臺灣新北地方法院民事判決 108年度原訴字第14號原 告 桂彩妹訴訟代理人 陳曉鳴律師被 告 桂健興訴訟代理人 林詩元律師上列當事人間請求確認買賣契約不成立等事件，本院於民國109年4 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款、第2 項分別定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠確認原告與被告間就如附表所示不動產（下稱系爭不動產）於民國105 年9 月20日所為買賣契約之債權行為，及於同年11月8 日完成所有權移轉登記之物權行為均不成立。㈡被告應塗銷於105 年11月9 日就系爭不動產以買賣為原因之所有權移轉登記，並回復登記為原告所有。嗣於109 年4 月21日具狀追加聲明：㈢被告應給付原告新臺幣（下同）600 萬元及自民國107 年12月20日起至清償日止，按年息百分之五負擔之利息。經核原告所為訴之聲明追加，其請求之基礎事實同一，與首開規定相符，應予准許，先予敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件原告主張其與被告間就系爭不動產間買賣關係不成立，然卻以買賣為由移轉登記於被告名下，則兩造間就系爭不動產之買賣關係存否即有爭執，致原告之法律上地位處於不安定狀態，而此項危險得以本件確認判決將之除去，揆諸上揭說明，原告自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠系爭不動產乃原告所有，且為原告與已故配偶華潔生婚後共
同建立家庭、養兒育女之處所，子女長大離家後，更為原告賴以為養老之所在；詎料，被告於107 年間要求原告搬離系爭不動產，始知被告因近年參選地方里長，所費不貲，需資金周轉，利用原告教育程度不高，欠缺識讀了解契約文字之能力，誆騙原告於105 年9 月20日在系爭不動產買賣契約上用印（下稱系爭買賣契約），再將系爭買賣契約交付予不知情之代書辦理過戶，並於105 年11月8 日完成移轉登記予被告，隨後於107 年12月20日持系爭不動產向新北市新莊區農會借款並辦理抵押權登記。債權契約與物權契約之成立，以當事人間是否有明示或默示為意思表示，並達成意思表示合致為斷。當事人是否明示為意思表示，不能僅憑客觀上是否已簽章於其上而定，而應探究其主觀上對於意思表示所形成之法律關係及對意思表示之對象、標的是否充分理解並有意與相對人形成該法律關係而定，於默示為意思表示之情形，亦須當事人確切明瞭其形成之法律關係，並於此前提下消極不表示意見。是以，本件原告因信任親生兒子致遭蒙蔽，不知簽署之文件係買賣契約，亦不知出賣之對象、買賣價金為何？代書亦僅代辦申請過戶登記程序，並未親見兩造簽署系爭買賣契約，自無從僅因過戶手續委由被告委任之代書辦理，即認兩造有買賣契約之合意。
㈢此外，被告對系爭不動產抵押權無處分權，卻於107 年12月
20日以系爭不動產設定600 萬元最高限額抵押權予新北市新莊區農會，新北市新莊區農會因善意取得最高限額抵押權，致原告須以系爭不動產為擔保負擔龐大債務，原告自得依侵權行為或不當得利之規定，向被告請求損害賠償。
㈣綜上，兩造未就買賣系爭不動產達成意思表示合致，被告猶
以系爭不動產設定抵押擔保龐大債務，爰依法請求確認系爭買賣契約不成立，並依民法第179 條及第767 條第1 項中段規定及侵權行為或不當得利法律關係，提起本件訴訟，聲明：㈠確認原告與被告間就系爭不動產於105 年9 月20日所為買賣契約之債權行為，及於105 年11月8 日完成所有權移轉登記之物權行為均不成立。㈡被告應塗銷於105 年11月9 日就系爭所示不動產以買賣為原因之所有權移轉登記，並回復登記為原告所有。㈢被告應給付原告600 萬元，及自107 年12月20日起至清償日止，按年息百分之五負擔之利息等語。
