臺灣新北地方法院民事判決 108年度簡上字第136號上 訴 人 王美華訴訟代理人 李詩楷律師被 上訴人 曾貴珠訴訟代理人 賴進坤上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國108 年3月27日本院板橋簡易庭107 年度板簡字第2993號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國109 年2 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。且依同法第436 條之1 規定，於簡易程序之上訴程序亦準用之。查本件上訴人之上訴聲明原為：「一、原判決廢棄。二、被上訴人應將坐落於新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號頂樓平台之增建物移除，並將頂樓平台騰空返還上訴人及其他共有人。」等語（見本院卷第17頁），嗣依地政機關測量結果，上訴人嗣於民國108 年10月14日當庭將訴之聲明更正為：「
一、原判決廢棄。二、被上訴人應將新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號頂樓如108 年9 月11日新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示區塊A （面積65.30 平方公尺）之增建物（下稱系爭增建物）移除，並將上開頂樓平台返還與上訴人及其他共有人。」等語（見本院卷第149 頁），經核上訴人前揭更正聲明係補充其聲明使之完足、明確，依首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊為門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號3 樓房屋（下稱3 樓房屋）之所有權人，被上訴人則為門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號4 樓房屋（下稱4 樓房屋）之所有權人。又系爭增建物係由訴外人黃宗仁所搭建，而黃宗仁係訴外人林建仲之父親，被上訴人配偶即訴外人紀進坤係於95年
7 月4 日向林建仲購買4 樓房屋及系爭增建物之事實上處分權，買賣總價款為新臺幣（下同）237 萬5,000 元，並於95年7 月20日辦妥4 樓房屋之所有權登記。嗣紀進坤於95年8月1 日再以買賣為原因將4 樓房屋之所有權移轉登記至被上訴人名下，被上訴人因而取得系爭增建物之事實上處分權。又被上訴人於系爭增建物內擺設電視、桌椅及大批雜物，嚴重影響伊及其他共有人使用頂樓平台之權益，更影響公共安全，先前即有發生頂樓抽水馬達起火，幸有鄰居發現撲滅之情事，伊雖多次要求被上訴人拆除系爭增建物，並將頂樓平台返還全體共有人，惟被上訴人均置之不理。故伊自得依民法第767 條第1 項前段、中段及同法第821 條規定，請求被上訴人將系爭增建物移除，並將頂樓平台返還與伊及其他共有人。
二、被上訴人則以：㈠伊配偶紀進坤係經由上訴人介紹，並於上訴人住處內與林建
仲簽訂4 樓房屋之買賣契約，林建仲於買賣4 樓房屋時將買賣相關事宜委由黃宗仁處理，故紀進坤係與黃宗仁接洽討論買賣細節，又因黃宗仁認為4 樓房屋售價太低，故將原先施作防水設施之費用轉嫁予紀進坤，故4 樓房屋買賣價金確實包含系爭增建物之增建費用。惟黃宗仁有明確告知該項費用僅係施作防水設施之費用，頂樓平台仍為全體住戶所共有，紀進坤因認為縱加計施作防水設施費用亦屬划算，便仍與林建仲簽訂買賣契約，然交易條件並無系爭增建物之事實上處分權，紀進坤並無取得系爭增建物之事實上處分權，自亦無系爭增建物之事實上處分權可供移轉予伊之情事存在，伊既非系爭增建物之事實上處分權人，自無拆除系爭增建物之權限。
㈡又黃宗仁係因4 樓房屋屋頂漏水嚴重，故經全體共有人同意
而於頂樓平台搭建系爭增建物以防止漏水，而系爭增建物用途既在防水，係為保障全體住戶權益之設施，長期以來亦確實達到設定目標，足以證明為一有效之方案，倘予以拆除，除需重新設置防水設施外，另需加上後續長期維護，反而損害全體共有人之權益，且依據公寓大廈管理條例第11條第1項規定，自應經區分所有權人會議之決議始得拆除，而現1、2 樓及4 樓住戶均同意維持現狀，上訴人自不得請求拆除系爭增建物。況系爭增建物係全體共有人均可使用，任何人皆可隨意進出，且目前除1 樓住戶外，其他各樓層住戶均有堆放私人物品，並非僅為伊所單獨占用。
