臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第1455號原 告即反訴被告 張桂芳訴訟代理人 廖芳萱律師
黃佑民律師張雅婷律師郭緯中律師林敬倫律師被 告即反訴原告 劉坤
劉明鎰賴佑易賴壬癸共 同訴訟代理人 林福地律師反訴被告 張政堂
張敏堂林迎春共 同訴訟代理人 鄭洋一律師
陳成志律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國110 年3 月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告劉坤、劉明鎰應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示暫編地號570 ⑴部分面積七點二二平方公尺及如附圖所示暫編地號570 ⑵部分面積五點０六平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。
二、被告劉坤、劉明鎰應給付原告新臺幣貳仟捌佰伍拾壹元，及自民國一百零九年七月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一百零八年五月三日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣貳佰陸拾肆元。
三、被告賴壬癸、賴佑易應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示暫編地號570 ⑶部分面積七點一九平方公尺、如附圖所示暫編地號570 ⑷部分面積一百六十五點九四平方公尺及如附圖所示暫編地號570 ⑸部分面積二十二點六九平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。
四、被告賴壬癸、賴佑易應給付原告新臺幣肆萬伍仟肆佰陸拾捌元，及自民國一百零九年十二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一百零八年五月三日起至返還第三項土地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟貳佰零肆元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告劉坤、劉明鎰平均負擔百分之六，被告賴壬
癸、賴佑易平均負擔百分之九十四。
七、本判決第一、二項於原告以新臺幣壹拾萬元供擔保後，得假行；但被告劉坤、劉明鎰如以新臺幣貳拾捌萬壹仟貳佰壹拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第三、四項於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得假執行；但被告賴壬癸、賴佑易如以新臺幣肆佰肆拾捌萬肆仟貳佰柒拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
十、反訴原告之訴駁回。
十一、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、
5 款分別定有明文。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第25
6 條亦有明文。查原告訴之聲明第3 、4 項原僅列賴佑易為被告，並起訴請求「一、被告劉坤、劉明鎰應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上如實測圖所示編號B1橘色螢光筆部分面積12㎡之建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。二、被告劉坤、劉明鎰應給付原告新臺幣（下同）3,980 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自民國108 年5 月3 日起至返還第一項土地之日止，按年依占用面積12㎡給付當期申報地價10％計算之不當得利。三、被告賴佑易應將坐落系爭土地上如實測圖所示編號D 、E 、F 、E1綠色螢光筆部分面積158.43㎡之建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。
四、被告賴佑易應給付原告52,552元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自108年5 月3 日起至返還第三項土地之日止，按年依占用面積15
8.43㎡給付當期申報地價10％計算之不當得利」，惟賴壬癸、賴佑易均為坐落系爭土地上如附圖所示暫編地號570 ⑶部分面積7.19㎡、如附圖所示暫編地號570 ⑷部分面積165.94㎡及如附圖所示暫編地號570 ⑸部分面積22.69 ㎡之地上物（下稱系爭570 ⑶⑷⑸地上物）的事實上處分權人，原告請求拆除系爭570 ⑶⑷⑸地上物，並請求騰空返還該部分土地，訴訟標的對於賴壬癸、賴佑易有合一確定之必要，原告乃追加賴壬癸為被告，迭變更聲明，最後變更聲明為「一、被告劉坤、劉明鎰應將坐落系爭土地上如附圖所示暫編地號57
0 ⑴部分面積7.22㎡及如附圖所示暫編地號570 ⑵部分面積
