臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第740號原 告 陳素卿訴訟代理人 劉岱音律師被 告 劉博鈞訴訟代理人 陳勇成律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108 年7 月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號2 樓房屋騰空遷讓返還原告，並回復承租前之原狀即如附件所示。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬陸仟元，並自民國一百零八年三月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰捌拾肆萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段，於原告以新臺幣參萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬陸仟元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項後段就已到期部分，於原告按月以新臺幣壹萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣伍萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。又民事訴訟法第第255 條第1 項第2 款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第471 號判決意旨參照）。查原告原聲明第2 項：「被告應給付原告新臺幣（下同）116,000 元，及自民國107 年8 月1 日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告57,000元。」（見本院107 年度重簡字第1468號卷〈下稱重簡卷〉第11頁）。嗣於108 年1 月8 日以民事準備狀縮減第2 項聲明為：「被告應給付原告116,000 元，及自
108 年1 月1 日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告57,000元。」（見本院卷第63頁）。復於108 年6 月4 日民事準備㈢暨聲請狀縮減第2 項聲明為：「被告應給付原告116,000 元，及自108 年3 月1 日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告57,000元。」（見本院卷第219 頁）。經核原告上開聲明變更，係減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告於106 年3 月1 日與原告就原告所有新北市○○區○○
路○○巷○○號2 樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租期自106 年4 月1 日起至111 年3月31日止，每月租金57,000元，應於每月3 日前繳納，且約定未經原告同意，被告不得將房屋全部或一部轉租、出借他人共用或以其他變相方法由他人使用，亦不得將租賃權轉讓與第三人。惟被告並未依約按期給付租金，已積欠原告106年7 月1 日至同年9 月30日，共3 期租金171,000 元。經原告以106 年10月19日臺北雙連郵局第1316號存證信函，催告被告應於文到5 日內給付租金，並經鈞院板橋簡易庭判決被告應給付原告租金171,000 元（案號：鈞院板橋簡易庭107年度板簡字第53號）。又被告亦未給付107 年1 月1 日至10
7 年2 月28日，共2 期租金114,000 元，經原告以107 年3月31日臺北雙連郵局第284 號存證信函催告被告，惟被告迄今仍未給付。且就107 年4 月份租金部分，被告於107 年4月9 日，僅匯款55,000元至原告帳戶，尚有差額2,000 元未給付。
㈡再者，被告就系爭房屋有未經許可擅自用途變更、增減室內
分間牆、天花板等室內裝修等違法情事，已違反系爭租賃契約第6 條約定：「本房屋如需改裝者，應先經甲方之同意，費用由乙方負擔，但不得損害原有建築，乙方於合約期滿或提前終止本租約者，應回復原狀，不得要求甲方補償。」其中將系爭房屋轉租與外籍勞工，亦已違反系爭租賃契約第3條約定：「未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部份轉租、出借或與他人共同或以其他變相方法由他人使用，亦不得將租賃權轉讓與第三人」。此經新北市政府工務局（下稱工務局）及新北市政府城鄉發展局（下稱城鄉發展局）發函通知原告。且被告於城鄉發展局行政調查時，亦表示承租系爭房屋作為出租予外籍勞工之居住使用。準此，因被告積欠租金已達5 期，且違約轉租，原告乃以107 年5 月30日臺北古亭郵局第544 號存證信函，通知被告依民法第440 條及第
