臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第94號原 告 蔡惠瑤訴訟代理人 楊明廣律師被 告 蔡淑鸞訴訟代理人 高亘瑩律師被 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘訴訟代理人 連根佑上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。查本件原告原起訴聲明請求之法定遲延利息起算日為自民國106 年10月29日起算，嗣於
107 年5 月23日以言詞減縮至自起訴狀繕本送達翌日起算，核原告上開變更遲延利息起算日，係屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告前透過被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋
公司）之仲介，向被告蔡淑鸞購買其所有門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○ 弄○○號1 、2 層建物及其坐落之基地（下稱系爭房屋），雙方並於106 年8 月6 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣總價金為新臺幣（下同）2,150 萬元。原告於簽訂系爭契約後，已分別於106 年8 月15日、106 年9 月1 日、106 年9 月14日各繳付215 萬元，共計645 萬元之價金，另於106 年9 月14日給付被告永慶房屋公司仲介服務費21萬5,000 元，及於106 年9 月5 日支出代書與各項行政費6 萬3,000 元。又因系爭房屋現狀已嚴重敗壞傾圮，多年無人居住，形同廢墟，建築結構與設備已十分殘破脆弱、毀壞，且已喪失功能，是系爭房屋極需進行重大修繕、重建、新建等行為，而此部分尚需仍為系爭房屋所有權人之被告蔡淑鸞提供系爭房屋建造執照、使用執照、各項工程圖說等資料予原告，始能向主管機關申請核准進行重大修繕。而被告蔡淑鸞於原告給付前開3 期價金後，方提出新北市政府106 年9 月21日新北工施字第1061833268號函予原告，惟原告對於該函文附件「表38變更板橋都市計畫（第二次通盤檢討）變更內容綜理表」，並不清楚文意，經詢問專業建築師後，才知該函文之意義為「系爭房屋與其坐落基地經主管機關已以都市計畫列管，受有僅能以都更方式整體開發之限制，而無法就該基地與建物為獨立開發或建築等行為。」亦即系爭房屋遭都更計畫列管，必須就被劃為都更區塊的土地為整體開發與興建，不能單獨就系爭房屋為建築行為。而系爭房屋上開使用限制之條件，早於103 年6 月10日經內政部都市計畫審議委員會審議通過，於105 年4 月28日經新北市政府都市計畫審議委員會通過，應屬被告蔡淑鸞、永慶房屋公司明知之事實，惟其等卻故意或有重大過失，未清楚以文字告知原告此等重要限制條件之具體內容。
㈡原告於發現系爭房屋有上開使用與建築行為受限制之條件後
，即一直要求被告等應釐清該限制使用之問題，惟被告等均置之不理，經原告委託律師以存證信函通知被告蔡淑鸞、永慶房屋公司，將依民法第88條、第92條規定，撤銷為系爭契約之意思表示，被告蔡淑鸞卻函覆表示有以附件一、二之文件於締約時誠實告知，然附件一所載「開發方式限制：本案已開發建築，若買方欲增建、改建時，仍須請建築師依都市計畫法、建築法等相關法規辦理。」等文字，所謂「本案已開發建築」當係指地上已經蓋有合法建物之客觀事實，根本無從知悉任何受限制之情形，其中「買方欲增建、改建時，仍須請建築師依都市計畫法、建築法等相關法規辦理。」