臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第781號原 告 林東華訴訟代理人 宋正一律師
簡慧如律師被 告 林怡伶訴訟代理人 林玉龍
秦嘉逢律師上列當事人間請求確認所有權移轉登記等事件，經本院於民國10
9 年9 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍：一○○○○○分之一○二○），及其上同區段二八○七建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號九樓房屋，權利範圍：全部）之所有權移轉登記予原告。
二、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號九樓房屋及於同址頂樓加蓋如附圖所示Ａ部分（面積參拾伍點參肆平方公尺）之房屋、同址地下二層如附圖所示Ｂ部分（面積拾貳點壹平方公尺）之編號第1 號汽車機械停車位遷讓返還原告，並自民國一○七年十二月二十一日起至遷讓返還前揭房屋及汽車機械停車位之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟陸佰陸拾柒元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第二項關於房屋及停車位遷讓返還部分，於原告以新臺幣壹佰柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍佰壹拾萬玖佰玖拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。經查，原告起訴聲明原為：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地應有部分100000分之1020（下稱系爭土地），及其上同區段2807建號建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○號9 樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產）所有權移轉登記予原告；㈡被告應將系爭房屋及於同址頂樓加蓋面積合計33平方公尺（面積、位置以實際測量為準）之房屋（下稱系爭頂樓加蓋房屋）、同址地下二層編號第1 號汽車機械停車位（下稱系爭停車位）遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前揭房屋及汽車機械停車位之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2 萬5,66
7 元；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷㈠第9頁）。嗣經本院會同新北市板橋地政事務所地政人員履勘現場，並請地政人員實地丈量繪製該所108 年6 月11日土地複丈成果圖（下稱附圖）後，原告於108 年9 月11日以民事更正聲明暨調查證據聲請㈢狀、於109 年9 月8 日當庭以言詞變更聲明為：㈠被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告；㈡被告應將系爭房屋及於同址頂樓加蓋如附圖所示Ａ部分，面積合計35.34 平方公尺之房屋（即系爭頂樓加蓋房屋）、同址地下二層如附圖所示Ｂ部分，面積12.10 平方公尺之編號第1 號汽車機械停車位（即系爭停車位）遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前揭房屋及汽車機械停車位之日止，按月給付原告2 萬5,667 元；㈢第2 項關於房屋遷讓及停車位返還，願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷㈡第239 頁、第431 頁）。經核原告前開就原聲明所為之更正，並未變更訴訟標的，且原告係依據土地複丈成果圖之測量結果更正聲明，核屬事實上陳述之更正，依上開規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告前於民國86年間購買系爭不動產，另又購買系爭停車位
，並於87年間辦妥系爭不動產所有權移轉登記。原告於購買系爭不動產及系爭停車位後，旋於系爭房屋頂樓加蓋獨立套房2 間（即系爭頂樓加蓋房屋），並將系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋與系爭停車位分別出租予他人。嗣因原告父親林恒鈿於退休後移居中國，原告便隨侍在側就近照顧之，其父親終老後，原告仍繼續定居中國，而系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋與系爭停車位招租及收租、修繕、聯繫承租人等事宜，均委由原告母親陳美釵管理，後原告欲出售系爭不動產以及系爭停車位，惟因原告胞兄即被告父親甲○○於101 年10月間向原告借款20萬元後，於101 年11月間復有資金需求，而原告已無餘裕資金可供借款予甲○○，亦無再以其名義申辦任何貸款以借款予甲○○之意願。