443 條之規定，依法終止租約，請被告於文到10日內，騰空返還系爭房屋，並回復原狀，該存證信函並於107 年6 月6日送達被告。惟被告仍拒絕返還，且逕自於107 年7 月16日，匯款57,000元至原告帳戶，然無礙系爭租賃契約業已依法終止之效力。
㈢另被告於系爭租賃契約終止後，無法律上原因仍繼續占有系
爭房屋，並出租予他人使用，受有利益，是被告於騰空遷讓返還系爭房屋予原告之前，亦受有相當於租金之不當得利金。為此，爰依系爭租賃契約第6 條、民法第440 條、第443條、第767 條第1 項前段及第179 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空並回復如附件所示之原狀返還原告。⒉被告應給付原告116,000 元，及自108 年
3 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告57,000元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告並無違法轉租及違約隔間等情事：
⒈被告係與人力仲介公司簽訂委託管理外籍勞工契約，有管理
外籍勞工宿舍業務。是被告承租系爭房屋雖作為外籍勞工宿舍使用，有隔間、分裝水電及電錶、及個別窗戶、廁所等需求（下合稱系爭需求）。惟被告已請房屋仲介徐緯轉知原告系爭需求，並要求原告就系爭房屋先前之水電費用應先需結清。復於仲介徐緯帶領被告觀看系爭房屋時，被告再次重申上開條件，請仲介徐緯與原告確認是否可接受。且被告於現場觀看時，發現系爭房屋現況，除四處殘舊，窗戶玻璃破掉、皆無沙窗，有廁所欠缺熱水管線並無熱水，甚至有廁所非但沒有洗手台、馬桶水箱都沒有，排水管路不通，甚至連門都沒有; 現場還遺留相當之垃圾。而被告亦於當場，向仲介表示，系爭房屋有上開現況情事，倘被告承租時，一定要進行處理（如補土上漆或是其他方式）。嗣於106 年3 月15日，經仲介徐緯通知被告，簽立租賃契約之相關事由。被告與原告會面時，仍有向原告重申被告從事人力仲介公司委託之業務，故有系爭需求。同時向原告反應系爭房屋有漏水、窗戶、及廁所管線不通、熱水管線欠缺及無熱水等問題，要求原告處理等之租約條件內容。經被告與原告洽談後，原告已表示可以，並同意被告之條件，應允被告隔間分裝水電表事宜，而給予15日之施工工作日數辦理。又原告另僱工就系爭房屋之漏水、窗戶沙窗欠缺、廁所管線不通、熱水管線欠缺及無熱水等情為處理，即廁所、漏水補土油漆等工程（下稱系爭房屋修繕工程）。是被告系爭需求之工程（即間木作工程、分裝水電及電錶等工程）原告系爭房屋修繕工程係同時進行，而原告於施工期間，亦經至現場察看數次以察看上開二工程進度（即廁所管線、洗手台，及隔間、分裝水電及電錶、窗戶等工程），並與現場工人詢問，關心施工範圍房屋狀況。至同年3 月下旬，系爭需求工程已接近完成，被告並請仲介徐緯與原告確認，原告廁所排水管進度。並於106 年
4 月起，系爭房屋陸續有外籍勞工居住，而原告均知上情且無異議，並正常收受被告按月繳納之租金。又系爭房屋內，亦有管理人專責負責管理，即系爭房屋確實作為外籍勞工宿舍使用，並無轉租情形。
⒉又被告雖確實有於591 出租網刊登出租網頁之訊息，然原證
12第2 、3 頁均係106 年5 月24日刊登，刊登對象係人力仲介公司，或同行及工廠負責人。其中刊登之金額係管理費用金額，並非租金。申言之，原證12第2 頁刊登內容係居住外籍勞工，每月收取一位外籍勞工之受託管理之費用為2,700元（包含水電費用、管理費，勞工局有關於外籍勞工宿舍管理費規定參照），並非係轉租。即被告豈有可能於附床、熱水源、冰箱、洗衣機、網路、瓦斯、電視、第四台等各項家具用品及服務情形下，仍僅按月收取2,700 元之租金（包含水電費用、管理費）。此明顯並非轉租之行情。是2,700 元係被告向人力仲介公司，或同行及工廠負責人刊登外籍勞工宿舍管理費用按月為2,700 元，而非租金。又原證12第3 頁則係表示倘不按月收取1 位外籍勞工之受託管理之費計算，亦可採全部外籍勞工按月10萬元計算管理費，並非轉租。至於原證12第1 頁，被告否認其形式真正。且否認原證11之3張廣告為被告所張貼。被告並無張貼原證11之廣告。
⒊退步言之，如591 出租網之刊登等，並非等同被告確實有將
系爭房屋轉租他人使用，而有違反租約之情形。原告主張違法轉租終止租約並不合法。從而，被告並無違法轉租及違約隔間等情事。
