臺灣新北地方法院民事判決 108年度簡上字第49號上訴人即被上訴人 鄭政雄被上訴人即上訴人 林歐素雲訴訟代理人 唐德華律師上列當事人間請求酌定租金事件，兩造對於民國107年12月10日本院板橋簡易庭107年度板簡更一字第7號第一審判決，各自提起上訴，本院於民國109年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於主文第一項核定租金部分，及主文第二項命林歐素雲自民國一百零一年二月十六日起之租金給付，超過如附表二計算所示部分，暨該給付部分之假執行宣告及訴訟費用之裁判均廢棄。
二、核定林歐素雲就新北市○○區○○路○○○號一樓建物（含騎樓部分）占用鄭政雄所有新北市○○區○○段○○○○號土地部分（面積三十點零四平方公尺），自民國一百零一年二月十六日起至返還前開占用土地之日止之每月租金如附表二所示。
三、林歐素雲應自民國一百零一年二月十六日起至返還上開占用土地之日止，按月給付鄭政雄如附表二所示租金。
四、第一項廢棄部分，鄭政雄在第一審之訴駁回。
五、鄭政雄之上訴及林歐素雲其餘上訴均駁回。
六、經廢棄之第一審訴訟費用由鄭政雄負擔；第二審訴訟費用由林歐素雲負擔五分之一，餘由鄭政雄負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人鄭政雄（下稱鄭政雄）起訴主張：㈠鄭政雄為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭
土地）之所有人，而門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之未保存登記建物（下稱系爭128號房屋，共5層），坐落在系爭土地上。鄭政雄前提起返還系爭土地訴訟，經臺灣高等法院100年度上字第634號判決認定：依民法第425條之1第1項規定，系爭128號房屋之所有人與系爭土地之所有人間，推定在使用期限內有租賃關係，而駁回鄭政雄之請求；鄭政雄雖不服提起上訴，惟仍經最高法院以101年度台上字第1468號駁回上訴而確定。
㈡被上訴人即上訴人林歐素雲（下稱林歐素雲）為系爭128號
房屋1樓之占有使用人，因兩造不能協議租金數額，爰依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金並請求林歐素雲給付自民國99年8月11日起至返還系爭土地之日止之租金。㈢又林歐素雲將系爭128號房屋1樓以店面出租營利，故本件應
不受土地法第97條最高租金額之限制；且系爭128號房屋1樓位在臨路之三角窗，價值不斐，林歐素雲亦以每月新臺幣（下同）36,000元出租予第三人，是本件應以當期土地公告地價之年息10％計算年租金。另系爭土地面積計47平方公尺，扣除鄰屋即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭126號房屋）之占用面積6.72平方公尺，其餘部分均由系爭128號房屋作為消防、採光、公共通行使用，故本件租金應以40平方公尺為計算基礎。
㈣於本院上訴聲明：
⒈原判決不利鄭政雄部分廢棄。
⒉上開廢棄部分：
⑴核定林歐素雲就系爭128號房屋1樓占用系爭土地之土地
面積40平方公尺，自99年8月11日起至返還前開占用土地之日止，每月租金應按當期土地公告地價之年息10％之1/12。
⑵林歐素雲應自99年8月11日起至返還前開占用土地之日止，給付鄭政雄如附表一所示租金。
並就林歐素雲上訴之答辯聲明：上訴駁回。
二、林歐素雲抗辯：㈠依土地法第105條準用同法第97條規定，建築基地租金之計
算，最高限額為土地申報地價之年息10％為限，而系爭土地坐落於新北市○○區○○路之偏僻地段，故本件租金應以申報地價之年息4％計算年租金，較為恰當。
㈡系爭128號房屋共有5層，應由各層樓建物所有人按1/5之比
例分攤租金；又系爭128號房屋1樓分有室內面積4.56平方公尺、騎樓面積29.56平方公尺，而騎樓部分復為各層樓建物所有人共同使用，是林歐素雲就騎樓部分僅須負擔1/5之租金。亦即，本件月租金應核定為〔（申報地價×4％×4.56平方公尺×1/5）+（申報地價×4％×29.56平方公尺×1/5×1/5）〕×1/12。
㈢另鄭政雄請求101年2月15日以前之租金，因其於起訴前未向
林歐素雲請求，依民法第126條規定已罹於時效，林歐素雲得拒絕給付。
㈣於本院上訴聲明：
⒈原判決不利林歐素雲部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，鄭政雄在第一審之訴駁回。
並就鄭政雄上訴之答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地屬「城市地方土地」，為鄭政雄所有。
㈡系爭128號房屋為未保存登記建物，共5層，其中1樓可區分
室內空間面積95.41平方公尺、騎樓面積25.39平方公尺；其餘2至5樓面積均為121.95平方公尺。
㈢林歐素雲為系爭128號房屋1樓之占有使用人、訴外人許盛槐
為系爭128號房屋2樓之占有使用人、王亞嬌為系爭128號房屋3至5樓之占有使用人。
㈣鄭政雄於99年6月30日對林歐素雲、許盛槐、王亞嬌提起拆
屋還地暨不當得利訴訟，經臺灣高等法院100年度上字第634號判決認定：依民法第425條之1規定，系爭128號房屋（含騎樓）之所有人與系爭土地之所有人間，推定在使用期限內有租賃關係，而駁回鄭政雄之訴；嗣於101年9月19日，再經最高法院以101年度台上字第1468號裁定駁回鄭政雄之上訴確定（見簡上卷第143至163頁）；鄭政雄復於106年2月16日提起本件訴訟，請求本院核定租金。
㈤系爭128號房屋占用系爭土地之面積、位置如101年2月17日
中和地政事務所土地複丈成果圖所示編號A1：25.39平方公尺（騎樓）、A3：4.65平方公尺（室內）（見簡上卷第141頁）。
