臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第316號原 告 吳毓蘭訴訟代理人 陳柏甫律師被 告 禾林建設有限公司法定代理人 吳瑞麒被 告 徐儷菁共 同訴訟代理人 鄭華合律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國107 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國103 年7 月6 日與被告禾林建設有限公司（下稱
被告禾林公司）簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭預售屋買賣契約），向被告禾林公司購買位於新北市林口區「禾林A9棧」社區A3棟2 樓、6 樓、7 樓等3 戶預售屋物件及3 個停車位（下合稱系爭房地），其中2 樓物件總價新臺幣（下同）988 萬元，6 樓物件總價1,008 萬元，7 樓物件總價1,
017 萬元。原告依約已分別繳納2 樓物件286 萬元、6 樓物件292 萬元、7 樓物件295 萬元之價款。原告雖分別與被告禾林公司簽署房屋買賣契約，與被告徐儷菁簽署土地買賣契約，惟相關買賣磋商過程與履約通知行為均由被告禾林公司代表為之。
㈡被告禾林公司於103 年7 月間與原告簽訂系爭預售屋買賣契
約時，係以總高10層樓之建案為標的與原告締結契約，惟原告近期向主管機關查詢後，始得知於103 年7 月時，被告就系爭房屋建案所申請之建造執照（102 林建字第324 號建造執照），僅核准興建8 層樓之建築，被告禾林公司遲至103年12月始申請變更執照成功。換言之，被告禾林公司於103年7 月時根本尚未取得10層樓建案之建造執照，卻仍以此不實之資訊吸引原告及其他消費者進場預約購買，造成原告於消費資訊不對等下與被告禾林公司締結契約，顯有違誠信原則。又參照系爭預售屋買賣契約第4 頁第1 點房屋價款，明確約定附屬建物陽台部分價金為17萬元，且觀該契約第47頁附圖1 ，以及被告禾林公司銷售人員推銷解說時所提供之房屋平面配置圖，均有畫出工作陽台區域，令原告誤信購買標的物是有工作陽台的。嗣系爭房地建築完成點交時，原告驚見所購買之房屋並無系爭預售屋買賣契約所約定之工作陽台之房屋重大瑕疵，故原告應可依據民法第359 條買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約之規定解除契約。另系爭房地之大樓結構有重大變更，將原位於頂樓之健身房改置於1 樓雜物間，並減少地下室逃生梯數量，上情均屬系爭房地之重大瑕疵並影響系爭房地之價值，且被告禾林公司均未事先告知原告上述重大結構變更並給予原告審閱同意之機會，從而，應認上開情形屬系爭預售屋買賣契約第26條約定之原告得請求解約、違約金賠償事由。準此，被告禾林公司違反誠信原則，以虛偽不實之消費資訊與原告締結契約，嗣後系爭房地有缺少工作陽台、逃生梯數量減少等重大瑕疵，故原告應可依民法第148 條第2 項、第245條之1 第1 項第3 款、第259 條第2 款、系爭預售屋買賣契約第26條等規定，解除系爭預售屋買賣契約，請求被告返還原告已支付之價款873 萬元及賠償50萬元違約金。
㈢被告禾林公司於107 年1 月以桃園民生路郵局第000004號存
證信函通知原告，其以系爭預售屋買賣契約第26條第2 項第㈢點因原告向金融機構貸款之額度不足為由，解除契約並沒收451 萬9,500 元價款。然系爭預售屋買賣契約第18條第二項第㈠點明定，貸款金額少於預定貸款金額、差額在預定貸款金額30% 以內，如係因不可歸責於雙方之情形時，被告禾林公司同意以原承諾貸款相同年限及條件由原告分期清償。先不論貸款金額不足預定貸款金額一事之可歸責性，參照被告禾林公司提供之兩份借貸契約書，被告禾林公司業已同意、承諾原告，就貸款金額不足之部分，由原告分期償還。從而，被告禾林公司嗣後以存證信函表示之解除契約並沒收價款之主張，並無理由。準此，被告禾林公司如主張解除契約，應屬可歸責於被告禾林公司之情形，被告禾林公司應返還原告已繳之全部價款873 萬元，並賠償原告50萬元違約金。