㈡原告主張被告積欠106 年7 至9 月，及107 年1 、2 月之租
金而終止租約並不合法。106 年7 月至9 月租金，被告皆有繳納，並無原告主張欠繳：
⒈被告原本即有從事機場接送業務為原告所知悉，故原告當時
有出國計劃表示希望被告能為其出國及回國時接送，被告即應允之。106 年7 月至9 月份之租金，被告係於原告出國時，及原告回國時，因有接送出國及回國雙方碰面，被告提出現金當面交付予原告，而當時基於信賴並未要求原告開立收據。被告於106 年10月14日，亦有將上情向仲介表示。詎原告罔顧事實，仍以此為由聲請支付命令及起訴。被告雖因舉證責任分配而敗訴，然被告就106 年7 月至9 月份之租金仍有匯款予原告繳納完成。
㈢原告終止系爭租賃契約之意思表示，均未合法：
原告主張106 年7 月至9 月份之租金之匯款單為108 年3 月
6 日屬事後給付，無礙原告先前106 年10月19日已終止租約等語。惟原告於106 年10月19日，並未為終止系爭租賃契約之意思表示。換言之，原告提出之證物2 即106 年10月19日存證信函，僅係請求被告於5 日內給付租金，並未有終止系爭租賃契約之意思表示。且原告於鈞院板橋簡易庭107 年度板簡字第53號案件中，其106 年12月4 日之支付命令請求，亦未有此終止表示。原告以107 年5 月30日證6 之存證信函，向被告主張106 年7 月至9 月份之租金，惟原告就系爭房屋之嚴重漏水遲未提出已完成履行修復義務，被告就給付租金義務與原告修復義務行使同時履行抗辯權。原告復以106年12月11日證物13之存證信函主張被告未經同意改裝隔間轉租。惟被告系爭需求工程，係經原告同意，且未曾表示異議或反對，原告復未舉證被告有轉租他人使用之事實。從而，原告上開主張終止系爭租賃契約應為不合法。
㈣被告因通知原告修繕系爭房屋之漏水未果，逐自行修繕，並
就所支出之修繕費用，自系爭房屋107 年1 、2 月份租金中扣抵，故被告並無積欠原告系爭房屋107 年1 、2 月份租金：
⒈自106 年7 月起，系爭房屋即有發生漏水；至106 年11月起
，系爭房屋漏水情形更趨嚴重；且至106 年12月，被告發現系爭房屋之漏水處已有新增多處，並有白燁現象、水泥隆起、水泥掉落、鋼筋外露、樓梯間整面白色牆面反黑等情事。經被告委由仲介通知原告數次，原告均未為修繕。被告則於
106 年12月6 日，以存證信函向原告告知上情以及其他大樓排水管出來一樓水泥牆破裂流出，停車場前發出惡臭等情，然原告仍置之不理。被告再向臺北市士林區公所申請調解欲解決問題，惟原告仍拒絕出席，致調解不成立。嗣於107 年
2 月初，被告以通訊軟體LINE向原告告知將自行修繕，並從租金中扣抵。
⒉詎原告仍無任何反應，被告即僱請工人陳盛東先就油漆損失
予以先行修復，並向原告表示107 年1 、2 月房租租金金額、油漆損失金額88,500元、扣抵後107 年2 月分房租匯入25
500 元（附匯款證明）、漏水滲水還在擴大，請求10天內趕快解決等內容。而原告當時收到被告訊息後，縱使確實均知悉後無任何異議亦是無任何動作。即無任何動作要求被告補足107 年1 、2 月份租金差額之表示。是以被告確實並無積欠原告107 年1 、2 月份租金。此外，被告就其他損害尚未向原告求償。
㈤另系爭房屋所在之水塔為系爭房屋（2 樓）與同棟1 樓及3
樓共同使用。因水塔幫浦裝置故障，導致抽水功能故障自來水流失，因而導致107 年首期自來水費大量增至16,334元。
被告收到107 年首期水費繳費單據後，經與前期水費繳費單金額14,076元計算，有增加支出2,000 元之水費。原告因未履行出租人修繕義務致水費支出增加，嗣後經被告計算，於
107 年4 月該期租金扣除2,000 元後，繳納予原告，並非無故未予繳納。又系爭房屋水塔幫浦裝置故障，而原告並未修繕之事實，為同棟共用水塔之其他承租戶所眾知，即原告確並未修繕導致被告水費浮增，。
㈥退步言之，因原告並未履行上開關於房屋之修繕義務，而按
承租人依約給付租金之義務與出租人交付符合債之本旨房屋之間應有同時履行抗辯權存在，被告予以行使之。另系爭房屋違規原因係因原告擅自私設電梯為違章建築，併予敘明。㈦綜上，被告並無違法轉租，且原告同意隔間，又無所謂無故
