臺灣新北地方法院民事判決 108年度簡上字第353號上 訴 人 林美月訴訟代理人 鄭林美麗被 上訴 人 藺延年上列當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國108 年10月2 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭108 年度板簡字第1841號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於109 年2 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。此規定依同法第436 條之1 第3 項規定，亦為簡易訴訟第二審程序所準用。經查，上訴人於原審起訴時主張兩造所簽訂之租賃契約租期屆滿，請求被上訴人應將新北市○○區○○街○○○ 巷○○號2 樓房屋（下稱系爭房屋）返還上訴人，及給付租金新臺幣（下同）12,000元及自民國108 年5 月26日起至遷讓之日止按月賠償12,000元等語（見原審卷第11頁），然上訴人於108 年10月25日民事上訴狀載稱：退萬步言之，倘若鈞院認為兩造已另訂新約（每月租金13,000元），上訴人無法請求被上訴人返還系爭房屋，則因被上訴人亦未按月給付該租金，故上訴人追加備位聲明請求被上訴人給付10
8 年9 月起至本案二審言詞辯論終結時之租金及各期應給付日之翌日起至各清償日止，按週年利率5%計算之利息等語（見本院簡上卷第22頁），但就該備位聲明卻未載明（見本院簡上卷第17頁），經本院於108 年12月19日準備程序與上訴人確認追加備位聲明之內容後，上訴人撤回上開備位聲明（見本院簡上卷第66頁），並同時追加主張其代墊108 年8 至11月份水電費共計5,235 元，請求被上訴人應給付其5,235元（見本院簡上卷第66頁）），經核其追加之訴，亦係基於兩造租賃契約之同一基礎原因事實，與民事訴訟法第446 條第1 項但書及第255 條第1 項第2 款規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國107 年5 月25日向上訴人承租坐落門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○號2樓房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自107 年5 月25日起至108 年5月25日止，租金每月12,000元，租金應於每2 個月25日前給付2 個月租金新臺幣（下同）24,000元，但本件被上訴人於租期屆滿後拒絕遷讓，則租期既已期滿，依民法第450 條第
1 項規定，租期屆滿租賃關係消滅，被上訴人對系爭房屋即屬無權占有，被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人，並給付租金12,000元及自108 年5 月26日起至遷讓之日止，按月賠償12,000元等語。
二、被上訴人於原審抗辯：租期屆滿後，上訴人同意續租，續租租期屆滿日為109 年5 月25日，每月租金多漲1,000 元即每月租金13,000元，被上訴人按期繳納租金，且續租期滿被上訴人一定會搬走，但被上訴人現在腳受傷要另外找房子不方便，經濟上也不方便，故請求駁回上訴人之訴等語。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服而提起上訴，上訴意旨除援引原審前開主張外，並補充：㈠、上訴人於系爭租約屆期後一再催促被上訴人搬離，被上訴人為求拖延而自行將租金匯入上訴人帳戶，但上訴人沒有受領租金之意思表示，不能以此認定上訴人有將系爭房屋續租予被上訴人之意思；
㈡、依系爭租約第6 條約定：「乙方（即被上訴人，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空返還甲方，不得藉詞推委或主張任何權利…」足見兩造約定系爭租約屆期後，原則上不續租，欲續租需得上訴人之同意，而上訴人業已於
108 年4 月3 日以存證信函明確向上訴人表明租約到期後上訴人將收回自用，不再繼續出租給被上訴人，並於108 年6月10日提出本件訴訟，故上訴人已明示不再繼續出租系爭房屋，且於租約到期後未有消極不主張權利而有容忍被上訴人繼續使用系爭房屋之情形，應無民法第451 條視為不定期限繼續契約之適用；㈢、被上訴人雖於108 年6 月13日匯款13,000元至上訴人帳戶，然該帳戶為上訴人於系爭租約為方便被上訴人給付租金而提供予被上訴人，至被上訴人於租約屆期後自行給付租金，但上訴人並無收取租金之意思表示；㈣、上訴人已於原審法官訊問時表明不願續租給被上訴人，但筆錄卻未完整記載，且誤載上訴人同意續租，實則上訴人真意僅為應允被上訴人暫住表示，此純為被上訴人覓屋不易之通融性質，並非同意續租，在此期間，縱使被上訴人曾支付與租金相當之款項，僅屬相當於租金之不當得利性質，尚不能以此謂上訴人同意被上訴人續租；㈤、被上訴人於原審10