只是應遵守法令之一般性文字，顯然不是對於買賣標的物受有限制之重要條件告知，且如此之記載反而使得原告認為依法聲請對於系爭房屋的增建、改建是可以的。被告蔡淑鸞、永慶房屋公司本可以用簡單的幾個文字，清楚表達並告知該等受限制的具體內容，卻蓄意不為清楚明確告知，由被告蔡淑鸞、永慶房屋公司使用該等文字，足以推論被告蔡淑鸞、永慶房屋公司顯然明知系爭房屋受有上開限制，卻故意預埋卸責文字，且依系爭契約所含之現況說明書第36項，關於系爭房屋是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事，被告蔡淑鸞是勾選否，亦證被告蔡淑鸞係故意不為誠實之告知；另附件二所載「變更板橋都市計畫（第一期公共設施保留地專案通盤檢討案），變更內容綜理表第十二、十四、二十四案（即公十
五、公十三、公一），及人民團體陳情意見綜理表第21案再提會討論案。」此段文字內容，一般人並不能了解其真正具體內容與意義為何，被告蔡淑鸞、永慶房屋公司應清楚告知該等受限制的具體內容。又被告蔡淑鸞回覆之律師函第3 頁第3 行以下，雖提到於簽約時，原告僅向其表示買受系爭房屋欲以鐵皮包覆方式整理，作為放置機器之用途，未曾提過要對系爭房屋為重大修繕、重建、新建，且其亦未向原告保證系爭房屋可以重建或新建，惟系爭房屋受有使用收益方式與建築行為上之限制，屬於買賣標的物之重要性質，被告蔡淑鸞為出賣人自負有誠實告知之義務，該等義務與買賣雙方有無討論到、原告有無主動詢問、被告蔡淑鸞有無特別保證均無關，且從上開被告蔡淑鸞之回覆內容，益徵被告蔡淑鸞蓄意隱瞞該等交易上重大條件。
㈢系爭房屋於重建、改建等事涉使用、收益權能上，受有上開
限制條件，且該限制條件應屬出賣人即被告蔡淑鸞明知之事實，惟於買賣過程中卻未清楚告知原告系爭房屋受有「僅能以都更方式整體開發，而無法就基地與建物為獨立開發或建築等行為」之限制，而該等限制條件，對於已嚴重敗壞，建築結構與設備已十分殘破脆弱、毀壞、已喪失一般使用功能之系爭房屋而言，乃屬重大資訊內容，被告蔡淑鸞蓄意不為誠實告知，致原告陷於錯誤而購買系爭房屋，自屬侵害原告權利之行為，原告自得依民法第184 條第1 項規定向被告蔡淑鸞請求損害賠償，且依民法第92條規定撤銷系爭契約後，依民法第179 條請求返還所受領之價金645 萬元。又縱認被告蔡淑鸞並未達詐欺之程度，系爭房屋亦應認已達客觀上給付不能，且該給付不能係於締約時即已存在，屬於自始不能，是系爭契約應為無效，原告自亦可依民法第247 條、第17
9 條規定，請求被告蔡淑鸞賠償原告已給付之價金645 萬元、仲介費21萬5,000 元、行政費6 萬3,000 元。或認系爭房屋具有欠缺一般品質及效用之重大瑕疵，且其瑕疵情形為法律上或行政政策上之限制，已無法補正，而可依民法第359條規定解除系爭契約，併依同法第259 條第2 款請求被告蔡淑鸞返還價金645 萬元，及依同法第260 條規定，請求被告蔡淑鸞賠償原告已支出仲介費21萬5,000 元、行政費6 萬3,
000 元之損害。或倘認被告蔡淑鸞未就該等限制內容未調查、告知屬於不可歸責，且原告就本件給付不能亦屬不可歸責，則依民法第266 條、第179 條規定，被告蔡淑鸞亦應返還價金645 萬元。又或倘認被告蔡淑鸞對於該等限制亦不知情，惟因被告蔡淑鸞未說明或未清楚說明，使原告就系爭房屋使用、收益之重要性質有重大差異認知，則原告亦可依民法第88條規定撤銷為系爭契約之意思表示，併依同法第179 條規定，請求被告蔡淑鸞返還價金645 萬元。或縱認上開主張均無理由，原告如繼續履行系爭契約，亦僅能取得廢墟，損害更大，而被告蔡淑鸞就系爭契約除仲介費外，無其他受有損害之情事，則其主張沒收原告已支付之價金645 萬元作為違約金，顯屬過高，是原告備位主張依民法第252 條規定請求酌減違約金至64萬5,000 元，則被告蔡淑鸞應返還原告58