5.06㎡之地上物（下稱系爭570 ⑴⑵地上物）拆除，並將該部分土地騰空返還原告。二、被告劉坤、劉明鎰應給付原告4,073 元，及自109 年7 月11日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息，暨自108 年5 月3 日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告377 元。三、被告賴壬癸、賴佑易應將系爭土地上之系爭570 ⑶⑷⑸地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。四、被告賴壬癸、賴佑易應給付原告64,954元，及自109 年12月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自108 年5 月3 日起至返還第三項土地之日止，按月給付原告6,005 元」，核其追加拆除系爭570 ⑸地上物並騰空返還該部分土地之請求，與原請求之基礎事實同一，請求拆除並騰空返還範圍及面積之補充或更正，屬補充或更正事實上之陳述，請求不當得利金額及遲延利息之變更，則屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，均與規定相符，應予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第25
9 條定有明文。訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，此觀民事訴訟法第255 條第1 項第3 、5 款自明。
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明定。查被告於本訴抗辯就系爭土地有優先承買權存在，並已時效取得地上權，嗣提起反訴先備位之訴，原僅列劉坤、劉明鎰、賴佑易為反訴原告，反訴先位請求「一、確認反訴原告劉坤、劉明鎰就系爭土地如實測圖所示B1橘色螢光筆部分面積12㎡有優先承買權存在。二、反訴被告張桂芳應將系爭土地如實測圖所示B1部分面積12㎡自系爭土地辦理分割登記，並將該部分土地於107 年6 月8 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為反訴被告張敏堂、張政堂、林迎春之名義。反訴被告張敏堂、張政堂、林迎春就系爭土地如實測圖所示B1部分面積12㎡權利範圍全部，應按與反訴被告張桂芳於107 年5 月24日所定買賣契約之同一條件與反訴原告劉坤、劉明鎰訂立買賣契約，並於反訴原告劉坤、劉明鎰給付290,400 元之同時，將該部分土地辦理所有權移轉登記予反訴原告劉坤、劉明鎰。三、確認反訴原告賴佑易就坐落系爭土地如實測圖所示D 、E 、F 、E1、G 綠色螢光筆部分面積
174.959 ㎡有優先承買權存在。四、反訴被告張桂芳應將系爭土地如附圖所示D 、E 、F 、E1、G 綠色螢光筆部分面積
174.959 ㎡自系爭土地辦理分割登記，並將該部分土地於10
7 年6 月8 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為反訴被告張敏堂、張政堂、林迎春之名義。反訴被告張敏堂、張政堂、林迎春就系爭土地如實測圖所示D 、E、F 、E1、G 綠色螢光筆部分面積174.959 ㎡權利範圍全部，應按與反訴被告張桂芳於107 年5 月24日所定買賣契約之同一條件與反訴原告賴佑易訂立買賣契約，並於反訴原告賴佑易給付4,234,000 元之同時，將該部分土地辦理所有權移轉登記予反訴原告賴佑易」，備位請求「一、反訴被告張桂芳應容忍反訴原告劉坤、劉明鎰就系爭土地如實測圖所示B1橘色螢光筆部分面積12㎡為時效取得地上權登記。二、反訴被告張桂芳應容忍反訴原告賴佑易就系爭土地如實測圖所示
D 、E 、F 、E1、G 綠色螢光筆部分面積174.959 ㎡為時效取得地上權登記」，而反訴原告請求確認優先承買權存在及請求張桂芳應容忍為時效取得地上權登記之訴訟標的，對於賴壬癸、賴佑易有合一確定之必要，乃追加賴壬癸為反訴原告，迭變更反訴聲明，反訴先位聲明最後變更為「一、確認反訴原告劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易就系爭土地有優先承買權存在。二、反訴被告張桂芳應將系爭土地於107 年6月8 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為反訴被告張敏堂、張政堂、林迎春之名義。反訴被告張敏堂、張政堂、林迎春就系爭土地權利範圍全部，應按與反訴被告張桂芳於107 年5 月24日所定買賣契約之同一條件與反訴原告劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易訂立買賣契約，並於反訴原告劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易給付前開買賣契約同一買賣價金之同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予反訴原告劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易共有」，反訴備位聲明最後變更為「一、反訴被告張桂芳應容忍反訴原告劉坤、劉明鎰就系爭土地暫編地號570 ⑴⑵部分為時效取得地上權登記。