積欠原告租金等情，故原告終止契約並不合法等語置辯。並聲明：原告之訴駁回，並陳明如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證理由：原告主張：被告於承租系爭房屋後，就系爭房屋進行增減室內分間牆重新隔間及進行天花板等室內裝修等相關工程後，將系爭房屋提供予外籍勞工居住使用等情，為被告所不爭執，並提出新北市政府工務局107 年4 月25日新北工使字第1070731816號函、新北市政府城鄉發展局107 年4 月9 日新北城開字第1070598024號函、107 年6 月11日新北封開字第1071072925號函等件為證（見重簡卷第37至38、57至58頁），復有新北市政府警察局新莊分局107 年12月12日查訪紀錄表記載：「（警員陳品志問：系爭房屋目的為何？）被告答：外籍勞工宿舍，約40多人。」在卷可佐（見本院卷第45頁），是原告此部分主張堪信為真實。復原告主張被告違約轉租、系爭需求工程未經其同意且違法，並遲延給付租金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件爭點為：㈠被告有無違反系爭租賃契約之使用租賃約定第3 條，轉租系爭房屋予第三人？㈡被告有無遲延給付租金予原告？如有，則數額為多少？又被告主張漏水損害等，而為租金扣抵，有無理由？㈢原告是否已合法終止系爭租賃契約？原告請求被告騰空返還系爭房屋並回復如附件所示，有無理由？㈣倘被告抗辯租金扣抵為無理由，且系爭租賃契約經原告合法終止，則被告就積欠租金116,000 元部分，主張同時履行抗辯權，有無理由？㈤原告請求被告自108 年3 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付57,000元，有無理由？茲詳述如下：
㈠被告違反系爭租賃契約之使用租賃約定第3 條約定，轉租系爭房屋予第三人：
⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第443 條定有明文。是租賃關係係以承租人之人格信用為前提，即基於當事人間之信任，因此除當事人訂有得自由轉讓之特約外，以不得轉讓為原則（最高法院73年度台上字第1804號判決意旨參照）。又如將房屋全部轉租他人，則雖無此約定，亦非經出租人承諾，不得為之。且基於當事人間之信任，租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約（最高法院37年上字第7633、6886號判例意旨參照）。次按轉租係指租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第三人，原租賃關係仍存在於出租人與原承租人之間，亦即同時存在二個不同之租賃關係（最高法院83年度台上字第2652號判決意旨參照）。
⒉復按就業服務法第35條第1 項第4 款及收費標準第3 條所定
就業機構得經營事項、收費項目及金額限制，並未包括膳宿費及冷氣設施費用；暨參照勞動基準法第22條及雇主聘僱外國人許可及管理辦法（下稱聘僱外國人辦法) 第43條第1 項規定，住宿費及膳食費固可於勞動契約約定由雇主自工資中扣除。因此，勞動契約約定住宿費及膳食費由外籍勞工自行負擔，且經雇主委任就業機構代辦外籍勞工生活照顧服務所發生之住宿費及膳食費，仍應由雇主自工資中扣除後，再由雇主按其與就業機構議定金額支付之（最高行政法院108 年判字第110 、109 號判決參照）。是以僅就民事法律關係而論，於外籍勞工之住宿，雇主並非有應無償提供外籍勞工住宿之義務。即就住宿場所提供部分，仍係雇主與外籍勞工直接發生法律關係，而私人就業機構僅屬雇主之履行輔助人。而其中私人就業機構亦可能再將外籍勞工住宿乙事委任與第三人處理，即對於雇主而言，已屬複委任。又外籍勞工之住宿，本屬單獨之居住需求，即不論雇主與外籍勞工間，有何第三人介入之法律關係，對於不動產出租者而言，均與一般承租者無異。簡言之，於租賃關係中，房屋實際使用人，與支付租金者本無須為同一人。另按適用法律屬於法院之職責，不受當事人所主張法律見解之拘束。故當事人所訂立之契約定性（性質）為何，法院應根據當事人主張之事實加以認定，並適用法律，不受當事人法律意見或陳述之拘束。倘當事人所訂立契約之性質，無法歸類為民法債編各種之債章所規定之典型（有名）契約，且當事人之爭議所涉及之權利義務關係，於契約中未曾約明者，法院自應斟酌該契約約定之內容及雙方立約時之真意，認定其性質，並據此適用民法債編相關之規定。（最高法院107 年台上字第1223號裁定、10
5 年台上字第226 號判決意旨參照）。⒊末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。即民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例可資參照）。惟原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告對於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，亦有最高法院18年上字第1679號判例意旨可供參照。