幾經甲○○勸說，原告遂同意暫將系爭不動產借名登記於被告名下，並約定由被告以系爭不動產作為擔保，向銀行申辦貸款並負清償之責，經被告於102 年2 月間向第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）貸得170 萬元，並以貸得款項先行清償被告之就學貸款約莫30萬元，及甲○○對原告上開借款20萬元，復代償原告就系爭不動產原先所餘土地房屋貸款共20萬9,105 元後，再由被告將貸得款項其中65萬元交由原告收受，剩餘部分則由被告提供予甲○○或自行運用；原告另與被告約定系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位繼續出租予他人，由被告以其名義與承租人訂立租約，所得租金仍由原告收受25年，待此期間過後，方由被告成為系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位實質所有權人，並以上述代原告清償原先系爭不動產所餘土地房屋貸款20萬9,105 元、被告以系爭不動產作為擔保向第一銀行所貸得170 萬之其中65萬元，再加計系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位出租25年所得租金之總額作為被告受讓之對價。詎原告及甲○○之母陳美釵於105 年5 月間死亡後，甲○○為爭執母親遺產，於107年間對原告與原告胞弟丙○○提起刑事詐欺等告訴，經原告回臺於該案偵查中為有利於丙○○之證述，甲○○竟心生不滿，未經原告之同意，於107 年6 月起擅自向系爭頂樓加蓋房屋之承租人鄭滄淮收取自107 年5 月份起之租金，並據為己有；復多次騷擾系爭房屋承租人鄭嘉禾，要求其自107 年
9 月起將向來直接轉帳予原告之租金改匯至被告所有之銀行帳戶。原告雖屢欲與被告聯繫溝通，惟均未獲置理，嗣經原告調閱系爭不動產之地籍異動索引，始發現被告早分別於10
5 年3 月間、107 年9 月間，未經原告同意，擅自以系爭不動產另設定抵押權予國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰銀行）及臺新國際商業銀行股份有限公司（下稱臺新銀行），以擔保被告向國泰銀行、臺新銀行之債務，原告遂於
107 年11月5 日以臺北法院郵局第3113號存證信函催告被告於函到5 日將上開應由原告收取之租金給付予伊，被告於翌日收受該存證信函，然逾期仍未履行，原告始提起本件訴訟。
㈡又原告雖於101 年12月間就系爭不動產辦妥所有權移轉登記
予被告，並由被告以其名義就系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位與承租人訂立租約，惟系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位出租所得租金仍由原告收受，且原告母親陳美釵死亡前，系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位之招、收租及修繕等事宜，均由原告委託陳美釵管理，已如上述，而陳美釵於105 年5 月間死亡後，原告就系爭房屋之上開事宜改委由原告胞弟丙○○管理；就系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位之上開事宜則改委由甲○○之同居人陳建如管理；此外，系爭不動產歷年地價稅、房屋稅等稅賦，及系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋之水電費、瓦斯費、管理費、有線電視等費用，均由原告所有之銀行帳戶定期扣繳，由此可見原告實為管理、使用及收益系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋與系爭停車位並負擔費用之人，足認其為實質所有權人，僅將系爭不動產借名登記於被告名下，並委由被告以其名義就系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位與承租人訂立租約。從而，兩造間就系爭不動產有借名登記契約之法律關係存在，且就系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位亦有委任契約之法律關係存在，是原告爰依民法第549 條第1 項規定，以本件起訴狀繕本之送達，向被告為終止兩造間前開借名登記契約及委任契約之意思表示，而兩造間借名登記契約及委任契約既經終止，則被告應非系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位所有權人，原告自得依民法第541 條第2 項、第767 條第1 項前段規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並將系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位遷讓返還原告。另被告侵害原告對系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位之所有權，且受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，查系爭房屋目前每月租金為12,000元、系爭頂樓加蓋房屋（2 間）每月租金各為6,00
