臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第1987號原 告 邱黃雅俐
陳麗吟共 同訴訟代理人 林玠民律師複 代理人 陳引超律師被 告 陳洪足訴訟代理人 周德琴上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國108 年10月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告出租於被告坐落新北市○○區○○段○○○○○號（面積165 平方公尺）土地之租金，自民國一百零八年六月七日起，調整為每年租金稻谷陸萬柒仟台斤。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告邱黃雅俐、陳麗吟（下合稱原告，單指其一，逕稱姓名）主張：緣被告於民國102 年3 月間以優先承買方式取得坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（面積165 平方公尺，下稱系爭土地）所有權應有部分1%，伊二人所有權應有部分共99% 。系爭土地前所有權人將之出租被告，曾於87年間經鈞院以87年度訴字第996 號判決（下稱本院87年訴訟或判決）自87年9 月1 日起，調整租金為每年稻谷4 萬台斤；該租金又於99年7 月間經當時所有權人訴請調整，經臺灣高等法院102 年度重上字第374 號判決（下稱前案訴訟或判決）自99年7 月23日起調整為每年稻谷6 萬台斤確定。而前案判決所據系爭土地99年度之公告現值為每平方公尺新台幣（下同）263,750 元，本件起訴時即108 年5 月之公告現值則為每平方公尺468,000 元，漲幅高達77.44%，則系爭土地之年租金應以申報總額10% 為適當，再參考行政院農業委員會農糧署99年時稻谷收購價格每公斤18.75 元（即台斤11.25 元）折算約為11萬0387.2台斤。爰依民法第442 條、第227 條之
2 規定提起本訴，並聲明：伊等出租於被告之系爭土地租金，自起訴狀繕本送達被告之翌日起，調整為每年租金稻谷11萬台斤等語。
二、被告則辯以：系爭土地為三角型之零畸地，按法令規定無法單獨開發使用，其使用價值有限，又本件租約約定以稻谷繳納，已預含有租金隨稻谷價格昇降而機動調整之意，伊依據調高後稻谷價格折算新台幣計算，其漲幅已經高達16.13%，足以反映物價指數。又參考鄰近系爭土地之中油公司於103年地上權案例，屬可從事大型開發建案，現幾已開發完成，為整排新建10層樓之大樓，使用價值及經濟效益非常高，其約定50年地上權權利期間換算每年價值為2,480.63元/ ㎡，以此標準換算系爭土地每年租金應為409,304 元，而系爭土地每年年租金稻谷6 萬台斤，現折算台幣為777,600 元，嗣後亦會隨稻谷價格調整而提高。兩者相較，系爭土地租金已經高於中油公司地上權案例租金甚多，且前案判決確定後，伊給付之租金由每年4 萬台斤稻谷增加為6 萬台斤，已入不敷出、四處借貸，現在原告主張逕調整為每年年租金稻谷11萬台斤，顯然將置伊無地可居、無屋可住之處境，不合理甚明，並聲明：原告之訴駁回等語。
三、本院整理並補充兩造不爭執事項，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容：
㈠原告取得系爭土地登記日期及應有部分為：邱黃雅俐96年7
月30日取得應有部分5 分之2 ；陳麗吟98年1 月10日取得應有部分59% （見本院調字卷第65-67 、27頁、訴字卷第72、73頁）。
㈡訴外人林通遠所有系爭土地應有部分1%，經其債權人聲請強
制執行拍賣，拍定後經本院依拍賣價格通知被告優先承買，被告表示同意優先承買而於102 年3 月間取得系爭土地應有部分1%（見本院調字卷第27-29 頁，訴字卷第72、73、97頁）。
㈢系爭土地前手陳志煌、秦啟晃於87年間對被告提起調整租金
訴訟，經本院87年判決自87年9 月1 日起調整為每年租金稻谷4 萬台斤確定；本件原告及林通遠前於99年間對被告提起調整租金訴訟，經前案判決自99年7 月23日起調整為每年租金稻谷6 萬台斤（見本院調字卷第19、29頁、訴字卷第73頁）。
㈣兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係（見本院調字卷第29頁、訴字卷第73、113頁）。
四、原告主張系爭土地公告現值自99年至今漲幅高達77.44%，是依民法第442 條及同法第227 條之2 規定請求調整系爭土地租金等語，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本件首要爭點，厥為系爭土地調整租金是否有理由。經查：
㈠按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」、「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第442 條、第227 條之2 分別定有明文。而民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4 號判決意旨參照）。又民法第442 條規定，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金（最高法院97年度台上字第62
5 號判決意旨參照）。㈡查原告及系爭土地前所有權人林通遠於99年間對被告提起調
整租金訴訟，經前案判決自99年7 月23日起調整為每年租金稻谷6 萬台斤確定後，迄原告提起本件訴訟（即108 年5 月13日，見本院調字卷第9 頁），已歷8 年餘未再調整，此有前案判決可按（見同上卷第19頁），並經本院調取前案訴訟歷審卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭執（詳前揭三、㈢所述），堪信此部分之事實為真正。
