臺灣新北地方法院民事裁定 108年度事聲字第274號聲明異議人 李俊民相 對 人 新北巿中和地區農會法定代理人 陳正德上列當事人間清償債務強制執行事件，聲明異議人對於本院司法事務官於中華民國108 年10月24日108 年度司執字第7602號所為裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1 準用民事訴訟法第240 條之4 第1 項本文、第2 項、第3 項分別定有明文。查本件聲明異議人於民國（下同）108 年10月31日收受本院民事執行處司法事務官於108 年10月24日所為108 年度司執字第7602號裁定（下稱原裁定），並於收受該裁定送達後10日內即10
8 年11月8 日具狀聲明異議，且司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相合，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：本院108 年度司執字第7602號強制執行程序（下稱系爭強執程序）之執行標的物前經本院另案兩輪拍賣，皆因分開多個標案拍賣，造成無人願意購買而流標，究其原因：系爭強執程序標的物即新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭○○號土地）外，其餘同段○○、○○、○○、○○、○○、○○等6 筆地號土地（下稱系爭6筆土地）皆屬同一核准設立的建築案件『○○峰寶塔㈡』，屬於不可分割的物件，標購者倘未買到該完整土地，將造成無法申請興建納骨塔使用，因而造成流標，令伊遭受非常龐大損失，且如若每一輪拍賣的底價，都定在接近上一輪最後一次拍賣底價，又分為多標拍賣，因無人敢標購，最後只會變成全部拍賣完畢僅可清償新臺幣（下同）1 億7,000 萬元債務而已，債權人顯然想用較小債權，取得價值超過其債權10倍之標的。再原裁定對寶源不動產估價師事務所之鑑定報告（下稱系爭寶源鑑定報告）為錯誤解讀，即：⒈系爭寶源鑑定報告將每年淨收入加上折現率0.1600計算出現在的價值為34億1,877 萬4,816 元，尚須扣除開發為靈骨塔之總成本
9 億4,328 萬0,323 元後為24億7,546 萬4,543 元，才是勘估本標的於開發作為靈骨塔使用條件下土地開發分析的價格，若以鈞院所指納骨塔的總銷售收入應為11億9,250 萬元，兩者價差高達8 兆5 億0,922 萬5,184 元，顯然有誤。⒉系爭寶源鑑定報告依據土地使用分區為納骨塔專用區來判斷，預估將來可以興建塔位的數量及售價、成本再加上折現率，來換算成現在的土地價值，顯然非常專業。相對人所提張銘隆建築事務所鑑價報告書所鑑價格5 億2,897 萬4,178 元，僅是依據前次拍賣時最後一次流標價格為之，未依影響土地價值的土地使用分區為納骨塔專用區來進行評估，顯然太過草率，有失公平原則。⒊邑菖聿鼎不動產估價師事務所鑑定價格為6 億1,375 萬5,000 元，亦僅參考內政部的幾件很小面積的交易記錄，未依最主要影響價格評估的土地分區使用為納骨塔專用區來作價格評估分析，顯非專業且草率。故系爭強執程序應依系爭寶源鑑定報告之鑑定價格18億7,547 萬2,000 元為核定拍賣底價之依據，並以系爭6 筆土地作為一個標案拍賣，另系爭367 號土地因不在『○○峰寶塔㈡』範圍內，請准予暫停拍賣，待上開6 筆地號土地拍賣完成，即可清償債務，以維債權人及債務人之權益等語。
三、按依強制執行法第30條之1 準用民事訴訟法第240 條之4 規定，就司法事務官處理事件所為終局處分，當事人或其他利害關係人得依法定程式，對於司法事務官所為不利於己之裁定，於確定前請求法院廢棄或變更之訴（非）訟行為。查原裁定係就聲明異議人所為應以系爭寶源鑑定報告之鑑定價格為核定底價以及應將系爭土地合為一標拍賣之聲請予以駁回，並未及於聲明異議人所為系爭367 號土地因不在『麒麟峰寶塔㈡』範圍內，請准暫停拍賣部分。是就聲明異議人請求暫停拍賣系爭367 號土地部分，因非原裁定內容，未經原裁定就此作成任何決定，不在本件聲明異議範圍內，本院無從審究，先予敘明。
四、按強制執行法第12條第1 項所謂強制執行程序終結，應視聲請或聲明異議之內容，分別情形定之。如於聲請或聲明異議程序終結前，異議人對之聲請或聲明異議之強制執行命令、執行方法、應遵守程序或其他侵害利益情事等相關程序業經終結，因執行處分已無從撤銷，即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。縱為撤銷或更正原處分或程序之裁定，亦屬無從執行，執行法院或抗告法院自可以此為理由，予以駁回該聲請或聲明異議（司法院院字第2776號解釋、最高法院96年度台抗字第352 號、100 年度台抗字第263 號裁定意旨參照）。查本件相對人係於108 年1 月15日執本院89年度民執木字第15967 號債權憑證，就聲明異議人所有系爭6 筆土地及系爭367 號土地（下合稱系爭土地）聲請為強制執行，經本院民事執行處以系爭強執程序予以受理，並於108 年1 月19日通知地政機關為查封登記，於108 年3 月26日於現場指封完畢，有查封筆錄、指封切結（不動產）等件附卷可參。嗣本院民事執行處司法事務官於108 年3 月26日囑託張明隆建築師事務所就系爭土地進行鑑價，經該所於108 年4 月30日函覆系爭土地之鑑定價格為5 億2,897 萬4,178 元，司法事務官即於108 年5 月21日通知兩造表示意見，聲明異議人則於同年6 月20日、7 月1 日具狀表示鑑定價格過低，並願自行負擔費用再聲請鑑定。是本院司法事務官乃復於108 年