0 元，系爭停車位每三個月租金為5,000 元，是被告每月所受領之不當得利共為25,667元（計算式：12,000元＋6,000元＋6,000 元＋5,000 元÷3 個月＝25,667元，元以下四捨五入），是原告得依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定，請求被告自原告終止上開借名登記契約及委任契約之日起至被告遷讓返還系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位予原告之日止，按月返還原告相當於租金之不當得利等語。並聲明：⑴被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告；⑵被告應將系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前揭房屋及汽車機械停車位之日止，按月給付原告2 萬5,667 元；⑶第2 項關於房屋遷讓及停車位返還，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：101 年9 月底，原告向被告父親即甲○○告知伊急需約100 萬元解決資金需求，欲出售系爭不動產，經甲○○向原告詢問系爭不動產欲出售之價格，原告告知擬出售之價格為250 萬元，甲○○遂表示若為此價格伊可買下，半年內可先給付原告所需之100 萬元。其餘買賣價金給付方式以自101 年10月起系爭房屋每月租金10,000元、系爭頂樓加蓋房屋之獨立套房Ａ室每月租金5,000 元、Ｂ室每月租金6,50
0 元，及系爭停車位每3 個月（一季）租金5,000 元，一年共計27萬8,000 元【計算式：（10,000元＋6,500 元＋5,00
0 元）×12個月＋5,000 元×4 季＝278,000 元】由原告收取以抵付剩餘之買賣價金；而系爭房屋租金自103 年12月調漲為每月12,000元，系爭頂樓加蓋房屋則視承租對象，曾調漲租金至7,000 元，是故一年可收得租金共約30萬元。待原告收取之租金加計上開甲○○已先給付予原告之100 萬元，合計滿250 萬元後，原告即不得再收取租金，且原告收取租金期間，系爭不動產稅金約定應由其負擔。復因甲○○債信不佳而無法將系爭不動產登記於伊名下，原告始同意將系爭不動產登記於被告名下。嗣於101 年12月10日兩造辦理系爭不動產所有權移轉登記，並由被告先行支付相關費用共計1萬5,000 元，以辦妥過戶事宜，而系爭不動產所有權移轉登記予被告後，由甲○○代為保管系爭不動產所有權狀，復於
102 年1 月4 日甲○○有向其同居人陳建如之父親先借款30萬元匯至原告國泰銀行帳戶，爾後，經第一銀行審查，認為系爭不動產當時現值250 萬元，依被告本身條件，再參酌系爭不動產相關情狀，可以提供約7 成貸款（即175 萬元），且因系爭房屋頂樓有加蓋獨立套房，可再多貸10萬元，故被告就系爭不動產共計向第一銀行貸得185 萬元，而貸得款項其中20萬9,105 元用以代償原告就系爭不動產原先所餘土地房屋貸款；其中3,000 元用以交付貸款手續費；其中8,000元給付設定抵押權之代書費；其中2,118 元用以支付因辦理貸款所須之居家綜合保險費；其中1 萬8,685 元用以支付因辦理貸款所須之心安家保險費；其中114 萬元匯入被告所有臺新銀行江翠分行，帳號00000000000000號帳戶中，匯入11
4 萬元後，被告將之臺新銀行帳戶存摺併同數張已於「取款印鑑欄簽名」簽署「乙○○」三字之提款單交付予原告，後原告持前述其他欄位空白取款單上自行填寫其他文字，於10
2 年2 月26日提領10萬元，又於同日將52萬5,685 元匯入甲○○之同居人陳建如帳戶中，再於102 年3 月13日提領現金22萬2,400 元後，方將被告存摺返還之，綜上，應認原告自系爭不動產移轉登記與被告後，已取得140 萬3,993 元（計算式：15,000元＋300,000 元＋209,105 元＋3,000 元＋8,
000 元＋2,118 元＋18,685元＋100,000 元＋525,685 元＋222,400 元＝1,403,993 元）。而原告一年可從系爭不動產收得之租金約為30萬元，已如上述，則其自101 年10月至10
7 年5 月止，共計5 年8 個月，至少已收取租金170 萬元（計算式：300,000 元×（5 ＋8/12）＝1,700,000 元），且原告另有收取系爭房屋107 年7 、8 月租金共24,000元，是其至少已收取租金172 萬4,000 元，再加上開原告自系爭不動產移轉登記與被告後已取得之140 萬3,993 元，已收取至少312 萬7,993 元，早已超出約定之250 萬元，甲○○自然不讓原告繼續收取租金。此外，被告因有資金需求，於取得甲○○同意後，於105 年3 月間、107 年9 月間自行以系爭不動產分別向國泰銀行、臺新銀行貸款資金使用。由此可知，因被告可自行申請貸款使用，可證明兩造間就系爭不動產不存在借名登記之法律關係，而倘原告所主張「甲○○於10
1 年10月間向原告借款20萬元後，於101 年11月間復有資金需求，而原告已無餘裕資金可供借款予甲○○，亦無再以其名義申辦任何貸款以借款予甲○○之意願。幾經甲○○勸說，原告遂同意將系爭不動產暫行借名登記於被告名下」可採，若真要借甲○○20萬元，原告實無須甘冒價值高達250 萬元之系爭不動產被處分之風險，而將系爭不動產借名登記於被告名下，是兩造就系爭不動產並不存在借名登記之法律關係，原告主張實無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡若受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告得免為假執行。