二、被告答辯以：㈠系爭不動產之買賣契約乃原告所簽立，其主張因欠缺識讀了
解契約文字之能力，遭被告誆騙、蒙蔽而用印，並無買賣系爭不動產及移轉所有權之意思，被告登記為所有權人為不當得利云云，為被告所否認，就此應由原告負舉證責任。此外，被告認為簽立契約整個過程原告都了解，本件買賣價金為
300 多萬元，頭期款120,000 元由被告直接存入原告的農會戶頭，當天原告也立刻提領出來，尾款部分則由被告負擔原告生活費之方式為給付。
㈡原告於法庭上之陳述：「（問：原告對於被告今日提出買賣
契約書有何意見？）我沒有印象，我沒有看過這份契約書，今天是第一次看到。我不識字，當初被告帶我去農會叫我簽名我就簽了。」、「（問：就你所知，到底被告找你去做了什麼事情？）被告叫我去地政、戶政簽名，我問他簽了什麼東西他也沒有跟我講。被告有我的印章，我沒有去申請過印鑑證明。」、「（問：在原告印象中，你到底有沒有簽過系爭買賣契約書？）我不記得了。我什麼都不懂，被告叫我簽什麼我就簽。」、「（問：是確定沒有看過系爭契約書，還是不記得有沒有看過？）我不記得。以前被告叫我做什麼我就做什麼。」，原告訴代表示：「契約書有可能是當時作成的，但原告主張原告當時並沒有看過契約書的內容。」等語，足見原告未否認有於系爭契約上用印之事實，系爭買賣契約書應推定為真正；至於原告主張其什麼都不懂，被告叫我簽名就簽名、蓋章就蓋章，叫我做什麼就做什麼，而否認知悉自己所用印之契約內容等節，為反常之變態事實，應由原告負舉證之責。
㈢由調取系爭不動產過戶資料中之印鑑證明觀之，申請印鑑登
記日期及申請印鑑證明為同一天（即105 年10月11日），而申請印鑑登記依戶政事務所辦理印鑑登記作業規定，原告並未有例外可委任辦理之情形，則上開印鑑登記及印鑑證明之申請顯是原告當日所親自辦理，原告否認有申請印鑑證明云云，顯然與事實不符。再者，印鑑證明上之「申請目的」涉及需用機關之要求而須明確記載，故於申請印鑑證明時，戶政人員必定詢問申請人印鑑證明之用途為何。上開印鑑證明申請目的欄位記載「不動產登記」，當是原告就戶政人員之詢問已明確回答方會如此記載，故原告主張什麼都不懂，完全否認知悉買賣契約及過戶云云，顯然與常情相悖甚遠。
㈣證人張如琳雖表示被告說家中發生事情，要將母親財產做一
個安全的處置，因為已經有人跟他弟弟討債，他的行為是為了要保全系爭房屋云云，惟此僅為被告當時求教於代書之背景，蓋被告經解說得知可依贈與或買賣方式辦理後，即與原告商議，兩造決定以買賣方式辦理，故無法以此背景反推兩造無買賣之真意；若被告僅係為保全系爭不動產，則逕以贈與方式辦理即可，實無須承擔系爭不動產原有之貸款及給付價金之義務，況張如琳證稱：「契約是我幫他們繕打的，後續蓋章是他們自己去完成」、「但是原告知不知情我不清楚因為我當下沒有跟原告交談」、「（問：你知道原告他究竟了解這個房子要賣給被告？）不了解。」，張如琳於買賣契約用印時未在場，且未曾與原告交談，故其不了解原告主觀上是否知悉，張如琳無從證明原告主張其於契約用印時是遭被告欺瞞或完全聽從被告指示用印，全然不知自己所為何事等語為真。
㈤系爭買賣契約上的價格雖比市價低，惟兩造為母子關係，在
原告數名子女中，被告排行第二，大哥早已離家未與家中聯繫，亦未照顧原告，故照顧原告之責任落於被告身上，家中大小費用均由被告負擔，被告的弟弟不斷將原告之房屋設定借款花用，原告基於子孫承受照顧父母義務與財產傳承之傳統思維，將系爭不動產以低價出售予被告並無違一般社會常情；至於辦理過戶時之總價款為1,952,724 元與系爭買賣契約上3,650,000 元之記載不同，係因被告是委託張如琳處理，相關文件均由代書繕打，被告再與代書一同前往地政機關辦理，此應為代書所為之節稅規劃，無從以此證明原告就買賣價金欠缺合意。原告表示被告帶其前往地政、戶政簽名，他叫我簽什麼我就簽等語，足證原告就整個買賣契約之訂立及過程非無參與，系爭買賣契約於105 年9 月20日簽訂，買賣標的於同年11月8 日完成移轉登記，從過戶到原告提起本案訴訟，相隔近二年半，期間原告從未主張有何遭被告矇騙簽名之事，益見原告之主張與常情迥異之處。