㈢再者，上訴人雖否認其有同意黃宗仁搭建系爭增建物云云，
惟由證人黃宗仁及證人張良智、楊竹英之證詞，參以系爭增建物確實已搭建完成，及上訴人持有與楊竹英相同之未簽署同意書，與伊曾向上訴人提及欲於系爭增建物增加隔間亦獲得上訴人同意等情，可以合理推論當初上訴人並未反對搭建系爭增建物，否則系爭增建物豈可搭建完成並存在迄今十餘年？倘若當時反對，為何不在搭建當時即要求停工並拆除復原，甚至介紹紀進坤向黃宗仁購買4 樓房屋？堪認黃宗仁搭建系爭增建物時確有經過全體共有人之同意甚明。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人對於原審判決不服提起上訴，並聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號頂樓之系爭增建物移除，並將上開頂樓平台返還予上訴人及其他共有人。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：㈠查新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號為一棟4 層公寓，上訴人
為該公寓3 樓房屋之所有權人，而該公寓4 樓房屋原登記之所有權人為林建仲，實際上所有權人則為林建仲之父黃宗仁，黃宗仁於95年間某日於該公寓之頂樓平台上搭蓋系爭增建物後，被上訴人配偶紀進仲即於95年7 月4 日向黃宗仁以買賣價金237 萬5,000 元購買4 樓房屋，並於95年7 月20日辦理所有權移轉登記完畢，嗣紀進坤再於95年8 月1 日以買賣為原因移轉4 樓房屋所有權登記與被上訴人等情，為兩造所不爭執，且經證人黃宗仁於本院審理時證述明確（見本院卷第156 頁至第159 頁），並有4 樓房屋、3 樓房屋之建物登記第一類謄本及相關地籍異動索引、4 樓房屋之房地買賣契約書等件在卷為憑（見本院板簡卷第75頁至第81頁、本院卷第67頁至第75頁），堪予認定。
㈡上訴人主張其為上開公寓之區分所有權人，被上訴人為系爭
增建物之事實上處分權人，而系爭增建物無權占用公寓頂樓平台，又被上訴人於系爭增建物內擺設電視、桌椅及大批雜物，影響全體共有人使用頂樓平台之權益及公共安全，故依民法第767 條第1 項前段、中段及同法第821 條規定，請求被上訴人拆除系爭增建物，並返還頂樓平台與其及全體共有人等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭執事項分述如下：
⒈被上訴人雖辯稱其非系爭增建物之事實上處分權人，惟查，
系爭增建物為黃宗仁所搭蓋，已如前述，是系爭增建物原始起造人為黃宗仁，且由黃宗仁原始取得所有權。又依證人黃宗仁於本院審理時具結證稱：4 樓房屋原為伊所買受，當時登記於伊兒子林建仲名下，伊當時將4 樓房屋賣給紀進坤時，相關買賣事宜都是由伊處理。系爭增建物是伊取得公寓1至3 樓住戶同意後所增建，伊賣4 樓房屋給紀進坤時，有將系爭增建物一併賣給紀進坤，4 樓房屋價值是以200 萬元為基準，系爭增建物價值為20至30萬元，所以買賣價金有包含系爭增建物部分，又因系爭增建物沒有所有權狀，所以當時與紀進坤簽立房地買賣契約書時就有口頭上跟紀進坤說房屋多少錢、系爭增建物多少錢，但沒有記載於房地買賣契約書中。紀進坤簽約前伊有陪同他看過4 樓房屋，有一併帶他上去看頂樓，看的時候伊有跟他說因為漏水，所以伊有搭蓋系爭增建物，而且這樣4 樓房屋比較涼快，3 樓住戶即上訴人也有帶他去看過一次等語（見本院卷第156 頁至第158 頁），及參以被上訴人自承：紀進坤當時給付4 樓房屋之買賣價金確實包含系爭增建物之增建費用等語，可知被上訴人配偶紀進坤於95年7 月4 日向黃宗仁以237 萬5,000 元買賣價金購買4 樓房屋時，其買賣標的確實包含系爭增建物，且黃宗仁業已將系爭增建物之事實上處分權讓與紀進坤，嗣紀進坤於95年8 月1 日以買賣為原因移轉4 樓房屋所有權登記與被上訴人，亦已併同將系爭增建物之事實上處分權讓與被上訴人，是被上訴人對於系爭增建物確實有事實上處分權無訛。