0 萬5,000 元。㈣另被告永慶房屋公司部分，身為房仲經紀業者，對於不動產
買賣標的物因事實或法律上之原因，影響完整使用、收益與處分權能之重要資訊，依消費者保護法第4 條、不動產經紀業條例第24條之2 規定，應負有查證及據實報告義務，惟渠與原告訂有買賣議價委託書之仲介契約，且自原告處收取21萬5,000 元之委任費用，卻未盡詳細調查與誠實報告義務，違反受任人應盡善良管理人之注意義務，應認其所提供之給付為不完全給付，則原告自得依民法第227 條第1 項、第22
6 條第1 項、第260 條及消費者保護法第7 條規定，請求被告永慶房屋公司賠償原告所受支出價金、仲介費、行政費之損害672 萬8,000 元。又系爭契約既經原告解除，則原告自得請求被告永慶房屋公司返還仲介費21萬5,000 元，另併依消費者保護法第51條規定，請求被告永慶房屋公司賠償原告以代書費6 萬3,000 元3 倍計算之懲罰性違約金18萬9,000元。
㈤對被告抗辯陳述之意見：
1.依一般社會通念與共同生活經驗，對於既有建物可以進行拆除並對坐落基地為重新建築，應屬不動產之重要效用內容與價值，而不是只能依現況使用，建物與其基地如受有應依都市計畫整體開發之限制，該等重要之受限制條件，當然屬於物之重要作用與性質，物之出賣人與仲介公司即應有詳細調查與確實告知之義務，如果買受人都必須自己去查知此等資訊，出賣人與仲介公司還有何義務可言。
2.依附件一僅有記載「列都市計畫使用分區」等文字而已，其他全無記載與說明，且依被告蔡淑鸞所言，系爭房屋是否受有不能獨立開發之限制，則被告蔡淑鸞既然不知詳細，自然無可能向原告清楚告知此等受限制建築之具體內容，而被告永慶房屋公司也只是同樣照轉，根本沒有對列都市計畫使用分區之具體內容為清楚調查，但被告蔡淑鸞、永慶房屋公司身為出賣人與仲介公司應有對締約當時物之重要性質為了解與告知之義務。
3.原告與被告蔡淑鸞締約時系爭房屋已受有上開限制，是無論該等都市計畫將來是否變動，被告蔡淑鸞與被告永慶房屋公司應就締約當時的建物重要受限制具體情形為告知。
4.另增補契約僅係就物之事實上瑕疵責任排除，原告於購屋前至現場勘察，亦僅能就事實上之瑕疵現況勘察，對於系爭房屋之使用收益與處分方法，顯然不是限於只能依現狀使用，對於既有建物可以進行拆除並對基地為重新建築開發應屬不動產之重要效用內容與價值以及處分內容，而這樣的重大受限制情形於增補契約上根本未提及。
5.被告永慶房屋公司主張其於系爭契約已註記買方已知悉相關權利義務等語，惟被告永慶房屋公司要以該段文字卸責，其前提應該是已經清楚對原告為受限制條件之告知，然後才有被告永慶房屋公司不保證可以辦理新建、重建或改建之情形，惟本件被告永慶房屋公司既未清楚告知該等限制內容，則其以此主張已盡告知義務，顯非可採。
㈥綜上所述，並聲明：
1.被告蔡淑鸞、永慶房屋公司應各給付原告672 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。於其中一被告已為給付之範圍內，另一被告免給付義務。
2.被告永慶房屋公司應給付原告18萬9,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
3.訴訟費用由被告負擔。
4.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張：㈠被告蔡淑鸞：
1.系爭契約交涉過程，大部分雙方交易資訊皆是透過被告永慶房屋公司居間傳達，雙方於簽訂合約前並無親自見面或談話，均係由仲介人員進行買賣之磋商與協調，而被告蔡淑鸞已將系爭房屋所知現況完全告知被告永慶房屋公司未有任何隱瞞，被告蔡淑鸞亦信賴被告永慶房屋公司之專業，全權委託其處理賣屋事宜，被告永慶房屋公司亦向被告蔡淑鸞表示原告於簽約前已與其專員多次查看系爭房屋，全盤了解系爭房屋現實瑕疵與法律狀況後，始同意與被告簽訂系爭契約。
