臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第240號原 告 呂政國原 告 詹婉渝原 告 汪貞毅原 告 李梨上 四 人共 同訴訟代理人 陳守文律師複 代理人 郭千華律師被 告 森築開發有限公司法定代理人 魏夢麟訴訟代理人 莊志成律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國108 年4 月
12 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告給付原告呂政國新臺幣伍拾貳萬陸仟伍佰元、原告詹婉渝新臺幣伍拾壹萬捌仟伍佰元、原告汪貞毅新臺幣玖拾伍萬捌仟伍佰元、原告李梨新臺幣壹佰零壹萬柒仟伍佰元及均自民國一○七年四月二十八日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告呂政國、詹婉渝、汪貞毅、李梨分別以新臺幣壹拾柒萬元、新臺幣壹拾柒萬元、新臺幣叁拾壹萬元、新臺幣叁拾叁萬元供擔保後，得為假執行。但被告分別以新臺幣伍拾貳萬陸仟伍佰元、新臺幣伍拾壹萬捌仟伍佰元、新臺幣玖拾伍萬捌仟伍佰元、新臺幣壹佰零壹萬柒仟伍佰元為原告呂政國、詹婉渝、汪貞毅、李梨預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件原告係以返還買賣價金所生之爭執涉訟，而依兩造所據之買賣契約書第28條約定：「如因本約而發生訴訟時，雙方同意以買賣標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院。」（見本院卷一第82頁），核屬合意管轄之約定，而系爭不動產位於新北市○○區○○段○○○○○ ○○○○ ○號土地，揆諸上揭規定，本院自有管轄權，先予敘明
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣被告為新北市○○區○○段○○○○○ ○○○○ ○號土地及其上「上河園」預售屋建案（下稱系爭建案）之出賣人，原告為買受人。原告呂政國以新臺幣（下同）1,689 萬元購買系爭建案B1-13F戶、B4-149車位，目前已繳價金306 萬元；原告詹婉渝以1,681 萬元購買系爭建案D1-5F 戶、B4-60 車位，目前已繳價金304 萬元；原告汪貞毅以1,681萬元購買系爭建案A1-14F戶、B3-324車位，目前已繳價金
348 萬元；訴外人王火盛以1,875 萬元購買B1-3F 戶、B3-311車位，嗣後於104 年4 月27日讓渡予原告李梨，由原告李梨繼受所有權利義務，原告李梨已繳價金383 萬元。
（二）經查，被告於銷售系爭建案時，持精美銷售廣告（下稱系爭廣告）招睞消費者，依系爭廣告上所印製之建物圖示可知系爭建案之建物間具有寬闊之棟距，被告並於系爭廣告上特別強調系爭建案之建物管道間垂直穿孔以防火填塞處理，可有效將火苗可能穿越之縫隙填塞，有效阻絕火災發生時之煙囪效應云云。同時，被告並提出自製之建議付款表，向原告保證系爭建案可向金融機構申貸至買賣價金之八成，使原告及訴外人王火盛、張永欣因信賴被告上開說詞而同意購買系爭建案之預售屋。
（三）詎料，原告於系爭建案興建完竣前，曾前往系爭建案現場查看，然卻發覺系爭建案實際建物之棟距狹窄，與系爭廣告所載建物圖示完全不符。嗣後原告又發覺系爭建案之建物管道間垂直穿孔處，並未如系爭廣告所載有以防火填塞處理，顯見被告持不實廣告詐欺原告，且系爭房地具有效用減損、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵。再者，雖被告於銷售時持建議付款表信誓旦旦保證被告得為原告代辦申貸，且系爭建案可向金融機構申貸至買賣價金之八成，原告亦因信任其說詞而簽約購屋，然實則，系爭建案之房地價值低落，不若被告所言可向金融機構貸足款項，被告顯係給付不能，且系爭房地欠缺被告所保證之價值，具價值減損及欠缺保證品質之瑕疵。
（四）又查，系爭建案於民國105 年1 月29日施工時發生工人失足墜落地面、遭鋼筋刺穿致死之工安事故，經新聞媒體大肆報導，蓋就不動產交易市場之通常交易觀念而言，房地是否曾發生「非自然死亡事件」之情事，乃屬不動產交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響不動產之交易價值甚鉅，由此足見本件系爭房地曾發生非自然死亡事件，洵屬具有交易價格減損之瑕疵，被告自應依法負瑕疵擔保貴任。
