臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第1782號原 告即反訴被告 益合國際股份有限公司法定代理人 傅信欽訴訟代理人 劉冠伶
蔡慶文律師複 代理人 戴君容律師被 告即反訴原告 春保食品股份有限公司法定代理人 陳鐘秀惠訴訟代理人 楊雅雯
賴安國律師複 代理人 沈泰宏律師
張睿平律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國110 年4 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查，原告起訴主張被告於民國107 年7 月13日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），承租原告位於新北市○○區○○路○○號3 樓（下稱系爭建物）及地下1 樓平面車位編號A9、A10 號車位，然被告拆除系爭建物窗戶後，未依限復原，影響系爭建物外觀與房屋結構安全，依系爭租賃契約第8 條第3 項規定終止系爭租賃契約，並依同條第
4 項及不當得利之規定請求被告給付新臺幣（下同）180 萬元等語。嗣被告於本訴繫屬中，主張兩造系爭租賃契約已明定原告應提供可做為作業廠房即工廠使用之建物，然原告交付之系爭建物無法作為工廠使用，被告已解除或終止系爭租賃契約，是先位請求原告給付1,078 萬4745元，備位請求原告給付875 萬4,745 元等語，核其反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係，均以兩造間系爭租賃契約之權利義務關係為主要爭點，揆諸前揭說明，應認本訴與反訴之兩造彼此間之請求有重大關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法之所許，先予敘明。
乙、實體方面
壹、本訴方面
一、原告主張：被告於107 年7 月13日承租原告所有之系爭建物及停車位，租期為10年，於107 年10月1 日起至111 年9 月30日止每月租金為36萬元。系爭租賃契約第5 條第5 項約定被告得取得原告同意後，在系爭建物進行裝設或加工，但不可損害系爭建物結構或影響其安全，亦不得違反建築法規、政府消防安全檢查規定。嗣被告因有搬遷機器設備，而有拆除系爭建物窗戶之需要，是兩造另於108 年1 月25日簽立「同意確認書」（下稱系爭同意書），同意被告拆除系爭建物
3 片窗戶，需在108 年2 月11日前以玻璃四邊加設6 公分的鋁框方式復原，且不得造成系爭建物外觀及房屋結構安全問題，然被告於期限屆至後仍未將拆除之窗戶復原，破壞系爭建物外觀之一致性與協調性，影響整體美觀，而系爭建物欠缺3 片玻璃共同承載，與原結構設計有異，自影響安全，且被告未於拆卸玻璃處加裝安全防護，提高使用者跌落風險，下雨時雨水可能自木板縫隙滲漏，造成室內淹水、破壞內部裝潢，使用者更可能因地板濕滑滑倒受傷，影響系爭建物外觀與房屋結構安全，且系爭同意書係兩造基於系爭租賃契約第5 條第5 項而生，是被告如違反系爭同意書，亦屬違反系爭租賃契約第5 條之規定，原告便以此為由，依據系爭租賃契約第8 條第3 項於108 年4 月11日發函終止系爭租賃契約，於翌日送達予被告，故兩造間系爭租賃契約應已於108 年
4 月12日終止，然被告並未於同日返還系爭建物及停車位予原告，受有持續使用系爭建物及停車位之不當得利，且原告依系爭租賃契約第9 條之規定，亦得向被告請求按日依房租
2 倍計算之懲罰性違約金，如結算至108 年5 月31日止，被告須給付原告懲罰性違約金120 萬元【計算式：360,000 元÷30x50 日x2=120萬元】、不當得利損害賠償60萬元【計算式：360,000 元÷30x50 日=60 萬元】，合計180 萬元。為此，爰依系爭租賃契約第8 條第4 項、民法第179 條及第23
1 條第1 項等規定，請求被告給付賠償等語，並聲明：㈠被告應給付原告180 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於107 年7 月13日向原告承租系爭建物及停車位，系爭租賃契約名為「廠房租賃契約書」，且系爭租賃契約書第5 條明文系爭建物係供被告作食品廠生產及倉儲使用，是原告依系爭租賃契約應提供被告得做為食品廠生產及倉儲使用之建物，然原告惡意隱瞞系爭建物不得作為工廠登記使用之情事，有不完全給付情形，兩造遂於108 年2 月27日簽訂廠房租賃契約增補協議書（下稱系爭增補協議），原告同意退回被告交付108 年3 月至9 月間尚未到期之支票，待被告完成工廠登記後再支付租金，然原告遲至108 年5 月31日仍未依債之本旨補正系爭建物得做工廠使用，被告便於