2.系爭契約內附有完整不動產說明書，不動產說明書中產權調查表第2 頁基地標示部分已載明「開發方式限制：本案已開發建築，若買方欲增建、改建時，仍須請建築師依都市計畫法、建築法規等相關規定辦理。」並提供地籍地段查詢圖、都市計畫使用分區查詢結果等重要資料作為附件，經原告於合法審閱期間詳讀買賣契約書後，始簽署系爭契約並同意被告得不負出賣人之物之瑕疵擔保責任，可知被告蔡淑鸞已善盡買賣標的物資訊告知義務，並無因故意或過失隱瞞重要資訊情形，原告已確實知悉系爭房屋受開發限制之狀況，而無受詐欺或對於物之重要性質產生錯誤而為意思表示之情形。
3.本件簽約前，原告已多次到不動產現場勘察，現場建物與土地亦均維持原況未為變更，原告經多次勘驗後決定買受，實已經過詳實考量並綜合一切判斷，本件雙方於簽約當天見面，原告即向被告蔡淑鸞表示欲以鐵皮包覆方式整理後，作為放置機器及倉儲之用途，被告蔡淑鸞亦曾對原告表示系爭房屋通道寬度有限，如欲放置機械需考量進出問題，是原告未曾向被告蔡淑鸞提過要對系爭房屋為重大修繕、重建、新建等語，且被告蔡淑鸞亦未向原告討論或保證系爭房屋可以重建、新建，原告現竟矢口否認，其主張簽約前已清楚表達規劃對既有建物為整體拆除或大部分拆除後，重新為修繕或建築等語，顯係臨訟杜撰，並非實情。
4.系爭契約既經雙方合意簽定，買賣雙方皆應依約履行契約義務，被告蔡淑鸞亦須依約為標的物之移轉，原告嗣後以系爭房屋受有只能以都更方式整體開發之限制為由，拒絕履行辦理產權過戶與交屋之義務，顯係因系爭契約簽訂後，受實務上老屋都更程序不如預期之新聞及言論影響，不願繼續履約而編派之理由，原告指稱被告蔡淑鸞隱瞞該重要資訊係屬詐欺行為，主張撤銷契約云云，於法均屬無據。退步言，縱系爭房屋因列於都市計畫使用分區，然並非禁建，原告僅須遵照都市計畫合法使用與改建系爭房屋即可，並無原告所稱被告蔡淑鸞有違約之情事，至系爭房屋原告買受後將如何使用，是否超出原本預期之使用目的或價值，實非被告蔡淑鸞所能置喙，更非被告蔡淑鸞履行系爭契約之義務，被告蔡淑鸞並無任何履約不符契約本旨之情形，原告稱被告蔡淑鸞違約等語，顯屬無據。從而，被告蔡淑鸞就系爭契約未曾故意隱瞞重要交易資訊，系爭房屋之任何現況與細節系爭契約均確實記載，且都市計劃分區亦為政府登記之公開資訊，原告於簽約前本應審慎注意，若未注意即屬原告之過失，原告本件主張，並無理由。
5.綜上所述，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
㈡被告永慶房屋公司：
1.原告與被告蔡淑鸞於106 年8 月6 日簽立系爭契約前，被告永慶房屋公司已多次向原告說明系爭房屋之現況，原告亦多次至現場履勘，原告認無誤後方同意簽立系爭契約，並表達購買系爭房屋後，將會自行修整外觀或以鐵皮包覆方式，用作器具放置或展示間使用，顯見原告起始購買系爭房屋之用途主要係用作器具擺放之用，是依系爭房屋之外觀現況，稍加修繕，客觀上仍得作為器具擺放用途，並無不能轉讓之情事，系爭契約非以不能之給付為契約標的，原告主張系爭契約自始給付不能而屬無效，顯非可採。
2.被告永慶房屋公司於106 年8 月4 日曾透過即時通訊軟體line傳送系爭房屋的外觀情形予原告先行勘驗，嗣後原告亦曾親自至現場履勘，早已深知系爭房屋之瑕疵情況，由此足見原告經由被告永慶房屋公司仲介向被告蔡淑鸞買受系爭房屋前，曾由被告永慶房屋公司人員親自介紹系爭房屋之屋況及瑕疵情況，原告已經得以察覺系爭房屋之外觀、內部瑕疵及周遭環境等情，且依現場照片，系爭房屋外觀結構尚屬完整，按原告購買所指定之用途，仍可稍加修繕後即可使用，並無減損系爭房屋之效用，或係如原告所稱自始無法使用之情，是被告永慶房屋公司已盡居間人應負之善良管理人注意義務。原告於簽訂系爭契約前既已對系爭房之外觀、內部瑕疵（滲漏水、壁癌、龜裂、鋼筋外露等）情況知悉，仍願意簽約購買，自不得據此主張系爭房屋有民法第354 條第1 項所稱之瑕疵，縱被告永慶房屋公司曾有居間仲介系爭房屋，亦不足構成詐欺行為。