退步言，縱認被告主張沒收部分款項為違約金為有理由（僅為假設語，原告強烈否認），本件之違約金竟超過原繳價款之一半，而顯有過高之情，審酌兩造締約地位之不平等、財力懸殊、被告禾林公司就解除契約一事應有可歸責性等情，本件違約金應酌減為50萬元。
㈣對被告答辯之陳述：
⒈被告禾林公司主張貸款金額不足預定貸款金額一事，係原告
自己資力問題，所以是可歸責於原告云云，惟金融機構審查申貸案件，最後結論就是核貸多少額度或不予核准，理由必然係因申貸人本身資力、信用問題而影響申貸結果。然而，真正影響金融機構放貸額度之因素很多，包含國際金融市場動盪、國家經濟發展、金融機構本身經營策略、不動產交易行情的變動，甚至擔保品房屋本身屋況、瑕疵造成價值下降等情形，均會影響金融機構核貸結果。對申貸者即原告而言，根本無從知悉、掌控上述因素是否影響本件系爭房地之貸款額度，且本件情形為預售屋買賣契約，原告於103 年7 月即簽訂契約並委由被告禾林公司辦理後續申請貸款事宜，被告禾林公司歷經兩次變更建築執照、數次房屋結構重大變更、完屋後漏水修繕等問題，至106 年始完工，距原告委由被告禾林公司申辦貸款之日已3 年，衡諸金融機構核貸之實務運作程序，於預售屋建造完成後尚會派員至現場檢驗屋況，作為審查申貸案核貸額度之依據。果爾，原告申貸後核貸金額少於預定貸款金額之結果，即可能歸究於被告禾林公司所興建之房屋有前述之諸多重大瑕疵，導致擔保品價值下降之故，而不應歸責於原告。再者，原告預定貸款金額為2,100萬元，金融機構實際核准之貸款金額為1,900 餘萬元，僅只有些微差距之不足，可證原告並非為與自己資力顯不相當之消費行為，如令原告必須承擔造成上述些微貸款金額差額之責任，包含被告禾林公司所完成之成品屋不符原預售屋所保證品質，及其他諸多房屋瑕疵，所造成之擔保品價值下降等所有影響貸款結果因素，實屬不公。綜上，就消保法與內政部頒布之預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項精神，系爭預售屋買賣契約第18條（與內政部頒布之預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項第18條相同）關於是否可歸責一節，應為有利消費者即原告之解釋，即推定貸款成數不足一事為不可歸責於原告。
⒉系爭預售屋買賣契約由被告禾林公司單方面撰擬而成，其中
預收款項之數額由被告禾林公司擬定房屋價金之3 成一節可知，被告禾林公司以保證原告之貸款成數7 成為要約內容，此係預售屋買賣契約之重要事項，換言之，若被告禾林公司銷售時表示原告須給付超過價金3 成的款項，原告可能審酌財力問題就不會簽約購買，原告之所以簽署系爭預售屋買賣契約，全係以被告禾林公司提供之片面資訊而決定。再參酌預售屋買賣契約第18條貸款約定第2 行以下「惟甲方可得較低利率或有利於甲方之貸款條件時，甲方有權變更貸款之金融機構自行辦理貸款，但乙方不負責貸款成數…」等語可悉，兩造合意由被告禾林公司遞交原告之貸款資料予約定之金融機構，且應保證貸款成數，但如原告欲變更貸款金融機構，即須自行辦理貸款並承擔貸款成數不足之風險。衡諸銀行辦理貸款實務，被告禾林公司起造系爭房地時即應送交相關資料予銀行，銀行亦會派員至房屋現場勘查包含房屋地點、鄰近設施、交通等事項，於房屋興建完工後必會再次派員前往確認屋況，是被告禾林公司與土地銀行桃園分行之洽談過程，以及土地銀行桃園分行提出之房屋價值評估意見等重要資訊，被告禾林公司應負有完整揭露予消費者即原告之義務。申言之，被告禾林公司在銷售系爭房地之過程中，若沒有向銀行查核確認消費者可貸成數，也未充分揭露銀行對系爭房地之評估意見，則最終導致原告貸款成數不足之情形應是歸責於被告公司。再者，被告禾林公司既於103 年7 月與原告簽署系爭預售屋買賣契約，卻遲至105 年始遞交原告之申貸資料予土銀桃園分行，難謂合理，若早於103 年即有向土銀桃園分行遞件申請、確認原告可貸款成數，原告或能取得足額7 成之貸款成數，惟至105 年，包含市場經濟變動、房屋重大變更設計、屋況等因素之影響，而導致原告可貸款成數短缺200 萬元，應認不可歸責於原告等語。