三、不爭執事項：㈠系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位原為原告所有
，原告於101 年12月10日以「贈與」為登記原因，將系爭不動產（含系爭停車位）移轉登記於被告名下（系爭頂樓加蓋房屋之獨立套房2 間均為未保存登記建物）。
㈡於101 年10月間，系爭頂樓加蓋房屋之獨立套房Ｂ室，以被
告名義出租訴外人鄭滄淮，所得租金仍由原告收受。系爭不動產移轉登記於被告名下後，以被告名義就系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位與他承租人訂立租約，所得租金仍由原告收受；其中就系爭房屋租金由原告收受至107 年8月、就系爭頂樓加蓋房屋之獨立套房2 間租金分別由原告收受至107 年5 月、107 年4 月、就系爭停車位租金則由原告收受至104 年8 月。
㈢系爭不動產之地價稅、房屋稅分別由原告所有之銀行帳戶定期扣繳至107 年12月、108 年6 月。
㈣系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋之管理費及系爭停車位之停車
設備管理費均由原告支付至107 年底；修繕等費用亦係由原告所支付。
㈤被告分別於102 年2 月間、105 年3 月間、107 年9 月間，
以系爭不動產設定抵押權予第一銀行、國泰銀行、臺新銀行，以擔保被告向第一銀行、國泰銀行、臺新銀行之債務。被告上開向第一銀行貸款取得185 萬元，其中20萬9,105 元用以清償原告就系爭不動產原有之土地房屋貸款。又上開向第一銀行、國泰銀行、臺新銀行貸款，每月應清償之款項均由甲○○繳納。
㈥原告於102 年2 月26日自被告所有臺新銀行江翠分行帳號00
000000000000號帳戶提領現金10萬元、於102 年2 月26日自被告前開帳戶匯款52萬5,685 元至甲○○之同居人即訴外人陳建如帳戶，並於102 年3 月13日自被告前開帳戶提領現金22萬2,400元。
㈦原告於107 年11月5 日以臺北法院郵局第3113號存證信函催
告被告於函到5 日內將應由原告收取之租金給付予原告，被告於翌日收受該存證信函。
四、本件爭點：㈠兩造間就系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位是否
存在借名登記及委任契約之法律關係？原告主張終止兩造間借名登記及委任契約之法律關係，請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，並將系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位遷讓返還原告，有無理由？㈡原告依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定，擇一請求
被告賠償相當於租金之損害或返還相當於租金之不當得利，有無理由？㈢承上，若有，原告得請求之金額為若干？
五、本院得心證理由：㈠兩造間就系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位存有
借名登記及委任契約之法律關係；原告主張終止兩造間借名登記及委任契約之法律關係，請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，並將系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位遷讓返還原告，為有理由。
⒈按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529 條規定，適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第1662號判決意旨參照）。次按證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記在他方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約（最高法院109 年度台上字第222 號判決意旨參照）。
。又按借名登記關係終止後，借名者類推適用民法第541 條規定，請求返還借名登記之不動產，即屬合法（最高法院10
6 年度台上字第2678號判決意旨參照）。⒉原告主張系爭不動產（含系爭停車位）借名登記於被告名下