108 年7 月9 日依據民法第92條規定撤銷締結系爭租賃契約之意思表示，原告於翌（10）日收受，則系爭租賃契約經被告於108 年7 月10日撤銷，原告請求依系爭租賃契約規定請求違約金，自屬無據。且縱認被告並未合法撤銷系爭租賃契約，惟被告拆除窗戶前，有經過原告同意，而原告未能舉證拆除3 面窗戶有何妨害結構、影響安全或違反建築法規、消防安全檢查之情事，是原告違法終止系爭租賃契約，自不生效力等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：（見本院卷三第371頁至第373頁）㈠兩造於107 年7 月13日締結租賃契約，約定被告向原告承租
系爭建物及停車位，雙方簽訂系爭租賃契約，並由臺灣新北地方法院所屬民間公證人為公證。
㈡系爭租賃契約第5 條第5 項約定：乙方（即被告）如擬在租
賃廠房上為裝設或加工者，乙方於取得甲方（即原告）書面同意後得自費裝設，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害廠房結構及影響其安全，亦不得違反建築法規、政府消防安全檢查規定及新北產業園區污水排放設置相關規定，乙方於交還廠房不得向甲方要求補貼任何費用。第8 條約定：（三）乙方若違反本契約第3 條、第5 條、第6 條、第7 條第2 項，甲方得隨時終止租約，乙方絕無異議。（四）乙方於租約期滿或提前終止時，不交還或逾期交還廠房者，自終止租約或租賃期滿之翌日起，至返還廠房之日止，乙方應按日租付房租2 倍計算之懲罰性違約金。
㈢兩造有於107 年2 月27日簽訂系爭增補協議，協議書文字記
載：協議退回被告先前交付之票號AQ0000000 、AQ0000000、AQ0000000 、AQ0000000 、AQ0000000 、AQ0000000 、AQ0000000 號租金含管理費支票，而被告承諾取得工廠登記日起，即依據系爭租賃契約定給付租金及管理費。
㈣兩造於108 年1 月25日簽署系爭同意書，同意被告於拆卸系
爭建物3 片玻璃窗戶，並載明預計於108 年2 月11日將其復原。
㈤原告於108 年4 月11日以臺中英才郵局697 號存證信函主張
被告未依系爭租賃契約第2 條、第7 條負擔水電費，且未復原窗戶及加裝鋁框，違反系爭租賃契約第5 條約定，依系爭租賃契約第8 條規定終止租約，被告於108 年4 月12日收受。
㈥被告曾於108 年6 月4 日以內湖郵局593 號存證信函催告原告補正，內容詳如被證四。
㈦被告曾於108 年7 月1 日以春保字第1080701001號函主張原
告未交付合於契約本旨之租賃物，故解除兩造間租賃契約；同年7 月5 日以春保字第1080705001號函，以相同事由，主張終止兩造間租賃契約；同月9 日則以0000000000號函，主張遭原告詐欺，撤銷系爭租賃契約。
㈧系爭建物79使字第209190號使用執照存根記載系爭建物位於
丁種建築用地工業區，為地上四層地下一層之建物。「各層用途」欄記載：地下層用途為防空避難空間，地上第一層之用途為工廠，第二層至第四層之用途為辦公室。
㈨新北市政府工務局曾於106 年5 月25日以新北工建字第1061001358號函覆原告，內容詳如證七。
㈩兩造有於108年6月10日簽署如反證八之簽收單。
四、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文，另民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
㈡系爭租賃契約第5 條第5 項約定被告擬在系爭建物上為裝設
或加工者，得於原告書面同意後自費裝設，但不可損害廠房結構及影響其安全，亦不得違反建築法規、政府消防安全檢查規定及新北產業園區污水排放設置相關規定、第8 條第3項約定：被告如違反系爭租賃契約第5 條，原告得隨時終止租約，為兩造所不爭執。而兩造曾協商被告於108 年1 月29日至同月31日可拆除系爭建物玻璃窗戶3 面，復原前將以木板及帆布包覆拆除後之位置，將於108 年2 月11日復原，復原方式為將玻璃四面加設6 公分鋁框，然被告迄至108 年4月9 日仍未復原，原告發函終止系爭租賃契約等情，亦有系爭同意書、臺中英才郵局存證號碼697 號存證信函及附件1份為憑（見本院卷一第35頁至第36頁、第39頁至第43頁），而可認定。則原告主張已合法終止系爭租賃契約，自需以被告違反系爭租賃契約第5 條，即未將系爭建物窗戶復原，已損害廠房結構及影響其安全，或違反建築法規、政府消防安全檢查規定及新北產業園區污水排放設置相關規定為限。
⒈經查：原告雖聲請函詢新北市政府工務局、新北市政府消防
