臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第272號原 告 鍾祥鎮原 告 廖秀東原 告 徐英豪原 告 黃國烋共 同訴訟代理人 許家偉律師
梁繼澤律師被 告 陳昱瑄訴訟代理人 葉宏基律師上列當事人間請求返還服務費差額事件，經本院於民國107年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：１原告等為坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○段000地號等14
筆土地（詳起訴狀附表一，以下簡稱系爭土地）之真實權利人，系爭土地均借名登記於訴外人劉明輝名下，原告與訴外人劉明輝約定出售系爭土地之價金全部交付原告。被告自民國94年起擔任訴外人六六國際管理顧問企業有限公司之負責人，並曾領有經紀人及經紀營業員證書，雖該證書已廢止，然被告仍實際執行不動產經紀營業員業務，應屬不動產經紀業管理條例第4條第7款所稱之經紀營業員。被告前於103年8月2日上午某時，與原告接洽，告知原告其受訴外人周樹林委託，與原告商談出售系爭土地予訴外人周樹林事宜，並與原告於103年8月2日下午某時約定，由原告委託被告以原告實拿新臺幣（下同）00000000元為委託銷售價格之條件，由被告代原告與訴外人周樹林議定實際買賣交易價格，就超出00000000元部份作為被告之服務報酬，此有原證三由被告書寫交予訴外人劉明輝簽名之同意切結書可證。嗣被告促成訴外人周樹林與原告以訴外人劉明輝之名義於103年8月2日以價金5681萬元簽訂買賣契約。惟因系爭土地有通行權爭議，故原告與訴外人周樹林合意後減價280萬元作為補償，改以5401萬元為實際成交價格。原告與訴外人周樹林簽訂系爭買賣契約後，被告始向原告表明其與訴外人周樹林共同買受，即被告5分之1、訴外人周樹林5分之4之比例購買，由訴外人周樹林開立彰化銀行新樹分行為付款人之支票12紙面額總計00000000元（如起訴狀附表二），被告則開立彰化銀行三重埔分行為付款人之支票9紙面額總計00000000元（如起訴狀附表三），分別交付予原告等及訴外人劉明輝，共給付買賣價金00000000元。被告待訴外人周樹林所給付之買賣價金支票均兌現後，向原告表示依原證三之同意切結書所載，實際出售價金高於00000000元之部分，即0000000元（00000000-00000000=0000000），屬被告之服務報酬，遂向原告取回被告前交付予原告及訴外人劉明輝如起訴狀附表三編號2至9所示之支票。
２按「按為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交
易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例」、「本條例用辭定義如下：…四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。
九、差價︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。」、「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人」，不動產經紀業管理條例第1條、第4條第4款、第5款、第7款、第9款及第19條定有明文。上開規定係為「建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展」而設，故於適用不動產經業管理條例第19條之規定時，應注意者，經紀業或經紀人員除收取契約所約定之報酬外，不得以任何名目收取額外之利益，倘有收取者，不論該報酬之名目為何（如實務上常見之『折佣』），依不動產經業管理條例第19條規定，均應負加計利息後加倍返還之責任。依內政部（89）臺內中地字第8979087號函示「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，是被告為原告等仲介出售系爭土地，以實際出售金額百分之六計算合理之仲介報酬應為0000000元（00000000x0.06＝0000000）。逾越此部份之仲介報酬差價0000000元（0000000-0000000＝0000000），依不動產經紀業管理條例第19條之規定，被告應就其取得之差價加倍返還原告0000000元（0000000x2＝0000000），爰提起本件民事訴訟。
３並聲明：
被告應給付原告0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：１被告並非系爭土地買賣之仲介，原告等人亦非買賣契約之當
事人，原告應先舉證證明，被告擔任仲介之具體證據為何？簽訂之服務契約書面為何？原告委任被告仲介之經過為何？原告均未說明。被告並非不動產經紀人，而六六國際管理顧問公司亦非不動產經紀業者，原告依不動產經紀條例作為請求權依據，顯有錯誤。