（五）復查，系爭建案建物各層樓均有多處管線於柱內2 倍梁深範圍穿梁，被告顯然未依主管機關核准結構圖說施工，同時，建物有多處管線垂直穿梁，違反內政部混凝土結構設計規範第13章13.5之規定未予補強，致使建物耐震能力下降，具嚴重結構安全問題，顯然系爭房地具有效用減損、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵。
（六）另查，該建案基地位於土壤液化低潛勢區，而我國位於板塊交界帶，地震頻傳，將來若發生地震，系爭房地遭受震災之風險將遠遠高於其他地區，且一般民眾亦因此而不願買受系爭房地，市場接受度低迷，堪認系爭房地具通常效用減損及價值減損之瑕疵。
（七）據此，因被告持不實銷售廣告詐欺原告，並有給付不能之情事，且系爭建案亦存有上述多項物之瑕疵，是原告曾陸續分別寄發存證信函予被告，依民法第92條規定向被告撤銷購買系爭建案預售屋之意思表示，並依民法第256 條主張解除契約，同時催告被告補正瑕疵，經被告拒不補正瑕疵後依第359 條規定主張解除契約，爰依民法第179 條、民法第259 條請求被告應返還原告已繳付之價金。
（八）然查，被告於收受原告上開存證信函後，不僅置之不理，拒不返還原告已付價金，甚且以原告遲付價金為由，分別於以存證信函予原告主張解除系爭預售屋之契約並沒收原告已付價金作為違約金，原告爰不得已遂提起本件訴訟，請求被告應返還原告已繳付之價金。
（九）退步言之，倘鈞院審理後認原告前述主張受被告詐欺而撤銷購屋意思表示、被告給付不能而解除契約及被告應負物之瑕疵擔保責任而解除契約均不可採，而被告以原告遲延給付價金為由而解除契約為可採，然被告仍應依民法第
179 條對原告負返還全數已付價金之責，說明如下：
1.按「倘買方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動產點交之情事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方催告函五日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依下列方式辦理. （一）賣方得自買方已徵納之價款中沒收本約買賣總價款百分之十五為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。」房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款約有明文。故依房屋土地預定買賣契約書第25條第
2 項第1 款約定，被告至多僅能沒收買賣價金15% 之違約金，然而，被告沒收原告呂政國已付價金306 萬元已超出買賣總價款1,689 萬元之百分之十五即253 萬3,500 元、被告沒收原告詹婉渝已付價金304 萬元已超出買賣總價1,681 萬元之百分之十五即252 萬1,500 元，被告沒收原告汪貞毅已付價金348 萬元已超出買賣總價款681 萬元之百分之十五即252 萬1,500 元、被告沒收原告李梨已付價金383 萬元已超出買賣總價款1,875 萬元之百分之十五即
281 萬2,500 元，是被告對於逾越部分之價款自屬無法律上原因受有利益，原告自得依民法第179 條請求被告返還所受領之不當得利，故被告自應返還原告呂政國52萬6,
500 元、返還原告詹婉渝51萬8,500 元、返還原告汪貞毅95萬8,500 元、返還原告李梨101 萬7,500 元。
2.次按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252 條定有明文。本件被告於銷售時持不實廣告詐欺原告’且系爭建案存有諸多瑕疵，被告顯已違背誠信原則在先；而原告因系爭建案存有物之瑕疵而主張解除契約，故未繼續支付買賣價金，原告乃係基於一般消費者立場捍衛己身權利，並非惡意遠約；而兩造間之契約解除後，被告仍可繼續銷售系爭建案而獲有利益；且被告為一大型建設公司，營建資金充足，尚無因原告遲延給付價款而影響建案工程進度及公司營運之虞，然原告僅為庶民，兩造之社會經濟地位顯不對等，是以，按依雙方社會地位、經濟狀況衡量，被告沒收之違約金確屬過高而顯失公平，原告爰依民法第252 條親定，請求鈞院酌減違約金至零，故被告沒收之價款自無法律上原因而應依民法第179 