局（下分別簡稱為工務局、消防局）拆除系爭建物之窗戶是否違反消防法規或建築法規，工務局於108 年12月17日回覆略以：⑴經比對79股使字第190 號使用執照竣工照片與來函提供照片，已無法辨識是否屬於建物外牆，建議委請專業技師團隊現場勘查進行認定。⑵就玻璃窗戶欠缺時，倘原核定外牆開口未變更，僅於該牆體加設玻璃窗戶形式時，則無涉說明二（即建築法第73條第2 項、新北市政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點第11點）之規定，且就結構是否安全無虞部分，建請委請專業技師團體現場勘查認定等語（見本院卷二第241 頁至第243 頁），未能證明被告之行為有違反消防或建築法規。消防局於108 年12月4 日回函另以：「旨揭外牆所使用之玻璃、木板材質均非消防安全設備之檢查範圍…且建築物外牆係使用玻璃帷幕或木板，其材質及防火等級涉及建築相關法令規範，惠請逕洽新北市政府工務局。」等語（見本院二卷第233 頁），亦無從認定被告未將窗戶復原，有違反相關消防法規情事，是原告該部分主張，難認可採。
⒉原告雖聲請就「被告拆除系爭建物窗戶3 面後，對系爭建物
之結構、建物或使用者安全，或消防安全有無影響」一事，由新北市土木技師公會進行鑑定，然原告於鑑定結果尚未完成前，即於110 年1 月4 日具狀表示因鑑定費用過高，不願負擔鑑定費用，自難認原告已就被告有損害系爭建物結構安全或違反消防建築法規一事盡其舉證之責。
⒊原告雖主張被告未復原系爭建物之窗戶，破壞系爭建物外觀
之一致性及協調性，違反系爭租賃契約等語，然此與系爭租賃契約第5 條第5 項已明文規定需損害結構或影響安全或違反建築法規等情狀不符，而不足採；原告主張拆除窗戶後與原結構設計有異，顯然影響安全，僅為主觀臆測，未提出證據或聲請鑑定已實其說；原告另主張被告拆除玻璃可能導致雨水滲漏、破壞內部裝潢、影響使用者安全，所舉事項與影響建築物結構安全仍屬有間，亦無足採。
⒋系爭同意書記載：「因乙方工廠機器設備搬遷需要，將於10
8 年1 月29日至108 年1 月31日三日動工並拆除承租甲方三樓三片玻璃窗戶（窗戶位置如附件1 指示）。2 月適逢農曆年節放假，年節期間乙方會採用木板與帆布包覆拆除後的空間，預計108 年2 月11日將其復原，復原後並會在玻璃四邊加設六公分的鋁框，以應將十年承租期間有其他機器設備進出方便，乙方承諾復原不會影響甲方大樓外觀與房屋結構安全。惟口說無憑，特例此書以資留存。」等語（見本院卷一第35頁），僅有敘明被告拆除窗戶已獲原告同意，並無系爭同意書具有如系爭租賃契約同一效力之相關記載，足認系爭同意書之簽署，僅為符合系爭租賃契約第5 條第5 項原告書面同意之要件，雙方並無以系爭同意書之違反，視同違反系爭租賃契約第5 條之合意，是原告主張被告違反系爭同意書等同違反係爭租賃契約第5 條，亦不足採。
㈢原告未能舉證被告拆除系爭建物窗戶之行為損害廠房結構及
影響其安全，或有違反建築法規、政府消防安全檢查規定及新北產業園區污水排放設置相關規定，是原告依系爭租賃契約第8 條第3 項規定，以被告違約為由終止系爭租賃契約，自非有理。而原告既未合法終止系爭租賃契約，則被告於租賃契約之期限內，繼續使用系爭建物，自屬合法，原告因被告繼續使用系爭建物請求懲罰性違約金及不當得利，自無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約第9 條及民法第179 條之規定，請求被告給付共計180 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回，而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
貳、反訴方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。經查：本件反訴原告基於反訴被告提供之系爭建物無法作為工廠登記並使用，已撤銷或終止系爭租賃契約，或已撤銷締結系爭租賃契約之意思表示，反訴請求反訴被告給付408 萬4,13
3 元（見本院卷二第87頁），然於109 年6 月11日以民事反訴四暨訴之聲明變更狀，基於同一事實關係，變更其聲明為：一、先位聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1,078 萬4,
745 元。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告875 萬4,745 元。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷三第73頁），經核反訴原告所為上開訴之變更，均係基於系爭建物得否做工廠使用，及系爭租賃契約效力之同一事實，就請求之金額所為擴張，且反訴原告所為訴之變更，未甚礙訴訟之終結，揆諸上開規定，應予准許。