二、反訴被告張桂芳應容忍反訴原告賴壬癸、賴佑易就系爭土地如附圖所示暫編地號570 ⑶⑷⑸部分為時效取得地上權登記」，核其反訴標的之法律關係與其本訴之防禦方法相牽連，且其反訴訴訟標的對於原告及張敏堂、張政堂、林迎春有合一確定之必要，而其反訴先位之訴請求確認優先承買權、訴請塗銷所有權移轉登記、辦理所有權移轉登記及訂立買賣契約等範圍之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，另其反訴先位之訴關於同時履行抗辯之價金及移轉登記予反訴原告共有之補充或更正，並其反訴備位之訴請求容忍地上權登記範圍及面積之補充或更正，則屬補充或更正事實上或法律上之陳述，均與規定相合，應予准許。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查反訴原告主張其就系爭土地有優先承買權存在，既為反訴被告所否認，則反訴原告就系爭土地有無優先承買權之法律上地位即處於不明確之狀態，且能以本件確認判決除去之，是反訴原告提起本件反訴自有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體部分：
一、本訴部分：㈠原告主張：伊於107 年5 月24日向張敏堂、張政堂、林迎春
買受系爭土地，於107 年6 月8 日辦理所有權移轉登記，自
107 年6 月8 日起取得系爭土地所有權迄今，詎劉坤、劉明鎰有事實上處分權之系爭570 ⑴⑵地上物無權占有系爭土地如附圖所示暫編地號570 ⑴⑵部分面積各7.22㎡、5.06㎡，賴壬癸、賴佑易有事實上處分權之系爭570 ⑶⑷⑸地上物無權占有系爭土地如附圖所示暫編地號570 ⑶⑷⑸部分面積各
7.19㎡、165.94㎡、22.69 ㎡，爰依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求劉坤、劉明鎰拆除系爭570 ⑴⑵地上物並騰空返還占有土地，及賴壬癸、賴佑易拆除系爭570 ⑶⑷⑸地上物並騰空返還占有土地，並依民法第179 條規定，請求劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易給付自107 年6 月8 日起相當於租金之不當得利等語。並聲明：⒈劉坤、劉明鎰應將坐落系爭土地上之系爭570 ⑴⑵地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。⒉劉坤、劉明鎰應給付原告4,073 元，及自109 年7 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自108 年5 月3 日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告377 元。⒊賴壬癸、賴佑易應將坐落系爭土地上之系爭570 ⑶⑷⑸地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。⒋賴壬癸、賴佑易應給付原告64,954元，及自109 年12月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自108年5 月3 日起至返還第三項土地之日止，按月給付原告6,00
5 元。⒌願供擔保請准宣告假執行。㈡被告則以：伊等祖先為佃農，與系爭土地原地主林宗毅、張
政堂、張敏堂間就系爭土地存有耕地三七五租約，伊等祖先向原地主租用系爭土地蓋有房屋及供作曬穀場使用，與原地主間就系爭土地存有租地建屋之不定期租賃關係，並由伊等繼承該租賃關係及其上房屋迄今，依民法第425 條規定，租賃關係對於受讓系爭土地所有權之原告仍繼續存在，伊等屬有權占有，又伊等以行使地上權之意思和平、公然、繼續占有系爭土地迄今已逾20年，就系爭土地已時效取得地上權，得請求登記為系爭土地之地上權人，伊等既於本訴以時效取得地上權登記請求權為抗辯，與已向地政機關申請時效地上權登記登記並經受理等價齊觀，受訴法院仍應就伊等是否具備時效取得地上權之要件為實體上審究等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：伊等祖先與原地主間就系爭土地存在租地建
屋租賃關係，該租賃關係及其上房屋由伊等繼承迄今，張敏堂、張政堂、林迎春出賣系爭土地予張桂芳時，未依法通知伊等優先承買，反訴被告間就系爭土地之所有權移轉登記不得對抗伊等，伊等得主張優先承買，爰依民法第426 條之2規定，提起反訴先位請求確認伊等就系爭土地有優先承買權存在，並訴請張桂芳塗銷所有權移轉登記，及張政堂、張敏堂、林迎春為所有權移轉登記且訂立買賣契約，又伊等就系爭土地已時效取得地上權，得請求登記為系爭土地之地上權人，爰依民法第772 條準用第769 條規定，提起反訴備位請求張桂芳容忍伊等為時效取得地上權登記等語。並反訴先位聲明：⒈確認劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易就系爭土地有優先承買權存在。⒉張桂芳應將系爭土地於107 年6 月8 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為張敏堂、張政堂、林迎春之名義。張敏堂、張政堂、林迎春就坐落系爭土地權利範圍全部，應按與張桂芳於107 年5 月24日所定買賣契約之同一條件與劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易訂立買賣契約，並於劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易給付前開買賣契約同一買賣價金之同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易共有。反訴備位聲明：①張桂芳應容忍劉坤、劉明鎰就系爭土地如附圖所示暫編地號570 ⑴⑵部分為時效取得地上權登記。②張桂芳應容忍賴壬癸、賴佑易就系爭土地如附圖所示暫編地號570⑶⑷⑸部分為時效取得地上權登記。
