臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第1117號原 告 林慶祥訴訟代理人 林秀香律師被 告 柯勝中訴訟代理人 張以彤律師複 代理人 郭珮琪律師上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國109 年9 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣陸萬貳仟捌佰柒拾壹元，及自民國一○八年五月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。事實及理由
一、原告主張：原告於民國107 年10月14日與被告締結不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買其名下所有新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（權利範圍：593/100000、593/100000）及座落其上之新北市○○區○○路○○○ 號7 樓之15房屋（下稱系爭房屋），雙方並於同年11月27日完成點交。原告並無修改任何裝潢，均照點交時間與現況入住，惟遷入後短短兩週，於107 年12月11日起陸續發現系爭房屋多處天花板與牆壁均有滲漏水，及因滲漏水造成之壁癌，而主臥室窗台與陽台天花板處亦有滲漏水及壁癌所形成之龜裂，其嚴重程度已影響系爭房屋正常使用功效。原告於107 年12月11日發現第一個房間天花板龜裂而開始掉落油漆時，旋即通知被告，被告始告知該位置前因樓上（8 樓）漏水，致系爭房屋天花板出現壁癌，但已經修復云云，嗣被告確實有請抓漏工人至系爭房屋再進行修繕，然維修師傅修繕過程中，雖清除脫落之舊水泥，卻不斷長出新的脫毛白樺，顯示該位置仍有漏水點之情形，維修完畢後約莫一週，施作修繕之同一位置仍繼續發生滲漏水情形，顯示修繕並無任何效用，為此，請求被告因買賣標的不符合應有之效用而減少價金。又本件買賣在締結系爭買賣契約時，有關屋況乙節，被告於系爭房屋之標的現況說明書項目29「本建物於委託前半年是否有滲漏水或修復漏水、壁癌情勢」勾選「否」，從而原告信賴被告所出售之系爭房屋應無上開問題，但系爭房屋確有因主臥室外牆裂縫濕氣滲入，所致油漆粉刷剝落或隆起之瑕疵，準此，原告依民法第359 條規定以購買價格新臺幣（下同）1,850 萬之10％，請求被告減少價金185 萬，自為有據。
再者，原告其為證明系爭房屋確實存在瑕疵，釐清房屋現況及瑕疵修復方式，特委由臺北市土木技師公會進行鑑定，因而支出20萬元鑑定費用，且鑑定報告書內容經科學鑑定方法果針對系爭房屋之內部現況、造成之可能因素、評估可以修復之方式進行鑑定，經由以第三人專家意見及專業儀器對房屋進行實地勘驗，足以客觀持平的還原房屋之現狀，解決爭執之點並化解兩造無法解決之爭議，因此鑑定報告書支出之費用即屬證明損害發生及其範圍所必要之費用，衡屬訴訟上支出必要費用，原告請求被告負擔之，亦屬有據等語。並聲明：被告應給付原告185 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告則以：系爭買賣契約第9 條第5 項約定「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」；第7 項復約定「乙方（即被告）依法對甲方（即原告）負有瑕疵擔保之責，但若發生甲方未能明確主張確有重大權利瑕疵或物的瑕疵（其對甲方之危害或損失確已達非屬輕微之程度）而無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為，並經乙方定期間催告仍拒不配合點交，則乙方免除配合點交之義務（但乙方就免除買賣標的物利益與危險之負擔，應由乙方另以書面通知甲方始生效力），…。」，則依前開契約約定內容，應認兩造就買賣標的物之性質，係以現況交屋，又原告主張系爭房屋之瑕疵，應明確主張確有危害或損失確已達非屬輕微之程度者，被告始負該瑕疵擔保責任。又兩造就系爭房屋係約定以現狀交屋，衡諸通常中古屋之交易觀念，被告所為之給付已合於中等品質之物，並不影響系爭房屋所能提供之正常效用，則原告主張之瑕疵，是否明確危害或損失確已達非屬輕微之程度，及被告是否應就該瑕疵負擔保責任，已非無疑。再者，原告主張系爭房屋滲漏水之瑕疵應由被告負物之瑕疵擔保責任之事實，為被告所否認，則原告自應就物之出賣人交付之物有瑕疵，即系爭房屋之滲漏水原因，及滲漏水瑕疵在交付時，已存在多處天花板與牆壁均有滲漏水，及因滲漏水造成之壁癌，而主臥室窗台與陽台天花板處亦有滲漏水及壁癌所形成之龜裂等瑕疵事實負舉證責任。縱令系爭房屋外牆部分有裂縫，自應屬社區管委會之責任，非可歸責於被告。另原告主張疑似滲漏水情事引發之壁癌情形，被告前於10
