臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第329號原 告 歐 春訴訟代理人 謝智潔律師
林厚成律師被 告 楊飛鵬
李秀竹兼 共 同訴訟代理人 楊晶鳳上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107 年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○弄○號五樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一○七年七月一日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，各按月給付原告新臺幣壹仟玖佰伍拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰肆拾捌萬肆仟元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣柒佰肆拾伍萬零陸佰貳拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。查本件原告原起訴除請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷0 弄0 號5樓房屋及頂樓加蓋（下分稱系爭5 樓房屋、系爭頂樓加蓋建物，合稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還原告外，另併請求被告應自民國107 年4 月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，各按月給付原告新臺幣（下同）1 萬1,427 元，嗣先後於107 年7 月30日、107 年10月16日各以民事準備書狀、民事言詞辯論意旨狀減縮請求按月給付金額為2,445 元，及起算日自107 年7 月1 日起算，核原告上開訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告與訴外人楊飛虎於107 年3 月初商議買賣楊飛虎所有之
系爭房屋，雙方約定買賣價金為1,150 萬元，原告先給付50萬元作為訂金，由原告於107 年3 月6 日匯款50萬元至楊飛虎台北富邦銀行（下稱富邦銀行）南門分行帳號000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶），同年月19日雙方相約至代書事務所簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），並委託代書辦理系爭房屋所有權移轉登記事宜，另因楊飛虎有資金周轉需求，協商原告於代書辦理所有權移轉登記時，先給付53萬元，原告應允後，再於同年月30日匯款53萬元至楊飛虎之系爭帳戶。又楊飛虎希望原告能於完成本件交易前，以買賣價金替其繳納於富邦銀行之房屋貸款，因此原告又陸續繳納107年2 月至9 月之房屋貸款本金及利息每月6 萬元。嗣系爭房屋於107 年4 月10日完成所有權移轉登記至原告名下，代書並於同年月17日交付權狀予原告，原告同時向富邦銀行城中分行申請房屋貸款，用以支付本件買賣價金，富邦銀行表示必須進入系爭房屋勘驗後方予以核貸，原告乃於同月18日前往系爭房屋，詎料，至系爭房屋後，發現楊飛虎之母親及弟弟、妹妹即被告李秀竹、楊飛鵬、楊晶鳳未經原告同意，逕自居住於系爭房屋內，且拒不搬遷，幾經協商後仍未果，故為此爰提起本件訴訟，依民法第767 條第1 項規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，另被告未經原告同意逕自居住於系爭房屋內，受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，是併依民法第179 條規定，請求被告應按月各給付原告2,445 元相當於租金之不當得利。
㈡對被告抗辯之陳述：
1.依證人郭錦色之證述，系爭契約為楊飛虎親自簽名，且本件買賣，原告已分別於107 年3 月6 日、同年月30日各匯款50萬元、53萬元至楊飛虎之系爭帳戶，並以幫楊飛虎繳納房屋貸款之方式陸續支付價金，足見本件買賣有真實價金之交付，並非原告與楊飛虎通謀虛偽意思表示所為。
2.另依證人楊泓明之證述，原告已向富邦銀行城中分行申辦房屋貸款，之所以無法完成貸款，係因銀行人員無法進入系爭房屋拍照所致，楊飛虎於系爭契約簽立時，即已明知買賣價款之尾款必須由原告辦理房屋貸款支付，是楊飛虎顯負有配合協助原告申辦房屋貸款之義務，而今因可歸責於楊飛虎之事由，導致原告申辦貸款未果，自難認原告並無意願給付價金，亦難認原告與楊飛虎間為通謀虛偽意思表示。
3.系爭房屋於移轉所有權登記予原告前之所有權人為楊飛虎，基於登記之絕對效力，不論楊飛虎與被告間有無借名登記法律關係存在，均無礙原告以買賣為原因，受移轉登記合法取得系爭房屋所有權。至買賣契約為債權契約，依債之相對性，僅於契約當事人間發生效力，不論本件是否有一屋二賣之情形，亦僅生楊飛虎是否違約責任問題，與原告本件請求無涉。
4.至系爭頂樓加蓋建物，係楊飛虎於79年出資搭建，因當時被告李秀竹表示頂樓很熱，因此楊飛虎才同意在頂樓增建，且當時被告楊晶鳳、楊飛鵬並無住在系爭房屋內，其等不可能出錢增建。
㈢綜上所述，並聲明：
1.被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。
2.被告應自107 年7 月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，各按月給付原告2,445 元。