㈡反訴被告抗辯：
⒈反訴被告張桂芳則以：反訴原告未證明其就系爭土地有租地
建屋租賃關係、其他租賃關係或地上權存在，無從主張優先承買，且逾時亦非合法行使優先承買權，反訴原告訴請確認優先承買權存在，顯無理由，又反訴原告非以行使地上權之意思占有系爭土地，與時效取得地上權要件要件不符，且既未依法登記為地上權人，不得謂非無權占有，況反訴原告於伊本訴請求拆屋還地前，從未向地政機關請求為時效取得地上權登記，受訴法院毋庸就反訴原告是否具備時效取得地上權登記之要件為實體上裁判等語資為抗辯。並反訴答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
⒉反訴被告張政堂、張敏堂、林迎春則以：反訴原告及其祖先
就系爭土地無三七五租約、租地建屋租賃關係、其他租賃關係或地上權存在，不得主張優先承買，又反訴原告非以行使地上權之意思占有系爭土地，與時效取得地上權之要件不合，亦未向地政機關請求為時效取得地上權登記，受訴法院無須就反訴原告是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判等語資為抗辯。並反訴答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷五第195 頁）：㈠系爭土地於37年11月6 日以買賣為原因登記為林宗毅、張敏
堂、張政堂所有，應有部分各1/3 ，其後林宗毅就系爭土地所有權應有部分1/3 於97年8 月14日以分割繼承為原因移轉登記為林迎春所有，張桂芳再於107 年5 月24日向張敏堂、張政堂、林迎春買受系爭土地，並於107 年6 月8 日起登記為系爭土地所有權人迄今。
㈡劉坤、劉明鎰有事實上處分權之系爭570 ⑴地上物占有系爭
土地如附圖所示暫編地號570 ⑴部分面積7.22㎡。㈢劉坤、劉明鎰有事實上處分權之系爭570 ⑵地上物（門牌號
碼新北市○○區○○街0 段000 巷00號房屋）占有系爭土地如附圖所示暫編地號570 ⑵部分面積5.06㎡。
㈣賴壬癸、賴佑易有事實上處分權之系爭570 ⑶地上物占有系爭土地如土地附圖所示暫編地號570 ⑶部分面積7.19㎡。
㈤賴壬癸、賴佑易有事實上處分權之系爭570 ⑷地上物占有系爭土地如附圖所示暫編地號570 ⑷部分面積165.94㎡。
㈥賴壬癸、賴佑易有事實上處分權之系爭570 ⑸地上物占有系爭土地如附圖所示暫編地號570 ⑸部分面積22.69 ㎡。
四、本院之判斷：㈠劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易占有系爭土地有無正當權源
？是否無權占有？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由。所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。查被告對於原告主張劉坤、劉明鎰有事實上處分權之系爭570 ⑴⑵地上物及賴壬癸、賴佑易有事實上處分權之系爭570 ⑶⑷⑸地上物占有原告所有之系爭土地等事實均無爭執，僅以非無權占有置辯，自應由被告就其占有係有正當權源等利己事實負舉證之責。
⒉被告祖先或被告與原地主林宗毅、張政堂、張敏堂間就系爭
土地有無耕地三七五租約、租地建屋租賃關係或其他租賃關係存在？①按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第
1 項著有規定。又民法第425 條第1 項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，89年5 月5 日增訂民法425 條第2 項亦有明文。查被告抗辯於89年5 月5 日債編修正前就系爭土地成立不定期限之租賃契約，固未經公證，惟按「基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地」（最高法院98年度第2 次民事庭會議決議參照），本院仍應實質審究被告祖先或被告於債編修正前與原地主間就系爭土地有無成立租地建屋租賃關係或其他租賃關係，以明被告究有無所有權讓與不破租賃規定之適用。
②按戶稅全年分兩期徵收，每期徵收期間為1 個月，每戶自然
人及營利法人，均按其不動產總值滿6,000 元者，就其總值課徵千分之6 ，廢止前臺灣省內中央及地方各項稅捐統一稽徵條例第8 條定有明文。是戶稅係以每戶自然人或營利法人為單位，不動產總值滿6,000 元者，一律按不動產總值課徵千分之6 之戶稅，其課稅基礎（稅基）為每戶不動產之財產總值，而非所得，更與使用不動產之對價、不動產租賃所得無涉。查被告所提51年下期、52年上期自然人戶稅納稅通知書（見本院卷一第101 頁、第103 頁），其上納稅義務人為林宗毅及同一戶籍之各自然人等，而非被告之祖先，難認該戶稅為被告祖先或被告所繳納，縱認該戶稅為被告祖先或被告所繳納，該戶稅納稅通知書上既未載明不動產之地號或建號，難謂係單就系爭土地繳納之稅捐，且戶稅之課稅基礎（稅基）係每戶不動產之財產總值，而非所得，與林宗毅一戶就系爭土地有無租賃所得及被告祖先或被告占有系爭土地有無租賃關係等正當權源，係屬二事，而其中51年下期自然人戶稅納稅通知書上不動產管理人或使用受益人欄載為賴火煉等4 人，至多僅能證明賴火煉等4 人有占有使用系爭土地之事實，但戶稅既非使用土地之對價，自不能作為被告祖先或被告占有系爭土地有租賃關係等正當權源之證明，被告抗辯，殊非可採。至被告所提最高行政法院57年度判字第300 號判決案例事實，係該案原告（自然人）主張其僅係代甲公司經收田地租賃所得，其代收之田地租賃所得，應屬甲公司之營利事業所得，不應列入其私人之所得，因認原處分機關對其課徵年度綜合所得稅時列入田地租賃所得有誤，應向甲公司徵收，並以原處分機關另對甲公司課徵營利法人戶稅，已承認甲公司係合法存在之公司，不得因甲公司未向稅捐稽徵機關為營業登記及稅籍登記，即否認甲公司之存在等節，可知該案訟爭標的為列入原告年度綜合所得之田地租賃所得，而非甲公司另遭課徵之營利法人戶稅，且甲公司遭課徵之營利法人戶稅，僅係該案當事人主張或抗辯甲公司法人格是否存在之攻擊防禦方法，此觀該判決兩造爭執要旨及法院之判決理由自明，被告徒以該判決抗辯戶稅係不動產使用收益孳息所得稅、不動產租賃所得稅，容有誤會。