㈥此外，系爭買賣契約並無不成立之狀況，是以被告於107 年
以自己名字的房子為貸款，並不構成任何侵權行為或不當得利；退步言之，被告設定最高限額抵押權雖為600 萬元，但實際債權金額不足600 萬元，且陸續有清償，因此原告請求
600 萬元，並無理由。㈦綜上，原告未否認於系爭買賣契約上用印，即應推定契約為
真正，原告主張係遭聽從被告指示而簽名，其全然不懂所為何事云云，與常情相悖甚遠，原告亦未舉證以明其實，懇請判決駁回原告之訴等語。
三、本院得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條第1項、第2 項分別定有明文；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，同法第345 條第2 項亦有明定。
再按當事人透過債權行為（如買賣、贈與）及物權行為（如移轉所有權登記）而完成其交易行為者，該債權行為雖成為物權行為之原因，惟基於物權行為之無因性，該債權行為於物權行為完成後，即自物權行為中抽離，物權行為之效力，尚不因債權行為（原因行為）不存在、撤銷或無效而受影響。易言之，債權行為之效力並不能左右物權行為之效力。於此情形，原所有權人因物權之變動而喪失之所有權，除物權行為本身亦有不成立、無效或撤銷之事由外，僅得依不當得利或其他之規定（如民法第113 條）另請求救濟，而不得再行使民法第767 條所規定之權利，最高法院104 年度台上字第473 號判決意旨參照。末按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，為民法第759 條之1 第1 項所明定。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。是如不動產物權登記名義人之直接前手主張其為真正權利人，自應就此舉證證明，而非僅以己為該登記名義人之直接前手，即可證為真正權利人。
㈡經查，兩造於105 年9 月20日簽立系爭買賣契約，於105 年
11月8 日登記被告為系爭不動產之所有權人，此有系爭不動產之土地登記第一類謄本、建物第一類謄本、買賣契約書、新北市新莊地政事務所108 年10月25日函附105 年莊登字第000000登記聲請書在卷可參（見108 年度重司調字第152 號卷第69頁、第75頁、本院卷㈡第27頁至第55頁、第71頁至第77頁）。又證人即處理系爭買賣契約之代書張如琳到庭證稱：當時是被告說他家裡發生一些事情需要趕快把被告的財產做一個安全的處置，因為已經有人來跟他弟弟討債。他的行為是為了要保全系爭房屋。他問我要如何處理，我跟他說贈與跟買賣都可以，但買賣要有金流。本件後來是以買賣方式作移轉，系爭不動產買賣契約書是我幫他們繕打，後續蓋章是他們自己去完成的，我有見過原告，一次見面是我去看權狀及公契用印時，當時有看到原告跟鄰居在場。我有拿名片自我介紹，第二次見面是在農會交付十萬元的時候，我有跟被告說契約要給付價金，因為國稅局在親屬之間要有金流，所以我就建議他們要完整，但是原告知不知情我不清楚，我並沒有跟原告說明過，都是跟被告說明等語（見本院卷㈡第