㈤並聲明：⒈被告應給付原告923 萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告禾林公司於102 年5 月28日取得建造執照，102 年10月
21日申請建造執照設計變更，於103 年7 月6 日與原告簽立系爭預售屋買賣契約，系爭房地之總價為3,013 萬元（含房屋各為346 萬元、353 萬元、356 萬元；土地各為642 萬元、655 萬元、661 萬元，合計3,013 萬元）。被告禾林公司於103 年12月22日取得核准變更設計之建造執照，於104 年11月23日告知原告系爭房地所在大樓之地下1 、2 樓室內梯取消及調整健身房位置自原10樓移至1 樓之情事，並由原告簽署變更確認書。自雙方簽約起至105 年3 月25日止，原告繳納到期之自備款共計873 萬元（含房屋305 萬元、土地56
8 萬元，合計873 萬元）。106 年2 月3 日被告禾林公司書面通知原告於同年2 月15日辦理貸款手續，原告於106 年6月20日將系爭房地之貸款資料送至土地銀行桃園分行申貸2,
107 萬元，惟原告因一次購買3 戶，土地銀行審酌其財力因素，僅同意核貸1,901 萬元。106 年10月間被告禾林公司破例同意比照系爭預售屋買賣契約第18條第2 項第1 款辦理貸款差額之分期付款，並擬定「借貸契約書」，然原告遲未表示同意相關貸款協議，亦未配合進行相關貸款手續。被告禾林公司於106 年11月23日以書面限期催請原告依約完成銀行貸款手續並撥付銀行貸款，及限期以現金補足貸款差額，即繳清銀行貸款期款共計2,107 萬元，然原告仍未配合辦理貸款亦未繳納銀行貸款期款。被告禾林公司於107 年1 月8 日寄發桃園民生路郵局000004號存證信函主張解除與原告間之系爭預售屋買賣契約，並沒收451 萬9,500 元。㈡按系爭預售屋買賣契約第10條第5 項本有約明：「乙方基於
社區全體考量或事實上之需要或因法令變更之故，得依實際情形全權變更設計，但應依規定申請變更設計，其施工依變更之設計圖為準，不另通知甲方。」被告禾林公司於102 年
5 月28日取得建造執照時，原規劃地上8 層地下3 層之建物，嗣於102 年10月21日即已申請變更設計為地上10層地下3層之建物，並於翌年l2月22日獲核准變更並發給建照。申言之，原告於103 年7 月6 日與被告簽約時，被告禾林公司早已提出上開變更設計之申請，且於銷售系爭房地時即係以變更設計後之建案作為合約之買賣標的，此由系爭預售屋買賣契約第47、48頁附圖一及附圖二均於標題註明「（建照變更設計申請圖）」即可證之。進而言之，原告於審閱、簽訂系爭預售屋買賣契約時，並未受任何不實欺瞞，縱被告禾林公司係於與原告簽定系爭預售屋買賣契約後始取得核准變更設計之建照執照，該變更設計之內容既經核准，且與原告自始與被告間簽約之買賣標的內容一致，即無妨於原告之權利，亦未使原告受有損害。況依上開約定，被告禾林公司依系爭預售屋買賣契約約定，基於社區全體之考量或事實上之需要或因法令變更之故，依規定申請變更設計後，即得依實際情形全權變更設計，且得不另通知原告，舉重以明輕，系爭預售屋買賣契約成立後，被告禾林公司尚得依約定條款變更設計，則原告指稱之變更設計係在與被告禾林公司簽定系爭契約之前，豈有不得為之理。
㈢系爭預售屋買賣契約之買賣標的物為系爭房地，內容包含土