③本院依被告聲請函詢新北市樹林區公所系爭土地有無訂立耕
地三七五租約等節，業據該公所以108 年11月15日新北樹民字第1082495316號函復：系爭土地查無訂立私有耕地三七五租約等情（見本院卷二第151 頁），又證人即劉坤之姪女劉碧桃與劉坤雖稱劉樹籃及其子劉文石、劉火塗、劉坤曾為佃農，與賴家、簡家、張家3 戶佃農，均向地主承租耕地耕種，然證人劉碧桃自陳不清楚劉家承租之耕地所在何處（見本院卷四第128 頁），不能證明被告祖先或被告與原地主間就系爭土地存有耕地三七五租約或耕地租賃契約，且依劉坤自陳劉樹籃因放領取得之土地即為先前向地主承租之耕地（見本院卷四第189 頁），而劉樹籃因放領取得之土地既不含系爭土地（見本院卷三第66頁至第67頁），則劉樹籃及劉文石、劉火塗、劉坤所承租之耕地自不及於系爭土地，劉樹籃、劉文石、劉火塗、劉坤、劉明鎰與原地主間就系爭土地即無耕地三七五租約或耕地租賃契約存在，另證人即賴壬癸之堂弟賴金龍與賴壬癸固稱賴火煉及其弟賴煙祥曾為佃農，與劉家、簡家、張家3 戶佃農，均向地主承租耕地耕種，惟賴金龍與賴壬癸均未具體指明賴家所承租耕地之具體位置，且由賴壬癸自陳賴家因放領取得之土地即為先前向地主承租之耕地（見本院卷四第294 頁），而賴火煉、賴煙祥因放領取得之土地既未含系爭土地（見本院卷三第68頁至第69頁），則賴火煉、賴煙祥所承租之耕地自不包括系爭土地，賴火煉、賴煙祥、賴壬癸、賴佑易與原地主間就系爭土地即無耕地三七五租約或耕地租賃契約存在，此觀被告反訴補正暨陳報狀所陳劉家、賴家承租之耕地及放領取得之土地均未見系爭土地益明（見本院卷三第66頁至第68頁）。
④被告雖以被告祖先或被告與原地主間就系爭土地存有租地建屋租賃關係置辯，惟查：
⑴證人劉碧桃雖稱劉家及賴家、簡家、張家共同向地主板橋林
家花園租用系爭土地前面作為曬穀場，惟劉碧桃自陳對於祖父劉樹籃何時開始租用系爭土地作為曬穀場、租至何時、租期多長、有無簽立租約、有無書面租約存在、租約內容、租金如何計算、租金若干、租金如何支付、承租戶四戶如何分擔租金等租賃重要事項均一無所知，且劉樹籃開始租用系爭土地作為曬穀場時，自己尚未出生，不會知道劉家與地主間就系爭土地間有無租約等語（見本院卷四第134 頁至第139頁），而劉碧桃所述劉樹籃、賴家祖先有向地主租用系爭土地，亦與劉坤陳稱劉家、賴家並無向地主承租系爭土地（見本院卷四第194 頁）及賴壬癸陳述賴家並無向地主承租系爭土地（見本院卷四第300 頁）迥異，容難採信，又劉碧桃固稱劉家、賴家有向地主繳付租金，並有見過劉家、賴家繳付租金之單據，然劉碧桃所指劉家、賴家繳付租金之單據，即被告所提自然人戶稅納稅通知書，別無其他單據，該戶稅納稅通知書所示繳付政府之戶稅，為劉家、賴家向地主租用系爭土地之租金，係劉碧桃聽父親劉文石這麼說的（見本院卷四第137 頁、第139 頁），則劉碧桃顯未親身經歷劉家、賴家向地主繳付租金之事實，而僅係片面聽聞自劉文石傳述之詞，不能排除不正確傳達、引用轉述誤認之危險，復與劉坤、賴壬癸陳述劉家、賴家只有向政府繳納地主的戶稅，並未就系爭土地繳過租金，地主亦未向劉家、賴家收取租金不符（見本院卷四第192 頁、第196 頁、第197 頁、第295 頁、第299 頁），殊難採信，從而，劉樹籃、劉文石、劉火塗、劉坤一家既未就其使用收益系爭土地向原地主付過租金，顯與承租人支付使用租賃物之對價即租金之租賃要件有間，難認劉樹籃、劉文石、劉火塗、劉坤與原地主間就系爭土地存在租地建屋租賃關係或其他租賃關係，此觀劉坤陳明劉家並未向地主承租系爭土地，地主亦無表示出租系爭土地予劉家自明（見本院卷四第194 頁），另劉坤固稱地主有同意劉樹籃、劉文石、劉火塗、劉坤一家以系爭土地蓋房屋及供作曬穀場使用，劉坤、劉火塗將原先土角厝改建成磚房時，突出占用到地主的土地，當時地主有口頭同意劉坤、劉火塗改建磚房使用地主的土地，然此與劉碧桃證陳：劉坤、劉火塗改建房屋時有蓋出來一些，劉坤、劉火塗以為多出來部分也是劉家的土地才會這麼蓋，後來原告提起本件訴訟前鑑定才知道劉坤、劉火塗改建房屋坐落土地有部分是地主的土地等語不一（見本院卷四第129 頁至第131 頁），要難遽採，況劉坤所述地主同意劉樹籃、劉文石、劉火塗、劉坤以系爭土地蓋房屋及作為曬穀場使用縱令為真，惟經土地所有權人同意在其上建築房屋或為其他占有使用之原因多端，非必基於租賃關係，劉樹籃、劉文石、劉火塗、劉坤既未向地主承租系爭土地，地主亦無出租系爭土地予劉樹籃、劉文石、劉火塗、劉坤，業如前述，劉樹籃、劉文石、劉火塗、劉坤、劉明鎰與原地主間就系爭土地即無租地建屋租賃關係或其他租賃關係存在可言。
⑵依證人賴金龍證述：賴壬癸家現在所住房屋，原先是土角厝
