臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第1000號原 告 楊志宏被 告 蔡福財上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國108 年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號2 樓之房屋返還與原告。
二、被告應自民國107 年10月1 日起至返還前項房屋之日止，按月於每月月底給付原告新臺幣（下同）4,149 元，及自應為給付之日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：兩造本為多年好友，被告於103 年適逢資金困難，故與原告商討，由原告購買被告之妻即訴外人蔡呂文鶯之不動產，藉以籌措資金，原告基於多年交情允其要求，即於
103 年4 月24日向蔡呂文鶯承購其所有門牌為新北市○○區○○路○○○ 號2 樓之房屋及坐落基地之土地（建號：新北市○○區○○段○○○○號；地號：同段339-1 號，合稱系爭房地，分稱系爭房屋、系爭土地），雙方委由地政士洪本源辦理。原告於簽訂不動產買賣契約書後，即依約履行相關義務，配合地政士洪本源處理及移轉系爭房地所有權登記等事務。然因被告當時表示一旦資金運作正常，即有回購之可能，且仍有居住之需求，表示願以承擔每月之貸款作為租金，在原告承購後即回租，並繼續居住於系爭房屋內。原告基於多年交情不疑有他，便應允被告之要求，而被告直至104 年12月前皆正常付款並繼續居住於系爭房屋內。然被告自105 年1月起即未依約給付租金，經原告多次催討依舊未能給付，原告基於多年情誼，始終對其容忍，但被告卻依然故我，完全沒有給付租金之意。原告乃於107 年6 月29日以存證信函通知被告給付租金，並親自通知被告請他收取該存證信函，然被告仍故意拒收，由此可見被告已無處理事情之誠意。被告既向原告承租系爭房屋，自應依約定期給付租金，然被告經原告多次催促仍拒絕給付，且故意拒收原告書面通知。被告行止已違反與原告間之約定，導致原告蒙受重大損失等語。爰依民法所有物返還請求權及不當得利之法律規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋返還予原告。㈡被告應給付原告自105 年1 月起至返還系爭房屋止，以每月2萬5,000 元計算之租金，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，依5%計算之利息。
二、被告則以：伊與原告為軍中同袍好友，系爭房屋只是由原告出面向板信銀行貸款1,000 萬元，兩造間沒有租賃或買賣關係，伊只是用原告的名字去貸款。系爭房屋在景平路市價行情值1,420 萬元，原告欲以貸款1,000 萬元購得系爭房屋，並於數月前要求伊搬離。伊已委託東森房屋仲介出系爭房屋售等語。並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：原告主張被告無權占有其所有之系爭房屋，爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係請求被告遷讓房屋，並請求無權占有期間之損失等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件應審酌爭點如下？
㈠、原告依所有物返還請求權請求被告返還系爭房屋，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例意旨參照）。又依據民法第75
8 條第1 項、土地法第43條規定，不動產登記名義人即為不動產之所有權人，此為社會通念之常態事實，反之，不動產登記名義人非不動產之實際所有權人，則屬違反社會通念之變態事實，應由主張之人負舉證責任。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1項定有明文。
⒉經查，原告主張其於103 年4 月24日以1,000 萬元之價金向
被告之配偶購得系爭房地，並於103 年5 月7 日完成系爭房地所有權變更登記而為系爭房地所有權人等情，業據其提出不動產買賣契約書、土地及建物登記第一類謄本、板信樹林分行交易明細表等件為證（107 年度板簡字第2158號卷〈下稱板簡卷〉第17至22頁、第45至47頁、本院卷第39頁）。又參以土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明。從而，原告主張其為系爭房地之所有權人之事實，自堪信為真實。
⒊被告雖抗辯其僅係以原告名義辦理貸款，其仍為系爭房地實
