臺灣新北地方法院民事裁定 108年度事聲字第53號異 議 人 蔡宛靜
黃意倩相 對 人 元大商業銀行股份有限公司法定代理人 范志強代 理 人 楊彥勳相 對 人 凱基商業銀行股份有限公司法定代理人 魏寶生相 對 人 蕭年呈上列異議人與相對人間請求拍賣抵押物強制執行事件，對於民國
107 年12月5 日本院民事執行處司法事務官所為106 年度司執字第142774號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3 條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之4 第1 項至第3 項分別訂有明文。又此項規定，依強制執行法第30條之1 規定準用於強制執行程序。查本院民事執行處司法事務官於民國107 年12月5 日所為106 年度司執字第142774號民事裁定（下稱原裁定），係於同年月10日送達異議人蔡宛靜，而異議人蔡宛靜於同年月18日對原裁定提出異議，經司法事務官認其異議為無理由送請本院為裁定，核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：
(一)依強制執行法第77條第1 項第2 款、第81條第1 項、第2 項第1 款規定，執行法院於執行筆錄及拍賣公告應載明該不動產調查所得之海砂屋等足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。此係因社會通念上，拍賣之房屋是否為海砂屋，通常足以影響應買人承買意願，且拍定人依同法第69條、第11
3 條規定，並無物之瑕疵擔保請求權，故該重大資訊，自應於拍賣公告上為詳實之記載，以充分揭露資訊俾使應買人知悉、注意，以利決定是否應買或出價之價額。是以，如房屋確屬海砂屋，惟執行法院疏未於調查後在拍賣公告中載明，或為錯誤記載，或載明之結果與事實狀況不符，該執行程序即存有瑕疵。又系爭房地究否屬海砂屋，攸關應買價格及應買意願，執行法院當依調查所得之結果為認定，尚不得為錯誤事實記載於執行筆錄或拍賣公告，以維護債權人、債務人之權益。
(二)異議人前因信賴鈞院就新北市○○區○○路○○○ 巷○ 弄○○號
5 樓房地（下稱系爭房地）所為之第三次拍賣公告，於使用情形記載「沒有海砂屋、輻射屋」、「本院履行測量及調查時，沒有發現足以影響交易的特殊情形」等語，始參與該拍賣，於民國107 年9 月11日以最高價拍定系爭房地，復於同年月25日取得權利移轉證書。惟異議人取得系爭房地所有權後，始能聘請工人進入屋內整修裝潢，於拆除原木工裝潢後發現天花板及結構樑之鋼筋裸露龜裂現象，後尋求工程意見，發現疑似海砂屋徵兆，遂於同年11月7 日委託正中土木實驗室取樣測量系爭房地內氯離子濃度，經檢測後發現客廳樑、中房間樑、後房間樑之氯離子濃度分別為0.569 公斤/ 立方公尺、0.679 公斤/ 立方公尺、6.830 公斤/ 立方公尺，遠高於104 年修訂更改新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量為鋼筋混凝土0.15公斤/ 立方公尺以下，是系爭房地確為海砂屋，此與上開鈞院拍賣公告記載之內容全然相悖，且足以影響交易之特殊情事。
(三)原裁定固以鈞院已為一定程度之調查程序而未見該海砂屋之情事，認系爭房地所存有氯離子過高情狀僅屬物之瑕疵，異議人不得請求撤銷拍賣。然海砂屋之情狀既係存於系爭房地內，鈞院仍於拍賣公告內明確記載「沒有海砂屋」等語，顯見鈞院未盡法定調查之義務。換言之，倘系爭房地外觀上已存有水泥剝落、鋼筋裸露情形下，鈞院仍未就系爭房地是否屬海砂屋乙節進行進一步調查，仍於拍賣公告記載「沒有海砂屋」等語，而將海砂屋之情形視為物之瑕疵，不啻架空強制執行法第77條、第81條修正理由，使執行法院對嚴重影響物之價值及買受意願之海砂屋，負有法定調查義務之規定，殊非立法原意。為此，爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定，並撤銷拍賣等語。
三、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請及聲明異議，但強制執行不因而停止，強制執行法第12條第1 項定有明文。又撤銷或更正強制執行之處分或程序，惟在強制執行程序終結前，始得為之，故聲明異議雖在強制執行程序終結前，而執行法院或抗告法院為裁判時，強制執行程序已終結者，縱為撤銷或更正原處分或程序之裁定，亦屬無從執行，執行法院或抗告法院自可以此為理由，予以駁回（司法院33年院字第2776號解釋㈤意旨參照）。而所謂強制執行程序終結，因強制執行有實施單一之程序即達其目的，亦有同時或先後實施數個或數種之程序仍未達其目的，故所謂強制執行程序之終結，有個別程序之終結、整個程序之終結兩種情形。個別程序之終結，指對於特定之執行標的物，或依特定執行方法實施之強制執行程序終結而言，因此如係不動產之拍賣程序，則以拍定人依強制執行法第97條、第98條規定繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權，拍賣程序即已終結（司法院33年院字第2776號㈦解釋、最高法院108 年度台抗字第28號、103 年度台抗字第553 號參照）。又對特定標的物之拍賣程序聲明異議，如拍賣程序終結，其強制執行程序即告終結。準此，強制執行程序一經終結，即不容當事人或利害關係人就該拍賣程序聲明異議（最高法院104 年度台抗字第954 號、104 年度台抗字第1079號裁定參照）。
四、經查，系爭房地經本院民事執行處於107 年9 月11日進行第三次拍賣程序，由異議人蔡宛靜、黃意倩拍定，並於同年月17日繳足全部價金，而本院民事執行處於同年月25日核發不動產權利移轉證書，且分別於同年10月1日送達異議人蔡宛靜、同年10月2日寄存送達異議人黃意倩之代理人受領等情，有本院第三次拍賣公告、拍賣不動產筆錄、強制執行投標書、收據、本院不動產權利移轉證書、送達證書等件附於本院106年度司執字第142774號卷內可稽。則揆諸前揭說明，系爭房地之拍賣程序於異議人領得權利移轉證書時即已終結。然異議人於拍賣程序終結後，遲至同年11月14日始具狀聲請撤銷該拍賣程序，有聲明異議狀存於上開卷內可佐（見該卷異議人聲明異議狀上之本院收狀戳），於法自有未合，不應准許。從而，本院民事執行處司法事務官駁回異議人蔡宛靜之聲明異議，理由與本院雖有不同，惟結論並無二致，仍應予以維持。異議意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，非有理由，應予駁回。
五、至聲明異議狀上雖列黃意倩為異議人，惟黃意倩之異議部分並非原裁定之範圍，本院司法事務官業於107年12月21日另以裁定就黃意倩之異議部分為處理，是黃意倩部分並非本件聲明異議所得審酌之範圍，應併予駁回，附此敘明。
六、結論：本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 22 日
民事第四庭 法 官 毛崑山以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費1,000 元整。
中 華 民 國 108 年 4 月 22 日
書記官 喻誠德