104 頁至第106 頁），雖證人張如琳認為原告不了解系爭不動產要移轉與被告，然就證人張如琳並未與原告就系爭不動產買賣契約有過交談，故此為其推測之語，不足為原告有利之認定，證人之證言雖可佐證是由被告向證人張如琳聯繫，但證人張如琳辦理系爭買賣契約時，如看系爭不動產權狀、公契用印、被告至農會匯款時均有見到原告，顯見並非是由被告自己完成系爭不動產移轉之行為。又原告雖於本院稱：被告叫我簽什麼我就簽什麼等語，然觀察整個買賣契約之簽立到系爭不動產移轉之過程，此均非被告一個人可獨立完成，參系爭不動產登記申請書內有原告印鑑證明、身分證影本、土地所有權狀、建物改良所有權狀（見本院卷㈡第45頁、第47頁、第53頁、第55頁），此均應由原告所提供，原告並非涉世未深之人，其提供上開權狀與被告時，應至少可知悉此舉與系爭不動產相關，只要原告不願意配合，被告無法以合法之手段完成系爭不動產之移轉，原告是被告母親，自無任何理由不得詢問被告相關細節，衡諸常情，若未就價金及給付方式約定完畢，當不致申領印鑑證明以供辦理系爭不動產所有權移轉登記事宜，故被告辯稱其與原告就系爭不動產所有權達成買賣及讓與之合意等情，堪信為真實。本件既經兩造將買賣標的即系爭不動產及價金詳載於系爭買賣契約上，復經雙方用印表示同意旨趣，揆諸前開法律規定及說明，系爭買賣契約即為成立，至於買賣價金是否未全數給付，乃買受人是否違約而應負債務不履行責任之問題，與系爭買賣契約是否成立無涉，原告主張並無出賣系爭不動產予被告之意思，兩造間亦無價金之合意，㈢系爭買賣契約因兩造就標的物及價金互相意思表示一致而成
立，被告依兩造買賣及讓與合意而受系爭不動產所有權移轉登記，而原告並非系爭不動產之所有權人，復未證明其為真正權利人，揆諸前揭說明及判決意旨，原告請求被告塗銷系爭不動產所有權之移轉登記，並回復登記為原告所有，即屬無據。而本件買賣契約並非原告所稱不成立之狀況，如前述，被告為系爭不動產之所有權人，其以系爭不動產為貸款並設定最高限額抵押權600 萬元，自對原告並不構成任何侵權行為或不當得利，原告此部分之主張，自無理由。
四、綜上，原告本於主張系爭買賣契約不成立，而因此系爭不動產所有權移轉登記予以塗銷，及被告以系爭不動產設定最高限額抵押權應負擔損害賠償，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 林琮欽法 官 宋家瑋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 20 日
書記官 黃伊媺附表┌────────────────────────────────────┐│土地： │├─┬──────────────────┬─┬─────┬───────┤│編│土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬─────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 │地 號│目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼─────┼─┼─────┼───────┤│01│新北市○ ○○區 ○○○段│0000-0000 │ │ 3,083.86 │ 10000 分之33 │├─┴───┴────┴───┴─────┴─┴─────┴───────┤│建物： │├─┬───┬─────────┬───┬─────────┬──────┤│編│ │ 基 地 坐 落 │建築式│ 建物面積 │ 權 利 ││ │ │ │樣主要│ （平方公尺） │ ││ │建 號├─────────┤建築材├────┬────┤ ││ │ │ 建 物 門 牌 │料及房│樓層面積│附屬建物│ 範 圍 ││號│ │ │屋層數│合 計│用 途│ │├─┼───┼─────────┼───┼────┼────┼──────┤│ │ │新北市○○區○○段│鋼筋混│總面積：│陽台： │ 1分之1 ││ │ │0000-0000地號土地 │凝土造│49.17 │10.46 │ ││01│ 7261 ├─────────┤，13層│ │花台： │ ││ │ │新北市○○區○○路│ │ │0.56 │ ││ │ │565號9樓之1 │ │ │ │ │└─┴───┴─────────┴───┴────┴────┴──────┘