條負返還責任，並聲明：㈠被告應給付原告呂政國參佰零陸萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告詹婉渝參佰零肆萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告應給付原告汪貞毅參佰肆拾捌萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣被告應給付原告李梨參佰捌拾參萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈤被告應給付原告張良彬壹佰捌拾參萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈥原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）關於棟距問題：查銷售廣告乃屬3D透視圖，僅為建案之意象表徵，因為圖面呈現角度不同，而致產生視覺上感受之落差，然查，系爭廣告物並非要向消費者說明建築物之具體棟距為何，此觀系爭建案廣告內容，並未標示尺寸，亦未附加其他文字敘述標榜系爭建案建物之棟距如何寬敞？或棟距有多大？被告並無藉廣告圖片內容以向消費者傳達系爭建案之棟距有多寬敞之意思。另查，系爭房屋買賣契約書附件2 檢附有系爭建照之平面圖，該平面圖有系爭建案各棟建物之具體相關位置及棟距，該等平面圖，係直接轉載引用建照設計圖面所作成，自能供消費者作為實際棟距之參考依據，而系爭建案現場完工後之建物棟距、建物之相關位置，與系爭買賣契約附件2 之建照平面圖所示相同，並無差異。被告並無陷消費者於錯誤之意思，否則何需檢附相關建照平面圖圖面於買賣契約書供消費者審閱？再者，廣告是否得構成契約之內容，應視廣告之內容是否詳盡而具體，該廣告是否不重視相對人其人之個性，該廣告是否僅針對特定人為之，當事人間之談判磋商過程，交易慣例及其他相關具體情事，足以推知企業經營者有立即訂立契約受其拘束之意思時，方可將廣告解為要約，而認其得拘束為廣告之人。參諸本件系爭房屋係預售屋，該廣告單內之圖像及模型，顯係電腦繪製並製作，復佐以廣告中文字，僅係記載建案地址及位置、建築團隊為何、聯絡方式等情，可見此等廣告暨文字，僅為誘發消費者購買系爭房屋之動機。又該等廣告既非精確之位置圖，亦無從具體表明該建案各該棟建物之寬度及相對位置，揆諸前揭說明，尚難遽認被告須負提供如廣告中所示棟距寬度之義務。而原告由系爭買賣契約所附圖說，既可明確查知棟距寬度與比例，有系爭買賣契約可考，是原告對於棟距之寬度及配置情形，當可透過系爭買賣契約附圖明白知悉，且原告既未能證明被告銷售人員確實有向其保證系爭建案將依該上開廣告棟距施作，或故意不告知原告系爭建案無該等棟距寬度之情事，則難遽認被告有廣告不實情事。故原告主張以此為撤銷或解除契約之理由，並請求返還價金，應無理由。
（二）關於消防設施部份：系爭房屋之防火工程被告已依法規施作，並經審核通過而取得使用執照，原告指系爭房屋有此項減少效用之瑕疵，應有誤會。且關於銷售DM載「當層阻隔：本建案管道間垂直穿孔以防火填塞處理，可有效將火苗可能穿越之縫隙填塞，有效阻隔火災發生時之煙囪效應」，被告已依約以防火材料（混凝土及砂漿）填塞及澆灌管道間樓層板施作。又原告以被告陳報給主管單位之建造圖及竣工圖，都顯示被告未在管道間作防火填塞，而認為被告未依廣告施作等情，惟查，圖面未標示施作，並不代表被告實際未施作，被告確實係以防火材料（混凝土及砂漿）填塞及澆灌管道間樓層板施作。
（三）貸款不足八成部分：被告並無向原告保證系爭房地可以向金融機構貸得8 成款項，此參系爭房屋土地預定買賣契約書第十八條之約定即知，當貸款金額不足，雙方已約定買方應如何補足該差款，足見，被告並無向購屋者保證系爭房屋及土地可以貸得8 成款項，否則豈會約定如何補足貸款金額之差額？原告稱被告當初向其等保證系爭房屋土地可貸得8 成款項，後來無法貸得該款項，指系爭房價值減損、欠缺被告所保證知品質云云，自非有據。又原告等根本拒不履約，連向貸款銀行辦理貸款手續皆付諸闕如，則主張貸款成數如何不足8 成款，房屋有價值上之瑕疵云云，不足採信。原告主張被告就此應負擔物之瑕疵擔保責任，尚非可採。
（四）違法穿樑部分：原告指稱系爭建案有此項瑕疵，然原告並未提出證據證明之，泛言系爭房屋有該項瑕疵，影響減低系爭建物之耐震能力云云，尚非有稽。且依據混凝土工程設計規範，並無條文規範「二倍樑深範圍內不得穿孔」。又系爭建案工程之穿樑處，均依照結構技師的補強圖施工，每個樓層都依標準作業程序查驗合格，並有黃依典結構技師出具之結構安全說明書可稽，原告指稱系爭建物有此項瑕疵存在，並非事實，尚非可採。
