臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第473號原 告 陳相儒訴訟代理人 許俊仁律師
張敏玲律師被 告 陳國城訴訟代理人 戴智權律師複 代理人 陳詩宜上列當事人間確認優先承購權事件，本院於民國108年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠按原告有即受確認判決之法律上利益者，得提起確認法律關
係之訴，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件原告為坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）之共有人（權利範圍均36分之1 ），因被告於民國104 年12月10日將其就系爭土地之應有部分（權利範圍均6 分之1）以總價新臺幣（下同）81,620,655元出賣與訴外人陳得清，依土地法第34條之1 第4 項規定，原告自可本於系爭土地共有人地位，主張優先承購權，故先於106 年12月15日以存證信函向被告主張欲優先承購其出賣系爭土地之應有部分，復於107 年1 月23日再以存證信函向被告重申，原告願依被告與陳得清之買賣條件優先承購，被告則分別於107 年1 月16日、107 年1 月25日發函，限原告3 個工作日內先給付訂金，逾期則解除契約，原告便於107 年1 月30日依約至被告指定之愉晶法律事務所交付訂金，惟被告卻取消約定、拒絕受領，並否認原告就被告出賣系爭土地之應有部分有優先承購權存在，是以，原告就被告所出賣系爭土地之應有部分有無優先承購權存在，係屬不明確，而有受確認判決之法律上利益。
㈡次依最高法院見解，土地法第34條之1 第4 項所規定行使優
先承購權之同一條件係指所有契約內容必須完全相同，故出賣人通知有優先承購權者即應將所有契約之買賣條件通知，方生通知之效力。而本件被告已先後於前揭時日以上開存證信函通知原告行使優先承購權，亦係肯認原告有優先承購之權利，且原告若按照同樣條件履行買賣契約，更能簡化共有關係，因優先承購權之目的在於簡化共有關係，而實質之共有人承購共有物之應有部分，已達成優先承購權簡化共有關係之立法目的，符合上開法律之立法意旨。
㈢復查被告與陳得清所簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭契
約書），係以被告對系爭土地之持分為買賣標的物，故原告即得依共有人身分主張土地法34條之1 第4 項之優先承購權，雖被告竟辯稱系爭契約書之買賣標的物，為系爭土地判決分割後被告所取得土地之單獨所有權，惟觀諸被告與陳清德之系爭契約書內容，其中第1 條就買賣不動產標示及權利範圍，係記載系爭土地「權利範圍6 分之1 」，且系爭契約書之附件土地買賣約定書附件（下稱系爭契約書附件）第5 條亦約定「…或未來如有產生土地法第34條之1 ，因共有人主張優先購買時，雙方無條件解除本買賣事件，賣方應即無息退還已收之第一期款全部金額…」，皆足證被告出賣之標的物為系爭土地之應有部分，是以，被告所辯顯與事實不符。㈣況被告於107 年1 月26日尚以中壢龍岡郵局存證號碼00015
號存證信函通知系爭土地之其他共有人行使優先承購權，足證被告之真意係出賣共有土地之應有部分，否則何以會通知系爭土地之其他共有人行使優先承購權。
㈤綜上，本件因被告否認原告依土地法第34條之1 第4 項之優
先承購權存在，致原告對系爭土地之承購權及取得系爭土地所有權之法律上地位陷於不明確之狀態。為此，爰依民事訴訟法第247 條第1 項之規定，提起本件確認訴訟等語。
並聲明：㈠確認原告對被告於104 年12月10日與陳得清就被告所有系爭土地之應有部分（權利範圍各1/6 ）所訂立之系爭契約書，以81,620,655元同一條件之優先承購權存在。㈡被告應依系爭契約書之同一條件與原告訂立買賣契約。