之原因為當時被告之父甲○○有資金需求，而原告無資金可供借款予甲○○，遂同意暫將系爭不動產借名登記於被告名下，並約定由被告以系爭不動產作為擔保，向第一銀行申辦貸款並負清償之責；兩造並約定系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位招租及收租、修繕、聯繫承租人等事宜，仍由原告委由原告母親陳美釵管理（陳美釵於105 年5 月間死亡，就系爭房屋改由原告胞弟丙○○管理、就系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位則改委由甲○○之同居人陳建如管理），繼續出租予他人，由被告以其名義與承租人訂立租約，所得租金仍由原告收受；且系爭不動產歷年地價稅、房屋稅等稅賦，系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋之水電費、瓦斯費、管理費、修繕費、有線電視等費用，及系爭停車位之停車設備管理費，均由原告支付一節，有系爭不動產登記第一類謄本、系爭房屋承租人鄭嘉禾配偶與原告胞弟丙○○之LINE對話記錄、原告銀行帳戶之交易明細（收取租金、扣繳費用）、管理費收據等件影本（見本院卷㈠第31頁至第37頁、第61頁、第93頁至第111 頁、第139 頁至第169 頁、第171 頁至第17
3 頁）在卷可稽；復經證人丙○○到庭具結證稱：於101 年10月間原告來找我，向我表示甲○○要向原告借錢20萬元，且被告有學貸及卡債約30萬元無法清償，所以甲○○向原告提出一個方案，由被告用系爭不動產、停車位具名去貸款10
0 多萬元，貸款由被告負責繳納，由原告繼續收取租金25年，月租金約2 萬多元，然後25年後系爭房屋、土地、停車位變成被告的。但當時原告不想借甲○○錢，所以問我這個方案可不可行，我當初很納悶有問原告一些問題，我問原告為何不將系爭房屋、土地、停車位直接出賣，依當時的市價約有600 萬元，但原告表示因其未婚且無子女，曾經想將被告過繼其名下，原告表示如果真的過繼來我名下，百年之後也是由被告繼承，我聽完之後，覺得這是三贏的方式，可以解決甲○○的租金需求約20萬元，被告的學貸跟卡債約30萬元，且原告可以繼續收租25年估計約700 萬元租金（加上貸款
100 多萬元所得），因為當時的方案是約定用系爭房屋、土地、停車位辦理貸款約170 萬元的錢，全部歸原告所有，再由原告出借給甲○○及被告解決資金問題，且考量原告所說被告可能會過繼給原告，所以是三贏，我也非常認同。我有協助管理過系爭房屋、系爭停車位，但我不是直接管理，系爭房屋及停車位本來是原告委託我母親陳美釵管理，但因為我姐姐跟母親經常去大陸，所以在105 年5 月間我母親過世後，原告就委託我管理，我所謂的不是直接管理是指我不負責收租金、管理費等相關費用，只負責房屋的修繕部分，房客若對系爭房屋或停車位有任何修繕問題，就直接聯絡我，但我不會碰到費用的部分，且此部分租金，房客都是用匯款的方式。原告委託我管理沒有給我任何報酬，是我同意幫忙管理，因為我在大陸的房子，也是原告幫忙管理，所以我才會無償幫忙原告管理系爭房屋及停車位。另外關於系爭頂樓加蓋房屋部分，因為涉及要直接收現金房租，所以我跟原告說不想處理這部分，就我所知，系爭頂樓加蓋房屋部分是原告委請「大嫂」負責管理，我所稱的大嫂叫阿如（台語音譯，即陳建如），我會稱阿如為大嫂，是因為有一年過年，甲○○帶阿如回來吃年夜飯，我大哥就向全家表示阿如是大嫂，因此認識阿如，並稱他為大嫂。因為原告除了系爭頂樓加蓋房屋出租外，另外也有○○○區○○路出租房子，本來是請我跟母親去向房客收租金，但我們表示太麻煩，所以原告就跟我說，他以後會請阿如去收租金，我才知道這件事情。從原告買受上開不動產開始，到107 年8 月為止，都是原告在負責繳納房屋稅、地價稅等相關稅捐。另外上開不動產的水費、電費、管理費在負責管理的期間也都是原告在繳納，在我的認知裡，系爭房屋、停車位及頂樓加蓋都是原告的。且原告不曾表示要將系爭房屋、土地、停車位及系爭頂樓加蓋房屋出售給甲○○，因為原告沒有工作收入來源，只有房租收入是原告唯一的收入來源，所以原告不可能會把房子賣掉，我也不曾聽說過等語（見本院卷㈡第275 頁至第279 頁），已詳細說明甲○○因向原告借款，乃由原告暫將系爭不動產借名登記於被告名下向銀行申辦貸款之緣由，及系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位管理、收租、繳納稅金及各項費用之過程，核與上開系爭不動產登記第一類謄本、系爭房屋承租人鄭嘉禾配偶與原告胞弟丙○○之LINE對話記錄、原告銀行帳戶之交易明細（收取租金、扣繳費用）、管理費收據之內容大致相符，尚無矛盾之處，其證詞應屬可信。且被告對於系爭不動產歷年地價稅、房屋稅等稅賦，系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋之水電費、瓦斯費、管理費、修繕費、有線電視等費用，及系爭停車位之停車設備管理費，均由原告支付一節，亦不爭執（見不爭執事項㈡、㈢、㈣），足徵原告於101 年12月10日以「贈與」為登記原因，將系爭不動產（含系爭停車位）移轉登記於被告之後，自己仍繼續管理（出租）、使用系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋與系爭停車位暨收取租金，及繳納歷年稅賦、各項費用，原告方為系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋與系爭停車位之實質所有權人，其並未將系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋與系爭停車位出售予甲○○，被告僅系爭不動產之借名登記人，兩造間就系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位成立借名登記及委任契約法律關係，洵堪認定。