⒋查系爭租賃契約之使用租賃約定第3 條：「未經甲方（即原
告）同意，乙方（即被告）不得將房屋全部或一部份轉租、出借或與他人共同或以其他變相方法由他人使用，亦不得將租賃權轉讓與第三人。」，有系爭租賃契約在卷可佐（見重簡字卷第23頁），可知兩造就系爭房屋之轉租已明文特別約定應經原告同意。而原告主張被告有違約轉租之情，業據其提出系爭房屋門口之雅房出租廣告、591 房租交易網頁資料等件為證（見本院卷第65、85至89頁），且其中591 房租交易網頁第2 、3 紙部分（見本院卷第87、89頁）為被告所不爭執，而依前開591 房屋交易網頁內容，標題為「全新裝潢＆全新裝備（可住外勞），說明內容為「2,700 元/ 月，坪數：5 坪、樓層：2F/4F ，型態：公寓，現況：雅房」，所留連絡人為：劉先生，電話：0989-xxxxxx （因個人資料保護，未細載該電話號碼）」，而經核該交易網頁所留之連絡電話核與被告於系爭租賃契約所留之聯絡電話相符，可知該
591 房屋交易網頁之內容為被告所刊登無誤，自足認被告確有對外轉租系爭房屋之意。至被告雖辯稱：上開網頁之刊登對象係人力仲介公司，或同行及工廠負責人。其中刊登之金額係管理費用金額，並非租金云云，惟觀諸被告所提其與訴外人東方獅國際有限公司（下稱東方獅公司）間之託管（宿舍外勞）管理委任書第3 條第2 項第2 款：「擔保違約金新台幣：㈡返還：甲方（即被告）應於託管管理租賃契約終止或期限屆滿，乙方（即東方獅公司）騰空並交遷房間時時，扣除因乙方使用所必須繳納之費用後，無息返還。」、第4條第1 項：「未經甲方同意，乙方不得將宿舍房間全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房間。
」（見本院卷第238 至239 頁），並佐以證人翁糴妘證述：
「（問：如何知道老闆（即被告）是受人力仲介公司）？管理員的工作我們要帶外籍勞工看房間，仲介會要求我們帶外籍勞工看房間，看他們是否喜歡，如果可以他們會簽一個合約書出來。」、「（問：所以是在租了這個房子之後才跟人力仲介公司簽合約書？）是還沒有租這個房子之前，被告就跟人力仲介公司簽委託管理外籍勞工的合約，合約內容就是我們幫他們管理外籍勞工的作息……實際上有外勞要來入住的時候，老闆（即被告）會再跟人力仲介公司簽租賃契約」等語（見本院卷第189 至190 頁），足徵被告將系爭房屋隔間並提供予外籍勞工居住使用，係為履行與東方獅公司間之契約。又依前揭說明，該契約並非僅具有委任性質，被告將系爭房屋提供予外籍勞工居住使用部分，已具備租賃性質，即屬委任與租賃之複合型契約。
⒌再者，審酌證人即系爭房屋之仲介徐緯於本院審理證稱：「
（問：被告承租系爭房屋時，有無表示是要作為其員工宿舍之用？被告於承租時有無表示係因代人力仲介公司管理外籍勞工而需承租系爭房屋？）被告有跟我說是要做為他自己開的公司的員工宿舍。」、「（問：被告當時有沒有說他是大老闆？）……但當下看房子的時候被告是說要租給自己員工住……簽訂合約之後被告才跟原告說他是大老闆。」、「（問：被告於承租時有無表示係因代人力仲介公司管理外籍勞工而需承租系爭房屋？）沒有。被告沒有說是幫別人管理，也沒有表示他是人力仲介。」等語（見本院卷第181 頁），顯見被告未向原告表示其有轉租之需求。又被告復未提出其他相關證據資料，以證明其轉租行為有經原告同意。從而，堪認被告確有約轉租系爭房屋予東方獅公司無誤。
⒍至被告抗辯：其按月收取2,700 元（包含水電費用、管理費
），係被告向人力仲介公司，或同行及工廠負責人刊登外籍勞工之宿舍管理費，而非租金，且與轉租行情不符云云。惟被告與東方獅公司間之契約為委任與租賃之複合型契約，已如前述。又外籍勞工之住宿費2,700 元，如何未符合轉租行情，亦未見被告具體說明並舉證，與辯論權主義已有未合。況且，被告向原告承租之金額為每月57,000元，倘被告將隔間之房間全部出租，衡以一般經營事業之目的係為營利，被告所得淨利應顯高於原承租之租金。是以被告此部分抗辯，洵屬無據。另外籍勞工之住宿費上限額規範，與本件無涉，附此敘明。
㈡被告遲延給付租金為116,000 元；被告就系爭房屋漏水及因
水塔幫浦裝置故障受損部分均未舉證，以實其說，故被告主張租金扣抵部分，為無理由：
⒈查原告主張被告積欠其106 年7 至9 月之租金之事實，前經
本院板橋簡易庭以107 年板簡字第53號民事判決原告全部勝訴，復被告不服提起上訴，經本院以107 年簡上字第227 號民事判決駁回上訴確定等情，經本院依被告聲請調取前開卷宗審閱查核無訛（見本院卷第61頁）。又被告辯稱：其於
108 年3 月6 日，已匯款106 年7 至9 月之租金共計171,00