（五）工安事件：原告指稱系爭建案興建時曾發生工安事件，該工安事件會影響購買者之買受意願云云，查工安事件並非發生在原告等所購買之系爭房屋之專有部分，何能指該工安事件，會造成消費者減低購買其房屋之意願？且並無實據證明顯示，工安事件會影響消費者之購買意願，原告並無舉證證明，顯為原告拒絕履約之藉口，非可採。
（六）土壤液化問題：查經濟部中央地質調查所公布國內的土壤液化區查詢系統，將土壤液化區分為低中高風險三種等級，並以綠黃紅三種顏色代表之，綠色代表低土壤液化潛勢區（表示沒影響或僅輕微影響，無須擔心液化問題），系爭建案基地乃位於綠色潛勢區，根本無須擔心土壤液化問題。再者，土壤液化問題，可透過土壤改良、都市更新、房屋健檢等方式處理獲得改善，並非無法補救，公布土壤液化潛勢區僅是希望提升民眾預防意識，並非表示該問題無法改善。再查，大台北地區鄰近三角斷層之區域甚廣，然未曾聽聞主管機關以地震帶或液化區之因素而駁回相關建照之申請，足見土壤液化問題並非無法克服，另本建案取得建照後，經歷幾次地震，並無損壞。原告主張系爭建案位於土壤液化潛勢區，認為系爭建案有瑕疵云云，參照上開說明，尚非可採。
（七）有關違約金問題：原告係於102 年、103 年間簽立系爭買賣契約，然簽約後國內不動產之交易確實慢慢發生變化，交易呈現停滯及價格跌落之情形，迄今仍在低迷中，系爭買賣房地之價格跌落10% 以上。又系爭建案係由被告委託房屋代銷公司銷售，其銷售費用為買賣償金之6%，此有銷售合約可資佐證，此亦為被告因原告違約所受之損害。故於未計算被告因出售系爭房地所需負擔之基本管理費用及其他費用之情形下，被告所受之損害即達系爭買賣房地總價之15% 以上，系爭買賣契約依內政部預售合約所訂相關規定而約定僅沒收買賣總價15% 實不足以彌補被告所受之實際損害，原告主張被告並無任何損害，違約金過高云云，自難成立。又原告於簽約前已攜回系爭契約審閱本，充分知悉系爭契約書之內容，簽約前，原告自當已充分考量自身之履約意願、經濟能力等主、客觀要件，方始同意簽訂系爭契約，簽約後，自應受系爭契約有關違約金約定之拘束，今再主張違約金約定過高，應無理由。
三、兩造不爭之事實（見本院卷三第336頁）
（一）原告為坐落新北市○○區○○段○○○○○ ○○○○ ○號土地及其上「上河園」預售屋建案之出賣人，原告呂政國以1689萬元購買系爭建案B1-13F戶、B4-149車位，呂政國已繳
306 萬元；原告詹婉渝以1681萬元購買系爭建案D1-5F 戶、B4-60 車位，詹婉渝已繳304 萬元；原告江貞毅以1681萬元購買系爭建案A1-14F戶、B3- 324 車位，江貞毅已繳
348 萬元；訴外人王火盛以1875萬元購買系爭建案B1-3F戶、B3-311車位，嗣後於104 年4 月27日讓渡予原告李梨，李梨已繳383 萬元。
（二）系爭建案於105 年1 月29日，在系爭建案4 樓公共區域樓梯口發生工安事件。
（三）原告呂政國曾寄發原證6-1 存證信函；原告詹婉渝曾寄發原證6-2 存證信函；原告江貞毅曾寄發原證6-3 存證信函；原告李梨曾寄發原證6-4 存證信函予被告，為撤銷系爭買賣契約之意思表示、並為解除系爭買賣契約之意思表示，被告均已收受。
（四）被告於106 年11月2 日曾分別寄發原證7 號之存證信函予原告四人，主張解除系爭買賣契約並沒收原告已繳價金作為違約金，原告均已收受。
四、本院之判斷：
（一）原告主張：系爭建案實際建物之棟距狹窄，與廣告所示寬闊之棟距完全不符。又系爭建案之建物管道間垂直穿孔處，並未如廣告所載有以防火填塞處理，顯見被告持不實廣告詐欺原告，原告依民法第92條規定撤銷購買系爭房地之意思表示，是否可採？經查：
1.關於棟距問題：觀諸原證二預售屋銷售廣告內容，並未標榜系爭建物棟距多寬，而同份銷售廣告另附有其他外觀示意圖（見卷一第521 頁至546 頁），核與現狀建物照片相符（見卷一第555 頁至559 頁），綜合以觀，難認被告公司以廣告詐騙原告，使原告誤以為建物有寬闊之棟距。
2.關於當層阻隔防火：原告以被告陳報給主管單位之建造圖及竣工圖，都顯示被告未在管道間作防火填塞，而認為被告未依廣告施作等情，惟查，圖面未標示施作，並不代表被告實際未施作，被告既已提出以防火材料（混凝土及砂漿）填塞及澆灌管道間樓層板之照片為證（見本院卷二第
165 頁至167 頁），原告主張被告未依廣告施作，應由原告另舉他證以說，僅憑建造圖及竣工圖尚難認原告此部分之主張為可採。