，後來改建成現在的房屋（即系爭570 ⑷地上物），賴家土角厝、房屋所在這塊土地是地主所有，伊不知地主為何人，亦不知賴家為何可在這塊土地上蓋房屋及使用範圍為何，對於賴家在這塊土地上蓋房屋有無向地主承租、地主有無向賴家收取租金及租金如何計算等節伊均不知，賴家及劉家、簡家、張家均有在這塊土地上蓋房屋，亦均有使用這塊土地前部分作為曬穀場，但四戶就曬穀場這塊土地與地主間有無租約及四戶在這塊土地上蓋房屋有無租約等節伊均不知等語（見本院卷四第141 頁至第147 頁），足見證人賴金龍對於被告祖先占有系爭土地是否係基於租地建屋租賃關係或其他租賃關係，既未親身見聞亦毫無所知，況賴家、劉家並無向地主承租系爭土地，亦未就系爭土地繳過租金，地主復未向賴家、劉家收過租金，業據賴壬癸、劉坤陳明在卷（見本院卷四第192 頁、第194 頁、第196 頁、第197 頁、第295 頁、第299 頁、第300 頁），賴壬癸亦自陳賴家與地主間就系爭土地並無租約（見本院卷四第300 頁），難謂賴火煉、賴煙祥、賴壬癸、賴佑易與原地主間就系爭土地存在租地建屋租賃關係或其他租賃關係，至賴壬癸所述地主同意賴火煉、賴煙祥以系爭土地蓋房屋及供作曬穀場使用即令為真，然經土地所有權人同意在其土地上建築房屋或為其他占有使用之原因非僅一端，非謂一有此事實，即得推論雙方必為租賃關係，不能認為賴火煉、賴煙祥、賴壬癸、賴佑易與原地主間就系爭土地有租地建屋租賃關係或其他租賃關係存在。
⑶劉坤、賴壬癸所述劉家、賴家曾向政府繳納戶稅及劉碧桃所
言地主將自然人戶稅納稅通知書交予劉文石縱令屬實，矧該戶稅既係就不動產總值課徵，非係就所得課徵，不涉使用不動產之對價及不動產租賃所得，詳如前述，戶稅之繳納，與租金之繳付，並非一事，不能執此認為劉家、賴家有向原地主繳付使用系爭土地之對價即租金，遑論證明被告祖先或被告與原地主就系爭土地存在租地建屋租賃關係或其他租賃關係，賴壬癸辯稱繳稅金等同繳租金，不足為採。
⑷被告祖先或被告與原地主林宗毅、張政堂、張敏堂間就系爭
土地既無租地建屋租賃關係或其他租賃關係存在，本件自無所有權讓與不破租賃規定之適用，受讓系爭土地所有權之原告即無繼受租賃契約可言，被告抗辯，無足為採。
⒊被告抗辯已就系爭土地時效取得地上權有無理由？①按以所有之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記
之不動產者，得請求登記為所有人。前開規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同，民法第769 條、第772 條分別定有明文。又主張時效取得地上權者，須以行使地上權之意思而占有始足當之，若依其所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行（最高法院64年度台上字第2552號判決參照）。占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木，可能係基於侵權行為之意思，亦可能基於越界建築使用，亦或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用等，原因多端，尚難僅以占有人在他人土地上有建築物之客觀事實，即認占有人係基於行使地上權之意思而占有（最高法院
100 年度台再字第6 號判決參照）。占有他人土地建築房屋，有以無權占有之意思為之，有以所有之意思為之，有以租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故如主張以行使地上權之意思而占有者，應負舉證責任（最高法院107 年度台上字第1215號、86年度台上字第930 號、84年度台上字第748 號判決參照）。以行使地上權之意思而占有，依民法第944 條第1 項之規定既不在推定之列，故須由占有人負證明之責（最高法院87年度台上第1284號判決參照）。因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有（最高法院88年度台上字第1729號判決、88年度台聲字第203 號裁定參照）。
②被告雖抗辯已就系爭土地時效取得地上權，惟未舉證證明之
，而被告祖先或被告在系爭土地上有建築物之客觀事實，不能作為被告祖先或被告以行使地上權之意思而占有系爭土地之證明，被告復未提出其他事證以實其說，不能認為被告祖先或被告係以行使地上權之意思而占有系爭土地，即與時效取得地上權之要件不合，又被告迄未登記為系爭土地之地上權人，復未證明已具備時效取得地上權之要件，自不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有，被告所辯，委無可採。
⒋基上，劉坤、劉明鎰有事實上處分權之系爭570 ⑴⑵地上物
及賴壬癸、賴佑易有事實上處分權之系爭570 ⑶⑷⑸地上物占有系爭土地，既無租地建屋租賃關係或其他租賃關係存在，且未登記為系爭土地之地上權人，亦未就系爭土地時效取得地上權，而不存在地上權登記請求權，復未舉證證明有何其他占有系爭土地之正當權源，即屬無權占有。
㈡張桂芳本訴請求劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易拆除地上物
及騰空返還占有土地有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段分別著有明文。
⒉劉坤、劉明鎰有事實上處分權之系爭570 ⑴⑵地上物及賴壬
癸、賴佑易有事實上處分權之系爭570 ⑶⑷⑸地上物占有系爭土地，既無正當權源，而屬無權占有，則原告依民法第76
7 條第1 項前段、中段規定，請求劉坤、劉明鎰拆除系爭57
0 ⑴⑵地上物並騰空返還占有土地，及賴壬癸、賴佑易拆除系爭570 ⑶⑷⑸地上物並騰空返還占有土地，即屬有據。