3.第一項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
4.訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯主張：㈠系爭房屋為被告李秀竹出資購買，房屋稅、地價稅是被告李
秀竹在繳納，且系爭房屋於105 、106 年間才剛修繕過，修繕費用亦是被告李秀竹支付。當時係因被告李秀竹另兩名女兒在臺北就學，被告李秀竹方購買系爭房屋，且購買時楊飛虎根本無資力，是系爭房屋為被告李秀竹所有，僅借名登記於楊飛虎名下。
㈡原告與楊飛虎就系爭房屋買賣過程帳目不清，依系爭契約之
約定，107 年3 月6 日收50萬元是訂金，107 年3 月30日收53萬元，107 年5 月31日應給付1,000 萬元，惟未見原告提出付款之資料，且原告於107 年5 月14日提起本件訴訟時，尚有價金1,041 萬元未給付，而其所述房屋貸款800 萬元亦尚未核貸，且系爭契約約定於107 年6 月30日點交系爭房屋，但原告竟於107 年4 月18日就來要房子。再者，原告兩名子女年幼，配偶64歲年邁，租屋居住，平日僅從事銷售健康食品為業，日常生活多享樂遊戲，其應無資力購屋，可見原告與楊飛虎間就系爭房屋之買賣為假買賣，而屬通謀虛偽意思表示。
㈢另被告楊晶鳳前曾匯款美金20萬元予楊飛虎，向其購買系爭
房屋，但楊飛虎拿了錢卻未將系爭房屋過戶予被告楊晶鳳，竟於107 年4 月10日過戶予原告，且僅收原告103 萬元，可見楊飛虎為一屋二賣。
㈣至系爭頂樓加蓋建物係由被告李秀竹出資25萬元、被告楊晶
鳳出資30萬元、被告楊飛鵬出資10萬元，於79年12月所加蓋，屋內構造為一房一廳一廚兩衛，還有前後院，並有獨立門戶可從6 樓進出，不需通過5 樓。
㈤綜上所述，並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，本件系爭5 樓房屋暨坐落土地原所有權人登記為楊飛虎，嗣於107 年4 月10日移轉登記於原告名下，被告李秀竹、楊飛鵬、楊晶鳳分別為楊飛虎之母親、弟弟、妹妹，目前均居住於系爭房屋之事實，有系爭5 樓房屋暨坐落土地登記第一類謄本、地籍異動索引、被告之戶籍謄本等資料在卷可稽（本院卷第69至82頁、第103 至114 頁），復為兩造所不爭執，應堪信為真。至原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告等未經其同意，逕自居住於系爭房屋內，為無權占有系爭房屋等情，則為被告所否認，並以前詞置辨，是以，本件所應審究之爭點為：原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，及依民法第179條規定，請求被告應按月各給付原告2,445 元相當於租金之不當得利，有無理由？
四、本院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第277 條本文、第
358 條第1 項分別定有明文。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，民法第759 條之1 亦定有明文。又土地法第43條所謂依本法所為之登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，即第三人信賴登記而為新登記而言（最高法院33年上字第4983號、40年台上字第1892號、42年台上字第1196號判例意旨參照）。再按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1 項亦有明定。而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。查本件原告主張其向楊飛虎買受系爭5 樓房屋暨坐落土地，原告現為系爭5樓房屋之所有權人，業據原告提出系爭契約及系爭5 樓房屋暨坐落土地登記第一類謄本為證（見本院卷第19至22頁、第75至82頁），雖被告否認系爭契約係由楊飛虎本人所簽署，然證人郭錦色於本院審理時具結證稱：伊於代書事務所擔任助理，系爭契約係伊依照買賣雙方之意思所擬定，當初買賣雙方即原告、楊飛虎本人均有到場，楊飛虎並有提供身分證正本、權狀正本、銀行存摺、戶口名簿影本、印鑑證明等文件，伊有核對身分，系爭契約即由買賣雙方在其任職之事務所簽署，系爭契約上楊飛虎之印章亦為楊飛虎之印鑑章，本件不動產過戶亦係由伊任職之事務所辦理等語（見本院卷第
362 至366 頁），是依證人郭錦色之證述，足證系爭契約確係經楊飛虎本人簽名於其上，且其上楊飛虎之印文亦與楊飛虎印鑑證明所留存之印文相符（見本院卷第351 頁），是堪認原告所提出之系爭契約為真正。被告又辯稱原告與楊飛虎間係假買賣，而屬通謀虛偽意思表示，則為原告所否認，自應由被告就此項有利於己之事實負舉證之責，然被告並未就此舉證以實其說，僅質疑原告未給付買賣價金，惟原告業於
107 年3 月6 日、同年月30日各匯款50萬元、53萬元至楊飛虎之系爭帳戶，並替楊飛虎繳納107 年2 月至9 月之貸款作為價金之支付，此有原告提出之匯款資料在卷可稽（見本院卷第17頁、第25頁、第259 頁、第341 至349 頁），至原告雖未於107 年5 月31日依系爭契約給付第2 期款1,000 萬元，然此係因銀行人員無法進入系爭房屋拍照，以致無法順利完成貸款等情，亦經證人即本件貸款承辦人員楊泓明到庭證述明確（見本院卷第367 至369 頁），是尚難僅以原告尚未給付第2 期款即得逕認原告與楊飛虎就系爭契約係屬通謀虛偽意思表示。是以，被告辯稱原告與楊飛虎間系爭契約係屬通謀虛偽意思表示而為無效乙節，實屬無據。另就被告辯稱系爭房屋係被告李秀竹所有，僅借名登記於楊飛虎名下，且被告楊晶鳳已匯款美金20萬元向楊飛虎購買系爭房屋，楊飛虎卻將系爭房屋過戶予原告，顯屬一屋二賣等節，而依被告所提之房屋稅繳款書、匯款交易憑證等資料（見本院卷第18