二、被告則以：㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文。惟查，被告與陳得清於系爭買賣契約書中，已明定本件買賣標的物為系爭土地判決分割後，被告所取得土地之單獨所有權，而非被告就系爭土地之應有部分，此由系爭買賣契約書第2 條價額及付款表處載明「第二期備證款：（手寫）法院裁判分割完成後，新臺幣貳仟陸佰陸拾貳萬陸佰伍拾伍元…第四期尾款：新臺幣（勾選）於產權辦理移轉登記予甲方」；及系爭契約書附件第3 條所示第二期款處，即載明「於雙方指定之律師向法院聲請土地共有物分割完成、並辦理土地分割登記後，本案之地政事隨即申請並取得農地農用使用證明後之
3 日內，賣方交付印鑑證明各1 份並於產權移轉申請書用印、買賣、抵押權設定資料用印完成交給本案地政士併案辦理，同時買方依以下方式支付土地款⑴買方同時支付土地款…」，及同條土地尾款處亦載明「於買賣土地部分，辦理完成產權登記買方所指定登記名義人後銀行3 個工作日內，買方申貸銀行應撥款結清全數土地尾款至履保專戶後，全部土地款雙方即簽名撥款同意書由銀行兌現給賣方之銀行帳戶，同時賣方以分割完成後之現況點交買賣土地之管理使用權給買方。」系爭契約書附件第4 條第1 款約定「土地增值稅：買賣土地共有範圍其中共有人之原違章使用範圍，雙方共同委任本案律師向法院聲請土地共有物強制分割，買賣土地範圍應分配位置在無被他人違規占用，且應符合辦理農地農用使用證明以不課徵土地增值稅為準。」系爭契約書附件第5 條前段約定「…本買賣土地如因無法於立約日起2 年內完成共有物判決分割（分割位置必須如附件圖範圍內）…」等情可明。故原告自無從依土地法第34條之1 第4 項規定，行使共有人之優先承購權。
㈡又系爭契約書第1 條就買賣不動產標示及權利範圍記載系爭
土地「權利範圍6 分之1 」，係因系爭土地尚未分割，無法以具體地號特定之，故只能依據被告就土地謄本之應有部分予以代稱，且若未記載「6 分之1 」將來恐會產生出售他人土地的問題。而系爭契約書附件第5 條後段雖有記載「…或未來如有產生土地法第34條之1 ，因共有人主張優先承購時，雙方無條件解除本買賣事件」等文字，應係因避免事後雙方產生爭議，而賦予被告與陳得清有解除契約之例示規定，與雙方就系爭契約之買賣標的物為何之真意並無關聯，復應參酌雙方於系爭契約書第1 條，買賣標的物標示表格之備註欄位，就被告所有權之權利範圍已載明「依法院裁判分割後新編地號移轉，分割後分割為單獨所有，除道路用地外」等文字，系爭契約書第2 條就價款及付款表之第2 期備證款處，亦已手寫方式註明「法院裁判分割完成」，買方始有給付2,662,655 元之義務，均足見被告與陳得清約定之買賣標的確為系爭土地經法院裁判分割後之特定部分，而非應有部分甚明。
㈢至於原告主張被告有以存證信函通知其他共有物行使優先承
購權及同意由原告優先承購，係因被告誤解法令所為之錯誤意思表示，被告亦已撤銷該意思表示，應不生優先承購權之效力。
㈣再者，由兩造歷次往來書函可知，被告契約出賣真意均以原
告同意沿用相同契約條件為前提，即以系爭土地分割後，被告取得單獨所有之部分，惟原告欲承購者為被告對系爭土地之應有部分，兩者顯屬不同而為意思表示錯誤，被告自得撤銷之。
㈤末查，兩造皆為系爭土地之共有人，惟原告未經全體共有人
