現系爭房屋內部有公共機房之瑕疵，並持續向上訴人交涉，則上訴人謂被上訴人於交屋後
1 年7 個月始通知瑕疵，應視為承認所受領房屋云云，並非事實。…」是沈明薇於上開李鄭滿訴請給付買賣價金一案中，已提出遲延交屋之違約金作為抵銷抗辯，但為法院所不採認，則參酌最高法院99年度台上字第781 號判決意旨，除前案民事判決判斷有顯然違背法令，或原告已提出訴訟資料足以推翻該判斷之情形外，沈明薇於本件訴訟中就前開重要爭點，即不得再為相反之主張，本院亦不得為相反之判斷。
２、至沈明薇請求上開公共設施即各樓層機房、給水各項設備、屋前牌樓之遲延給付部分，因上開公共設施即各樓層機房、給水各項設備、屋前牌樓並無遲延給付或不完全給付之情事，況此亦非兩造間系爭買賣契約之標的，則沈明薇徒以民法第227 條第2 項、第360 條、類推適用民法第242 條、第31
7 條、第493 條、第191 條之1 第1 項前段、第179 條等規定，請求李鄭滿應給付損害賠償云云，顯屬無據。
３、再者，原告就附件10所請求之司法訴訟律師費或相當於律師費用及行政陳情案件相當於律師費用云云，惟按我國民事訴訟法並非採取律師訴訟主義，當事人所支出之律師費用，須當事人確有不能自為訴訟行為，必須委任他人代理之情形，所支出之代理人費用，為伸張權利或防禦上所必要者，始得認為訴訟費用之一種，於必要限度令敗訴之人賠償（參照司法院院字第二○五號解釋）。本件上訴人並無確有不能自為訴訟行為之情形，其請求被上訴人賠償律師報酬8 萬元，難認為有理由（最高法院77年度台上字第936 號判決意旨可資參照）。觀諸附件10所示之內容，諸多係沈明薇、沈明吉於另案與李節忠、李鄭滿、第三人間之民刑事訴訟，或沈明吉遭法院判處易科罰金，渠等因此所支出之律師費用及費用，但沈明薇並未證明其確有不能自為訴訟之行為，以及其有委任代理人以伸張權利之必要，況沈明薇於民事訴訟亦未獲全部勝訴判決，且所提起之刑事告訴，經檢察官為不起訴處分確定，自無從認沈明薇有支付律師費以伸張其權利之必要。況且，更多案件顯與李鄭滿無涉，而係沈明吉個人案件之律師費用或刑事判刑所支出之易科罰金，則揆諸前開判決意旨，沈明薇請求李鄭滿賠償上開律師費云云，即屬無據。至相當於律師費用之損失部分，沈明薇並未證明支付該等費用之必要，且其所提出之刑事告訴，多經檢察官為不起訴處分確定在案，則沈明薇此部分之情形，亦難認為可採。
㈨、有關消費借貸部分（即聲明第九項沈明吉部分）：
１、按稱消費借貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當之。是以消費借貸，因交付金錢之原因多端，除有金錢之交付外，尚須本於借貸之意思而為交付，方克成立。倘當事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意思互相表示合致及借款業已交付之事實，均負舉證之責任，其僅證明有金錢之交付，未能證明借貸意思表示合致者，仍不能認為有該借貸關係存在（最高法院98年度台上字第1045號判決意旨可資參酌）。
２、本件沈明吉主張李鄭滿向其借貸2 萬元用以支付仲介費等語，既為李鄭滿否認，則揆諸前開判決意旨，沈明吉自應就兩造間之消費借貸意思表示合致，負舉證責任。然沈明吉迄今並未積極舉證以實其說，自難逕予採認。
３、因此，沈明吉主張李鄭滿向其借貸2 萬元云云，委無足採。
六、綜上所述，沈明薇前開各項請求，均屬無據，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 5 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 9 日
書記官 沈柏樺