3.職是，原告以其受被告不實廣告詐欺為由，主張其得依民法第92條規定撤銷購買系爭建案標的之意思表示，即屬無據，則其以此為由，依民法第179 條請求被告返還其等已付之價金，自無理由。
（二）原告主張：被告於銷售時持建議付款表信誓旦旦保證系爭建案可向金融機構申貸至買賣價金之八成，原告亦因信任其說詞而簽約購屋，然實則，系爭建案之房地價值低落，不若被告所言可向金融機構貸足款項，被告顯係給付不能，故原告得依民法第256 條解除買賣契約，並依民法第
259 條第1 款、第179 條請求被告返還已付價金，原告解除買賣契約等語，是否有理由？
1.按民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言。如給付並非不能，僅給付之內容不符債務本旨，則屬不完全給付，而非給付不能。
2.本件系爭建案業已取得使用執照，此為原告所不爭執，而得作為住宅使用，是被告依據與原告等人間系爭買賣契約所負將其等所購買之系爭建案房地所有權移轉登記並交付原告等人使用之義務，並無陷於給付不能之情形。至原告前開所稱系爭建案之房地價值低落，不若被告所言可向金融機構貸足款項、系爭建案無廣告圖示之寬廣棟距及管道間垂直穿孔以防火處理等情，至多僅為是否構成不完全給付或瑕疵給付之問題。原告謂此即構成被告就系爭買賣契約之給付不能，故其等得依民法第256 條解除買賣契約，並依民法第259 條第1 款、第179 條請求被告返還已付價金云云，已然無據。
3.遑論原告此項主張關於棟距與廣告不符及管道間垂直穿孔未以防火填塞處理部分等節並無可採，理由已如前述。至於保證貸款8 成部分，經查原證3 已明載為『建議』付款表」（見本院卷一第547 至553 頁），其上並無任何被告「保證」買賣標的可向金融機構貸到買賣價金8 成貸款之記載。且遍閱兩造間系爭買賣契約全文，亦無任何關於被告保證原告貸款金額或比例之約定。是原告謂被告於銷售時有向其等保證貸款成數可到8 成，未提出其他證據可資證明，其等此部分主張自亦無可採。從而，原告以上開事由主張被告係給付不能，其得依民法第256 條規定解除契約請求返還已付價金，自無理由。
（三）關於原告主張系爭建案除有前開棟距與廣告不符、未施作管道間垂直穿孔以防火填塞處理之瑕疵，以及欠缺被告保證可貸款8 成之瑕疵外，另有系爭建案於105 年1 月29日施工時，發生工人失足墜落地面、遭鋼筋刺穿致死之工安事故，及各層樓有多處管線於柱內2 倍梁深範圍內穿梁而未依主管機關核准結構圖說施工、系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區之瑕疵，故原告得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條請求被告返還已付價金，是否有理由？
1.原告此項主張關於棟距與廣告不符、管道間垂直穿孔未以防火處理，以及被告有保證買賣標的可向金融機關貸款8成部分，均無可採，理由已如前述，是原告執此為由主張其得依民法第359 條規定解除契約，自屬無據。
2.原告主張系爭建案104 年1 月29日發生工安意外部分，經查該工安事件並非發生在原告等人所購買房屋之專有部分內，此經被告提出該工安事故發生地點與原告等人所購買房屋位置圖可參（見本院卷二第365 至373 頁），且為原告所未爭執，而堪認定。又查該工安事件係因工人失足墜地死亡，此與一般兇殺或自殺案件發生於屋內之情形不同。是系爭建案雖發生上開工安事件，惟依通常交易觀念，並不會使原告購買之系爭房屋因此成為「凶宅」，自不能認為係物之瑕疵。是原告主張該工安事件使其等購買之房屋因此具有交易價值減損之瑕疵，為不可採。其等以此為由主張得依民法第359 條規定解除契約，亦屬無據。
3.原告主張：系爭建案建物各層樓均有多處管線於柱內2 倍梁深範圍內穿梁，被告顯然未依主管機關核准結構圖說施工，同時，建物有多處管線垂直穿梁，違反內政部混凝土結構設計規範第13章13.5之規定未予補強，致使建物耐震能力下降，嚴重結構安全問題，顯然系爭房地具有效用減損、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵等語，經查，依據混凝土工程設計規範，並無條文規範「二倍樑深範圍內不得穿孔」，系爭建案工程之穿樑處，均依照結構技師的補強配筋圖施工，且每個樓層都依標準作業程序查驗合格乙節，業據被告提出黃依典結構技師出具之結構安全說明書可稽（見本院卷二第45頁），且依建築法第70條第1 項前段規定：「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗。」是系爭建案既已取得使用執照，即難認被告有未按圖施工之情形。職是，原告指稱系爭建物有建物耐震能力下降，嚴重結構安全問題等情，未據其舉證以實其說，並非可採。