之同意，卻逕自在系爭土地上搭建鐵皮屋之違章建築，影響將來移轉系爭土地時，有無法申請農地農用證明而減免土地增值稅之虞，此情與系爭契約書附件第3 條第2 期款，第4條，第5 條土地增值稅之負擔約定相符，足徵被告與陳得清簽訂系爭契約書係有條件之買賣契約，皆因原告需分得自行搭建之違章建築部分土地，買賣契約才有實益，益徵被告與陳得清所為之買賣契約標的確實係系爭土地裁判分割後之特定部分等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告主張其為系爭土地之共有人，被告出賣系爭土地之應有部分，其有優先承購權存在；而被告則辯稱其並非出賣系爭土地之應有部分，而係出賣系爭土地分割後其單獨分得之特定部分，故原告並無優承購權存在。兩造既有上述爭執，致原告之優先承購權存否不明確，原告得否行使優先承購權之私法上地位即有不安之狀態，而原告此項不安狀態得以確認判決除去之，本院因認原告有提起本件確認訴訟之法律上利益。
㈡原告主張其與被告均為系爭土地之共有人，被告前於104 年
12月10日以買賣價金81,620,655元與陳得清訂立系爭契約書等情，有系爭土地登記謄本及系爭契約書在卷可查（見調字卷第10頁至第18頁、第53頁至第73頁），且為被告所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告係出售被告就系爭土地之應有部分，故其有優先承購權等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為被告所出售之買賣標的，係被告就系爭土地之應有部分或係系爭土地分割後被告所單獨取得之特定部分？原告主張優先承購權並請求被告依系爭契約書同一條件與原告締結買賣契約，有無理由？經查：
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1 條第4 項定有明文，而其立法意旨在使他共有人買受出賣之共有人之應有部分，以簡化共有關係（最高法院85年度臺上字第1052號、80年度臺上字第2529號判決意旨參照）。依此，可知只有在共有人出賣其應有部分時，為簡化共有關係、為減少共有人，其他共有人始得主張行使上開優先承購權。換言之，若共有人在分割共有物之前，即先將分割共有物後所能單獨取得所有權之土地出售予他人，因所出售的並非應有部分，已無簡化共有關係、減少共有人之需求，則其他共有人自無主張行使上開優先承購權之餘地。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固定有明文，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，此觀最高法院17年上字第1118號判例意旨及最高法院86年度臺上字第3042號判決意旨即明。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法院亦有19年上字第28號判例可資參照。
⒉依證人丁文進即系爭土地之買賣介紹人於本院言詞辯論時具
結後所證稱：認識被告是因為他的共有人找我幫他們處理他們的共有土地即本件東園段1148、1149、1157地號土地要買賣，才認識的。認識後，就取得地主買賣的委託書，被告還有共有人共2 分之1 的土地。但委託書內容言明土地要共有物強制分割後，才有成立買賣的效力。我取得委託書後，就慢慢找買家，還沒有找買家之前，我有透過朋友問原告是否要承購，可以優先賣給他。因為如果他買的話，就不用到強制分割，可以協議分割比較快，當時原告回答他沒有錢承購，所以我就放棄進行與原告買賣的事情。後來再透過仲介找到陳得清承購被告的部分，並找到其他買家承購其他共有人的部分。當初有與買家言明，土地是辦理強制分割完成後，才有履行買賣的效力，若分割不成，雙方的買賣是無效的，這是基本的要求。後來陳得清也是因為我們有跟他承諾此保障，才敢買下來，並且指定分割後的土地要位在符合農地農用的範圍，而且要取得農地農用免徵土地增值稅的範圍，才成立買賣。否則光增值稅就高達近4,000 萬元，買賣雙方不允許有此增值稅事情發生。至於在分割前就先找買家，是因為若無買家，地主沒有錢繳分割共有物的裁判費、律師費等，故委託書也有明定，要先找到買家、預定承購、支付訂金為前提。故系爭土地也是找到買家後才提起分割共有物訴訟。