臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第109號原 告 陳瑋鋼訴訟代理人 陳麗真律師被 告 林明世上列當事人間請求核定地租事件，經本院於民國107 年7 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告所有門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號未辦保存登記建物，占用原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（面積：七九三點三一平方公尺），每月租金為新臺幣81,669元。
被告應自民國106 年8 月8 日起至前項房屋得使用期間之日止，按月給付原告新臺幣81,669元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告方面：
㈠、緣坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為鈞院105 年度司執字第50211 號民事強制執行事件拍賣之土地，原告於民國106 年7 月17日拍定取得並於106 年8 月
1 日收受鈞院核發之不動產權利轉移證書，且於108 年8 月
7 日完成登記而取得系爭土地所有權。系爭土地上有未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路○段000 號建物（下稱系爭房屋）原為被告所有，且系爭土地於拍定前亦為被告所有，因被告與訴外人築佳國際工程有限公司因返還價金案件，而為鈞院拍賣系爭土地而未拍賣系爭房屋，故系爭土地及系爭房屋於鈞院強制行刑裎序進行前，原同屬一人，而被告為系爭房屋事實上處分權人，依民法第425 條之1 規定，系爭房屋與土地受讓人間，推定有租賃關係存在。又系爭土地之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）15,652元，系爭房屋占用系爭土地全部面積793.31平方公尺，依土地法第97條第1 項規定計算，每月租金為103,473 元（15,652×793.31×10%=1,241,689 元，元以下四捨五入〈下同〉，每年總計元÷12個月= 每月103,474 元）。
㈡、原告爰依民法第425 條之1 及土地法第97條第1 項規定，請求法院核定被告所有系爭房屋占用原告所有系爭土地（面積793,31平方公尺）每月租金為103,474 元，以及被告應自10
6 年8 月8 日起至系爭房屋得使用期間之日止，按月給付原告103,474元等語。
三、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：
㈠、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1 項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限，民事訴訟法第280 條第1 、3 項定有明文。經查，系爭房屋為未辦理保存登記之建物，其坐落於系爭土地全部，且系爭房屋及土地原為被告所有，嗣經前開強制執行程序，經原告拍定取得系爭土地等情，並有拍賣公告、權利移轉證書、土地所有權及本院勘驗筆錄為證，並經本院依職權調閱前開強制執行卷宗核閱屬實，而被告經合法通知未到庭，且未提出任何書狀作何聲明及陳述，揆諸上開規定，已發生視為自認之法律效果，自堪信原告上開之主張為真實。
㈡、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」民法第425 條之1 定有明文。又按「未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂『所有權讓與』，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意」（最高法院99年台上字第1723號裁判意旨參照）。承上所述，系爭房屋及系爭土地原均為被告所有，嗣經原告經拍賣程序取得系爭土地，則原告於106 年8 月7 日因拍定而登記取得系爭土地，則系爭房屋及系爭土地現為分屬兩造所有，揆諸上開規定及裁判要旨，於系爭房屋使用期間，兩造間即推定成立租賃關係，故原告請求法院核定系爭房屋占用系爭土地之租金，係屬有據。
㈢、再按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」、「第97條第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條、第10
5 條分別定有明文。而「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額」（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，原告主張系爭房屋之租金依照系爭土地之申報地價年息百分之十計算等語。依上開判例意旨，參酌系爭土地位於新北市○○區○○路上，鄰近頂埔捷運站、土城區農會、國小、土城交流道，商家林立，且於系爭房屋使用期限內，原告即無法於系爭土地上為任何使用收益，故核定年租金應以申報地價8%為適當，而系爭土地於107 年申報地價為每平方公尺15,442元，有土地登記第一類謄本可稽（見本院106 年度板司調字第793 號卷第18頁），故被告應給付原告每月81,669元（計算式：15,442元×793.31×8%÷12＝81,669元，元以下四捨五入，下同）。逾此部分之請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第425 條之1 規定及租賃法律關係，請求法院核定被告所有系爭房屋占用原告所有系爭土地（面積793,31平方公尺）每月租金為81,669元，以及被告應自10
6 年8 月8 日起至系爭房屋得使用期間之日止，按月給付原告81,669元等語，為有理由，應予准許。逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 19 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 19 日
書記官 沈柏樺