7 年12月11日獲悉上情，隨即僱工修繕師傅負責進行修繕，然原告竟拒絕後續驗收工程，乃於108 年1 月29日以立法院郵局第7 號存證信函通知被告欲解除買賣契約或請求減少買賣價金，嗣被告於同年2 月13日及3 月26日分別以中和郵局
120 號、219 號存證信函略以「如屋主對現任漏水師傅能力或技術有疑慮，可隨時更換廠商施作，本人樂意配合。」等語回覆，足徵被告確實積極依約履行保固之責，並同時請求修繕師傅進行確認，難謂被告所交付之系爭房屋未依債之本旨所為給付而有所瑕疵。綜上，系爭房屋疑似滲漏水情事，非屬被告保固責任之範疇，不可歸責於被告，且被告所為之給付已合乎中等品質之物，並不影響系爭房屋所能提供之正常效用，應非有明確危害或損失已達非屬輕微之程度，且原告並未就被告交付系爭房屋時，已有其主張之上開瑕疵存在負舉證之責，是原告僅空言主張依買賣價格1,850 萬元之10％，請求減少買賣價金185 萬元云云，當無理由。另就本件委託臺北土木技師公會鑑定之聲請係原告為負其舉證責任之證據方法，鑑定費用20萬元自應由原告負擔，方為適法等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：㈠兩造於107 年10月14日簽訂不動產買賣契約（即系爭買賣契
約），由原告以1,850 萬元向被告購買新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（出賣之權利範圍：593/100000、593/100000）及座落其上之新北市○○區○○路○○○ 號7 樓之15房屋（即系爭房屋），雙方並於107 年11月27日完成點交，原告於點交翌（28）日搬入系爭房屋居住。
㈡系爭房屋之標的現況說明書之內容「本建物於委託前半年是否有滲漏水或修復漏水、壁癌情事？勾選『否』」。
四、本件爭點：㈠原告主張系爭房屋有滲漏水、壁癌，及因牆體或樓板裂縫，
濕氣從裂縫滲入導致油漆粉刷剝落或隆起之情形，依民法第359條規定請求被告減少買賣價金，有無理由？㈡承上，若有理由，原告上開主張應減少之價金為若干？
五、本院得心證之理由：㈠系爭房屋於交付時，雖無滲漏水及壁癌之瑕疵，但確有因外
牆裂縫，濕氣從裂縫滲入所致油漆粉刷剝落或隆起之瑕疵，原告僅得就該部分瑕疵，依民法第359 條規定請求被告減少買賣價金。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責。但
法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376 條之1 第1 項、第326條第2 項前段、第270 條之1 第1 項第3 款、第3 項規定，得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定範圍、鑑定方法等事項加以合意；此種調查證據方法所定之證據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，自應承認其效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益（最高法院102 年度台上字第246 號判決意旨參照）。次按滲漏為建築物之屋面、地面、牆面及管線外表面，在水壓作用下若出現水滴或水流稱為漏水，若只是出現潤濕現象稱為滲水，漏水和滲水現象總稱為滲漏。滲漏現象起因為建築材料質地疏鬆和存在肉眼看不見之縫隙，造成液體在壓力作用下向外流動之現象。建築物之滲漏成因分成兩部分，一為固定設備所造成經常性的滲漏現象，包括水箱、水塔與冷熱水管路所造成之滲漏現象，一般常稱為漏水。另一為其他因素造成短暫性的滲漏現象，包括排水、降雨、積水、建築構造或其他可能因素，一般稱為滲水或滲漏。前述兩種滲漏現象，可以經由檢視發生原因而加以修繕回復。至於環境濕度或是環境濕氣未能有效通風降低因素，造成建築物室內裝修素材剝離、剝落之外觀部分，則與滲漏現象不同，合先敘明。
⒉本件兩造就系爭房屋之滲漏水及壁癌瑕疵事項，合意由臺北