二、反訴原告主張略以：反訴原告於107 年7 月13日向反訴被告承租系爭建物及停車位，依兩造系爭租賃契約第5 條、第10條約定，系爭建物應可供反訴原告作為食品廠房生產及倉儲使用，然反訴被告竟惡意隱瞞系爭建物之使用執照不符相關法令規定，無法登記做為工廠使用，兩造遂於108 年2 月27日簽訂系爭增補協議，同意反訴原告完成工廠登記後，始須支付租金，然反訴被告至108 年5 月31日仍未依系爭租賃契約意旨補正系爭建物可供工廠生產及倉儲使用，反訴原告再度催告反訴被告補正其給付之內容，並以同函告知反訴被告先前終止系爭租賃契約行為為無效，然反訴被告仍未提出合於債之本旨之給付，是反訴原告於108 年7 月1 日函知反訴被告解除系爭租賃契約、同月5 日函知終止系爭租賃契約、同月9 日撤銷與反訴被告締結系爭租賃契約之意思表示，反訴原告於108 年6 月10日先行點交返還系爭建物及停車位予反訴被告，惟註明此一點交不得解釋為反訴原告有明示默示同意或放棄任何權利之意。而兩造間系爭租賃契約既已合法終止，反訴原告並已將租賃之標的物返還，依系爭租賃契約第4 條第2 款，反訴被告即應返還①押租金72萬元予反訴原告。而系爭租賃契約因反訴被告未據實告知系爭建物不符相關法令規定，且未依債之本旨給付，經反訴原告解除系爭租賃契約及撤銷締結系爭租賃契約之意思表示，故雙方自有回復原狀之義務，故反訴被告除應返還前述押租金72萬元外，且應返還②已繳納租金203 萬元，且反訴被告前述惡意隱匿之行為，又反訴原告信任系爭租賃契約有效，因而③支出工程、裝修、物流費用合計292 萬616 元、因系爭建物無法作為工廠使用，④反訴原告遭通路商罰款188 萬471 元、⑤反訴原告無法順利生產，以同業利率9 ％計算之所失利益323萬3,658 元，反訴原告得依民法第227 條、第184 條第1 項前段、後段、第245 條之1 規定請求反訴被告給付，故合計為1,078 萬4,745 元。若認反訴原告未合法解除或撤銷系爭租賃契約，則反訴原告已合法終止系爭租賃契約，得請求反訴被告給付上開①、③至⑤所示金額，合計875 萬4,745 元。是先位依據民法第259 條、第113 條、第184 條第1 項前段、第1 項後段、第245 條之1 及系爭租賃契約第4 條第2款請求，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1,078 萬4,74
5 元。㈡願供擔保請准宣告假執行。備位依民法第227 條、第184 條第1 項前、後段、及系爭租賃契約第4 條第2 款請求，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告875 萬4,745 元。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、反訴被告則以：㈠反訴原告並未舉證兩造約定系爭建物需可作為工廠使用，若
兩造果有此合意，理應於締約時載明，系爭租賃契約第5 條係在表明反訴原告承租系爭建物之限制，第10條第4 項則為反訴原告如需就系爭建物辦理工廠登記，可請求反訴被告提供文件，反訴被告有配合之義務，均非兩造合意系爭建物需可做為工廠登記使用，且反訴原告於107 年7 月至108 年2月間，不僅未催告反訴被告履行，反繼續繳納租金，於108年2 月27日簽立協議書時，仍願繼續維持系爭租賃契約，是兩造顯無系爭建物應可作為作業廠房之合意。退步言之，縱認反訴原告前開主張為真，然工務局於106 年5 月25日即以新北工建字第1061001358號函准予就系爭建物備查作為工廠，工務局108 年12月17日新北工建字第1082313222號函、新北市政府經濟發展局（下稱經發局）109 年1 月2 日新北經登字第1082443995號函亦為相同之回覆，且反訴被告另已就系爭建物申請工廠登記，並經經發局109 年7 月21日以新北經登第0000000000號函核准，均可證明系爭建物可辦理工廠登記。
㈡反訴原告主張系爭租賃契約已解除、終止或遭撤銷意思表示
，然三者無法為客觀訴之合併。且系爭建物需可做為工廠登記之給付義務（反訴被告否認之），並無給付期限，反訴原告於108 年5 月31日催告履行後，旋於同年7 月1 日解除契約，並未在遲延責任發生時再為催告，其解除權之行使並不合法，不生解除契約之效力。反訴原告主張遭詐欺，依上述說明，反訴被告並無詐欺之行為，且反訴原告於完成工程登記前，便已搬入相關機器設備，可見是否可作工廠登記，並非影響反訴原告承租之重要因素，反訴原告主張撤銷受詐欺之意思表示，即無足採。是反訴原告主張解除或撤銷意思表示均無理由，其請求回復原狀，自不可採。