質上所有權等情。然原告係系爭房屋所有權之登記名義人，依前開說明，被告自需就原告並非基於系爭房屋實質所有權人之身分而登記為所有權人之事實負舉證責任。惟被告並未就上開辯詞舉證以實其說，自無從認定。況被告亦自承其無正常工作，沒有繳納貸款，都是原告在繳納貸款；系爭房地之所有權狀係由原告保管等語（本院卷第36頁、第55頁），益徵被告辯稱其僅以原告名義辦理貸款，其仍為系爭房地實質所有權人乙節，洵屬無據，無足憑採。此外，被告並未提出其占用系爭房屋之正當權源，且不否認其目前仍占有使用系爭房屋。從而，原告依所有物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈡、原告依不當得利之法律關係請求相當於租金之利益，有無理由？金額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。次按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第464 條、第470 條第2 項亦分別定有明文。
⒉經查，原告起訴時雖主張兩造間就系爭房屋定有租賃契約，
並約定每月租金為2 萬5,000 元，被告自105 年1 月起即未依約繳納租金等情。惟查，被告否認兩造間有租賃關係，而原告於108 年7 月1 日於言詞辯論期日亦自承兩造間確無租賃關係等情，有言詞辯論筆錄附卷可按（本院卷第36頁）。
從而，原告以被告自105 年1 月起即未給付租金2 萬5,000元為由，請求被告自105 年1 月起須每月給付原告2 萬5,00
0 元部分，即屬無據。⒊次查，原告取得系爭房屋後雖因同意被告繼續居住於系爭房
屋，而與被告成立未定期限之使用借貸關係，然依被告之借貸目地並無法定系爭房屋之借貸期限，揆諸前開說明，原告自得隨時請求被告返還系爭房屋。又原告雖於107 年6 月28日以存證信函通知被告返還系爭房屋，然未經被告受領該存證信函，亦為原告自陳在卷，是原告請求被告返還系爭房屋之意思尚未到達被告，自不生終止使用借貸契約之效力。惟按調解、起訴，均有催告通知終止契約之效力。原告本件起訴請求被告返還系爭房屋，起訴狀繕本已於107 年9 月21日寄存送達被告住所地等情，有本院送達證書附卷可按（板簡卷第55頁），應自該日起10日即107 年10月1 日發生送達之效力。是兩造間就系爭房屋之使用借貸關係業經原告於107年10月1 日合法終止，而被告無正當權源仍占有使用系爭房屋，依前開說明，自屬獲得相當於租金之不當利益。從而，原告請求被告自107 年10月1 日起至返還系爭房屋止，給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒊次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148 條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，然房屋課稅現值為稅捐機關之認定，此亦係由政府機關就系爭房屋價值所為之估定，以此作為房屋價額之估定，自無不可。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照），城市地方房屋之租金亦應為相同之解釋。經查，系爭建物現值為26萬7,300 元，有系爭建物房屋稅籍證明書附卷足憑（板簡卷第51頁）。又系爭房屋坐落基地○○○區○○段○○○○○ ○號土地面積為1,833.14㎡，原告權利範圍為60/10,000 ，107 年1 月申報地價為2萬960元
元/㎡等情，有土地登記第一類謄本附卷可參（板簡卷第29頁）。再查，系爭房屋位處華中橋旁，距離臺北市僅隔華中橋，鄰近景平路及福美路口，距離家樂福賣場約300 公尺，中和國小約750 公尺、南山中學約850 公尺，附近有郵局、台新銀行及合作金庫等金融機構等情，有google地圖、google街景圖附卷可參（本院卷第65至71頁），本院審酌系爭房屋鄰近交通便利，生活機能良好，本院認應依系爭房屋課稅現值及土地申報總價額年息10% 核算相當於租金之不當得利較為合理。依此標準計算，則原告於被告無權占用期間每月得請求之金額為4,149 元【計算式：（267,300 ＋1,833.14×20,960×60/10,000 ）×10％÷12＝4,149 元，元以下四捨五入）】。
四、結論，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋，及自107 年10月1 日起至返還系爭房屋止，按月給付原告4,149 元部分為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
六、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
民事第六庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
書記官 鄔琬誼