故而，被上訴人上開所辯，顯與事實未符，並無可採。
⒉按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬
物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1 月23日修正前民法第799 條定有明文。而區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台既屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大樓之共同部分，依修正前民法第799 條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質。次按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1 月23日修正前民法第818 條、第820 條第1 項亦分別有所明定。又分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分（最高法院57年台上字第2387號判決要旨參照）；共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意，必共有人間成立各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，共有人始得對各分管部分有單獨使用、收益之權（最高法院99年度台上字第1553號、100 年度台上字第1776號裁判要旨參照）。查系爭增建物占有上開公寓頂樓如附圖所示區塊A （面積65.30 平方公尺），而上開公寓為69年4 月19日建築完成並於69年7 月17日辦理第一次登記之4 層建物，建物1 樓至4 樓之各層為區分所有之登記，屬各區分所有權人之專有，而該公寓之頂樓平台則為全體區分所有權人共有等情，為兩造所不爭執，並有3 樓房屋、4 樓房屋之建物登記第一類謄本在卷足憑（見本院板簡卷第75頁、第79頁），且經本院偕同兩造、地政人員至現場測量勘驗，復經地政機關繪製附圖到院，有本院勘驗筆錄、現場照片、附圖等件在卷可證（見本院卷第91頁至第94頁、第99頁至第135 頁、第139 頁），是兩造均為上開公寓之區分所有權人，該公寓1 至4 樓之各層在構造及使用上均明顯區分，公寓頂樓平台未單獨登記所有權，又1 至4 樓設有樓梯間可通往該公寓頂樓平台，可見公寓1 至4 樓房屋屬各區分所有權人之專用部分範圍，至頂樓平台之構造、功能、目的係用以維護建築之安全與外觀所必要，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，當屬全體住戶共同使用，而屬上開公寓之共同部分，依修正前民法第799 條規定，應推定為各區分所有權人所共有，則依民法第819 條第2 項、修正前民法第818 條、第820 條第1 項規定，兩造及其他住戶固得按其應有部分對於該頂樓平台之有使用收益之權，但其處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，除另有約定外，亦應由共有人共同管理之。基此，被上訴人雖依買賣關係輾轉取得系爭增建物之事實上處分權，然系爭增建物之原始起造人黃宗仁仍應徵得全體區分所有權人之同意，或與全體區分所有權人成立約定頂樓平台之分管契約，始得搭蓋系爭增建物。又被上訴人抗辯其非無權占有該公寓頂樓平台乙節，既為上訴人所否認，揆諸前揭說明，即應由被上訴人就其占有該頂樓平台有正當權源一事負舉證證明之責。
⒊經查，證人黃宗仁於本院審理時證稱：當時因頂樓會漏水，
伊有取得公寓1 至3 樓之口頭同意才搭蓋系爭增建物，伊要蓋的時候很慎重，因為一報違建，就會馬上被拆，伊確有取得該公寓3 樓房屋住戶即上訴人的同意，當時還是上訴人介紹紀進坤來跟伊買房子。伊搭蓋系爭增建物後，該公寓1 至
