臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第265號原 告 洪李怜貞原 告 洪逸馨原 告 洪安格原 告 洪逸倫共 同訴訟代理人 徐立信律師複代理人 李毓庭被 告 洪家慶訴訟代理人 洪芳芝訴訟代理人 黃秀忠律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國107年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地所有權應有部分141/10895移轉登記予原告。
被告應將坐落台北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼台北市○○街○○巷○○弄○○號2樓之2之房屋所有權全部及同段1346建號門牌號碼台北市○○街○○巷○○弄○號2樓之1之房屋所有權應有部分35/540移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國64年間，依台北市舊有違章建築拆遷戶自願依照整建辦法規定參加國民整建住宅，向台北市政府承購國民整建住宅乙戶，即坐落台北市○○區○○段○○段0000○號（後改為1351建號）即門牌號碼昌吉街25巷（後整編為61巷）35弄10號2樓之2之房屋所有權全部及同小段2674建號（後改為1346建號）即門牌號碼昌吉街25巷（後整編為61巷）35弄2號2樓之1所有權應有部分35/ 540和同段756號地號所有權應有部分141/10895（下稱系爭房地），承購價格新臺幣（下同）000000元，上開土地於66年2月14日登記為被告所有，上開房屋於67年1月10日登記為被告所有。嗣後，因被告無力繼續繳納系爭房地價款，即由被告之母洪高秋月於67年6月29日代理被告，由原告洪李怜貞代理原告之被繼承人洪家祥，將系爭房地出售予洪家祥，由洪家祥繼續繳納價款，因當時有限制國宅不得出售，故被告與洪家祥簽訂委任繳納整建住宅價款及辦理所有權登記契約書（下稱系爭契約書）來代替買賣契約，於系爭契約第二條約定待依規定能變更名義時，被告願隨時將系爭房地辦理變更為洪家祥名義，並於第三條約定，被告同意價款全部繳清後，將房屋所有權登記為洪家祥或洪家祥指定之人，由洪家祥持系爭契約書為被告之授權證明，向主管機關申請房屋所有權登記，房屋基地之所有權亦比照房屋辦理，該契約並經臺灣臺北地方法院公證。嗣洪家祥雖於76年6月23日已繳清上開價款，但宥於當時有效之國民住宅條例第19條規定，出售國民住宅之條件為「居住滿2年、經主管機關同意、買受人須具備購買國民住宅之資格」，洪家祥不具購買國民住宅之資格，因而不能移轉登記為所有人，惟洪家祥仍持續繳納系爭房地之地價稅及房屋稅，並持有系爭房地之土地所有權狀及建築改良物所有權狀，被告亦交付其於68年3月3日申請之印鑑證明予洪家祥，以利洪家祥辦理移轉登記，洪家祥則與原告居住於系爭房地。嗣國民住宅條例於91年12月11日修正公布後，已無買受人資格限制以及須得主管機關同意之規定，故自此時起，原告始得辦理申購，請求權時效應自此時開始起算，至原告於106年12月7日起訴止，尚未罹於15年之時效，況被告於99年1月28日提出印鑑章及印鑑證明予原告，同意配合原告辦理所有權移轉登記，後因被告反悔不願提供身分證影本致使原告無法辦理移轉登記，此亦發生因承認中斷時效之效果，自中斷之事由終止時，重行起算，亦無罹於時效之問題，爰依民法第348條和系爭契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：１系爭契約書及公證書係訴外人洪高秋月未經被告本人同意，
擅以被告之代理人身分所簽立並到法院公證，係屬無權代理，依民法第170條第1項規定，非經被告本人之承認，對被告本人不生效力。退步言之，縱系爭契約書為真正，系爭契約書亦因以不能之給付為契約之標的而無效。按71年7月30日修正公佈之國民住宅條例第19條第1項規定「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶」，再按最高法院78年度台上字第72號民事判決意旨，承購國民住宅除須經國民住宅主管機關之同意外，尚須以具有購買國民住宅之資格者為限，否則違反國民住宅條例第19條第1項之強行規定，依民法第71條規定，系爭契約書自始無效。再退萬步言之，縱系爭契約書為真正且有效，系爭國民住宅貸款業於76年6月23日清償完畢，原告之被繼承人洪家祥自76年6月23日即可持系爭契約書作為被告授權之證明，向主管機關申請所有權登記，惟原告遲至106年12月7日方起訴請求，已罹於時效，被告自得拒絕移轉等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
２聲請調查證據：
⑴請將系爭契約書立契約人甲方「洪家慶」之簽名作筆跡鑑定。
⑵請向台北市都市發展局查詢：原告之被繼承人洪家祥於67年
至91年間，就系爭房地是否有申請所有權登記？
