臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第1796號原 告 黃介華被 告 黃清田上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國109 年1 月
6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○號1 樓房屋全部遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣102 萬6,330 元，及自民國108 年9月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
三、被告應自民國108 年10月起至遷讓返還第1 項房屋之日止，按月給付原告新臺幣5 萬3,000 元。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、程序方面：
(一)按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262 條第1 項本文亦有明文。查，本件原告起訴時訴之聲明係請求：(一)被告應將坐落新北市○○區○○路○○○巷○○號1樓房屋全部遷讓返還原告；(二)被告應給付原告新臺幣（下同）36萬0,330元，並自民國107年12月1日起至遷讓交屋為止，按月賠償原告5萬3,000元；(三)被告置留系爭房屋內全部器材物品留置權判予原告（見本院108年度板簡字第735號卷第11頁）。復於本院108年8月29日言詞辯論期日，原告當庭以言詞撤回訴之聲明第3項請求，並聲請供擔保宣告假執行（見本院卷第25頁）。嗣原告再於本院108年11月18日言詞辯論期日，當庭以言詞變更訴之聲明為：(一)被告應將坐落新北市○○區○○路○○○巷○○號1樓房屋全部遷讓返還原告；(二)被告應給付原告102萬6,330元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；(三)被告應自108年10月起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告5萬3,000元（見本院卷第42頁）。經核原告上開所為訴之追加、變更、撤回，均係基於原告請求被告返還系爭房屋之同一基礎事實，而為追加、變更、撤回應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
(二)本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
(一)被告前於民國99年10月5日向原告承租新北市○○區○○路○○○巷○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），作為經營小吃店之用，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自99年10月5日起至103年10月5日止，每月租金為4萬元，被告應於每月5日前將租金匯款至原告之永和永貞郵局帳戶內，押租金則為8萬元，另水、電、瓦斯費由被告每月10日前匯至原告上開郵局帳戶內。嗣後，兩造於系爭租約屆滿後，基於互相信任基礎，口頭約定沿用系爭租約，繼續兩造間之租賃關係，並逐年調整租金，自103年2月起至同年9月租金為每月4萬2,000元，103年10月、11月租金為4萬3,000元、4萬4,000元，103年12月至104年9月租金為每月4萬5,000元，104年10月至105年6月租金為每月4萬7,000元，105年7月至106年2月租金為每月4萬6,000元，106年3月至4月為每月4萬8,000元，106年5月至107年7月租金為每月5萬元，107年8月起均為每月5萬3,000元，而被告則依約按月將租金及系爭房屋之水、電、瓦斯費匯入原告上開郵局帳戶內。詎被告自105年6月起即未依約繳納租金，亦未繳納水、電、瓦斯費，計算至108年9月止，共積欠原告房屋租金107萬6,000元及水、電、瓦斯費3萬0,330元，復經扣除押租金8萬元後，尚仍積欠原告為102萬6,330元，經原告向被告催繳上開租金及水、電、瓦斯費，被告均置之不理，更自107年12月1日起不知去向，亦搬離其戶籍地住所新北市○○區○○路○○○巷○號6樓。
(二)原告曾於107 年12月17日以存證信函催告被告終止系爭租約並請求其遷出系爭房屋，惟被告並未收受存證信函，爰再請求以鈞院108年8月29日言詞辯論筆錄之送達（即同年9月19日）催告被告應於7日內給付積欠之租金，如逾期未繳納即終止租約，不另通知被告。然被告迄今仍未給付租金，是兩造間之系爭租約業於108年9月26日合法終止。又系爭租約終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之合法權源，原告除得依民法第767條前段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋外，並得依系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金、水、電、瓦斯費共計102萬6,330元及按月賠償原告5萬3,000元至被告遷讓返還系爭房屋之日止。為此，爰依系爭租約之約定及民法第767條前段之規定提起本件訴訟等語。並聲明請求：如主文所示。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋，民法第421 條第1 項、第439 條前段、第451條、第440 條第1 、2 項、土地法第100 條第3 款分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段亦有明文。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例意旨參照）。查，原告就其上開主張之事實，業據提出系爭租約、永和永貞郵局郵政存簿儲金簿封面及內頁、永和永貞郵局第824 號存證信函及回執、系爭房屋登記謄本等件影本在卷可稽（見本院108 年度板簡字第735號卷第25-75 頁、第99-103頁、第141 頁），並有本院送達證書、公示送達公告、公示送達證書等件附卷為憑（見本院卷第29-37 頁），核與其所述相符。而本件兩造於系爭租約租賃期間屆滿後，未另訂立書面契約，系爭房屋仍由被告繼續承租使用，且原告亦未表示反對，依上開說明，系爭租約已於前開租期屆滿後轉為不定期租賃契約，堪以認定。惟被告自105 年6 月起即未依約繳納租金，至108 年9 月止，共積欠原告房屋租金107萬6,000元，縱以押租金8萬元抵償，被告仍積欠之租金額逾2個月以上，又原告於本院108年8月29日言詞辯論期日當庭表示被告應於7日內給付積欠之租金，如逾期未繳納即終止租約等語，並請求本院將當日言詞辯論筆錄送達作為催告暨終止租約之意思表示，而該言詞辯論筆錄已於同年9月19日送達，然被告並未於期限內給付積欠租金，故系爭租約於同年0月00日生終止之效力。是以，系爭租約既經原告於108年9月26日合法終止，則被告自該日起即無繼續占有使用系爭房屋之權源，被告復未證明其尚有何占有使用系爭房屋之權源，而被告仍占有使用系爭房屋，故原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，自屬有據。
五、再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250 條第2 項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨參照）。查，依系爭租約第6 條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等語，此有系爭租約影本存卷足徵（見本院108 年度板簡字第735 號卷第99-103頁）。
而依系爭租約約定內容觀之，該約定係於租賃期間屆滿且租賃關係消滅，承租人負有返還租賃物之義務，然未按時返還時，始有該條約定適用。本件原告與被告間之系爭租賃業經原告終止乙節，已詳如前述，既原告不同意繼續出租系爭房屋，依系爭租約之約定，被告自負有遷讓返還系爭房屋之義務。惟被告迄未遷讓返還系爭房屋，被告自負有遲延履行返還租賃物之遲延責任，亦即符合該條約定應給付違約金之情形發生，而有給付違約金之責任。又被告違反系爭租約之約定，致使原告受有相當於每月5萬3,000元之租金收入之損害，故原告依系爭租約第6條約定，請求被告自租賃契約終止後之108年10月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬3,000元之違約金，為有理由，應予准許。
六、從而，原告依系爭租約之約定及民法第767 條規定，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付原告102 萬6,33
0 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即108 年9 月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨自108 年10月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5 萬3,000 元，為有理由，應予准許。
七、結論：本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 109 年 2 月 13 日
民事第三庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 13 日
書記官 喻誠德