臺灣新北地方法院民事裁定 108年度事聲字第177號異 議 人 林麗華相 對 人 莊美惠上列異議人與相對人間請求清償票款強制執行事件，對於民國10
8 年6 月19日本院民事執行處司法事務官所為108 年度司執字第20655 號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3 條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之4 第1 項至第3 項分別訂有明文。又此項規定，依強制執行法第30條之1 規定準用於強制執行程序。查本院民事執行處司法事務官於民國108 年6 月19日所為108 年度司執字第20655 號裁定（下稱原裁定），係於同年月28日送達異議人，而異議人於同年7 月9 日對原裁定提出異議，經司法事務官認其異議為無理由送請本院為裁定，核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：異議人所有新北市○○區○○段000 ○0 地號、權利範圍2 分之1 之土地（下稱系爭土地）於104 年間經鑑定後之價格為新臺幣（下同）822 萬0,156 元；又異議人因擔任保證人遭債權人扣押系爭土地，經兆豐銀行聲請鑑定，於105 年間系爭土地經鑑定價格亦為822 萬0,156 元。
雖系爭土地原先僅有永寧捷運站，惟嗣後有頂埔捷運站，且鄰近大馬路，而107 年9 月間系爭土地周邊成交價均在每坪44萬5,000 元以上，周邊房屋、中古屋、大樓成交價每坪均有30萬元、40萬元以上，更何況系爭土地為建地、使用分區為乙種工業地，是鈞院送鑑定之價格，系爭土地每坪僅有31萬7,000 元，與實際市價有很大之價差，甚至較周邊房價更低，且土地每年只會增值，不會減價，故該鑑定價格顯不合理，應重新送估價師鑑定等語。
三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額；又執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限，強制執行法第80條、第113 條準用同法第70條第2 項分別定有明文。故鑑定人估定之價額以及債權人、債務人之意見，僅為執行法院核定最低拍賣價格之參考，執行法院不受其拘束，且執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，執行法院所核定之最低底價，僅限制投標人之出價不得少於此數額而已，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當，最高法院88年度台抗字第13號、100 年度台抗字第263 號裁定意旨闡釋甚明。
四、經查：
(一)本件相對人前於108 年1 月8 日執臺灣士林地方法院107 年度司票字第7937號裁定暨確定證明書，向臺灣士林地方法院聲請強制執行異議人所有之系爭土地，嗣該院以108 年度司執字第3015號裁定將本件清償票款強制執行事件移送本院管轄，並經本院以108 年度司執字第20655 號受理在案。本院民事執行處司法事務官於108 年3 月15日函請景陽不動產估價師事務所鑑定系爭土地之價值，經該事務所勘估系爭土地之面積、使用分區、所有權狀況、交易景氣狀況，及系爭土地所在位置、公共設施完備與否、商業及生活機能、交通便利性等各項因素後，依比較法為估價方法，鑑定系爭土地價值為615 萬元。而本院民事執行處司法事務官即於108 年4月12日函請兩造表示意見，異議人於同年月25日具狀表示系爭土地之鑑定價格與先前之鑑定價格差距甚大，請求重新鑑定等語，故本院民事執行處司法事務官遂於同年月29日再函請庭譽不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地之價值，並命異議人於文到後5日內逕向該鑑定單位繳納費用，如逾期不辦，即依景陽不動產估價師事務所之鑑價結果核定本件拍賣最低價額。惟因異議人於收受上開函文後，迄未向庭譽不動產估價師聯合事務所繳納鑑定費用，本院民事執行處司法事務官遂依景陽不動產估價師事務所鑑定價格，核定最低拍賣價為620萬元，訂於108年7月11日進行第1次拍賣程序等情，有上開裁定暨確定證明書、本院民事執行處108年3月15日新北院輝108司執正字第20655號函、景陽不動產估價師事務所108年4月11日函暨不動產鑑定報告、本院民事執行處108年4月12日、同年月29日新北院輝108司執正字第20655號函、庭譽不動產估價師聯合事務所108年5月10日函、本院108年6月3日第一次拍賣公告等件附於本院108年度司執字第20655號卷及臺灣士林地方法院108年度司執字第3015號卷內可稽，復經本院依職權調閱上開執行卷宗核閱屬實。則揆諸上開說明，既本院民事執行處司法事務官已命鑑定人就系爭土地估定價格，嗣於第一次拍賣程序前函請兩造表示意見，復依異議人之意見，另行函請庭譽不動產估價師聯合事務所鑑價，惟因異議人逾期未繳納鑑定費用，致未能重新鑑定系爭土地價格，遂參酌景陽不動產估價師事務所之鑑價結果，核定系爭土地之最低拍賣價格為620萬元，並於108年6月19日以原裁定駁回異議人重新鑑價之聲請，於法並無違誤。
(二)異議人雖主張系爭土地前曾經本院送鑑定，其鑑定價格為82
2 萬0,156 元，且系爭土地周邊成交價每坪有40萬元以上，故本院送鑑定之價格過低，應重新鑑價等語，並提出本院民事執行處104 年7 月2 日新北院清104 司執濟字第40058 號函影本在卷可稽。惟查，觀諸該函文內容固記載：「為核定債務人所有如附表所示不動產之拍賣最低價額…」、「鑑定價格：土地價格8,220,156 元」等語，然異議人並未提出該函文之附表內容，故該函文所指如附表所示不動產是否即為本件系爭土地，尚無從知悉確認，自難以該函文作為本件系爭土地之鑑定價格過低之依據，則異議人此部分之主張，已難憑採；又縱認上開函文所載如附表所示不動產即為本件之系爭土地，惟該函文之發文日期為「104 年7 月2 日」，顯見該鑑定價格至多僅為104 年間之土地價格，與本件已相距
3 年以上，亦難認該鑑定價格得作為本件系爭土地目前價值之參考依據；再者，本院民事執行處司法事務官以高於鑑定價格之620 萬元為最低拍賣底價進行系爭土地第一次拍賣，因無人參與投標，經減價後進行第二次拍賣程序，亦無人應買，再經減價後進行第三次拍賣程序，惟仍無人應買，現由本院民事執行處進行特別變賣程序等情，有不動產拍賣筆錄
3 份、本院民事執行處108 年6 月3 日、同年7 月12日、同年8 月8 日、同年9 月5 日新北院輝108 司執正字第20655號通知、本院108 年9 月5 日新北院輝108 司執正字第2065
5 號公告等件置於本院108 年度司執字第20655 號卷內可佐，足徵景陽不動產估價事務所不動產鑑定報告之鑑定價格及本院民事執行處司法事務官所核定之拍賣底價並無偏低之情形；況本院民事執行處司法事務官前已依異議人之聲請，函請庭譽不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地之價格，然因異議人未繳納鑑定費用，致無從再為鑑定系爭土地價格乙節，業如前述，且依上開說明，鑑定機關所估計之價額僅為執行法院核定最低拍賣價格之參考，而拍賣標的核定之價格應如何認為相當、是否重新鑑價另定拍賣底價等，本屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘。是異議人再於本件爭執系爭土地應重新鑑價云云，自不足採。從而，原裁定駁回異議人之聲明異議，自無不合。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、結論：本件聲明異議為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 108 年 11 月 1 日
民事第三庭 法 官 毛崑山以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000 元整。
中 華 民 國 108 年 11 月 1 日
書記官 喻誠德