8 年9 月11日審理時形塑自己為經濟上弱勢，卻於翌日傳語帶威脅恐嚇之內容給上訴人，若強為解釋雙方仍有租賃關係，將迫使上訴人生活於恐懼之中。併為聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應將系爭房屋返還上訴人及自108 年5 月26日起至遷讓之日止，按月賠償12,000元。㈢、被上訴人應給付上訴人5,235 元。㈣、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人除援引原審抗辯外，並補充：㈠、被上訴人並未欠上訴人房租和水電費用，每個月都有給付房租，水電費用也都依照上訴人要求給付，且當初約定上訴人先付款後再把資料給被上訴人看，被上訴人再給付水電費用給上訴人，但上訴人並未依約告訴並拿資料給被上訴人看；㈡、被上訴人曾於108 年6 月13日給付13,000元、108 年8 月1 日給付26,200元、108 年9 月6 日給付9,000 元、108 年11月8日給付24,000元予上訴人，如果被上訴人為強行居住者，上訴人為何要跟被上訴人拿押金和漲租金為13,000元？上訴人於108 年5 月27日跟被上訴人說要漲租金，被上訴人於108年6 月13日匯款13,000元給上訴人，至於押金沒有補給上訴人，是因為沒有簽約，且被上訴人雖有遲繳租金，但是因為經濟困難。併為聲明：㈠、上訴駁回。㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院得心證之理由：
㈠、上訴人主張被上訴人向其承租系爭房屋，雙方簽訂系爭租約，約定租賃期間自107 年5 月25日起至108 年5 月25日止、每月租金12,000元、押金2 萬元，且上訴人於108 年4 月3日以存證信函通知被上訴人租期屆至後不續租並以押金扣抵
108 年1 月25日至108 年3 月25日租金，租約到期無須再返還押金，而被上訴人於108 年4 月17日收受該存證信函等情，業據上訴人提出系爭租約、存證信函暨中華郵政掛號件收件回執、105 年房屋稅繳款書、107 年地價稅繳款書（見原審卷第13至15、27至32頁、本院簡上卷第25至32頁）為證，且為被上訴人所不爭執（見本院卷第69頁），是上訴人上開主張，堪信為真實。
㈡、上訴人主張系爭租約於108 年5 月25日租期屆滿後，兩造未合意續租，被上訴人迄今仍未返還系爭房屋，爰依租賃之法律關係，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，及自108 年5 月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元，及給付上訴人代墊之水電費5,235 元等語，為被上訴人否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：系爭租約屆期後，系爭租約有無經兩造合意續租？及上訴人基於租賃之法律關係，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，及自108 年5 月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元，並給付上訴人代墊之水電費5,235 元，有無理由？茲分別論述如下。
㈢、系爭租約屆期後，系爭租約有無經兩造合意續租？
１、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1 項、第451 條定有明文。
２、上訴人固主張系爭租約之租期於108 年5 月25日屆滿後，上訴人並未同意續租等語，並提出上開存證信函為證，惟觀諸被上訴人所提出之存款人收執聯及上訴人手機中兩造Line對話之內容（見本院簡上卷第91至111 頁），可知，於108 年
5 月27日，被上訴人稱：「最晚這星期會給妳」、上訴人稱：「租房合約5 月25日到期，何時搬走呢？」、「我先生才知跟老闆請假帶（誤載為「戴」，茲予更正）我去一起去整理房子」、被上訴人稱：「我不是說再一年嗚？」、上訴人回稱：「我大姐有跟你講了不行啦！」、被上訴人稱：「不要再講這個問題」、上訴人稱：「我有提早寄通知函給你了」、「不要再讓我頭痛了」後，兩造通話12分40秒，上訴人稱：「我跟我先生晚上商量你若要再續租房子，押金麻煩要補上去~ 房租每個月漲一千元」、「一個月13000 元」「押金20000 元」後，被上訴人於108 年6 月9 日致電上訴人但未通話，且被上訴人於108 年6 月13日匯款13,000元至原告帳戶，嗣於108 年8 月1 日上訴人傳送水費及電費之繳款單照片給被上訴人並稱：「電費1231、水費105 、98=1434 」、「6 月7 月房租費26000+1434=27434」，經被上訴人回稱：「換抽水馬達每戶1200元匯26,200元」並於同日匯款26,200元至原告帳戶，且於108 年9 月6 日匯款9,000 元、108年11月8 日匯款24,000元至原告帳戶，苟兩造於系爭租約10
8 年5 月25日屆滿後並無達成續租之合意者，何以於系爭租約期滿後，上訴人卻於108 年5 月27日表示續租的話租金由原租金每月12,000元漲為每個月13,000元且經被上訴人於同年6 月13日匯款13,000元給原告？又何以上訴人於同年8 月
1 日通知被上訴人需繳納同年6 、7 月水電費及同年6 、7月份租金（計算式：13,000元/ 月×2=26,000元）且經被上訴人於同日匯款26,200元給原告？足認兩造業已達成由被上訴人續租系爭房屋且每月租金調漲為13,000元之合意無訛。