4.原告主張：系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區，而我國位於板塊交界帶，地震頻傳，將來若發生地震，系爭房地遭受震災之風險將遠遠高於其他地區，且一般民眾亦因此而不願買受系爭房地，市場接受度低迷，堪認系爭房地具通常效用減損及價值減損之瑕疵等語，經查，系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區，業據被告提出土壤液化潛勢查詢資料為證（見本院卷二第57頁），依據臺北市政府土壤液化查詢系統網頁所示，如果住在低度土壤液化潛勢區範圍的居民，當遭遇地震時土壤產生液化可能性很小、甚至沒有，是系爭建案之土地，毋須擔心土壤液化問題。而系爭建案為地下室三層以上之建築物，且係依據內政部頒布
101 年度結構技術規則及921 地震後耐震CNS 標準所設計建造（參系爭買賣契約附件十二）。則依上說明，系爭建案之基地雖位於土壤液化低潛勢區，亦無從因此而認系爭建案房地有瑕疵。原告主張系爭建案位於土壤液化潛勢區，認為系爭房屋有瑕疵云云，自非可採。
5.職是，原告依前開事由主張其得依民法第359 條解除買賣契約，亦屬無據。是其等依民法第259 條請求被告返還已付價金，自無理由。
（四）原告主張：系爭房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款，未依照「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4款之形式定之，未經兩造協議違約金之比例，顯然違反消費者保護法第17條第4 項、第12條規定而屬無效，請求被告返還原告之已付價款等語，是否有理由？
1.經查：內政部100 年3 月24日公告修正之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條「違約之處罰」第4 項係規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之--（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」。是只要買賣契約約定之百分比未超過上開規定之15% ，即與上開規定無違。
上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」並無規定上開違約金比例需經買賣雙方個別磋商，否則無效。是兩造間系爭買賣契約第25條「違約之處罰」第2 項第
1 款約定：「買方違約罰則：倘買方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動產點交之情事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方催告函五日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依下列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之十五為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。」，並未逾上開內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定之15% 上限，自屬有效。又參諸系爭買賣契約第25條第1 項第3 款就賣方違約罰則之約定，同樣定為：「買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除退還所收之金價款及遲延利息外，並應賠償買賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償。」。是系爭買賣契約第25條之約定亦無何違反誠信原則而對原告等消費者顯失公平之情事。
3.職是，原告主張系爭買賣契約第25條第2 項第1 款違反消費者保護法第17條第4 項、第15條、第12條規定而無效云云，並無可採。原告以此為由，主張被告無從依該條款約定沒收原告已付價金，而應依民法第259 條第1 款、第
179 條返還已付價金，自無理由。