㈢張桂芳本訴請求劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易給付相當於
租金之不當得利有無理由？金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查劉坤、劉明鎰有事實上處分權之系爭570⑴⑵地上物及賴壬癸、賴佑易有事實上處分權之系爭570 ⑶⑷⑸地上物占有系爭土地，既屬無權占有，並因而獲得占有系爭土地如附圖所示暫編地號570 ⑴⑵⑶⑷⑸部分相當於租金之利益，而原告係自107 年6 月8 日取得系爭土地所有權迄今，系爭570 ⑴⑵⑶⑷⑸地上物占有系爭土地之情形至少自原告買受系爭土地時起即與附圖現狀相同，為被告所不爭執（見本院卷五第196 頁），則原告依民法第179 條規定，請求被告劉坤、劉明鎰給付自107 年6 月8 日起無權占有系爭土地如附圖所示暫編570 ⑴⑵部分相當於租金之不當得利，賴壬癸、賴佑易給付自107 年6 月8 日起無權占有系爭土地如附圖所示暫編地號570 ⑶⑷⑸部分相當於租金之不當得利，洵屬有據。
⒉按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。
土地法第97條所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148 條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。至所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算（最高法院46年度台上字第855 號參照）。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院94年度台上字第1094號、68年度台上字第3071號判決參照）。查系爭土地於107年至109 年之申報地價均為3,680 元/ ㎡，有系爭土地謄本及公告地價查詢資料可考（見本院卷一第71頁、本院卷四第
243 頁），而被告占有系爭土地供自住，系爭土地距離200、300 公尺處各有公車潭底站、公車保安街口站，步行各約
2 、5 分鐘，距樹林火車站約1.4 公里，步行約15至17分鐘，並可由台65號快速道路通往國道1 、3 號，交通尚屬便捷，又距新北市政府警察局樹林分局、新北市樹林戶政事務所約200 公尺，步行約3 分鐘，距樹林郵局約350 公尺，步行約5 分鐘，距新北市樹林區公所約1.4 公里，距家樂福樹林店約400 公尺，步行約5 分鐘，步行約4 分鐘有便利商店，步行約15分鐘可達樹林零售公有市場及保安市場，步行6 分鐘可達新北市立圖書館樹林大安閱覽室，步行5 分鐘可達樹林工業區，步行約20分鐘可抵仁愛醫院，附近亦有樹林文林國小、樹人商職及餐飲、機車維修、五金百貨等商家，生活機能尚稱便利，有原告陳報狀及檢附照片、Google Map列印資料可按（見本院卷二第25頁至第47頁），且為被告所不爭執（見本院卷二第81頁、第212 頁），茲審酌系爭土地之位置、工商繁榮程度、被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益等一切情狀，認被告占有系爭土地相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價年息7 ％為適當，依此計算被告占有系爭土地相當於租金之不當得利如下：
①劉坤、劉明鎰：
⑴107 年6 月8 日起至108 年5 月2 日止之不當得利2,851 元
（計算式：3,680 元/ ㎡×12.28 ㎡×7 ％×329 天/365天，元以下四捨五入）⑵108 年5 月3 日起按月給付之不當得利264 元（計算式：3,
680 元/ ㎡×12.28 ㎡×7 ％÷12個月，元以下四捨五入）。
②賴壬癸、賴佑易：
⑴107 年6 月8 日起至108 年5 月2 日止之不當得利45,468元
（計算式：3,680 元/ ㎡×195.82㎡×7 ％×329 天/365天，元以下四捨五入）。
⑵108 年5 月3 日起按月給付之不當得利4,204 元（計算式：
3,680 元/ ㎡×195.82㎡×7 ％÷12個月，元以下四捨五入）。
⒊據上，原告請求劉坤、劉明鎰給付2,851 元，及自民事追加
被告暨更正訴之聲明狀繕本送達翌日即109 年7 月11日起（見本院卷四第31頁郵件收件回執）至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息，並自108 年5 月3 日起按月給付264 元，及賴壬癸、賴佑易給付45,468元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日即109 年12月18日起（見本院卷五第199 頁、第201 頁郵件收件回執）至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並自108 年5 月3 日起按月給付4,204 元，為有理由；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
㈣劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易反訴先位請求確認就系爭土