地、房屋、停車位及共用部分（含門廳、走道、樓梯間…等）等節，此觀系爭預售屋買賣契約第2 條、第4 條約定甚明，足見系爭預售屋買賣契約是否有物之瑕疵，仍應依通常交易常情及契約內容判斷即系爭房地有無不符品質、功能、效用而減損價值之缺點存在。關於原告主張係爭房地有物之瑕疵，應無理由：
⒈被告禾林公司與原告簽定之系爭預售屋買賣契約第3 條㈡⒈
明載：「陽台面積計0 平方公尺（約0 坪）」。原告買受系爭房地所在即如平面配置圖上中間區域編號A3之位置，對照同層其他物件之圖說，顯可察見原告所買受之房屋本均無陽台之設置，原告簽訂之預售屋買賣契約附圖亦同。至系爭預售屋買賣契約第6 條房屋價款就陽台部分載有價款，係因被告禾林公司人員於電腦作業拆款計算時，漏未就原告購買之房屋係無陽台之情形，相應更動拆款比例所致之誤載，此由買賣之總價及總坪數均無變更，即可證之，被告早已於雙方往返之函文中澄清在案。原告顯已明知其所買受之房屋均本無陽台部分，卻仍誣指被告禾林公司有未依約履行之瑕疵，實有違誠信原則，毫無足採。
⒉系爭預售屋買賣契約第10條第5 項明定被告禾林公司有權依
法變更設計業如前述。又地下室1 、2 樓之室內梯乃為因應取消獎勵停車位而依法申請變更設計取消該室內梯，且被告禾林公司嗣亦將地下室室內梯變更設計之情告知原告，並經其簽認變更確認書。況原告所買受之地下停車位，係位在地下3 層，而變更設計之室內梯係位在地下1 、2 層，本即與原告無涉，並未侵害原告之利益。原告指稱地下室室內梯變更設計係屬重大瑕疵云云，顯非事實。
⒊依系爭預售屋買賣契約第9 條第5 項明定：「本大樓設有交
誼廳、健身房、垃圾儲藏櫃等公共設施，為求美觀及安全實用效果，甲方同意由乙方於適當位置施作或調整相關設施及位置，供本大樓住戶共同使用。…」準此，被告禾林公司自有權調整健身房之位置，且健身房自系爭房地之頂樓移置1樓之情，被告業已告知原告，並經原告簽認變更確認書。又健身房改設置於系爭房地1 樓之位置並非原告所稱之雜物間，原告所指容有誤會。
㈣原告買受系爭房地，除已給付之873 萬元自備款價金外，其
餘2,107 萬元部分價金並與被告禾林公司簽訂代辦貸款委託書，以憑向土地銀行辦理貸款。惟經該銀行審核後對原告資力認有疑慮，原告一次購買3 戶房地，故僅同意核貸1,901萬元，則原告無法依據其所預設之條件向金融機構貸得預期之成數款項，係因其個人資力之故，自屬可歸責於買受人即原告之事由。準此，此可歸責於買方之因素，依據系爭預售屋買賣契約第18條第2 項㈢之約定，本即應由買方於接獲賣方通知之日起30天內以現金補足其差額。原告空言泛稱影響銀行放貸之因素眾多，並捏稱系爭房地有瑕疵致擔保品價值下降云云，除其指稱之所謂瑕疵並非事實，業如前述外，其顯然刻意隱匿不提可歸責於己之「個人資力因素」始為銀行不足額核貸之真正原因。依系爭預售屋買賣契約第18條第2項㈢約定：「可歸責於甲方時，甲方應於接獲通知之日起三十天內以現金或即期支票一次給付其差額。…否則即屬違約依第二十六條第三款規定辦理。」、第18條第5 項約定「…㈢甲方拒辦或未依乙方通知期限辦理貸款手續致不能獲貸。…㈤甲方中途改變主意不辦貸款或未如期辦妥一切貸款手續。」、第26條第3 項約定：「甲方違反本契約規定或甲方應履行之相關約定及付款條件及方式之規定時，乙方得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金。…，甲乙雙方並得解除本契約。」原告因個人資力未獲土地銀行足額核貸後，本應於收受通知後以現金補足貸款差額，惟因原告反應無能力以現金繳納差額，經一再向被告禾林公司請求，被告乃破例通融原告同意比照系爭預售屋買賣契約書第18條第2 項㈠⒈有關「不可歸責於雙方」之處理方式，使原告得以分期繳納貸款不足之差額部分價款。豈料，原告接獲被告提出借款契約書後，竟仍遲不配合貸款及簽立借款契約書，被告禾林公司為免繼續延宕，乃不得不催告原告依約辦理相關程序，嗣因原告仍藉故拒不遵期辦理貸款暨繳清銀行貸款期款，被告禾林公司始以書面依約解除系爭契約。