㈢系爭土地於99年度之公告地價、公告現值分別為每平方公尺
72,500元、263,750 元，於本件原告起訴時之108 年度最新公告地價、公告現值則分別為每平方公尺94,080元、468,00
0 元，有新北市板橋地政事務所108 年8 月6 日新北板地價字第108532786 號函暨所附公告現值表、地價第一類謄本可參（見本院訴字卷第83-89 頁），漲幅約分別為30% 、77%，漲幅不能謂不鉅。另參諸系爭土地坐落於新北市○○區○○路1 段，北接民生路，南接漢生東路，附近商店林立，鄰近捷運板橋站、新埔站，交通便利，於前案訴訟中正為捷運環狀線施工中，而被告興建之建物其中之新北市○○區○○路1 段162 號建物分4 個隔間，及1 個貨櫃屋，第1 隔間內有床、床櫃等，供住家使用；第2 隔間空置；第3 隔間為檳榔店販賣檳榔、飲料；第4 隔間為饅頭、包子店，現營業中；貨櫃屋內有電視、沙潑，作佛堂客廳使用，並堆放有賣飲料之東西，供貨品倉庫使用；第2 、3 、4 隔間為鐵皮屋，第1 隔間則與同路段160 號建物相通，均為磚造平房，160號建物大門上掛有西北角房仲招牌，內有辦公桌、椅等，未對外營業，目前亦供住家使用等情，業據被告於108 年8 月21日開庭陳稱與前案履勘狀況大致相同可稽（本院訴字卷第73頁、調字卷第31-33 ），復參考前案訴訟卷內所附系爭土地週邊及現場照片所示（見該訴訟高等法院上字卷㈡第6-19頁），綜合上開各情，本院認有調整系爭租金之必要，被告辯稱系爭土地使用價值有限，不應調整租金云云，並非可採。準此，原告依民法第442 條規定，請求調整系爭租金，於法尚屬有據。
㈣被告雖辯以：系爭租金約定以稻谷繳納，已預含有租金隨稻
谷價格昇降而機動調整之意，其依據調高後稻谷價格折算新台幣計算給付，其漲幅已高達16.13%，足以反映物價指數。
惟系爭土地租約原約定年租金6 萬台斤稻谷，雖有預含系爭租金隨稻谷價格昇降而機動調整之意，然稻谷與不動產價格之昇降原因，非係同一，波動幅度亦非一致，仍應依個案不動產本身價值之昇降，為得否准許當事人聲請法院增減其租金之準據，而原告提起本件訴訟請求調整系爭租金，依上所述，核屬必要，且應如何調整，亦據本院詳述如後所示，依該調整計算方式，稻谷價格之漲幅並不會被重覆評價，而造成被告更不利之結果，故被告前揭所辯，仍難遽採。
㈤至原告本件另依民法第227 條之2 規定請求調整租金部分，
依上開㈠之說明，民法第442 條規定，乃係同法第227 條之
2 所規範情事變更原則之態樣之一，除有民法第442 條未規範之情形，而符合民法第227 條規定之要件外，自無須併依民法第227 條之2 規定請求，而本件上訴人請求調整系爭租金部分，如上開㈢所述，既與民法第442 條規定相符，自無再依同法第227 條之2 規定請求之必要，併此敘明。
五、關於系爭土地租金應如何調整為宜：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法
第442 條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更（最高法院75年台上字第2126號判例意旨參照）。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號判決意旨參照）。
㈡原告依民法第442 條規定請求調整系爭租金，於法有據，已
如上述。有關系爭租金之調整，本院爰審酌：⒈有關系爭土地於99年度與原告起訴時108 年度之公告地價、公告現值之漲幅；⒉系爭土地之位置、交通狀況、工商繁榮程度；⒊被告租用系爭土地建造其上述建物之經濟價值與所受利益，及系爭土地租金自99年起調整為每年6 萬台斤稻谷後，迄原告提起本件訴訟時即108 年5 月13日時已逾8 餘年未再調整等一切情事，認為系爭土地之年租金應以前案判決所採即系爭土地申報總額7%為適當。
㈢準此，系爭土地108 年度之公告地價、公告現值分別為每平
方公尺94,080元、468,000 元，已如前述，最新之申報地價則為每平方公尺75,264元（107 年1 月，見本院訴字卷第89頁），故系爭土地（面積165 平方公尺）之申報地價即為1,
241 萬8,560 元（計算式：75,264元×165 平方公尺＝1,24
1 萬8,560 元），依該申報地價之7%計即為869,299 元（計算式：1,241 萬8,560 元×7%＝869,299 元，元以下四捨五入），又因兩造原約定租金給付之種類係稻谷，再參考兩造不爭執之108 年度稻谷收購價格每公斤21.6元（即每台斤12.96 元，見本院訴字卷第49、112 頁）折算約為67,076台斤（計算式：869,299 元÷12.96 元＝67,076台斤，小數點以下四捨五入）。至於被告辯稱系爭土地鄰近地上權50年權利金換算為每年價值為2,480.63元/ ㎡，以此標準換算系爭土地每年租金應為409,304 元，故本件租金應無再予調整必要云云，然被告所述地上權權利金之約定與本件系爭土地租金之約定顯有不同，本無從比附援引，且本院已詳予說明系爭土地租金為何應予調整，及如何調整，是被告部分所辯，亦非可採。
㈣綜上，本院認系爭租金應自送達被告起訴狀繕本翌日（即10
8 年6 月7 日，見本院調字卷第73頁）起調整為每年租金稻谷6 萬7,000 台斤，原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、從而，原告依民法第442 條規定，請求原告出租於被告之系爭土地租金，自108 年6 月7 日起，調整為每年租金稻谷6萬7,000 台斤為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 23 日
民事第二庭 法 官 范明達以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 28 日
書記官 蘇哲男