⒊至被告所辯各節，經查：
⑴被告辯稱原告將系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車
位以250 萬元價格出售予甲○○，甲○○表示半年內可先給付原告100 萬元，其餘買賣價金則由系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位之租金抵付，又因甲○○債信不佳而無法將系爭不動產登記於伊名下，原告始同意將系爭不動產登記於被告名下等語。惟查，被告就其所辯買賣一節未提出任何買賣契約書面憑證以實其說，且系爭不動產（含系爭停車位）於101 年12月10日係以「贈與」為登記原因移轉予被告，而非「買賣」，是被告上開所辯已難採信。況被告既自承甲○○債信不佳而無法申辦貸款，依其所述，甲○○亦無任何現金可供現實提出以給付買賣價金，衡諸常情，原告斯時若急需資金周轉，豈有可能將系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位出售予無資力之甲○○，被告上開所辯顯不合理，自不足採。
⑵被告辯稱就系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位25
0 萬元之買賣價金部分，其先行支付相關費用共計1 萬5,00
0 元，以辦妥過戶事宜，復甲○○於102 年1 月4 日有向其同居人陳建如之父親先借款30萬元匯至原告國泰銀行帳戶，另由被告就系爭不動產向第一銀行貸得185 萬元，而貸得款項其中20萬9,105 元用以代償原告就系爭不動產原先所餘土地房屋貸款，其中3,000 元用以交付貸款手續費；其中8,00
0 元給付設定抵押權之代書費，其中2,118 元用以支付因辦理貸款所須之居家綜合保險費，其中1 萬8,685 元用以支付因辦理貸款所須之心安家保險費，其中114 萬元匯入被告所有臺新銀行江翠分行，帳號00000000000000號帳戶中，匯入
114 萬元後，被告將之臺新銀行帳戶存摺併同數張已於「取款印鑑欄簽名」簽署「乙○○」三字之提款單交付予原告，後原告持前述其他欄位空白取款單上自行填寫其他文字，於
102 年2 月26日提領10萬元，又於同日將52萬5,685 元匯入甲○○之同居人陳建如帳戶中，再於102 年3 月13日提領現金22萬2,400 元，故原告自系爭不動產移轉登記與被告後，已取得140 萬3,993 元（計算式：15,000元＋300,000 元＋209,105 元＋3,000 元＋8,000 元＋2,118 元＋18,685元＋100,000 元＋525,685 元＋222,400 元＝1,403,993 元）等語，並提出貸款借據、第一銀行匯款申請書回條、歷史交易明細表、泰安產物居家綜合保險保險單、第一金人壽心安家保險費保險單、取款憑條等件影本（見本院卷㈠第315 頁至第337 頁）為憑。然查，①被告就甲○○於102 年1 月4 日有向其同居人陳建如之父親先借款30萬元匯至原告國泰銀行帳戶一節，並未舉證，復因交付金錢之原因多端，該30萬元是否屬買賣價金，容有疑義，尚難採信；②另就辦妥過戶1萬5,000 元、貸款手續費3,000 元、設定抵押權之代書費8,
000 元、居家綜合保險費2,118 元、心安家保險費1 萬8,68
5 元，核其均屬系爭不動產辦理過戶、貸款之費用，顯非屬不動產交易之對價，且被告未證明兩造有約定上開費用為買賣價金之一部，亦不足採；③被告貸得款項其中20萬9,105元用以清償原告就系爭不動產原先所餘土地房屋貸款，就此部分原告固不爭執，然此充其量僅能證明被告有以貸得款項代償系爭不動產原先所餘貸款，尚難逕認屬買賣價金之一部；④原告持空白取款單上自行填寫，於102 年2 月26日提領10萬元，又於同日將52萬5,685 元匯入陳建如帳戶中，再於
102 年3 月13日提領現金22萬2,400 元，此部分縱認屬實，亦僅能證明原告有提領、匯款之行為，無法認定該等款項用途即為系爭不動產之買賣價金。是觀前述，被告辯稱原告將系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位以250 萬元價格出售予甲○○，並已支付140 萬3,993 元一節，顯屬有疑，殊不值信。
⑶被告另稱其餘買賣價金則由系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋
、系爭停車位之租金抵付，而原告一年可從系爭不動產收得之租金約為30萬元，則其自101 年10月至107 年5 月止，共計5 年8 個月，至少已收取租金170 萬元，且原告另有收取系爭房屋107 年7 、8 月租金共2 萬4,000 元，至少已收取租金172 萬4,000 元，再加上開原告自系爭不動產移轉登記與被告後已取得之140 萬3,993 元，已收取至少312 萬7,99