地有優先承買權存在，並訴請張桂芳塗銷所有權移轉登記，及張政堂、張敏堂、林迎春與其等就系爭土地訂定買賣契約，並將系爭土地移轉登記予其等共有有無理由？⒈按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，民法第426 條之2 第1 項、土地法第104 條第1 項分別定有明文。承租人之基地優先承買權，必須在基地出賣時，具租賃關係為前提；且應於租賃關係存續中，始得行使此項權利。倘承租人占有基地無租賃契約之正當權源，自無基地優先承買權（最高法院105 年度台上字第1437號判決參照）。基地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，自須以其基地上房屋與基地間有租賃關係存在為其成立之要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明上述基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院105 年度台上字第1168號判決參照）⒉查反訴原告祖先、反訴原告與原地主林宗毅、張政堂、張敏
堂間就系爭土地既無租地建屋租賃關係或其他租賃關係存在，反訴原告亦未登記為系爭土地之地上權人，復未就系爭土地時效取得地上權，而不存在地上權登記請求權，已如前述，反訴原告即非系爭土地之承租人或地上權人，自無適用土地法第104 條第1 項、民法第426 條之2 第1 項規定主張優先承買系爭土地之餘地，則反訴原告反訴先位請求確認就系爭土地有優先承買權存在，並訴請張桂芳塗銷所有權移轉登記，及張政堂、張敏堂、林迎春與其等就系爭土地訂定買賣契約，並將系爭土地移轉登記予其等共有，殊屬無據，不應准許。
㈤劉坤、劉明鎰、賴壬癸、賴佑易反訴備位請求張桂芳應容忍
其等為時效取得地上權登記有無理由？⒈按土地占有人於土地所有人起訴拆屋還地之訴訟繫屬中，依
法提起反訴，請求確認其之地上權登記請求權存在，及命所有人容忍為地上權登記者，受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判（最高法院107 年度台上字第1215號判決參照）。占有人於土地所有人主張其為無權占有，起訴請求其拆屋還地之前，如並未以其已因時效而取得地上權登記請求權，向該管地政機關聲請為地上權之登記，經地政機關受理；迨土地所有人起訴後，始以其有此事由資為抗辯，法院固無須就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判。惟占有人倘於該訴訟繫屬中提起反訴，請求確認其地上權登記請求權存在及命所有人容忍其辦理地上權登記，且其提起反訴於程序上並無不合，法院自應就其為訴訟標的之法律關係存否，為實體上裁判（最高法院88年度台上字第404 號判決參照）。
⒉查反訴原告反訴備位請求張桂芳應容認其等為時效取得地上
權登記，依上說明，本院應就反訴原告反訴備位之訴訴訟標的之法律關係存否，為實體上裁判。又反訴原告既未證明反訴原告祖先或反訴原告係以行使地上權之意思而占有系爭土地，即與時效取得之地上權要件未合，反訴原告自未就系爭土地時效取得地上權，而無地上權登記請求權存在，業如前述，則反訴原告依民法第772 條規定準用第769 條規定，請求張桂芳應容忍其等為時效取得地上權登記，要屬無據，不能准許。
五、綜上所述，本訴部分原告依民法第767 條第1 項前段、中段，請求劉坤、劉明鎰拆除系爭570 ⑴⑵地上物並騰空返還占有土地，及賴壬癸、賴佑易拆除系爭570 ⑶⑷⑸地上物並騰空返還占有土地，並依民法第179 條規定，請求劉坤、劉明鎰給付2,851 元，及自109 年7 月11日起清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自108 年5 月3 日起按月給付264元，並賴壬癸、賴佑易給付45,468元，及自109 年12月18日至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自108 年5 月
3 日起按月給付4,204 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。反訴部分反訴原告既未舉證其等為系爭土地之承租人，亦未登記為系爭土地之地上權人，復未證明其等已具備時效取得地上權之要件，則反訴原告反訴先位請求確認其等就系爭土地有優先承買權存在，並請求張桂芳塗銷所有權移轉登記，及張政堂、張敏堂、林迎春與其等就系爭土地訂定買賣契約，並將系爭土地移轉登記予其等共有，反訴備位請求張桂芳應容忍劉坤、劉明鎰就系爭土地如附圖暫編地號570 ⑴⑵部分及賴壬癸、賴佑易就系爭土地如附圖暫編地號570 ⑶⑷⑸部分為時效取得地上權登記，均無理由，應予駁回。
六、本訴部分原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告預供擔保得免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件本訴、反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
八、以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2 第2 項定有明文。本訴部分原告僅請求不當得利部分一部敗訴，其敗訴部分不影響訴訟標的價額計算，是本訴訴訟費用仍應由被告負擔。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 1 日
民事第六庭 法 官 陳佳君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 6 日
書記官 李淑卿