臺灣新北地方法院民事裁定 108年度事聲字第171號聲 明 人即 異議人 黃國彥
王海霞相 對 人 第一商業銀行股份有限公司法定代理人 董瑞斌上列當事人間清償債務等強制執行事件，異議人對於民國108年6月1日本院司法事務官所為之106年度司執字第128715號裁定，聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項至第3項分別訂有明文。又此項規定，依強制執行法第30條之1規定準用於強制執行程序。查本院民事執行處司法事務官於民國108年6月1日所為106年度司執字第128715號民事裁定（下稱原裁定），異議人於收受該裁定送達後10日內具狀聲明異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相合，先予敘明。
二、本件異議共同意旨略以：㈠原裁定認定顯有違誤：
⒈本項約定之使用權不應予以排除。
⒉異議人黃國彥因積欠王海霞新臺幣200萬元無力清償方抵
付讓渡，逾5年期滿，甲方黃國彥未贖回，則乙方王海霞享有此車位之永久使用權。甲方須無條件辦理過戶登記。
⒊異議人為確保權益不受損便到鈞院辦理 (法院公證)如今
遭鈞院裁定即廢除約定之使用權，嚴重傷害公證之效力，讓異議人難以接受。
⒋裁定書第二條所述：房東即債務人於103年9月1日設定抵
押權 (銀行)後，又於抵押權設定後106年8月31日將系爭車位出租讓渡予聲明人。是出租人豈知房東有向銀行貸款，當今社會百姓大多數有房貸再出租給房客，如此對房客實無保障，裁定書以此作為排除約定使用權之理由，實令人難以接度。
⒌綜上，基於買賣不破租賃原則，本人應有權利繼續使用，以上所述懇請將裁定駁回，以免造成異議人之重大損失。
㈡並聲明：原裁定廢棄。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。前者，例如抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，經於拍賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第1次拍賣未能拍定者屬之；後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，客觀上已明顯可知如不除去該租賃權，逕以不點交為該抵押物核定之底價拍定時，已不能滿足清償抵押權所擔保之債權者屬之。又成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權為其判斷之標準，但不以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，或得認為該租賃契約之存在確實對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得依職權或依聲請除去租賃權而為拍賣（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號、司法院釋字第304號解釋理由書、臺灣高等法院104年度抗字第1543號民事裁定參照）。
四、經查：㈠本件執行債權人即相對人第一商業銀行股份有限公司係持本
院107年度司拍字第129號拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請執行債務人黃國彥所有之不動產及附表所示之停車位（編號
102 車位）（與新北市○○區○○路○○巷○○號8樓房地併同執行），並聲明行使抵押權在案，依相對人提出之抵押權設定契約書、他項權利證明書及不動產登記第一類謄本為證；嗣後，經本院併入其他債權人即凱基商業銀行等9名債權人，共同以本院107年度板金職字第209號案件合併強制執行拍賣程序，此經本院調閱本院107年度司執字第43267號、106年度司執字第128715號、107年度板金職字第209號卷宗閱核無誤，先予敘明。
㈡次查，異議人等雖主張彼此間就附表所示不動產停車位部分
，曾訂立經公證之使用收益契約，故就系爭車位應具有日後讓渡、或有永久使用權，且契約既然經公證，在買賣不破租賃原則下，亦具有繼續效力，依法不得除去而有效存在等語；然衡酌執行拍賣不動產之經驗法則而言，若拍賣標的有使用目的或租賃之關係存在，且拍定後不予點交，因拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，而仍須待租期屆滿甚至尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失與風險，對投標者購買意願顯有相當影響，並因而降低承買之金額，此為一般社會常理可知之事實，並為本院長期拍賣所認定之經驗法則。且參與法院投標應買不動產者，多不願拍得之不動產上存有租賃或其他法律關係，以避免拍定應買後衍生不必要之困擾，是系爭停車位上存有此使用收益關係，自當降低他人投標應買之意願。故依照前揭規定及說明，只需該該使用收益關係對抵押權之實行有所影響，亦即客觀上足認有影響應買人之應買意願，執行法院即得職權予以除去後拍賣，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得以儘速就抵押物賣得之價金獲償，故此並不因經公證關係而異其效力。
㈢況查，本件系爭標的物經執行法院分別於107年11月14日、
107年12月5日進行第一次及第二次之拍賣程序（上皆註明不點交）（見本院107年度板金職字第209號卷第11-13、67-68、69-71、130-131頁），均無人應買，可見系爭標的經公證所訂立之停車位使用權已明顯影響拍賣程序之應買意願；且本件異議人等上開法律關係，其期間係自106年8月6日起至111年8月4日止，既存在本件標的債權人抵押權設定後（即103年9月1日），依強制執行法第98條第1項規定，若該使用關係對相對人之抵押權有影響，意即足以影響前開所述之應買人應買意願，執行法院本得依法予以除去後拍賣；再者本件中，該權利之存在，已使系爭執行標的經二次拍賣均未成立，依前開所述，拍賣標的不動產若為不點交時，確實已經影響應買人意願甚劇，以每次流標再行拍賣而減價百分之二十為憑，此舉不僅影響債權人債務之受償，亦增加債務人對於抵押物之經濟上損失，徒增前開事務官所為拍賣程序之進行時程，且與抵押權行使之目的，係盡速完整使債務人清償債務之立法意旨亦不相符。是以，異議人僅憑嗣後經公證之使用收益債權關係，欲規避抵押權拍賣之行使，於法顯無理由，難認有據。
㈣綜上，本院民事執行處司法事務官以原裁定駁回異議人抗辯
經公證之使用收益契約得對抗抵押權之行使、不得除去該權利等語，於法並無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元。
中 華 民 國 108 年 7 月 29 日
書記官 蔡忠衛附表：
┌─┬───────┬───────┬───┬───────┬────┬──┐│編│ │基 地 坐 落│建築式│建物層次及面積│ │ ││ │ │--------------│樣主要│ │權利人及│ ││ │ 建 號 │建 物 門 牌│建築材│ （平方公尺） │權利範圍│備註││號│ │ │料及房│ │ │ ││ │ │ │屋層數│ │ │ │├─┼───────┼───────┼───┼───────┼────┼──┤│ │新北市土城區頂│新北市土城區頂│住家用│層數：19層 │黃國彥 │ ││ │福段00000-000 │福段0000-0000 │----- │層次：8層、 │1/1 │ ││ 1│ │------------ │鋼筋混│87.01平方公尺 │ │ ││ │ │新北市土城區中│泥土造│附屬建物：陽台│ │ ││ │ │州路30巷33號8 │ │12.48平方公尺 │ │ ││ │ │樓 │ │、雨遮2.28平方│ │ ││ │ │ │ │公尺 │ │ │├─┴───────┴───────┴───┴───────┴────┴──┤│共有部分：頂福段00000-000建號（16760.92平方公尺），權利範圍：100000分之441││（含停車位編號102，權利範圍10000分之193） │└─────────────────────────────────────┘