3 元等語。然查，被告並未舉證兩造約定由原告收取租金以抵付買賣價金之合意，且依前揭證人丙○○所述、系爭房屋承租人鄭嘉禾配偶與原告胞弟丙○○之LINE對話記錄及原告銀行帳戶之交易明細（收取租金、扣繳費用），均可知原告本為系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位之實質所有權人，承租人亦係繳納租金至原告銀行帳戶，是原告當為系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位之實際出租人，其自有權向承租人收取租金。況若原告已收取至少312 萬7,993 元價金一節為真，惟查被告所稱系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位之買賣價金僅為250 萬元，被告自承甲○○資力有限（半年內僅可先給付100 萬元），豈會突然轉念願意以高於原價60餘萬之312 萬元價格向原告購買系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位，顯與一般交易常情有所扞格，實難採信。再者，被告辯稱原告於101 年9月間急需資金而欲出售系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位，然原告卻遲至102 年2 月始取得部分款項，顯然無從解決任何燃眉之急，此外，依被告所述，原告受領之款項均非任何急需支付之費用，足見被告辯稱原告因急需資金而出售系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位等語，顯與事實不符。
⑷被告又辯稱被告因有資金需求，於取得甲○○同意後，於10
5 年3 月間、107 年9 月間自行以系爭不動產分別向國泰銀行、臺新銀行貸款資金使用，因被告可自行申請貸款使用，可證明兩造間就系爭不動產不存在借名登記之法律關係等語。然查，系爭不動產係約定借用被告名義向第一銀行辦理貸款供甲○○使用資金，業如前述，故被告得以取得系爭不動產所有權狀正本設定抵押，與常理並無相違，且原告係於10
7 年10月間調閱系爭不動產地籍異動索引之際，始發現被告分別於105 年3 月間、107 年9 月間，擅自以系爭不動產另設定抵押權予國泰銀行、臺新銀行貸款資金使用，有系爭不動產之地籍異動索引（列印時間：107 年10月3 日）1 份（見本院卷㈠第47頁至第49頁）在卷可考，被告上開所為未經原告同意，顯已違反兩造約定，自無從以被告可自行申請貸款使用等節，即為有利於被告之認定。
⒋至證人甲○○雖到庭證稱：原告在101 年9 月間來我三峽家
說要跟我借錢，我那時候住在4 樓，原告想要跟我借100 萬元，我說原告什麼時候需要用到，原告表示101 年12月底，我說100 萬元金額太大，且只有三個月、我沒有辦法幫忙籌到錢，在場只有我跟原告。原告就說不然他要出賣系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位，又說仲介跟他說現在小套房行情不好貸款也不好賣，價格不高，最多250 萬元，原告表示如果要急著賣250 萬元，倒不如賣給我，我說賣給我，當然很好，但是有條件，我半年內我籌100 萬元給原告，其他的買賣價金由房租去抵扣，這樣就不用借100 萬元，當時民間的利率，100 萬元一個月的利息是二萬五千元，壹年利息是30萬元，如果你房子賣不掉的話，是不是越欠越多，如果這個方案你同意的話，我負擔的起，你也不用去背債務，去煩惱錢的事情。原告思考很久才說好，決定賣給我。我三峽九樓的房子登記在大女兒林怡君的名下，我三峽四樓的房子登記在我女朋友陳建如名下，所以系爭房屋就登記在被告名下。因為當時我也沒有現金，如果用買賣為登記原因的話，要有現金流，如果用贈與的話就不用支付價金，所以才決定用贈與的方式，移轉到被告名下。我當時因為沒有錢給她，所以沒有簽立書面買賣契約，價金就是約定250 萬元，且價金均已交付，包含現金支付的110 萬元，及其餘140萬元讓原告出租系爭房屋、土地、停車位及系爭頂樓加蓋房屋五年來收取租金抵付價金。且當時我信用有瑕疵，有卡債約7 、80萬元，用我的名字的話，可能會被銀行追償，所以當時就用被告的名義。因為原告要求在101 年10月開始由其負責管理、收租5 年，賺的錢都歸原告，從101 年10月開始到106 年10月都是原告在管理，這也是我們買賣條件之一，
106 年10月之後到現在為止，是我在管理等語（見本院卷㈡第285 頁至第287 頁），依照證人甲○○所述，其自承財務狀況不好、債信不佳，當時沒有現金，更有積欠卡債約70、80萬元，然其竟稱原告欲向其借款，復將系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位出賣予甲○○，顯與常情相違，已難盡信；且依系爭房屋承租人鄭家禾之配偶與丙○○於10
7 年9 月間之通訊軟體LINE對話紀錄：「承租人鄭家禾之配偶：他（即甲○○）跟我先生聯繫，我先生受不了他三番兩次打來，叫我趕緊處理。丙○○：瞭解。只要沒給甲○○都好處理。承租人鄭家禾之配偶：不好意思。丙○○：我姐會跟你約時間，你們再聊。」（見本院卷㈠第61頁），顯見斯時仍係由證人丙○○受原告所託而管理系爭房屋，益徵證人甲○○前開106 年10月之後到現在為止，系爭不動產由其管理之證述，與事實不符，實難遽信；再者，證人甲○○證稱：系爭不動產之相關稅捐應該要由我付，因為我常常欠繳，原告看不下去，所以由原告繳納支付後，再來跟我要。原告有跟我要過，我就表示只能延長給原告出租系爭房屋、頂樓加蓋房屋的租期來抵付等語（見本院卷㈡第288 頁），然觀諸被告民事答辯㈠狀乃辯稱：「……原告收取租金期間系爭不動產稅金、管理費、有線電視費用由原告負擔，……。」（見本院卷㈠第301 頁），足見證人甲○○前開證詞與被告所辯互有矛盾，甚難自圓其說，且系爭不動產之地價稅、房屋稅分別由原告所有之銀行帳戶定期扣繳至107 年12月、10