7 月3 日委請邑菖聿鼎不動產估價師事務所進行第二次鑑價，經該所於108 年7 月15日函覆系爭土地之鑑定價格為6 億1,375 萬5,000 元等情（下稱系爭邑菖鑑定報告），而本院司法事務官亦再於108 年7 月24日為核定系爭土地之拍賣最低價額，函請兩造表示意見，聲請異議人則表示系爭邑菖鑑定報告專業度不足，鑑價立場不中立為由，請求再次自費重新鑑定，並於108 月8 月30日即自行提出系爭寶源鑑定報告，主張應以系爭寶源鑑定報告所為鑑定價格之18億7,547 萬2,000 元為憑，據以核定本件拍賣底價。惟相對人於108 年
9 月18日具狀表示前述底價顯然過高，應以前案即本院106年度司執字第122385號強制執行程序之流標拍賣底價5 億2,
224 萬元核定底價等語。故本院司法事務官於108 年10月9日以新北院德108 司執蘭字第7602號函通知兩造，本件拍賣之不動產經另案二輪拍賣均未拍定，為有利本件系爭強執程序之拍賣程序進行，將依系爭邑菖鑑定報告之鑑定價格6 億1,375 萬5,000 元為憑酌定底價，聲明異議人則於108 年10月18日具狀表示應採系爭寶源鑑定報告所為價格，作為本件核定底價依據，經本院民事執行處司法事務官於108 年10月24日，以原裁定駁回聲明異議人前揭聲請，聲明異議人不服，遂於108 年11月8 日就原裁定提出本件異議，上情業經本院依職權調取上開執行卷宗核閱無訛，足徵聲明異議人乃係於系爭強執程序中之詢價程序階段，就本院民事執行處所為之執行程序（詢價）提出上開內容之聲請，並經本院民事執行處司法事務官以原裁定駁回至明。又本件系爭強執程序嗣業經本院委託臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱臺灣金融資產公司）為執行，且臺灣金融資產公司並早於108 年11月15日即通知於108 年12月11日上午11時為公開第1 次拍賣，現更於109 年2 月11日通知定於109 年3 月24日上午11時公開拍賣（特別變賣程序後之減價拍賣）等情，有本院108年11月7 日民事執行處函及臺灣金融資產公司前揭通知可稽，足見系爭強執程序之詢價程序實早已終結，依前開說明，應認聲明異議人就系爭強執程序之詢價程序中所為聲請，提出本件聲明異議，乃於法未合，應予駁回。
五、次按供拍賣之數宗不動產，其中一宗或數宗之賣得價金，已足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用時，其他部分應停止拍賣，強制執行法第96條第1 項定有明文。而究採何種拍賣方式，原屬於執行法院職權裁量之範圍，倘已斟酌拍賣之方式應如何始為適當，若無明顯失當，即非當事人或利害關係人所得任意指摘（最高法院99年度台抗字第363 號裁定要旨參照）。查聲明異議人復主張分標拍賣將致系爭土地價值減損，致伊受有損害云云。惟強制執行程序究採何種拍賣方式，屬於執行法院職權裁量之範圍，業如前開所述，而系爭土地業經本院民事執行處分甲標、乙標拍賣，其目的即在避免超額拍賣、影響債務人權利，並儘速實現債權，顧及債權人之權利。申言之，聲明異議人所爭執之標別甲編號
1 至3 即系爭○○、○○、○○土地經列為第1 標內，如該標拍得價金已足清償，就第2 標部分亦得停止拍賣，反之亦然，不致於影響聲明異議人之權益。再者，系爭土地已歷經另案二輪強制執行拍賣程序（即本院105 年度司執字第60865號、106 年度司執字第122385號強制執行程序），均因無人投標而視為撤回，相對人至今未受清償，有繼續執行紀錄表附於原審卷內可參。再參以系爭土地高達7 筆，價值不斐，若全部合併成一標拍賣，投標金額勢必遠高於分標拍賣，恐影響投標者應買意願，實不利於聲明異議人及相對人。是堪認本院民事執行處司法事務官經考量兩造利益，認有分別拍賣之必要而予分標拍賣，並無違誤，聲明異議人仍執此聲明異議云云，同屬無據。
六、從而，本院民事執行處司法事務官駁回聲明異議人所為以系爭寶源鑑定報告之鑑價為底價之聲請，所持理由雖與本院前揭認定有所不同，但結論並無二致。另原裁定駁回聲明異議人所為將系爭土地合併一標拍賣之聲請，於法亦無不合。異議意旨仍指摘原裁定不當，求予廢棄云云，為無理由，應予駁回。
七、據上論結：本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之
1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
民事第一庭 法 官 黃若美以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,000 元。
中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
書記官 王敏芳