至上訴人陳稱：不打契約就是因為不想出租給被上訴人，會說漲13,000元是因為被上訴人強租，基於生氣才這樣講，實際上沒有要出租的意思；因為被上訴人都會打電話問我水電費及房租一共要付多少錢及抽水馬達的錢，所以我才這樣回他，是被上訴人強住云云（見本院簡上卷第69至70頁），然兩造聯繫之Line紀錄，並無被上訴人主動先向上訴人詢問水電費之情形，而係上訴人於108 年8 月1 日主動傳送水電費單據暨金額給被上訴人並通知其繳納108 年6 、7 月租金及該期水電費，顯與上訴人前開所述不一，且上訴人隱藏不租之真意，復無其他證據足資證明為被上訴人所知悉，況上訴人果不願意續租者，自無須主動傳送上開訊息給被上訴人。再者，徵諸上訴人於原審108 年9 月11日言詞辯論期日陳稱：（法官問：他說妳有同意續租而且人家這幾個月都有繳租金，妳有甚麼意見？）沒有，他都是想到他才匯給我；（法官問：沒有啦，我問妳，他說妳在簡訊裡面有同意續租，有沒有這回事？）他一直那個，我是說你如果還要續租，我這期會漲一千塊，可是他也沒有照時間匯給我；（法官問：所以你有同意啊？）他拖了二個月，他沒有按期繳租金；可是我押金已經給他抵扣掉，他押金要再補齊全，他就是沒有補齊全（被上訴人稱：你就沒有打契約給我是要怎麼押金給妳）他先給我抵扣完，我就是不續租為什麼還要打合約等語（見本院簡上卷第59至60頁），且上訴人陳述狀亦載稱：上訴人經一審判決後，履行承諾，於108 年5 月25日房屋契約結束後，口頭同意被上訴人再續租一年至109 年5 月25日就必須搬離，但被上訴人從一審判決後，並未履行房屋契約於每月25日，付足13,000元月租及水電費等語（見本院簡上卷第87頁），是兩造雖未於系爭租約期滿後再行簽訂書面之租賃契約，但兩造顯已達成續租之合意，則契約書面之簽訂與否並不影響兩造續租之契約效力已有效成立，至於被上訴人於續租期間分別於108 年6 月13日、108 年8 月1 日、108 年
9 月6 日、108 年11月8 日匯款13,000元、26,200元、9,00
0 元、24,000元至原告帳戶，可見被上訴人業已依約給付10
8 年5 月26日至108 年6 月25日13,000元租金係於108 年6月13日給付13,000元；108 年6 月26日至108 年7 月25日、
108 年7 月26日至108 年8 月25日共26,000元租金含水電費係於108 年8 月1 日給付26,200元；108 年8 月26日至108年9 月25日、108 年9 月26日至108 年10月25日共26,000元租金係於108 年9 月6 日給付9,000 元、108 年11月8 日給付24,000元，而系爭租約第4 條原約定每次應繳2 個月租金（見原審卷第13頁），則被上訴人依系爭租約上開約定每次繳2 個月租金，難認有何違反約定之情事。
３、因此，上訴人主張系爭租約屆滿後，並未同意續租云云，委無足採。
㈣、上訴人基於租賃之法律關係，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，及自108 年5 月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元，並給付上訴人代墊之水電費5,235 元，有無理由？
１、承上開所述，系爭租約既經兩造合意續租，被上訴人繼續占有使用系爭房屋為有法律上正當權源，則上訴人主張系爭租約因屆期而終止，被上訴人無權占用系爭房屋，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋及自108 年5 月26日起至返還系爭房之日止，按月給付相當於租金之不當得利云云，顯屬無據。
２、上訴人主張其代墊108 年8 月至11月水電費共計5,235 元等語，並提出存摺繳費明細（見本院簡上卷第89頁）為證，固為被上訴人所不爭執，但被上訴人於每次給付2 個月租金時，需係由上訴人事先將該期應付之水電費一併告知被上訴人並提出相關單據給被上訴人閱覽知悉後，由被上訴人依約定將租金含水電費一併給付上訴人，此為兩造所不爭執，並有Line對話紀錄（見本院簡上卷第81頁）可證，然前開期間之水電費，上訴人並未於被上訴人每次應給付租金時一併告知並提出給被上訴人閱覽知悉，此有前開兩造Line對話紀錄（見本院簡上卷第83至85、95至109 頁）為證，則上訴人遲至本院108 年12月19日審理時始提出上開存摺繳費明細，被上訴人自無從依約於給付各期租金時一併給付上開水電費。故上訴人請求被上訴人給付上開水電費用云云，尚屬無據。
五、綜上所述，上訴人主張依租賃契約之法律關係，請求被上訴人應將系爭房屋遷讓返還原告，及自108 年5 月26日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付12,000元，以及給付上訴人代墊之水電費5,235 元等語，為無理由，應予駁回。原審駁回上訴人之訴（即遷讓返還房屋及給付相當於租金之不當得利），經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，依民事訴訟法第
436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 4 日
民事第五庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 陳佳君法 官 饒金鳳以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 4 日
書記官 沈柏樺