申言之，被告禾林公司顯然並非以原告貸款金額不足為由解約，而係以原告經被告通知、催告，仍不依約辦理銀行貸款、撥款手續（貸款差額可與被告禾林公司辦理分期繳款之協議）（即遲延繳納銀行貸款期款）為由而解除契約。被告業已破例通融原告除銀行核貸部分外，差額部分亦得依銀行承諾貸款相同年限及條件分期繳納，對原告而言與獲銀行足額貸款並無差異，惟原告仍遲不辦理貸款，顯然刻意不買。準此，被告僅得依約解除與原告間系爭預售屋買賣契約關係，並沒收以系爭房地總價15% 計算之違約金，毫無違誤。
㈤原告空言違約金過高，無任何舉證證明約定之違約金額過高
而顯失公平，自無可採。況且，經行政院消費者保護委員會議通過，由內政部公告施行之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條「違約之處罰」第4 款規定：「買方違反有關【付款條件及方式】之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之_ （最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」因此，由形式上以觀，本件雙方就違約金之約定，並未逾越內政部之『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』之範圍，中央主管機關於預售屋買賣關係中，為維護消費者之正當權益，亦認賣方因買方違反付款條件及方式而沒收買賣價金15% ，係屬客觀合理之範圍，本件系爭預售屋買賣契約約定違約金數額，與消費者保護機關及預售屋買賣主管機關之認定相同（即與內政部公告之『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』第24條第4 款所定得沒收總價款15% 作為違約金之規定相符），合於一般社會經濟狀況所認可接受之標準，並無過高之情形，且原告亦無舉證違約金過高顯失公平之事實，僅空言指稱違約金過高云云，顯無酌減本件違約金之理由等語，資為抗辯。
㈥並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：原告主張被告禾林公司於尚未取得10層樓建案之建造執照時，即以此不實之資訊吸引原告購買系爭房地，且完工之系爭房地並無約定之工作陽台，並有將原位於頂樓之健身房改置於1 樓雜物間，及減少地下室逃生梯數量等結構之重大變更，另被告禾林公司業已同意就貸款金額不足之部分由原告分期償還，被告禾林公司嗣後以存證信函表示解除契約並沒收價款，應屬可歸責於被告禾林公司之情形，原告得依民法第
148 條第2 項、第245 條之1 第1 項第3 款、第259 條第2款、系爭預售屋買賣契約第26條等規定，解除系爭預售屋買賣契約，請求被告返還原告已支付之價款873 萬元及賠償50萬元違約金等語，被告固未否認兩造簽訂系爭預售屋買賣契約時，被告禾林公司申請之建造執照變更尚未通過，且其有健身房、逃生梯數量等變更，嗣後並以原告未補足貸款差額而解除系爭預售屋買賣契約並沒收價金等事實，然就其有無以不實資訊使原告購買系爭房地、系爭房屋有無物之瑕疵，及其得否解除系爭預售屋買賣契約並沒收價金，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠原告得否解除系爭預售屋買賣契約，並請求賠償違約金？㈡被告得否解除系爭預售屋買賣契約，並沒收原告已支付之買賣價金？經查：
㈠原告不得解除系爭預售屋買賣契約：
⒈關於建造執照變更部分：
原告主張兩造簽訂系爭預售屋買賣時，被告禾林公司申請建造執照之變更尚未經通過等語，雖據其提出102 林建字第32
4 號、102 年度林建字第324-1 號、102 年度林建字第000-