㈢反訴原告雖依民法第277 條、第184 條及第245 條之1 請求
損害賠償，依前開所述，反訴被告並無不完全給付，反訴原告未舉證何權利遭侵害，未證明有詢問系爭建物可否為工廠登記而反訴被告有惡意隱匿情事，其請求賠償並無理由。反訴原告並未將系爭建物恢復原狀、修復損壞之處，與系爭租賃契約約定不符，不得請求返還押租金。且反訴被告對於反訴原告尚有180 萬元之債權（即本訴部分）可供抵銷，是反訴原告之押租金於抵銷後已無賸餘。反訴原告使用系爭建物已受有利益，不得請求返還已付租金，又反訴原告所提供支出工程、裝修、物流費用之資料，並無與系爭租賃契約相關之記載，無從考察與系爭租賃契約或系爭建物間關係，無從認定具有因果關係，反訴原告縱有支出，其亦因此獲得裝修、規劃、搬遷等對價，有損益相抵規定之適用，且經反訴被告核對相關單據，多有重複計算情形。至反訴原告請求通路商罰款188 萬471 元、缺貨損失323 萬3,658 元，然反訴原告除系爭建物外，尚有位於新北市新店區之登記地址，反訴原告未敘明有何理由無法生產，且未能表明其系爭建物所擺設之機械、設備或人力得反訴原告生產，亦可能因反訴原告不及備料、產能不足導致罰款，不得轉嫁予反訴被告等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⒈反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准告免為假執行。
四、得心證之理由：㈠兩造是否有約定系爭建物需可為工廠登記，並做為工廠使用：
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責（最高法院97年度台上字第2307號判決意旨參照）。另按基於債之關係，債權人得向債務人請求給付，民法第199 條第1項定有明文。故債之核心在於給付，而給付義務，可分為主給付義務及從給付義務。此外，債之關係，尚可能發生當事人間之附隨義務。主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係類型之基本義務。從給付義務係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之義務，以確保債權人之利益能獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現。附隨義務則係為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程中基於誠信原則，所發生協力及告知等以輔助實現債權人給付利益之義務（最高法院100 年度台上字第2 號、101 年度台上字第2098號判決意旨參照）。準此，出租人之主給付義務，在於使承租人於租賃期間內能夠對於租賃物為合於契約目的之使用及收益。此即為出租人之主給付義務。
㈡反訴原告主張兩造間有合意系爭建物應可作為工廠使用，已
提出系爭租賃契約及增補協議書為據。系爭租賃契約之契約名稱記載為「『廠房』租賃契約書」，故兩造間締結系爭租賃契約，顯係供反訴原告作為廠房使用。而系爭租賃契約第
5 條第1 項約定：「本廠房僅供乙方（即反訴原告）作食品廠生產及倉儲（經工業主管機關核准之事業使用）。」、第10條第3 項：「甲方（即反訴被告）應配合提供辦理公司登記（廠登等）所需之各項文件。」、第9 條第4 項約定系爭租賃契約終止時：「乙方應將公司、營利執照、工廠登記等相關登記遷出或註銷，並將其影本將由甲方留存」等語（見本院卷一第21頁至第22頁）。是綜觀系爭租賃契約，系爭建物由反訴原告承租後係供作為食品廠生產及倉儲，反訴被告有配合提供相關資料供反訴原告申請工廠登記之義務，而於兩造租賃期間屆滿後，反訴原告須將工廠登記遷出。是系爭租賃契約條款之訂定，均係以系爭建物供反訴原告做工廠使用而設計。復參酌兩造於107 年2 月27日所訂系爭增補協議：「一、甲乙雙方於108 年2 月27日協議先行退回乙方先前交付108 年3 月至9 月費租金含管理費支票…乙方承諾取得工廠登記起，即依據原契約書約定之租金，按月給付租金及管理費。」等語（見本院卷一第99頁），以反訴原告是否取得工廠登記，作為反訴被告嗣後得否收取租金之唯一條件，與系爭租賃契約以反訴原告欲申請工廠登記為而制定相關條款等情相符，而可認定。
㈢反訴被告雖辯稱系爭租賃契約第5 條第1 項為反訴原告使用