２否認原證三切結書之形式及實質真正，原告應先提出原證三
之原本，始有傳訊證人劉明輝之必要。另觀諸系爭同意切結書竟記載：「本同意書有效期限103.8.2晚上12:00整」，則同意切結書之有效期限僅於103年8月2日，自103年8月3日起即失效力，顯與切結書之內容自相矛盾，足證系爭切結書內容，實無足採。
３被告不認識原告，原告鍾祥鎮係世風不動產公司負責人，職
業為仲介，原告徐英豪亦從事代書工作，並設立徐英豪代書事務所，原告等人係委託鍾祥鎮對外出售系爭土地，而鍾祥鎮則委託訴外人彭文正、姜永琪尋找出售系爭土地之機會，故系爭土地出賣人之仲介係鍾祥鎮、彭文正、姜永琪，被告係經由彭文正接洽系爭土地，被告從未和原告等人接觸。被告與訴外人周樹林係國際獅子會獅友，被告與訴外人陳兆楨二人，經彭文正介紹稱；水庫附近有一塊土地很便宜，要被告前往看地，被告與陳兆楨二人於105年8月2日上午11點左右，在新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○○○號，正要開車出門看土地，剛好訴外人周樹林和太太周黃月娥來訪，得知被告要出門看土地，訴外人周樹林和太太周黃月娥，即說也要和被告一起去看土地，一起看土地之後，訴外人周樹林和太太周黃月娥，對土地很喜歡，遂一同經由彭文正介紹與原告鍾祥鎮在一家簡餐餐廳見面，訴外人周樹林和太太周黃月娥親自與原告鍾祥鎮商議系爭土地買賣價格，即是5681萬元，被告絕無受周樹林之委任，被告絕不是系爭土地買賣之仲介。４系爭土地買賣契約由訴外人周樹林與訴外人劉明輝簽訂，被
告出資五分之一價金，訴外人周樹林出資五分之四價金。被告支付價金情形如下：
⑴被告於103年8月2日支付第一期買賣價款568萬元之五分之0
0000000元，嗣後周樹林亦已支付買賣價金五分之00000000元，然被告發覺系爭土地竟有通行權糾紛，被告即向原告鍾祥鎮表達不願出資意思，訴外人周樹林知悉系爭土地有通行權爭議，但周樹林仍表示強烈購買意願，原告鍾祥鎮隨即私下向被告表示希望仍繼續出資，如被告退出而不願出資購買，怕連周樹林亦不會購買，原告鍾祥鎮與其他原告會退部分價金與被告，原告鍾祥鎮等人承諾會解決通行權爭議，被告因已付款第一期買賣價金0000000元，被告只能勉強答應原告鍾祥鎮請求。
⑵第二期款被告簽立如起訴狀附表三編號2至5之支票予借名登
記人劉明輝，劉明輝親自簽收上述支票後退還被告，原告鍾祥鎮與其他原告希望被告相信原告會解決通行權爭議，以避免周樹林不願購買系爭土地，被告收受上述支票後即基於生意往來交付訴外人吳軍政。
⑶第三期款被告簽立如起訴狀附表三編號6至9支票支付與原告
鍾祥鎮後，原告鍾祥鎮等四人亦親自簽收上述支票後退還被告，希望被告相信原告會解決通行權爭議，以避免周樹林不願購買系爭土地，被告收受上述支票後即基於生意往來交付訴外人李雲村。
⑷第四期款系爭買賣契約約定買賣價金857萬元，被告出資買
賣價金五分之00000000元，連同代書費5766元共計0000000元，被告於103年12月24日匯款與周樹林之配偶周黃月娥（因訴外人周樹林代被告付第四期買賣價金給原告）。
⑸尾款280萬元，原告等人因通行權爭議願扣除200萬，其餘80
萬元，被告於104年12月14日匯款出資買賣價金五分之一16萬元與原告鍾祥鎮。
５依上述事實可知，原告已收受如起訴狀附表三編號2至9之支
票，嗣後退還被告，係希望被告不要退出出資人地位，已避免周樹林不欲購買系爭土地，何來服務報酬之說？苟其為服務報酬，何必尚須收受被告支票之理？再者原告等人均為仲介及代書業者，如為服務報酬，金額高達七、八百萬元，何以未依正式仲介契約要求被告簽署？再者被告既為買方出資人，與原告等人基於利益相反地位，豈有為原告服務之理？又被告對系爭交易有何鉅大貢獻，原告竟會支付高額服務報酬？且系爭支票已於103年8月14日退還被告，如為服務費，迄今已逾四年，原告竟至107年5月始提起訴訟，顯違常理，原告所為服務報酬之說根本係無稽之談。本案實情為原告退款部分買賣價金無非係希望系爭土地交易至少訴外人周樹林五分之四部份成交，以換取買賣順利成交，原告遂與被告協議私下退回買賣價金，豈料事後為訴外人周樹林得知上情，大感不平，要求原告以服務費名義對被告提起訴訟，否則欲對原告提起訴訟，原告無奈始提起本件訴訟等語置辯。
６並聲明：
原告之訴駁回。如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件之爭點：１原告是否為系爭土地買賣契約之真正權利人？２被告是否仲介系爭土地買賣契約？３被告擔任仲介之報酬金額？４原告依據不動產經業管理條例第19條之規定向被告請求0000
000元，是否有理由？經查：
１就原告主張其等為系爭土地之真正權利人，借名登記於訴外