系爭契約書的分割略圖是我畫的，是針對空地部分做分配，因為系爭土地約6,800 多坪，約有原告不到2,000 坪的違章建築，應分給原告，我就是拿此分割略圖去找買家的。至於系爭契約書的不動產標示，記載權利範圍6 分之1 ，是因為土地買賣時，還沒有分割，還沒有特定的地號及範圍，為了要表示買賣面積，故才以持分表示，所以後面才在備註欄加註此分割為單獨地號為前提，要分割為獨立地號，才能夠達到買賣移轉的效力等語（見本院卷第207 頁至第210 頁），核與被告及其他共有人委託證人辦理分割及出售系爭土地之土地委託授權書、其他共有人與買家之土地預購承諾書、分割略圖等內容相符（見本院卷第223 頁至第229 頁），亦與系爭契約書第1 條土地標示部分備註欄之記載、系爭契約附件之土地買賣約定書第5 條前段之記載，及分割略圖記載被告分割後取得之位置等情相符（見本院卷第169 頁、第17
1 頁、第175 頁、第187 頁、第191 頁），復參以系爭契約書第2 條就價額及付款表係約定「第一期簽約款：104 年12月10日，1,500 萬元。第二期備證款，法院裁判分割完成，26,620,655元。第三期完稅款：（空白）。第四期尾款：4,
000 萬元正。尾款最遲日106 年12月10日，於產權辦理移轉登記予甲方。辦理金融機構（銀行）貸款後3 日內付清尾款。」等情（見本院卷第173 頁），堪認被告與陳得清於締結買賣契約時，有約定待分割完成後，始續行辦理第二期款、尾款及產權移轉登記事宜。故認證人丁文進證稱被告與陳得清於締結系爭契約書時，有約定係買賣被告於系爭土地分割後所單獨分得之特定位置，且需取得農地農用免徵土地增值稅的範圍，以避免鉅額增值稅，故若分割不成，買賣無效等語可信為真實。
⒊原告又以若被告與陳得清之真意，係買賣被告於系爭土地分
割後，被告單獨取得所有權之特定部分，被告又何以會發存證信函通知共有人行使優先承購權，又何以會要求原告支付定金，又何以會在系爭契約書附件第5 條約定於共有人主張土地法第34條之1 第4 項之優先承購權之處理方式等節，然查，土地法第34條之1 第4 項優先承購權之規定，需於符合一定條件下始有適用，並非當事人意定即可適用，是尚不致因契約贅為約定，或當事人誤解法律，而使原不適用土地法第34條之1 第4 項規定者變為適用。且依證人丁文進之證述，系爭契約書附件第5 條約定係為避免買家求償，造成違約金，因為簽約當時伊及地主並不確定本件有無符合土地法第34條之1 第4 項規定之適用等語（見本院卷第210 頁），故本件被告與陳得清締約時，主觀上亦非即認為本件有土地法第34條之1 第4 項之適用。
⒋綜上，堪認被告與陳得清訂約初始之真意係在系爭土地於分
割後被告單獨取得之特定部分，而非買賣被告就系爭土地之應有部分，原告主張被告係出售其就系爭土地之應有部分云云，尚無可採。則原告主張其有依系爭契約書同一條件優先承購被告就系爭土地之應有部分，被告並應依系爭契約同一條件與原告締結買賣契約云云，即無可取。
㈢綜上所述，被告依系爭契約書出賣之標的，並非被告就系爭
土地之應有部分，而係系爭土地分割後被告單獨取得之特定部分，核與土地法第34條之1 第4 項之要件不符，原告自無從據以主張優先承購權。從而，原告提起本訴，訴請「㈠確認原告對被告於104 年12月10日與陳得清就被告所有系爭土地之應有部分（權利範圍各1/6 ）所訂立之系爭契約書，以81,620,655元同一條件之優先承購權存在。㈡被告應依系爭契約書之同一條件與原告訂立買賣契約。」於法即屬無據，為無理由，皆應駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 7 日
民事第六庭 法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 8 日
書記官 吳宜遙