三、兩造不爭執之事實：被告於民國64年間，依台北市舊有違章建築拆遷戶自願依照整建辦法規定參加國民整建住宅，向台北市政府承購國民整建住宅乙戶，即坐落台北市○○區○○段○○段0000○號（後改為1351建號）即門牌號碼昌吉街25巷（後整編為61巷）35弄10號2樓之2之房屋所有權全部及同小段2674建號（後改為1346建號）即門牌號碼昌吉街25巷（後整編為61巷）35弄2號2樓之1所有權應有部分35/ 540和同段756號地號所有權應有部分141/10895，承購價格312212元，上開土地於66年2月14日登記為被告所有，上開房屋於67年1月10日登記為被告所有。嗣後，被告之母洪高秋月於67年6月29日代理被告與洪家祥簽訂委任繳納整建住宅價款及辦理所有權登記契約書，第二條約定待依規定能變更名義時，被告願隨時將系爭房地辦理變更為洪家祥名義，並於第三條約定被告同意價款全部繳清後，將房屋所有權登記為洪家祥或洪家祥指定之人，由洪家祥持系爭契約書為被告之授權證明，向主管機關申請房屋所有權登記，房屋基地之所有權亦比照房屋辦理，該契約並經臺灣臺北地方法院公證。原告之被繼承人洪家祥於76年6月23日已繳清上開價款。洪家祥持續繳納系爭房地之地價稅及房屋稅，並持有系爭房地之土地所有權狀及建築改良物所有權狀，洪家祥與原告居住於系爭房地。被告於99年1月28日提出印鑑章及印鑑證明予原告，同意配合原告辦理所有權移轉登記，後因被告不願提供身分證影本致使原告無法辦理移轉登記。
四、本件爭點為：訴外人洪高秋月代理被告與原告之被繼承人洪家祥間所簽訂之委任繳納整建住宅價款及辦理所有權登記契約書，是否有效？上開契約是否因違反71年7月30日修正公佈之國民住宅條例第19條第1項規定，而無效？原告繼承之所有權移轉登記請求權是否罹於15年時效？１原告所提臺灣台北地方法院67戊年度公字第12114號公證書
，係由訴外人洪高秋月代理被告與原告洪李怜貞代理洪家祥，就委任繳納整建住宅價款及辦理所有權登記契約，請求公證，因原告未一併提出被告委託洪高秋月之授權書，被告抗辯洪高秋月無權代理，固非無的放矢，惟自洪高秋月代理被告與原告洪李怜貞代理洪家祥於67年6月29日簽立委任繳納整建住宅價款及辦理所有權登記契約書後，被告交付其於68年3月3日申請之印鑑證明與洪家祥，復將系爭房地之所有權狀交付洪家祥，其意在於便於洪家祥於繳清國民住宅貸款後辦理系爭房地之所有權移轉登記，而洪家祥自67年6月29日簽約後即按期繳納之地價稅及房屋稅，此有歷年繳款書為證，並於76年6月23日繳清國民住宅貸款，有證明書可稽，洪家祥並與原告居住於系爭房地，從以上事證，堪認被告應有授權訴外人洪高秋月代理處理繳納系爭房地之價款，並同意於洪家祥繳清全部價款時移轉系爭房地所有權予洪家祥之事實，況被告本人於99年1月28日復提出印鑑章及印鑑證明予原告，同意配合原告辦理所有權移轉登記，亦足徵該契約之成立經由被告之授權，縱未授權，亦經被告事後交付印鑑章、印鑑證明、所有權狀乙節，可認被告已承認該代理行為。２按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效，民法第246條定有明文。71年7月30日修正公布之國民住宅條例第19條第1項規定：「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶」；91年12月11日修正公布之國民住宅條例第19條規定：「政府直接興建之國民住宅，其承購人居住滿一年後，得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人，如具有國民住宅購買資格者，得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限，申請國民住宅貸款。取得使用執照滿十五年以上之國民住宅，其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地，不受前項規定之限制」，可知於國民住宅條例91年12月11日修正公布前，政府興建之國民住宅須經主管機關同意始得出售，且買受人之條件資格亦有限制，嗣91年12月11日修正公布後，國民住宅之買賣即不受前揭限制。被告與原告之被繼承人洪家祥於系爭契約第二條約定待依規定能變更名義時，被告願隨時將系爭房地辦理變更為洪家祥名義，依首揭但書規定，系爭契約仍為有效。
３國民住宅條例自91年12月11日修正公布之後，已無買受人資
格限制以及須得主管機關同意之規定，故自此時起，原告始得請求被告移轉系爭房地所有權，故請求權時效應自此時起算，至原告於106年12月7日起訴，尚未罹於15年時效。被告辯稱應自76年6月23日清償貸款完畢時起計算，尚屬無據。
系爭契約第三條約定，被告同意價款全部繳清後，將房屋所有權登記為洪家祥或洪家祥指定之人。經查，原告為洪家祥之繼承人，有戶籍謄本可稽，故原告本於繼承之法律關係，依據系爭契約第三條約定，請求被告移轉登記系爭房地之所有權，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，被告請求調查證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 19 日
民事第四庭 法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 19 日
書記官 涂菀君