4 樓住戶都可以使用，頂樓是大家的權利，大家放水塔的地方，也可以曬衣服，系爭增建物有門，但沒有上鎖，大家都可以進去，伊蓋系爭增建物前，頂樓上就已經有各別住戶放水塔等語（見本院卷第156 頁、第158 條至第159 頁）；證人即上開公寓2 樓房屋所有權人楊竹英於本院審理時則證稱：伊是上開公寓2 樓房屋所有權人，也居住在2 樓房屋，伊知道該公寓頂樓有系爭增建物，是4 樓房屋前屋主黃宗仁約95年間搭建的，黃宗仁搭建時有詢問該公寓其他住戶之意見，他到伊家時跟伊說屋頂嚴重漏水，要搭建鐵皮屋，4 樓才不會漏水，並有拿一個同意書說要給伊簽，伊當時沒有簽，但有口頭答應他，跟他說可以搭蓋，伊同意搭蓋。因為頂樓是大家的，所以黃宗仁搭蓋時有徵詢我們整棟樓的同意，大家都可以進去，而且也從來沒有上鎖，搭蓋系爭增建物前、後，該頂樓的公共空間均是全體住戶都可以使用、進出。系爭增建物內有放置伊2 樓的私人水塔，3 樓他們也有放，是在搭蓋前就都放置了。黃宗仁搭蓋系爭增建物後，該公寓1至4 樓都沒有人表示反對或抗議，且從頭到尾上訴人都贊成搭蓋系爭增建物，是這一兩年才反對等語（見本院卷第202頁至第203 頁）；證人即上開公寓1 樓房屋所有權人張良智於本院審理時亦證稱：伊是上開公寓1 樓房屋所有權人，伊將1 樓房屋讓伊母親居住，因為她年紀大了，住1 樓比較方便，伊則是居住在隔壁3 號4 樓。伊知道該公寓頂樓有搭蓋系爭增建物，是4 樓房屋前屋主黃先生搭蓋的，蓋很久了，他搭蓋時有到伊家跟伊說頂樓有防水問題要處理，希望可以搭蓋鐵皮屋，他講完後，伊有口頭答應他。因為頂樓空間是公共設施，所以黃宗仁搭蓋鐵皮屋需要徵求伊的同意，頂樓應該是沒有限制住戶上去等語（見本院卷第230 頁），參以上訴人於本院審理時並未否認證人黃宗仁當時搭蓋系爭增建物時有徵得大家同意，僅表示黃宗仁是口頭說的，沒有簽立契約等語（見本院卷第248 頁），足徵黃宗仁於95年間於上開公寓頂樓平台搭建系爭增建物前，已逐一照會取得該公寓
1 至4 層全體區分所有權人之同意後始搭建，且該公寓住戶約定頂樓平台上系爭增建物內空間仍為全體區分所有權人之公共設施，均得以進出、使用。又系爭增建物位於新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號頂樓平台上，為鐵皮加蓋之一層增建物，內有水塔3 個，2 樓、3 樓房屋均有單獨使用放置水塔並有堆置廢棄家具、鐵架、紙箱、家電、抽水馬達，出入口為一綠色鐵門未上鎖，任何住戶均得開啟進入等情，此觀諸本院測量勘驗筆錄、現場照片即明（見本院卷第91頁至第92頁、第99頁至第135 頁），亦可證系爭增建物僅係證人黃宗仁於該公寓頂樓平台上原有磚牆上搭蓋鐵皮屋頂及連結之鐵皮牆壁，該建物之全體區分所有權人仍得隨意進出系爭增建物，及使用系爭增建物內原本之頂樓平台空間。是以，上訴人所稱黃宗仁搭建系爭增建物時未經過全體住戶之同意，且被上訴人單獨占有使用系爭增建物云云，均與上開事證未符，實非可採。
⒋基上，上訴人主張被上訴人未經全體共有人同意，以系爭增
建物無權占用上開頂樓平台，應拆除系爭增建物，並將該頂樓平台返還與其及全體共有人等情，即屬無據。
㈢上訴人另陳稱伊多次向新北市政府違章建築拆除大隊申訴，
獲得制式回函等情，並提出新北市政府違章建築拆除大隊10
6 年11月29日、106 年12月29日、107 年1 月19日函文在卷為佐（見本院板簡卷第41頁至第45頁），觀諸該函文雖載系爭增建物屬98年6 月25日前已存在之既存違建，經違章建築認定通知書拍照列管在案，並依新北市違章建築拆除優先次序表辦理等語，惟系爭增建物是否違反建築法規而應由行政機關施予公權力拆除，屬建管單位行政管理措施，應由建管單位認定，且依上開函文內容，仍難認系爭增建物有違反法令等情事，是本院自難憑上開證據而為上訴人有利之認定。
五、從而，上訴人依民法第767 條第1 項前段、中段及同法第82
1 條規定，請求被上訴人應將新北市○○區○○路○○○ 巷○號頂樓之系爭增建物移除，並將上開頂樓平台返還與其及其他共有人云云，為無理由，應予駁回。是原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴人提起上訴，仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 13 日
民事第二庭審判長法 官 范明達
法 官 劉以全法 官 潘曉玫以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 13 日
書記官 王元佑