0 號建造執照基本資料之網路查詢結果各1 紙在卷可憑（見
107 頁至第111 頁），被告禾林公司原經核准之樓層數為地上8 層，於103 年12月22日始經核准為地上10層，而兩造係於103 年7 月6 日即簽訂系爭預售屋買賣契約，有兩造提出該契約1 份在卷可稽（見第31頁至第101 頁、第167 頁至第
214 頁），可知被告與原告簽訂系爭預售屋買賣契約時，其建造執照之變更尚未經核准通過。然被告係以變更申請之建造執照內容向原告為要約，並經原告承諾，兩造始合意簽訂系爭預售屋買賣契約，此觀該契約之附圖一房屋平面位置圖、附圖二車位平面位置圖均特別註記為「建造變更設計申請圖」等文字（見第80頁至第81頁、第180 頁至第181 頁、第
205 頁至第206 頁），已表示建造執照有提出變更申請之情形，且附圖三、附圖五乃包括「十樓露台」之權屬範圍圖、「二～九樓」、「十樓」之規劃示意圖（見第82頁、第84頁），附件七裝修工程委託書內亦說明「三、A1-10F、A2-10F正面緊鄰露台之陽台，經因考量實用性…」等語（見第79頁、第179 頁、第203 頁），均已明確敘明系爭房地所屬大樓之樓層數為10樓而非8 樓，上開附圖三、五及附件七並經原告親自簽名確認，原告於簽訂系爭預售屋買賣契約時，顯已知悉被告禾林公司現銷售總樓高10樓之建案，乃申請變更建造執照之內容，且尚未經核准通過，原告明知上情仍同意購買，自難謂被告禾林公司有何以不實資訊使原告締約之違反誠信原則情形，況被告禾林公司提出之建造執照變更申請嗣後已獲核准，與系爭預售屋買賣契約之內容相符，原告並無損害可言，原告以此主張解除契約，尚屬無據。
⒉關於工作陽台、健身房及逃生梯數量等變更部分：
⑴工作陽台部分：
原告主張其購買之系爭房地係有工作陽台，惟實際完工後並無工作陽台云云，雖提出內容記載「附屬建物陽台部分：新臺幣零佰壹拾柒萬元整」之系爭預售屋買賣契約，及以螢光筆標示原告購買之A3棟平面配置圖等件為佐（見第37頁、第
113 頁），惟系爭預售屋買賣契約關於建物面積之附屬陽台部分記載為「0 平方公尺」（見第35頁、第170 頁、第194頁），與買賣價款部分之記載矛盾，可知系爭預售屋買賣契約就陽台部分之內容係有錯誤，尚無法逕以該契約內有陽台之買賣價金記載，即認兩造約定之系爭房地確有包含陽台，尚須參酌其他事證始得為認定。又原告提出之前開平面配置圖，該圖面上並無特別記載陽台，且自該圖示亦無從認定何處係屬陽台，是此平面配置圖仍非可作為兩造有約定工作陽台之依據。而參之被告當庭提出之系爭預售屋買賣契約原本，以螢光筆標示原告購買之房屋範圍，並未包括原告於前開平面配置圖主張為工作陽台部分（見第362 頁），是縱認原告提出平面配置圖上以螢光筆標示部分為工作陽台，酌以系爭預售屋買賣契約就建物面積記載及圖面標示均顯示系爭房地並未包括陽台，兩者可相互對照，可見該契約之買賣價款關於陽台部分之記載應係有誤，原告主張兩造約定之系爭房地包含工作陽台，並據此主張被告應負物之瑕疵擔保責任云云，應非有據。
⑵健身房位置及逃生梯數量部分：
①原告主張被告嗣後將健身房自頂樓位置移置1 樓雜物間，且
減少逃生梯之數量，有重大結構變更之物之瑕疵云云，被告雖未否認有此變更，然前開變更均係經原告同意，此有被告提出經原告親自簽名之變更確認書等件在卷可稽（見第215頁至第231 頁），觀諸前開變更確認書明確記載「地下一、地下二室內梯（Ａ）因獎勵停車位升級為自設停車位後取消」、「為使社區整體規劃更為完善並便於管理，調整公共空間設施- 健身房位置（詳附圖）」等內容，原告既已明知並同意變更，該變更亦成為兩造約定之一部分，並有變更原約定之效力，原告自不得再以該變更與系爭預售屋買賣契約內容不同，且屬重大結構變更為由，而主張系爭房屋乃有物之瑕疵。
②原告雖復主張前開變更確認書係於一堆文件中讓原告簽名，