（五）原告主張：依兩造房屋預定買賣契約第25條約定「賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之十五為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限」，依上開約定，被告至多僅能沒收買賣價金15% 作為違約金，是被告對於逾越總價金15% 部分之價款，自屬無法律上原因受有利益，原告自得依民法第179條請求被告連帶返還所受領之不當得利，故被告自應返還上開受領之不當利益。又被告主張沒收買賣價金之百分之十五作為違約金，實有過高而顯失公平，應酌減至零，是原告依民法第252 條及民法第179 條規定請求被告返還已沒收之全部價金等語，是否有理由？經查：
1.被告以買賣總價款15% 作為違約金，本院認為未超過預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4 款「最高不得超過總價款百分之十五」之限制，該限制係針對一般交易之情形所定持平之規範，被告以此標準作為違約金，沒收原告所繳系爭房地買賣總價百分之十五之價金，尚難認有違約金過高之情形。惟就被告沒收原告所繳價金超過總價金15% 之部分，被告雖以其將收回之系爭房地再行出售，受有支付銷售費用及房地跌價之損失，主張抵銷，毋庸返還超過15% 之價金等語，惟查，依房屋預定買賣契約第25條第3 項約定「買賣雙方除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償」，土地預定買賣契約書第19條第
3 項亦有相同約定，是被告以系爭房地再行出售所生之銷售費用及跌價損失作為損害，主張抵銷，為不可採，被告應將所沒收之價金超過總價金15% 之部分返還原告。次查，被告沒收原告呂政國已付價金306 萬元已超出房地買賣總價款1689萬元之15% （即253 萬3,500 元）、被告沒收原告詹婉渝已付價金304 萬元已超出買賣總價1,681 萬元之百分之15% （即252 萬1,500 元）、被告沒收原告汪貞毅已付價金348 萬元已超出房地買賣總價款1,681 萬元之
15 %（即252 萬1,500 元）、被告沒收原告李梨已付價金
383 萬元已超出房地買賣總價款1,875 萬元之15% （即
281 萬2,500 元），綜上，被告對於逾越總價金15% 部分之價款（即原告呂政國52萬6500元、原告詹婉渝51萬8500元、原告原告汪貞毅95萬8500元、原告李梨101 萬7500元），自屬無法律上原因受有利益，原告得依民法第179 條請求被告返還，自屬有據。
2.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203 條所明定。
本件原告依不當得利法律關係請求被告返還逾違約金15%部份金錢，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，被告森築開發有限公司既於107 年4 月27日受民事起訴狀繕本之送達（見本院卷二第15頁），是原告自得依上開規定請求被告自民事訴訟起訴狀繕本送達翌日即自107 年4 月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息亦屬有據。
五、綜上，原告主張依民法179 條規定，請求被告給付原告呂政國52萬6500元、原告詹婉渝51萬8500元、原告原告汪貞毅95萬8500元、原告李梨101 萬7500元及均自起訴狀繕本送達翌日即自107 年4 月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。原告逾此部分請求，則為無理由，應駁回之。原告與被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，以及原告請求送不動產估價師事務所鑑定系爭建案於105年1月29日發生工安事故對系爭建案交易價值有無污名損害？致減少價額為何？及系爭建案位於土壤液化低潛勢區對系爭建案交易價值有無損害？致減少價額為何？等項，經核均與判決結果無影響，而無調查及一一審酌之必要，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
民事第四庭法 官 許珮育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
書記官 陳冠云