系爭建物之限制、第10條第3 項係提供反訴原告請求提供文件之依據，均非反訴被告提供系爭建物需可做為工廠登記之明文，若兩造間有系爭建物得做工廠使用之合意，本應於契約明文訂定云云，然解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，本不以契約明文規定為限，依兩造系爭租賃契約之契約名稱、契約整體內容及雙方嗣後簽訂之系爭增補協議，足認兩造間確有前述合意存在，反訴被告將契約條款割裂觀察，而辯以系爭租賃契約並無可作工廠登記之明文，其所為解釋方式難認可採。反訴被告另辯以系爭增補協議為嗣後簽署，無法反推簽約時雙方有合意，僅反訴被告慮及將來雙方仍有合作可能，故勉為同意反訴原告之請求云云，惟倘因反訴原告遲未辦理工廠登記，進而要求暫免租金，衡情反訴被告大可拒絕反訴原告此一無理請求，縱有將來合作之考量，亦可選擇酌定相當期限減輕或暫免租金，均無以反訴原告是否取得工廠登記，作為收取租金之條件，是反訴被告此一辯解，已與常理有違，而不足採。
㈡系爭建物是否可作為工廠登記使用：
⒈反訴原告主張反訴被告明知系爭建物無法登記作為工廠使用
，卻仍故意向反訴原告為虛偽之陳述，其交付系爭建物亦屬不完全給付，造成反訴原告之損害等情，既為反訴被告所否認，自應由反訴原告就該部分事實負舉證之責。反訴原告雖聲請證人即會計師事務所職員施昀甄到庭，欲證明系爭建物無法作工廠登記使用，然證人施昀臻於本院證稱：「（問：是否有與被告人員討論到該地點可否作工廠登記？）沒有，因為我們也沒有時間承辦。」、「（問：有無在對話過程中去提到過辦理工廠登記的話，使用執照必須是工廠使用才能辦理登記？）太久了，我不記得了。」等語（見本院卷二第
310 頁）。是依證人施昀臻本院中證述，顯難認定系爭建物無從作工廠登記使用。
⒉反訴原告另聲請通知證人即工務局承辦人員李秉霖到庭證明
系爭建物得否為工廠登記使用，證人李秉霖於本院證稱：「（問：…如果建築物之使用用途由辦公室變更為工廠，是否即是由G2類別變更為C2類？若是，則是否屬於變更使用群組？）不是這樣認定，兩造案件位於工業用地，以工廠使用為主，在這邊辦公室是會被認定為工廠附設的辦公室，若辦公室要回歸工廠使用，不用辦理變更使用。」、「（問：本案狀況下，建物的第三層要做工廠使用，不需要申請變更使用執照？）是。」、「（問：依工務局106 年5 月25日函文…是否認為該建築物第3 層之使用類組有變更？）如果要將工廠附設建物回歸工廠使用，不需要辦理變更使用，基於建築物管理狀況，會要求附屬辦公室空間名稱變更為工廠要跟我們報備，就可以作為工廠使用。」等語（見本院卷二第441頁至第442 頁）。是依證人李秉霖之證述，系爭建物位於丁種建築用地工業區，原屬於工廠附設之辦公室，系爭建物如須回歸作為工廠使用，不須辦理使用類組織變更，僅需告知工務局，由工務局進行備查即可，是系爭建物使用執照存根雖記載為辦公室，仍不影響系爭建物得於報請工務局備查後回歸作為工廠使用，而無法證明系爭建物不得作為工廠使用。
⒊反訴原告另聲請證人即經發局承辦人員王譽潔到庭，依證人
王譽潔本院中所證：「因為在106 年5 月25日工務局有發函，這樣（系爭建物）就可以作工廠登記，如果只提供79年之使用執照，無法佐證工務局核定系爭建物可以作為工廠使用。」、「（問：核定空間名稱為工廠，是否指可以在該空間內生產製造產品？）是。」、「（問：依據工廠管理輔導辦法，建築物用途必須是工廠才能作工廠登記？）是。」、「（問：是依照何法令規定，在使用執照上不是工廠之建築物，可以做為工廠登記？）因為該函文佐證工務局已經核定該層可作為工廠用途，只看使用執照第三層無法作為工廠。」等語（見本院卷三第48頁至第49頁）。是依證人王譽潔本院中證述，系爭建物經工務局准予備查得作為工廠使用後，即可在系爭建物中生產製造產品，可作為工廠使用，自無從佐證反訴原告主張。
⒋又新北市○○區○○路○○號建築物（即系爭建物所在大樓）
領有79股使字第190 號使用執照（78股建字第208 號建造執照），依存根所示，土地使用分區為丁種建築用地工業區，建築物規模為地上4 層地下1 層建築物，用途第1 層為工廠、第2 、3 、4 層為辦公室使用，依建造執照申請書掛號日78年1 月24日所適用法規及臺灣省政府建設廳78年1 月19日78建一字第160852號函說明段：「三、建妥後之建築物不得移供與工業無關之使用，並不得租售他人作為非工業使用，否則將依照獎勵投資條例暨其施行細則等有關規定處理」，有工務局109 年8 月19日新北工建字第1091560886號函及附件在卷為憑（見本院卷三第170 頁至第173 頁、第192 頁），可認新北市○○區○○路○○號建築物僅可供作工業使用。