3.原告與被告永慶房屋公司簽立增補契約、不動產說明書（含標的物現況說明書及其附件、土地謄本、建物謄本、地籍圖、建物勘測成果圖等）時，亦一再提示並告知原告系爭房屋之現況，更於不動產說明書重要事項、提醒事項分別提及系爭房屋之現況瑕疵情形，亦經原告確認知悉在案。被告永慶房屋公司係以仲介業為專業，所仲介之物件應盡善良管理人之注意義務，即對買賣雙方負有調查及說明義務，而本件增補契約、不動產說明書及其附件均提供在案，況被告永慶房屋公司曾於簽約前就系爭房屋之情況提出全國土地使用分區資料查詢表，經紀人員在執行業務過程中，亦已依不動產經紀條例第23條、第24條規定提出不動產說明書予買賣雙方，並執該說明書向其等說明，更特別於與變更板橋都市計畫有關部分，請買賣雙方於其上簽名（土地使用分區部分），且不動產說明書內特別檢附系爭房屋於變更板橋都市計畫案最新之土地使用分區，應足認已盡經紀人員之告知義務，實難責令被告永慶房屋公司應就尚未實施之計畫另加預測，再為告知。
4.被告永慶房屋公司於簽約前已清楚詳細告知原告系爭房屋之屋況，簽約時亦多次並詳細告知原告系爭房屋之瑕疵情形，日後亦有都市更新之可能，況被告永慶房屋公司信譽良好，又豈會刻意隱瞞資訊，企圖損及自身商譽。
5.綜上所述，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
三、經查，本件原告前與被告永慶房屋公司於106 年7 月31日簽立不動產買賣意願書，而經由被告永慶房屋公司之仲介，向被告蔡淑鸞購買原告蔡淑鸞所有之系爭房屋，並於106 年8月6 日簽訂系爭契約，契約範圍包含增補契約、標的物現況說明書、不動產說明書等文件（即本院卷第71頁、第73頁、第121 頁、第177 至191 頁、第221 至223 頁），雙方約定買賣總價金為2,150 萬元。原告於簽訂系爭契約後，已分別於106 年8 月15日、106 年9 月1 日、106 年9 月14日各給付215 萬元，共計645 萬元之價金至履約專戶，另於106 年
9 月14日給付被告永慶房屋仲介服務費21萬5,000 元，及於
106 年9 月5 日支出代書各項行政費6 萬3,000 元之事實，業據原告提出不動產買賣意願書、系爭契約、標的物現況說明書、增補契約、合作金庫商業銀行匯款申請書代收入收據等件為證，復為兩造所不爭執（見本院卷第301 至303 頁），堪信為真。
四、至原告主張被告蔡淑鸞、永慶房屋公司未就系爭房屋受有上開重大修繕、改建、新建之限制條件，清楚以口頭或文字方式告知原告，有未盡告知義務之情，且被告2 人於締約前應已知悉系爭房屋受有上開限制，卻故意或有重大過失未為告知，致原告陷於錯誤，而購買系爭房屋云云，則為被告2 人所否認，並以前詞置辯。是以，本件所應審究之爭點為：被告蔡淑鸞、永慶房屋公司是否有故意隱瞞系爭房屋受有上開開發之限制條件？被告蔡淑鸞、永慶房屋公司就系爭房屋關於買賣上之重要資訊，是否皆已盡告知義務？系爭契約之標的有無給付不能之情事？原告依照前開規定，請求被告2 人返還已支付之價金645 萬元、仲介費21萬5,000 元、行政費