原告並無審閱期間，且嗣後有向被告之銷售人員撤回該確認之意思表示云云，並聲請傳喚現場銷售人員游冠瑀、陳亮伶作證。然該變更確認書均係就各別確認事項分別以單一紙張書寫，且字體大小適中，內容亦簡單清楚，原告應無不及理解或辯識及簽名之可能。而審閱期間乃原告之權利，原告既同意簽立，已放棄該權利之行使，自不得事後再行以此爭執該簽立之效力。又原告確認前開變更之意思表示並無遭詐欺脅迫、錯誤等得撤銷之事由，其撤回之意思表示到達被告後，即應受該意思表示之拘束，原告縱於簽立後即向被告之銷售人員表示撤回，亦不生撤回之效力，是原告聲請傳喚該銷售人員以證明其有撤回之意思，難認有傳喚之必要。
⑶原告貸款成數不足部分：
①原告主張其委託被告代向土地銀行桃園分行申請之貸款，貸
款成數未達系爭房地買賣總價款之70% 等語，為被告所不爭執，惟原告主張被告已同意原告就貸款成數不足部分，由原告分期償還，被告仍以原告未補足貸款成數不足部分解除契約，應屬可歸責於被告之情形云云，雖提出借貸契約書2 紙為佐（見第115 頁至第117 頁），惟被告並非不同意以該借貸契約書之內容出借貸款成數不足之款項予原告，此觀被告提出桃園府前存證號碼1447號存證信函（見第237 頁至第24
1 頁），內容敘及「又賣方原欲破例給予台端就差額部分分期付款，惟台端迄未同意相關分期貸款協議」等語可知，且原告於本院審理時亦自承其對借貸契約之條件並無意見，然認應由被告禾林公司擔任債權人，對原告較有保證等語（見第261 頁），可知係原告無意願簽立該借貸契約書，則原告因此未能補足貸款成數不足部分，自係因原告所導致，難認可歸責於被告。
②原告雖主張系爭房地之價值始係影響貸款成數之主要原因，
原告貸款成數不足係符合系爭預售屋買賣契約第18條第2 項第1 款第1 目所稱不可歸責於雙方之要件，被告仍主張解除契約係屬違約云云。然縱認原告貸款成數不足非可歸責於兩造，惟前開契約條款明載「㈠不可歸責於雙方時之處理方式如下：⒈差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，乙方（即被告禾林公司）同意以原承諾貸款相同年限及條件由甲方（即原告）分期清償。」（見第46頁），而被告業已同意就該貸款成數不足部分提供借款予原告，由原告分期清償完畢，此觀前開借貸契約書內容可知，原告仍拒絕向被告借貸，而又未能自行補足該貸款成數不足之金額，自難認被告有違反前開規定之違約情形。至被告提出之借貸契約書，雖係以被告徐儷菁為債權人，惟前開契約條款並未約定應由被告禾林公司擔任出借人，被告禾林公司僅需同意原告以相同貸款條件分期清償即可，原告以此拒絕簽署該借貸契約書，難認有理，其據此主張被告違反前開約定而有違約情事，顯無可採。至原告固聲請傳喚土地銀行桃園分行之授信主管、分行經理出庭作證，以證明被告早已知悉系爭房地之價值減少，影響該行之貸款意願與成數，被告確未向原告充分揭露資訊等事實，惟縱認原告貸款成數不足乃可歸責被告，依系爭預售屋買賣契約第18條第2 項第2 款約定，亦同不可歸責於兩造、差額在30% 以內之方式處理（見第46頁至第47頁），而被告已同意原告以相同貸款條件分期清償，如前所述，仍難認被告有何違約情事，是原告前開聲請，並無調查之必要。
㈡被告得解除系爭預售屋買賣契約並沒收已收價金：
⒈兩造簽訂之系爭預售屋買賣契約第18條第1 項約定：「附件
㈠『付款期別明細表』中金融貸款部分，由雙方洽定之金融機構之貸款給付，由甲乙雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟甲方（即原告）可得較低利率或有利於甲方之貸款條件時，甲方有權變更貸款之金融機構自行辦理貸款，但乙方（即被告禾林公司）不負責貸款成數，如有貸款差額甲方應於乙方通知七日內以現金或即期支票一次付清予乙方，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，甲方應於乙方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付乙方。」