市土木技師公會為鑑定（見本院卷㈠第167 頁），依上說明，此項合意即為調查證據之證據契約，兩造應受其拘束，並承認該公會因此所為鑑定報告之效力，不得任意翻異。況且臺北市土木技師公會為鑑定土木工程之專業機構，應有相當之公信力，所為鑑定結果，自堪憑採。依臺北市土木技師公會109 年1 月20日北土技字第1093000117號鑑定報告書（隨卷外放，下稱系爭鑑定報告）鑑定結論略以：
就系爭房屋有無滲漏水及壁癌情形、漏水範圍、漏水原因、漏水瑕疵存在時點、評估修繕方法及修繕費用等事項：
⑴有無滲漏水情形：
【結果】無滲漏水情形。
【說明】①現況檢視鑑定範圍無滲漏水現象。
②試水前與試水後使用紅外線熱影像儀檢測鑑定範圍皆無水氣之反應，可確認無滲漏水情事。
⑵有無壁癌情形：
【結果】現況目前無壁癌情形，有油漆粉刷隆起或剝落現象。
【說明】
①混凝土中之氫氧化鈣若經水分滲透溶解物析出於混凝土表
面，堆積形成白色之鹽類，此種析晶現象堆積物俗稱白華，如果在粉刷牆面上，則俗稱壁癌，合先敘明。
②現況檢視鑑定位置1 、2 、5 （即後陽台、夾層房間㈠，
詳附件四）有油漆粉刷剝落之現象；鑑定位置3 、4 、8、9 、12（即主臥室、夾層房間㈠、夾層走道、夾層房間
㈡、夾層房間㈡儲藏室外側，詳附件四）有油漆粉刷隆起之現象，上述現象為牆體或樓板內部潮濕所致，若持續惡化則有可能形成白華。
⑶漏水範圍：
【結果】經由⑴敘述本案無滲漏水情形，故無漏水範圍。
⑷漏水原因：
【結果】經由⑴敘述本案無滲漏水情形，故無漏水原因，而油
漆粉刷剝落或隆起之原因為牆體或樓板內部較為潮濕所致。【說明】
①由水分計讀數分布圖（附件六）可觀察到鑑定位置4 、5
、9 、12讀數異常高於周圍，顯示該位置樓板位置較其他位置潮濕，潮濕之原因為與外部環境有關，濕氣易從裂縫滲入造成油漆粉刷剝落或隆起。
②主臥室外牆（鑑定位置3 ）有裂縫且面外潮濕較重，濕氣易從裂縫滲入造成油漆粉刷剝落或隆起。
⑸漏水瑕疵存在時點：
【說明】油漆粉刷剝落或隆起等現象依照環境不同有可能數月或數年才發生，須舉證相關資料才能確定存在時點。
⑹評估修繕方法及修繕費用：
【結果】其修繕方法及修繕費用（含材料、工資）預估詳附件八，修繕費用為62,871元。
⒊據上，堪認系爭房屋於鑑定時並無滲漏水及壁癌情形；而就
主臥室、夾層房間㈠、㈡、夾層走道、夾層房間㈡儲藏室外側之牆面有油漆粉刷剝落或隆起情況，且形成原因為與外部環境有關，即系爭房屋外牆因有裂縫，濕氣易從裂縫滲入造成油漆粉刷剝落或隆起等情，洵可確定。
⒋又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院
104 年度台上字第2162號、103 年度台上字第2631號判決意旨參照）。又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第35
4 條規定自明；倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第
951 號判決意旨參照）。本件原告固主張其於交屋後陸續發現系爭房屋多處天花板與牆壁均有滲漏水，及因滲漏水造成之壁癌一節，惟系爭鑑定結論已載明鑑定時系爭房屋並無滲漏水及壁癌之情，業如前述，是原告就此部分主張被告應負物之瑕疵擔保責任，即非有據。至原告另主張系爭房屋於10
7 年11月27日交屋前，主臥室等處已有因外牆裂縫濕氣滲入所致油漆粉刷剝落或隆起之瑕疵等語，業據提出系爭房屋油漆粉刷剝落或隆起照片29張（見本院卷㈠第53頁至第69頁）為憑；系爭鑑定報告亦載明系爭房屋之主臥室、夾層房間㈠、㈡、夾層走道、夾層房間㈡儲藏室外側之牆面有油漆粉刷剝落或隆起情況，係因系爭房屋外牆有裂縫，濕氣易從裂縫滲入所致，且該等現象依照環境不同有可能數月或數年才發生等語（見本院卷㈠第263 頁至第265 頁），足見系爭房屋主臥室、夾層房間㈠、㈡、夾層走道、夾層房間㈡儲藏室外側之牆面部分，顯係因系爭房屋老舊、外牆水泥風化、地震、颱風等原因造成建物外牆產生混凝土龜裂破損，外部濕氣再從外牆裂縫滲入導致上開屋內牆面有油漆粉刷剝落或隆起之現象，且至少需歷經數月（或數年）以上才會發生油漆粉刷剝落或隆起之情形，可見系爭房屋於鑑定前早已有外牆裂縫之瑕疵。而本件原告於107 年11月27日完成點交後，隨即於未滿1 月之107 年12月11日發現屋內牆面有油漆粉刷剝落或隆起之情形，綜合上情相互以觀，足見上開原告所指「系爭房屋因外牆有裂縫致濕氣滲入，進而造成系爭房屋屋內牆面油漆粉刷剝落或隆起」瑕疵於系爭房屋在107 年11月27日交屋前已然存在。被告抗辯交屋時不存在該瑕疵等語，尚難憑採。