㈥系爭128號房屋1樓現由林歐素雲出租他人經營麵攤使用，使
用現況及周遭環境如簡上卷第197、199、213至221、239至247頁之照片，及簡上卷第115至141、205至211頁之勘驗筆錄。
㈦系爭土地於99、102、105、107年之申報地價分別為25,760
元、29,920元、38,240元、36,000元（以公告地價80％計算，見板簡更一卷第75頁）。
四、得心證之理由：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。兩造均不爭執系爭128號房屋占用系爭土地而成立民法第425條之1規定之法定租賃關係（見不爭執事項㈣），又兩造就租金數額迄今無法達成協議，是鄭政雄請求本院酌定系爭128號房屋1樓租金及訴請林歐素雲給付之，當屬有據。至本件核定、計算租金之面積若干，因系爭128號房屋占用系爭土地之面積計30.04平方公尺（見不爭執事項㈤），成立法定租賃關係者自應以該占有範圍為限，鄭政雄雖主張應加計其他消防、採光、公共通行使用之面積等語，然其主張尚無法律依據，自不可採。
㈡再按城市地方建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用
同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限；前開土地申報價額，依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價80％為其申報地價（最高法院91年度台上字第2130號裁判意旨參照）。所謂「年息10％為限」，乃指基地租金之最高額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人使用基地之經濟價值、所受利益、土地所有人所受損害等相關情狀，以為決定。經查：
⒈系爭土地屬城市地方土地，又系爭128號房屋占用系爭土
地所成立之租賃關係，核其性質應屬租用基地建築房屋，是依前開法律規定及裁判意旨，其租金數額自應依土地法第97條第1項規定之標準定之。
⒉鄭政雄雖主張林歐素雲將系爭128號房屋1樓以店面出租營
利，應不受土地法第97條最高租金額之限制等語，並援引最高法院54年度台上字第1528號、105年度台上字第727號裁判、92年度第2次民事庭會議決議為據。惟土地法第97條所規定最高租金額限制，固不適用於供營業使用之房屋，然系爭128號房屋係於66年間，由坐落基地所有人包括系爭土地及同段350地號土地之原所有人王文章、鄰地即同段349地號土地所有人羅兆乾，以及張璋寧（即王文章長女王亞嬌之配偶）共同興建，其等再合意分配由王文章取得系爭128號房屋1、2樓，張璋寧取得系爭128號房屋3樓，而羅兆乾則取得系爭126號房屋等情，業經臺灣高等法院100年度上字第634號確定判決所是認；且系爭128樓2至5樓現今仍由許盛槐（輾轉繼受王文章占有使用系爭128號房屋2樓之權利）、王亞嬌，以及其等親族居住使用，此亦由證人許盛槐、王亞嬌之子張延毅到場結證屬實（見簡上卷第334至339頁），核與系爭128號房屋為一舊式公寓、2樓以上樓層未為營業使用之外觀相符（見不爭執事項㈥）。由此可見，興建系爭128號房屋之目的應係供王文章、張璋寧及其等親族居住安身，而非用以營業獲取利潤，從而系爭128號房屋尚非供營業使用之房屋，鄭政雄主張本件租金核定不受土地法第97條最高租金額限制，尚非有據。
⒊茲審酌系爭土地坐落新北市○○區○○路上，鄰近市場，
附近商店林立，生活機能及居住品質良好，交通便利性佳等情，業經本院到場履勘查明（見不爭執事項㈥），再考量系爭128號房屋1樓得作為店面對外營業、新北市○○區○○路店面之租金行情約為每坪986元（即每平方公尺298元），亦有林歐素雲所提591房屋交易網102年3月至105年9月之資料在卷佐稽（見原審卷第59至60頁），因認系爭128號房屋占用系爭土地之年租金，應以系爭土地申報地價年息8％為適當。再衡酌公寓大廈基地之用益，係平均分散於各樓層，而系爭128號房屋係樓高5層之公寓（見不爭執事項㈡），林歐素雲僅為其中1樓之占有使用人，是其應再按1/5之比例，負擔系爭128號房屋占用系爭土地之租金。亦即，本件每月租金應核定為：30.04平方公尺×當期系爭土地申報地價×8％×1/5×1/12。
⒋林歐素雲雖再抗辯應區分室內、騎樓面積分別核定租金，
騎樓部分應再由各層占有使用人平均分攤等語，惟騎樓應供公眾通行使用，此乃建物所有人、使用人於建築之初即負有之公法上義務。再者，騎樓係為因應氣候多雨、日照強之建築設計，占有使用1樓空間者除可減少本身因氣候所造成之不舒適感外，尚有便利商業經營之附加效益，經濟效益優於其上樓層。職是之故，林歐素雲固未專用1樓騎樓空間，仍應由其負擔騎樓部分對系爭土地之用益，較為公允，其此部分之抗辯，即無可採。
㈣末按租金之各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法
第126條定有明文。兩造間就系爭128號房屋1樓占用系爭土地範圍，成立法定租賃關係，鄭政雄請求核定自99年8月11日起至返還占用系爭土地之日止之每月租金，固屬有據，惟鄭政雄係於106年2月16日始起訴請求核定租金及給付租金，而林歐素雲就已超過5年之租金請求已為時效抗辯，則依前揭規定，鄭政雄於101年2月15日前之租金請求即不應准許，亦無核定必要。
㈤綜上所述，本件系爭128號房屋1樓占用系爭土地之每月租金