、第26條第3 項約定：「甲方違反有關本契約規定或甲方應履行之相關約定及付款條件及方式之規定時，乙方得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約。」（見第46頁、第50頁至第51頁），是原告因貸款成數不足，依約定仍應辦理貸款，並就貸款不足額部分於被告禾林公司通知7 日內，以現金或即期支票補足，惟經被告禾林公司以前開桃園府前存證號碼1447號存證信函通知於15內完成貸款，及於30日內補足貸款差額（見第23
7 頁至第241 頁），原告並未依期完成及補足，則被告禾林公司辯稱其得以桃園民生路存證號碼4 號存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示（見第245 頁至第247 頁），為屬可採。又系爭房地價款分別為988 萬元、1,008 萬元、1,017 萬元，共計3,013 萬元，被告依前開規定得沒收之違約金數額為451 萬9,500 元（3,013 萬元×15% ＝451 萬9,
500 元），與上開約定相符，自屬有據。⒉原告雖主張被告沒收之違約金過高云云，然兩造簽訂之系爭
預售屋買賣契約第26條第3 項所定房地總價款15% 作為違約金之約定，與內政部頒布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售屋買賣契約書範本」關於賣方得因買方違約而收取之違約金比例相同，主管機關既衡量買賣雙方利益及風險承擔後，而為前開違約金比例之訂定，已難認被告依該規定相同比例計算之違約金有過高情事。原告雖復主張兩造締約地位不平等、財力懸殊、被告就契約解除一事應有可歸責性，請求酌減違約金為50萬元云云，然原告未依約補足貸款成數不足之金額，係因原告拒絕被告禾林公司提供之借貸條件所致，與兩造締約地位、財力等節並無相關，且原告既拒絕該借貸條件，復未能自行籌措資金補足貸款成數不足金額，原告無法履約顯係原告個人因素所致，而非可歸責於被告，是原告據此請求酌減違約金，實非可採。又原告另主張原告貸款成數僅些微不足，卻遭沒收系爭房地總價款15% 之違約金，且違約金應以繳納價金為計算基礎，被告應說明其因原告違約所受之損失為何云云。然原告實際上並未貸款，此參土地銀行桃園分行107 年7 月4 日函覆可知（見第283 頁），原告所未支付之買賣價金並非僅貸款成數不足部分，原告之違約情節並非輕微。而違約金計算基礎僅以繳付價金為基礎，顯對消費者過度保護，亦難認屬公平。又約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252 條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院92年度台上字第697號裁判意旨參照），是違約金有無過高情事應由原告負舉證之責，原告謂應由被告就其所受損害負舉證之責，應無可採。
四、綜上所述，原告不得以兩造簽訂系爭預售屋買賣契約時，被告禾林公司申請之建造執照尚未通過，及系爭房地無工作陽台，與有健身房位置、逃生梯數量等變更，和被告以原告遲延支付價款而解除契約等原因主張解除契約。又原告既不得據此主張解除契約，其主張被告有前開違約事由而請求違約金，亦非有據。從而，原告依民法第148 條第2 項、第245條之1 第1 項第3 款、第259 條第2 款、系爭預售屋買賣契約第26條等規定，請求被告返還原告已支付之買賣價金873萬元，及賠償違約金50萬元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 30 日
民事第三庭法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 30 日
書記官 李瑞芝