8 年6 月（見不爭執事項㈢），顯見證人甲○○於107 年12月以前根本未曾繳過任何稅賦，所言甚難憑採。基此，證人甲○○所言內容已有前述可疑之處，亦與前揭各項證據資料及證人丙○○證述內容有所扞格，是證人甲○○前述證言，尚難採信，自難逕採為被告有利之證據。
⒌綜上事證可徵，原告主張被告並非系爭不動產、系爭頂樓加
蓋房屋、系爭停車位之真正所有權人，僅為借名登記人，兩造間就系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位成立借名登記及委任契約關係一節，應可採信。
⒍再按，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；受任人以
自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第549 條、541 條第2 項分別定有明文。而借名登記契約準用委任之規定，故借名登記契約成立後，當事人任何一方得隨時終止，得終止時而不終止，並非其借名登記關係當然消滅，必待借名登記關係消滅後，始得請求返還借名登記財產（最高法院103 年度台上字第1466號判決意旨參照）。本件原告以贈與為原因將系爭不動產、系爭停車位所有權移轉登記予被告，係成立借名登記契約，已如前述，原告以起訴狀繕本送達被告，終止系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位之借名登記及委任契約關係，是依上開說明，被告自應將系爭不動產（含共有部分即系爭停車位）所有權移轉登記予原告。
⒎又本件原告業以起訴狀繕本為終止兩造間借名登記及委任契
約之意思表示，並經被告於107 年12月20日收受（見本院卷㈠第193 頁），堪認上揭借名登記及委任契約即告消滅，被告已無占有使用系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位之權源，惟被告迄今仍占用系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位，即屬無權占有，原告自得依委任契約法律關係，請求被告將系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位遷讓返還予原告。
㈡原告得依民法第179 條規定，請求被告自107 年12月21日起
至被告遷讓返還系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位之日止，按月給付相當於租金之不當得利2 萬5,667 元。
經查，本件兩造間就系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位之借名登記及委任契約於107 年12月20日既已合法終止，被告已無占用系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位之正當權源，惟其迄今仍為無權占用；又查系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位每月租金分別為1 萬2,000 元、
1 萬3,000 元（計算式：6,500 元×獨立套房2 間＝1 萬3,
000 元）、1,667 元（停車位月租金3 個月共5,000 元，計算式：5,000 元÷3 ＝1,667 元，元以下四捨五入），共計租金2 萬6,667 元，此有系爭頂樓加蓋房屋之房屋租賃契約書、本院108 年3 月21日勘驗筆錄各1 份（見本院卷㈠第31
3 頁、第355 頁至第359 頁、）附卷可參，是原告依上開規定，僅請求被告自契約終止後，自107 年12月21日起（即民事起訴狀繕本送達被告翌日起）至被告遷讓返還系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2 萬5,667 元，亦屬有據。又本件原告依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，既經准許，則原告另依民法第184 條規定請求賠償相當於租金之損害，即無庸再予審究，併予敘明。
六、綜上所述，兩造就系爭不動產、系爭頂樓加蓋房屋、系爭停車位成立借名登記及委任契約，原告終止各該契約後，被告並無占有使用上開房地權源，故原告依民法第541 條第2 項、第179 條之規定，請求⑴被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告；⑵被告應將系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即107 年12月21日起至遷讓返還前揭房屋及停車位之日止，按月給付原告2 萬5,667 元，為有理由，應予准許。
七、就返還系爭房屋、系爭頂樓加蓋房屋及系爭停車位之部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 29 日
民事第七庭 審判長法 官 陳映如
法 官 楊千儀法 官 莊哲誠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 29 日
書記官 尤秋菊