6 萬3,000 元，是否有理由？原告依照前開規定，請求被告永慶房屋公司，賠償違約金18萬9,000 元，有無理由？茲論述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條本文定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184 條第1 項亦有明定。復按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項亦規定甚明。又被詐欺或被脅迫而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號、21年上字第2012號判例意旨參照）。原告主張被告蔡淑鸞刻意隱瞞物之重要性質與重大交易條件而不為誠實告知，乃係對原告實施詐欺之侵權行為，致原告受有損害，原告已依民法第92條規定撤銷系爭契約，自得依民法第184 條第1 項及第179 條請求被告蔡淑鸞返還原告已支付之買賣價金並賠償原告所交付之各項費用云云。然查，系爭契約已附有不動產說明書，依該不動產說明書中產權調查表第2 頁基地標示部分已載明「開發方式限制：本案已開發建築，若買方欲增建、改建時，仍須請建築師依都市計畫法、建築法規等相關規定辦理。」，且有提供地籍地段查詢圖、都市計畫使用分區查詢結果等資料為附件等情，為原告所不爭執，則被告蔡淑鸞既已將系爭房屋列都市計畫使用分區之情形予以告知，實難認被告蔡淑鸞有何故意隱瞞買賣標的重要資訊之舉，原告復未就被告蔡淑鸞究竟有何詐欺之情事舉證以實其說，揆諸前揭法條及判例意旨，原告主張撤銷系爭契約，並依民法第184 條第1 項及第179 條規定請求被告蔡淑鸞返還並賠償上開價金及所支出之各項費用，即難認有據。
㈡按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；契約因以不
能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任；因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付，民法第246 條第1 項本文、第247 條第1 項、第266 條第1 項分別定有明文。又所稱不能之給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之意，如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效（最高法院88年度台上字第2023號、87年度台上字第281 號判決意旨參照）。查系爭契約之標的為新北市○○區○○街○○巷○ 弄○○號建物及其坐落之新北市○○區○○段○○○ ○號土地，而該建物及土地客觀上確實存在，亦無所有權移轉之限制，原告空言主張系爭契約之標的已達客觀上給付不能，顯然無據。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 第1 項、第355 條、第359 條分別定有明文。本件原告主張系爭房屋存在不動產之使用收益處分與建築行為之限制，而欠缺一般公認品質與效用，具有重大瑕疵云云。然查，系爭房屋雖列於都市計劃區域內，而須以都市更新方式整體開發，惟系爭房屋係位在住宅區之使用分區內，並無何禁建之限制，雖須配合都市更新方式整體開發，亦難遽認系爭房屋所應具備之價值、效用或品質有因此而滅失或減少。再者，系爭契約已附有不動產說明書，依該不動產說明書中產權調查表第2 頁基地標示部分已載明「開發方式限制：
本案已開發建築，若買方欲增建、改建時，仍須請建築師依都市計畫法、建築法規等相關規定辦理。」，且有提供地籍地段查詢圖、都市計畫使用分區查詢結果等資料為附件，已如前述，則系爭房屋列於都市計劃使用分區之資訊既經被告蔡淑鸞於系爭契約成立時告知，且依原告所主張系爭房屋現狀已十分殘破，非對系爭房屋為重大修繕、重建、新建等行為，客觀上無法使用收益，顯然原告購入系爭房屋之際即已預見將對系爭房屋為修繕、建築等行為，其理應對於系爭房屋之未來開發狀況等相關資訊特別留意，而被告蔡淑鸞既已將系爭房屋列於都市計畫使用分區之事實告知原告，且相關資訊亦得透過公開資料查詢，原告實難諉為不知，其空言否認不知系爭房屋受有須配合都市更新方式整體開發之狀況，顯具有重大過失，是依民法第355 條規定，原告自無從向被告蔡淑鸞主張瑕疵擔保責任。