人劉明輝名下，就系爭土地買賣契約之成立係由原告等人與買受人洽談決定，由原告收受價金等情，業據證人劉明輝證述在卷（見107年8月30日言詞辯論筆錄），堪信為真，被告否認原告為真正出賣人，即無可取。
２原告主張：被告自民國94年起擔任訴外人六六國際管理顧問
企業有限公司之負責人，並曾領有經紀人及經紀營業員證書，雖該證書已廢止，然被告仍實際執行不動產經紀營業員業務，應屬不動產經紀業管理條例第4條第7款所稱之經紀營業員等情，業據原告提出公司及分公司基本資料查詢明細為證（見卷一第23頁），足證被告為六六國際管理顧問企業有限公司之負責人，六六國際管理顧問企業有限公司之營業項目並包含仲介服務業。另據證人周樹林證稱「（問：認識被告？）認識。（問：何時認識？）我們2012到2013年度，同樣是獅子會的同學。（問：被告之職業？）以前是土地仲介買賣。（問：怎麼知道？）我之前有去過他公司，他公司在板橋遠百。是六六代書。（問：你有買受坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○段000地號等14筆土地？買賣價金多少？）有。價金5681萬。（問你是自己去找地主談買賣的嗎？還是有委託被告去找地主談？）不是我去找地主談，是委託被告去找地主談。（問：你委託被告有簽書面嗎？）因為我跟他已經有合作過好幾個案件，他找我去看這個案子的時候，他說我五分之四、他五分之一，因為我有五分之四股東，所以沒有簽書面。（問：所以看這個案子的時候，就有合夥？）是。他找我買這個土地的時候，就有合夥，我叫他去談價錢。（問：委託被告談是否有給予被告報酬？）沒有。因為他也
是股東，傭金只有給劉明輝。我的部分是五分之四，所以我有開4588萬的百分之一的傭金給劉明輝。（問：證人方才稱被告是經營土地仲介為業，你是否有具體的例子可以證明被告確實有在從事仲介？）他在獅子會裡面有幫人代銷很多不動產買賣，有位前總監王裕銘在桃園的房子，有請他幫忙出售。我自己也有一筆在中和遠東世紀不動產的房子有委託被告出售。（問：你自己有沒有付給被告其他案件的仲介費？）我買寶山，他有向我收仲介費30萬，他後來有開發票給我等語（見107年10月4日言詞辯論筆錄），亦證稱被告係以仲介為業。再查，原證三同意切結書係由被告書寫，交由訴外人劉明輝簽名，此業據劉明輝證述屬實（見107年8月30日言詞辯論筆錄），觀諸原證三同意切結書所載「總買賣價款肆仟伍佰捌拾捌萬伍仟元整，立同意書人（即劉明輝）同意陳昱瑄（即被告）溢（議）價超出總價之部分，作為陳昱瑄服務報酬費用」，足證被告為系爭買賣契約之仲介。
３依原證三同意切結書所載，原告要實拿買賣價金00000000元
，而訴外人周樹林與訴外人劉明輝所簽立之買賣契約所載價金為5681萬元（見原證四，卷一第31頁），惟因通行權爭議，原告減價，最後由被告與訴外人周樹林簽發如起訴狀附表
二、三所載之支票用以給付價金，總額為5401萬元，以5401萬元減掉00000000元，差價為0000000元，嗣被告向原告取回其先前所簽發如起訴狀附表三編號2至9之支票，此部分之票面金額共計為0000000元，被告少付買賣價金0000000元，與原告應給付被告之服務報酬為抵銷。
４原告主張：依內政部（89）臺內中地字第8979087號函示「
不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，是被告為原告等仲介出售系爭土地，以實際出售金額百分之六計算合理之仲介報酬應為0000000元，逾越此部份之仲介報酬差價0000000元，，依不動產經紀業管理條例第19條之規定，被告應就其取得之差價加倍返還原告0000000元等情，惟查，原告鍾祥鎮、黃國烋均係財團法人新竹市不動產仲介經紀商業同業公會之會員，此有被告提出該公會會員資料可稽（見卷二第45、47頁），就不動產經紀業管理條例第19條之規定，及前揭內政部函示內容自當清楚，原告當明知被告只能收取按不動產實際成交價金百分之六計算之報酬，卻願意給付被告鉅額之報酬費用以抵銷買賣價金，經抵銷後，原告仍可收取如起訴狀附表二支票總額00000000元及起訴狀附表三編號1支票面額0000000元，合計00000000元，已高於其與被告約定原告要實拿00000000元，故原告並無損失，且按不動產經紀業管理條例第19條之立法意旨係在建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，原告明知被告不得收取超過0000000元之報酬，卻仍願給付，非無辜之受害者，不值得保護，是原告依據不動產經紀業管理條例第19條之規定，請求被告給付0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
民事第六庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
書記官 黃頌棻