0 元至原告金融帳戶之情，業據其提出台北富邦銀行交易明細3 紙為證（見本院卷第119 頁），復為原告所不爭執（見本院卷第197 頁），是原告主張被告於108 年3 月6 日前，有積欠106 年7 至9 月之租金之事實，應堪信為真實，合先敘明。
⒉按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430 條定有明文。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。前項特約，不得對抗善意第三人。民法第334 條復有明文。又被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債權即可，至原告對於被告所主張抵銷之債權曾有爭執，或被告已另案起訴請求，均不影響被告抵銷權之行使。（最高法院67年台上字第1647號判例意旨參照）。申言之，上開判例係指同一訴訟程序，無須待判決確定，法院即得審理抵銷是否有理由。倘非同一訴訟程序，僅於其中一判決確定，且當事人同一，始有既判力，拘束法院之效力；再者，並非當事人主張債權存在，法院即無庸審理，逕依當事人主張。是管轄法院仍應以抵銷債權是否存在為實體審理，即為抵銷主張是否有理由之審理。
⒊次查，原告主張：被告亦未給付107 年1 月1 日至107 年2
月28日，共2 期租金114,000 元，並經原告以107 年3 月31日臺北雙連郵局第284 號存證信函催告，然被告仍未給付。
且107 年4 月份租金部分，被告於107 年4 月9 日，亦僅匯款55,000元至原告金融帳戶，尚有差額2,000 元未給付等語。被告則辯稱：其係因通知原告修繕系爭房屋之漏水未果，遂自行修繕，並就所支出之修繕費用，自系爭房屋107 年1、2 月份租金中扣抵88,500元；且已匯款25,500元至原告金融帳戶；另2,000 元部分，則係因系爭房屋之水塔幫浦裝置故障，致抽水功能故障，而發生自來水流失，被告107 年首期自來水費因此增至16,334元，並與前期水費繳費單金額14,076元，增加支出2,000 元之水費，故被告並無積欠原告租金116,000 元云云，被告就此固提出系爭房屋照片數紙、通訊軟體LINE對話紀錄、台灣自來水股份有限公司107 年3 月水費繳費憑單等件為證（見本院卷第121 至131 、149 至
151 、153 頁），而證人即系爭房屋之仲介徐緯於本院審理時固證稱：「（問：被告於承租系爭房屋期間有無反應房屋有漏水情形？若有，其反應之內容為何？。原告如何處理？）被告有跟我反應漏水的情形，後來原告有帶師傅去處理，事後被告有跟我說原告有來處理漏水的事情，但後來隔一段時間又開始漏了，被告大概是租屋後裝潢時發現有漏水的情形，當時我有跟原告說，原告之後有處理，之後大概在106年7 月的時候被告又說有漏水的情形，這次講的漏水位置跟上次講的位置不太一樣，我就跟被告說是否請專業的師傅來鑑定一下，當時被告還沒有欠租，這次我也有跟原告說說，但是後來好像就沒有下文了，之後就發生被告欠租的事，欠租之後被告想要用漏水的賠償修復金額來抵租金。」等語（見本院卷第182 頁），僅足證明被告曾向證人徐緯反應系爭房屋有漏水情形，然其亦證稱：經向原告反應後，原告有帶同師傅前往處理，之後又經被告反應系爭房屋仍有漏水等情，而證人上開證述內容並無法證明被告有給付原告租金25,500元、被告因系爭房屋漏水受有何損害，及被告107 年首期自來水費與系爭房屋之水塔幫浦裝置故障間有何因果關係。又被告復未提出其他證據資料，以實其說。準此，被告上開扣抵抗辯，均難採信。至於被告抗辯同時履行抗辯權部分，因原告已主張終止系爭租賃契約，故待後詳述。
㈢原告已於107 年6 月6 日，合法終止系爭租賃契約，是原告
請求被告騰空返還系爭房屋並回復如附件1 所示，為有理由：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，，不得收回房屋。除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第440 條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款分別定有明文。次按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443 條亦有明文。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455 條前段、第767 條第1項前段分別定有明文。所謂返還租賃物，是指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。又系爭租賃契約之使用租賃約定第6 條約定：「本房屋如需改裝者，應先經甲方之同意，費用由乙方負擔，但不得損害原有建築，乙方於合約期滿或提前終止本租約者，應回復原狀，不得要求甲方補償。」（見重簡字卷第23頁），可見兩造已明確約定系爭租賃契約終止後，被告負有將系爭房屋騰空並回復原狀後，返還予原告占有之義務。