㈣按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。查系爭房屋列於都市計畫使用分區之事實，既經被告蔡淑鸞於系爭契約成立時予以告知，相關資訊亦得透過公開資料查詢，原告自難諉稱不知系爭房屋之使用開發狀況，原告如有不知，實屬自己之過失，業已如前所述，故無論原告是否知情，均不容原告主張民法第88條之撤銷權。
㈤按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。本件原告固依民法第252 條請求本院酌減違約金云云。然查，系爭契約第12條第2 項約定「甲方（即原告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即被告蔡淑鸞）自應給付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」故系爭契約尚待被告蔡淑鸞解除後，始生得否沒收原告已給付全部款項之情事，然由原告所提出被告蔡淑鸞函覆之內容觀之，並未見被告蔡淑鸞已解除系爭契約而將原告所給付之價金充作違約金沒收之表示（見本院卷第101 至10
7 頁），系爭契約既尚未解除，則原告所支付945 萬元仍屬買賣價金之性質，而非屬違約金，原告自不得請求酌減。
㈥按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22
7 條定有明文。原告雖主張被告永慶房屋公司因故意或重大過失未盡詳細調查與誠實告知義務，致系爭契約遭撤銷，或仲介自始給付不能之買賣標的物，致系爭契約無效，是被告永慶房屋公司所提供之給付為不完全給付，原告自得依給付不能之規定向被告永慶房屋公司請求損害賠償云云。然查，原告前開被告永慶房屋公司未盡查證及告知義務之主張，顯與系爭契約已附有不動產說明書，且有提供地籍地段查詢圖、都市計畫使用分區查詢結果等資料為附件之情形未合，是尚難認被告永慶房屋公司有何未盡善良管理人注意義務之情形，又被告所稱系爭契約遭撤銷或無效等節，亦經認定並無所據，系爭契約既仍屬有效，原告空言主張被告永慶房屋公司所為之給付不完全，自非有理，從而，原告未能舉證證明被告永慶房屋公司有何債務不履行致原告受有損害之情事，其依民法第227 條、226 條第1 項、第260 條及消費者保護法第7 條規定，請求被告永慶房屋公司賠償其損害，暨依民法第256 條、第259 條第2 款主張解除與被告永慶房屋公司間之仲介契約，並請求被告永慶房屋公司返還仲介費用，實非有理。再就原告依消費者保護法第51條請求被告永慶房屋公司支付懲罰性違約金部分，亦未見原告就系爭契約之締結，被告永慶房屋公司究竟有何故意或過失致原告受有損害之情事舉證以實其說，是其此部分之主張，亦無足採。
五、綜上所述，原告請求被告蔡淑鸞、永慶房屋公司應各給付原告672 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨被告永慶房屋公司應給付原告18萬9,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 19 日
民事第三庭 法 官 王唯怡本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 19 日
書記官 張雅筑