以占用面積即30.04平方公尺，按當期系爭土地申報地價年息8％之1/5之1/12計算為定，鄭政雄得請求自101年2月16日起至返還占用系爭土地之日止之每月租金如附表二所示，逾此租金數額之主張，則屬無據。原審判命超過上開應准許部分，為林歐素雲敗訴之判決，尚有未洽，林歐素雲上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄並改判如主文第2項、第3項所示；至原審就上開其餘應予准許部分所為林歐素雲敗訴之判決，及就上開其餘不應准許部分所為鄭政雄敗訴之判決，核無違誤，兩造各自上訴意旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，均應駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，鄭政雄之上訴為無理由，林歐素雲之上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第476條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
民事第六庭 審判長法 官 陳映如
法 官 楊千儀法 官 楊雅萍以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 蘇 泠┌────────────────────────────────────────┐│附表一 │├──┬──┬────┬──┬──────────────────────────┤│年份│日數│公告地價│稅率│年租金 │├──┼──┼────┼──┼──────────────────────────┤│99 │143 │32,200元│10％│50,461元 │├──┼──┼────┼──┼──────────────────────────┤│100 │365 │32,200元│10％│128,800元 │├──┼──┼────┼──┼──────────────────────────┤│101 │366 │32,200元│10％│128,800元 │├──┼──┼────┼──┼──────────────────────────┤│102 │365 │37,400元│10％│149,600元 │├──┼──┼────┼──┼──────────────────────────┤│103 │365 │37,400元│10％│149,600元 │├──┼──┼────┼──┼──────────────────────────┤│104 │365 │37,400元│10％│149,600元 │├──┼──┼────┼──┼──────────────────────────┤│105 │366 │47,800元│10％│191,200元 │├──┼──┼────┼──┼──────────────────────────┤│106 │365 │47,800元│10％│191,200元 │├──┼──┼────┼──┼──────────────────────────┤│107 │365 │45,000元│10％│180,000元 │├──┼──┼────┼──┼──────────────────────────┤│108 │365 │45,000元│10％│180,000元 │├──┴──┴────┴──┴──────────────────────────┤│109年1月1日起至返還占用土地之日止，按月給付當期土地公告地價之10％÷12之租金 ││ │└────────────────────────────────────────┘┌────────────────────────────────────────┐│附表二 │├────────┬────┬────────────────┬─────────┤│期 間│每月租金│ 計算式（小數點以下，四捨五入） │備 註│├────────┼────┼────────────────┼─────────┤│101年2月16日至 │1,032元 │30.04平方公尺×25,760元×0.08 │申報地價見不爭執事││101年12月31日 │ │×1/5×1/12＝1,032元 │項㈦ │├────────┼────┼────────────────┤ ││102年1月1日至 │1,198元 │30.04平方公尺×29,920元×0.08 │ ││104年12月31日 │ │×1/5×1/12＝1,198元 │ │├────────┼────┼────────────────┤ ││105年1月1日至 │1,532元 │30.04平方公尺×38,240元×0.08 │ ││106年12月31日 │ │×1/5×1/12＝1,532元 │ │├────────┼────┼────────────────┤ ││107年1月1日至 │1,442元 │30.04平方公尺×36,000元×0.08 │ ││107年12月31日 │ │×1/5×1/12＝1,442元 │ │├────────┼────┼────────────────┼─────────┤│108年1月1日至 │1,442元 │30.04平方公尺×36,000元×0.08 │⒈108、109年度之公││108年12月31日 │ │×1/5×1/12＝1,442元 │ 告地價均為45,000│├────────┼────┼────────────────┤ 元、申報地價則為││109年1月1日至 │1,442元 │30.04平方公尺×36,000元×0.08 │ 36,000元 ││109年2月28日 │ │×1/5×1/12＝1,442元 │⒉本件言詞辯論終結│├────────┼────┼────────────────┤ 時，109年3月份租││109年3月1日起至 │ │30.04平方公尺×當期系爭土地申報 │ 金尚未發生 ││返還占用土地之日│ │地價×0.08×1/5×1/12 │ │└────────┴────┴────────────────┴─────────┘