3 至187 頁、第193 頁），尚不足以證明被告李秀竹與楊飛虎間有借名登記法律關係存在，及楊飛虎曾將系爭房屋出售予被告楊晶鳳之情，且縱使被告李秀竹與楊飛虎間有借名登記契約關係存在，亦僅具有債權效力，被告倘無法證明原告明知系爭房屋實非楊飛虎所有，自不得以此對抗因信賴登記而依法律行為取得不動產所有權之原告；再就被告所指楊飛虎一屋二賣之情事，此亦僅屬楊飛虎是否有債務不履行之違約責任，而與業經受移轉登記合法取得不動產所有權之原告無涉。從而，依前揭不動產登記公示效力之原則，原告為系爭5 樓房屋暨坐落土地之所有權人，應堪認定。
㈡又按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。查本件原告為系爭5 樓房屋之所有權人，業經認定如前，被告既未能舉證證明渠等占有使用系爭5 樓房屋究竟有何正當權源，渠等繼續占有使用系爭5 樓房屋對於該房屋之所有權人即原告而言，自屬無權占有，故原告依民法第
767 條第1 項規定，請求被告應將系爭5 樓房屋騰空遷讓返還原告，洵屬有據。至原告雖併請求被告應將系爭頂樓加蓋建物一併遷讓返還云云，惟按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811 條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物（最高法院100 年度台上字第4 號判決意旨參照）。查系爭頂樓加蓋建物具有獨立出入口，為兩造所不爭執，復有被告提出系爭頂樓加蓋建物之現況照片可證（見本院卷第409 頁），是系爭頂樓加蓋建物應屬獨立之不動產，且屬未辦保存登記之建物，不因原告以買賣為原因登記取得系爭5 樓房屋之所有權，當然一併取得系爭頂樓加蓋建物之所有權，必須由原始起造人始能取得系爭頂樓加蓋建物所有權，而原告並非原始起造人，且依原告所提出之系爭契約以觀，系爭契約之標的僅限於門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷0 弄0 號5 樓建物及新北市○○區○○段○○○ ○號土地（即系爭5 樓房屋暨坐落土地），顯然未包含系爭頂樓加蓋建物，是以，原告既非系爭頂樓加蓋建物之所有權人，自無從依民法第767 條之規定請求被告將系爭頂樓加蓋建物一併遷讓返還予原告。
㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294 號判決意旨參照）。末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。
又土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地法第148 條、平均地權條例第16條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價百分之80為其申報地價。是土地法第97條第1 項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。查被告等人無權占用系爭
5 樓房屋，已如前述，因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告償還相當於租金之利益。本院審酌系爭5 樓房屋坐落土地107年1 月之申報地價為每平方公尺2 萬2,080 元，土地面積為
139.47平方公尺，而系爭5 樓房屋占有基地應有部分1/5 ，故占用面積為27.89 平方公尺，又系爭5 樓房屋位在新北市○○區○○路○ 段之巷弄，為鋼筋混凝土造5 層建物之第5層，課稅現值為26萬4,400 元，鄰近房屋交易價格約為每平方公尺10萬4,282 元，此有系爭5 樓房屋暨坐落土地登記第一類謄本、新北市稅捐稽徵處107 年全期房屋稅繳款書、內政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果在卷可稽（見本院卷第31頁、第37頁、第75至82頁），是本院認原告主張相當於租金之不當得利數額應以系爭5 樓房屋暨坐落土地申報總價年息百分之8 計算，較為適當。循此計算，原告得以按月請求不當得利之數額為5,868 元【計算式：（2 萬2,080 元×27.89 平方公尺＋26萬4,400 元）×8%÷12＝5,868 元，元以下四捨五入】，而因被告等人共同占用系爭5 樓房屋，應各分攤1/3 ，故原告求被告等人自107 年7 月1 日起至騰空遷讓返還系爭5 樓房屋之日止，各按月給付原告1,956 元，核屬有據，應予准許，逾此數額之請求，則無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告應將系爭5 樓房屋騰空遷讓返還原告，併依民法第179 條規定，請求被告應自107 年7 月1 日起至騰空遷讓返還系爭5 樓房屋之日止，各按月給付原告1,956 元，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請就訴之聲明第一項宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
民事第四庭 法 官 王唯怡本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
書記官 張雅筑