依此脈絡，反訴被告於106 年5 月22日申請將系爭建物回歸作為工廠使用，工務局於106 年5 月25日函覆記載：「三、…本案第三層空間其用途應屬第一層工廠附設之辦公室，有關申請空間名稱變動一節，依檢附圖說查核，僅室內空間名稱變動，尚無涉及『建築物使用類組及變更使用辦法』第8條所訂應申請變更使用執照之規定…旨揭請辦事項，本局准予備查。」等語，有工務局新北工建字第1061000358號可佐（見本院卷一第137 頁），當係依據系爭建物僅可做工業使用，系爭建物使用用途雖記載為辦公室，仍應屬工廠附設辦公室，回歸工廠使用，無需申請變更使用執照，上情更經同局108 年12月17日新北工建字第1082313222號函重申其旨（見本院卷二第241 頁至第243 頁），而可認定。另本院就系爭建物得否辦理工廠登記乙節函詢經發局，經該局於109 年
1 月2 日函覆略以：系爭建物核准用途既經工務局108 年12月17日新北工建字第1082313222號函查業於106 年5 月25日新北工建字第1061000358號函備查為工廠，即得依工廠管理輔導法規定辦理工廠登記等語，有經發局新北經登字第1082443995號函在卷為憑（見本院卷二第267 頁），足認系爭建物經工務局備查可做工廠使用後，即可辦理工廠登記等情無訛。
⒌另徵諸系爭建物原使用執照雖記載為辦公室，然反訴被告於
109 年5 月12日提出申請後，工務局參酌當時獎勵投資條例、非都市土地使用管制規則等規定並調閱卷宗，已於109 年
5 月22日以新北工建字第1090942653號函同意更正系爭建物為「地上3 層：C2工廠附設空間（辦公室）」，有工務局10
9 年8 月19日新北工建字第1091560886號函為憑（見本院卷三第170 頁至第173 頁），反訴被告更已親自於系爭建物申請工廠登記，經發局於109 年7 月12日以新北經登字第1098146590號函照准在案（見本院卷三第325 頁），再再證明系爭建物可作為工廠登記使用。
⒍而反訴原告主張系爭建物為廠房附屬空間，不得作為生產、
儲存或倉儲之實物作業廠房使用（見本院卷四第76頁、第77頁），已與經發局核准反訴被告於系爭建物工廠登記許可等情相違，而不可採。反訴原告另主張反訴被告基於現存一樓工廠之便，向經發局申請僅有反訴被告能取得之工廠登記證（見本院卷四第85頁），然系爭建物得依工廠管理輔導法規定辦理工廠登記，有經發局新北經登字第1082443995號函為憑，且觀反訴被告取得之工廠登記證，亦未提及與反訴被告
1 樓工廠有何關聯，是反訴原告單憑臆測，主張僅反訴被告可取得系爭建物工廠登記證，自不足採。反訴原告再主張系爭建物有多處違法施工等情，無論是否屬實，均與「系爭建物客觀上得否做為工廠使用、得否申請工廠登記許可」等情無涉，且反訴原告亦未主張曾依此催告反訴被告補正或解除、終止系爭租賃契約，本院自無庸審酌。
⒎復按非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其
容許使用之項目及許可使用細目使用。但中央目的事業主管機關認定為重大建設計畫所需之臨時性設施，經徵得使用地之中央主管機關及有關機關同意後，得核准為臨時使用、海域用地以外之各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一；海域用地容許使用項目及區位許可使用細目如附表一之一，非都市土地使用管制規則第6 條第1 項前段、第3 項分別定有明文。而依該條制定之附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」所示，丁種建築用地雖非不得興建專業辦公大樓，然限於已開發工業區並經工業主管機關規劃者始得設置（見本院卷三第27頁），是反訴原告主張丁種建築用地工業區中亦可見建築設有G 類（辦公、服務類）之辦公室或H 類（住宿類）之其他使用類組，系爭建物使用類組仍須再度審酌云云，揆諸上述說明，反訴原告未能舉證證實系爭建物係經主管機關核准設立之專業辦公大樓，故仍無從推翻系爭建物屬工廠附設辦公室，使用類組屬C2類，可做工廠使用之事實。
⒏綜上，反訴原告主張系爭建物無法辦理工廠登記，無法作為
工廠使用，已與工務局、經發局之函文有所違背，難認可採。
㈢反訴原告主張依民法第227 條、第92條規定，撤銷或終止系
爭租賃契約，或已撤銷締結系爭租賃契約意思表示，有無理由：
⒈按契約成立生效後，債務人負有給付義務（包括主給付義務
與從給付義務）及附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務。倘債務人未盡此項義務，應負民法第
227 條第1 項不完全給付債務不履行之責任。惟給付乃債務人實現債之內容之行為，不同種類債之法律關係，其給付義務及附隨義務有別，是債務人是否依債之本旨履行給付義務及附隨義務，自應以當事人合意所生債之關係為斷（最高法院106 年度台上字第1736號判決意旨參照）。另按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。最高法院18年上字第371 號判決、44年台上字第75號判決可資參照。
