臺灣新北地方法院民事裁定 108年度事聲字第151號異 議 人 李玉晶相 對 人 新北市板橋區農會法定代理人 廖裕德相 對 人 陳昭銘上列異議人與相對人間請求清償債務強制執行事件，對於民國10
8 年6 月1 日本院民事執行處司法事務官所為107 年度司執字第80833 號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3 條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240 條之4 第1 項至第3 項分別訂有明文。又此項規定，依強制執行法第30條之1 規定準用於強制執行程序。查本院民事執行處司法事務官於民國108 年6 月1 日所為107 年度司執字第80833 號裁定（下稱原裁定），係於同年月6 日送達異議人，而異議人於同年月10日對原裁定提出異議，經司法事務官認其異議為無理由送請本院為裁定，核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：相對人新北市板橋區農會（下稱板橋農會）於103 年間明知新北市○○區○○路○ 號房地（下稱系爭房地）之市價並無較高價值，何以超貸予相對人陳昭銘？伊於
106 年7 月20日承租系爭房地當時不可能問出租人即相對人陳昭銘是否有超貸及超貸之金額。相對人板橋農會要貸款予相對人陳昭銘，並無規定不能出租予他人，而伊之租賃契約承租期間至109 年7 月20日止，亦不能提早解約，伊是最大受害者，且本件係相對人間之問題，不能因系爭房地賣不出去，就拿伊犧牲。為此，爰依法聲明異議等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866 條第1 、2 項定有明文。所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。前者，例如抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，經於拍賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第1 次拍賣未能拍定者屬之；後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，使得如以該抵押物核定之底價拍定時，已不能滿足清償抵押權所擔保之債權者屬之。又成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號、司法院釋字第304 號解釋理由書、臺灣高等法院
104 年度抗字第1543號民事裁定參照）。執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而得除去租賃關係，此乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要，除抵押權人得聲請除去該項權利外，執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣（司法院釋字第304 號解釋、最高法院100 年度台抗字第15號民事裁定、臺灣高等法院臺南分院95年抗字第109 號民事裁定參照）。
四、經查，相對人陳昭銘前於103 年5 月22日向相對人板橋農會借款新臺幣（下同）1,150 萬元，並於103 年5 月20日以系爭房地為相對人板橋農會設定擔保債權總金額1,380 萬元之最高限額抵押權。而相對人陳昭銘於該抵押權設定登記後之
106 年7 月20日，將系爭房地出租與異議人，約定租賃期間自106 年7 月20日起至109 年7 月19日止，共計3 年。嗣因相對人陳昭銘未清償借款，相對人板橋農會於107 年7 月18日執本院107 年度司促字第14194 號支付命令及確定證明書為執行名義，向本院執行處聲請強制執行拍賣系爭房地，經本院執行處委託台灣金融資產服務股份有限公司進行本件強制執行事件之拍賣程序，而本院民事執行處以系爭房地有租賃關係存在，故拍賣標的拍定後不點交為拍賣條件，定於10
8 年2 月20日上午11時以拍賣最低價額為1,562 萬元進行第一次拍賣。惟該次拍賣因無人應買而未拍定，又定期於108年3 月13日上午11時以底價1,249 萬6,000 元進行第二次拍賣，惟因相對人板橋農會於同年2 月26日具狀聲請除去相對人陳昭銘與異議人之租賃關係，本院民事執行處司法事務官遂暫停第二次拍賣，並依其聲請以執行命令除去相對人陳昭銘與異議人間就系爭房地之租賃關係等情，有本院107 年度司促字第14194 號支付命令及確定證明書、土地、建築改良物抵押權設定契約書、新北市板橋地政事務所他項權利證明書、借據原本、系爭房地土地、建物登記謄本影本、租賃契約影本、台灣金融資產服務股份有限公司108 年1 月24日、同年2 月20日、107 板金職忠字第476 號通知、108 年2 月27日107 年度板金職忠字第476 號函等件在卷可稽（見本院
107 年度司執字第80833 號卷第3 頁、第5-8 頁、第10-13頁、第33-35 頁、第83-88 頁），並經本院依職權調閱上開執行事件執行卷宗查明屬實，堪以認定。則揆諸上開說明，既異議人與相對人陳昭銘間之租賃契約係於上開抵押權設定後始成立，故僅需該租賃關係對債權人即相對人板橋農會之抵押權有影響，亦即足以影響應買人之應買意願，執行法院即得予以除去後拍賣，又本件系爭房地業經本院民事執行處囑託鑑定機關鑑定其市價後，並核定最低拍賣價格，以租賃關係存在之狀態公告拍賣，然經第一次拍賣無人應買，足見異議人與相對人陳昭銘間之租賃契約業已影響債權人即相對人板橋農會之抵押權，是以本院民事執行處司法事務官依相對人板橋農會之聲請，除去異議人與相對人陳昭銘間就系爭房地之租賃關係，再依無租賃狀態繼續進行拍賣程序，於法並無違誤。異議人固辯稱相對人板橋農會並未規定相對人陳昭銘不能將系爭房地出租予他人，且伊與相對人陳昭銘間之租賃契約租賃期間至109 年7 月20日止，亦不能提早解約，伊是最大受害者云云，然異議人倘因除去該租賃關係而可能蒙受損害，亦屬相對人陳昭銘與異議人間有無債務不履行等問題，應由異議人另行提起訴訟主張權利，以資解決，要非本件所得審究。從而，本院民事執行處司法事務官裁定駁回異議人就本院除去租賃權執行命令之聲明異議，於法自無不合。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、結論：本件聲明異議為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 108 年 10 月 14 日
民事第三庭 法 官 毛崑山以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000 元整。
中 華 民 國 108 年 10 月 14 日
書記官 喻誠德