⒉被告違反系爭租賃契約之使用租賃約定第3 條約定，轉租予
東方獅公司；又積欠原告106 年7 至9 月之租金171,000 元，遲至108 年3 月6 日始清償；且仍積欠原告107 年1 月1日至107 年2 月28日，共2 期租金114,000 元，及107 年4月部分租金2,000 元等情，已如前述。查，原告主張於107年5 月30日，以臺北古亭郵局第544 號存證信函，通知被告依民法第440 條及第443 條之規定，依法終止租約，請被告於文到10日內，騰空返還系爭房屋，並回復原狀；且該存證信函並於107 年6 月6 日送達被告等情，業據其提出上開存證信函及郵件查詢表等件為證（見重簡字卷第41至50頁），勘信為真。從而，原告依民法第440 條、第443 條規定，終止系爭租賃契約，併依前開規定及民法第767 條第1 項前段，請求被告應將系爭房屋騰空並回復如附件原狀返還原告，均核屬有據。
㈣被告就租金116,000 元部分，主張同時履行抗辯權，為無理由：
⒈被告主張同時履行抗辯權云云。固然觀以民法第423 條規定
，出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。即此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院86年度台上字第1675號判決參照）。惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言（最高法院88年度台簡上字第59號裁定參照）。又承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必出租人所租與之物不能合於所約定之使用、收益，或不能保持使用、收益之狀態始可。即承租人須舉證證明租賃物之瑕疵已至於造成承租人對租賃物全部不能使用收益之結果。否則，承租人自應可依民法第424 條之規定，經催告出租人未為修繕後，逕以自己之費用修補後，再於租金內扣除此項費用。即出租人尚不得以此非屬租賃物之重大瑕疪，與全部租金之給付主張同時履行抗辯。查，本件原告既已合法終止系爭租賃契約，被告自無可能再行使同時履行抗辯權。準此，被告主張同時履行抗辯權，即屬無據。
㈤原告請求被告自108 年3 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付57,000元，為有理由：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；無法律上之原
因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第455條前段、第179 條分別定有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。參酌民法第439 條規定，承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。查，系爭租賃契約已於107 年6 月6 日終止，已如前述。揆之前開說明，原告請求被告給付108 年3 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利57,000元，自屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約第6 條、民法第440 條、第
443 條、第767 條第1 項前段及第179 條規定，請求被告應將系爭房屋返還原告，並回復承租前之原狀即如附件1 所示。並請求被告給付116,000 元，及自108 年3 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告57,000元，均為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，於法均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、據上結論：原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 108 年 9 月 10 日
民事第四庭 法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 10 日
書記官 許清秋