⒉經查：兩造間合意系爭建物須可作工廠使用，供反訴原告於
系爭建物內為食品生產及倉儲，然反訴被告所提供之系爭建物，可申請工廠登記，可供反訴原告做為工廠使用，已如前述，是反訴被告所交付之建物已符債之本旨，反訴原告主張其可依民法第227 條規定撤銷或終止系爭租賃契約，為無理由。循此，反訴被告告知系爭建物可做工廠使用，既未告知反訴原告不實之事，是反訴原告主張遭詐欺，進而撤銷締結系爭租賃契約之意思表示，亦無理由。
㈣反訴原告先位請求反訴被告給付1,078 萬4,745 元，有無理由：
⒈反訴原告得否依系爭租賃契約第4 條規定，請求返還押租金：
⑴系爭租賃契約第4 條第2 項約定：租期屆滿或提前終止租約
時，甲方（反訴被告）應於乙方（反訴原告）依約將租賃廠房交還清楚無誤時，隔日無息返還押租保證金予乙方，但如乙方有未結清之應負擔費用（水電費，管理費），甲方得逕自押租保證金中扣除，如有剩餘，甲方應將餘額返還乙方；倘有不足，甲方得向乙方請求給付差額等語（見本院卷一第20頁）。是依上開規定，反訴原告得請求反訴被告返還押租金，須以系爭租賃契約之租期屆滿或提前終止為前提。
⑵反訴原告雖主張反訴被告所提出系爭租賃物無法作為工廠登
記使用，故主張已於108 年7 月1 日解除系爭租賃契約、同月9 日撤銷與反訴被告締結系爭租賃契約之意思表示，然系爭建物可做工廠登記，已如前述，是反訴原告主張已解除系爭租賃契約，或已撤銷締結系爭租賃契約之意思表示，均屬無據，而反訴被告所主張反訴原告未將系爭建物窗戶復原，已終止系爭租賃契約云云，亦無理由，業如前述，則系爭租賃契約既尚未經期前撤銷或終止，反訴原告請求反訴被告給付押租金72萬元，當屬無理由，應予駁回。
⑶又兩造雖簽署簽收單，表明反訴原告於108 年6 月10日已將
系爭建物包含門禁卡、鎖匙等返還反訴被告，並抄錄水表、電表結算金額（見本院卷二第143 頁），然兩造均未表示有以交還系爭建物作為合意終止系爭租賃契約之意思表示，是兩造所簽署之簽收單，充其量僅能表明兩造有暫不履行系爭租賃契約，以待相關爭議釐清之意，亦無從認定兩造間已終止系爭租賃契約，附此敘明。
⒉反訴原告得否依民法第113 條規定，請求返還押租金及已付租金：
反訴原告所為撤銷系爭租賃契約或撤銷締結系爭租賃契約之意思表示並非合法，已如前述，是反訴原告依系爭租賃契約交付押租金，且享受使用系爭建物之利益，其請求反訴被告返還押租金及已付租金，自無理由。
⒊反訴原告得否依民法第227 條、第184 條第1 項前段、後段、第245 條之1 規定，請求反訴被告賠償：
⑴按侵權行為之成立，須行為人具備歸責性、違法性，並不法
行為與損害間有因果關係，始能成立。且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上字第328 號判決意旨參照），又民法第184 條第2 項所謂善良風俗之意義，應相當於民法第72條所稱善良風俗，即指一般社會道德觀念而言。
⑵反訴被告交付系爭建物，符合債之本旨，對於反訴原告難認
有侵害之行為，且反訴原告亦未舉證反訴被告之行為有何違反一般社會道德，或對反訴原告之詢問有惡意隱匿或為不實之說明，是反訴原告請求反訴被告賠償，當無理由。
㈣反訴原告備位主張已終止系爭租賃契約，請求反訴被告給付
875 萬4,745 元云云，然反訴原告終止系爭租賃契約並不合法，已如前述，且反訴原告依據第227 條、第184 條第1 項前、後段、及系爭租賃契約第4 條第2 款請求反訴被告返還押租金及損害賠償，並無理由亦如上述，是反訴原告備位請求反訴被告給付上述金額，亦無理由。
五、綜上所述，反訴原告先位依民法第259 條、第113 條、第18
4 條第1 項前段、第245 條之1 及系爭租賃契約第4 條第2項請求反訴被告給付1,078 萬4,745 元，備位依據民法第22
7 條、第184 條第1 項後段及系爭租賃契約第4 條第2 項請求反訴被告給付875 萬4,745 元，均為無理由，應予駁回，而反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
參、本件本反訴部分，事證均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 26 日
民事第五庭 審判長法 官 高文淵
法 官 連士綱法 官 王 廷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 26 日
書記官 張雅筑