⒌另按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部
分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799 條第2 項後段、公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第6 款定有明文。依上規範，共有部分包含：⑴區分所有建築物專有部分以外之其他部分（公寓大廈管理條例第3 條第4 款參照），如區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、樓頂，以及連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室外之門廳（公寓大廈管理條例第7 條第2 、3 款、第8 條第1 項參照）等建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者均屬之；⑵不屬於專有部分之附屬物（公寓大廈管理條例第3 條第4款附屬建築物），如供應區分所有建築物之電氣室、機械室、幫浦室、配電室、電機房、屋頂突出物等；⑶區分所有人約定共同使用之專有部分與其附屬物（公寓大廈管理條例第
3 條第6 款參照）。再參酌公寓大廈管理條例第7 條第3 款復規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分。」。是應認依社會通常觀念，倘構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等之使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共用部分而不能成為專有部分之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。申言之，區分所有建物之外牆面，依其所在位置，雖有位於共有部分者，例如共用走廊、樓梯間、大廳等區域；亦有位於專有部分者，例如各區分所有權人之住宅單位、約定專用部分等區域，惟縱令係屬位於專有部分之外牆，亦應屬於共有部分之範圍。蓋外牆不論其位置係位於區分所有建物之專有部分或共有部分，均係整體建築物之基本構造，為整棟建築物結構上及外觀上所不可或缺之部分，故應認屬區分所有建物之共有部分。本件系爭房屋之外牆屬包覆全棟建築物整體外觀之大樓外牆一部分，而系爭房屋外牆應係維持系爭房屋安全性及其外觀所必要之構造，屬系爭房屋全棟建築物之基本構造，依前揭說明，自係屬系爭房屋所在大樓之共用部分。再按專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理人負責或管理委員會為之，觀諸公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項前段固分別定有明文。然公寓大廈管理條例係為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質所制定，所規範者為區分所有權人間之權利義務關係，及由區分所有權人所選任之住戶組成之管委會之權限，並非因此排除各區分所有權人出售房屋時，依民法規定對買受人所負之物之瑕疵擔保責任。查系爭買賣契約既存在於兩造間，關於系爭房屋外牆裂縫致濕氣滲入之瑕疵，自應由出賣人即被告負瑕疵擔保責任，縱認系爭房屋牆面油漆粉刷剝落或隆起處位於（歸咎於）所在大樓之外牆共用部分，亦屬區分所有權人對管委會請求修繕之權利，出賣人是否請求管委會修繕，尚不影響被告依系爭買賣契約應負之瑕疵擔保責任。又出賣人所負之物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要，亦無須出賣人具有可歸責事由即得成立，是不論被告對上開瑕疵之產生有無可歸責性，或是否外力引發瑕疵，均不能免除瑕疵擔保責任，是被告抗辯系爭房屋外牆裂縫瑕疵，應由大樓管委會負責，非可歸責於被告，顯非可取。
⒍復按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第
359 條定有明文。又買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。查系爭房屋於交屋時存有外牆裂縫導致濕氣滲入，進而造成系爭房屋屋內牆面油漆粉刷剝落或隆起之情形，已認定如前，參諸首揭說明，自係減少系爭房屋之通常效用，是原告依民法第359 條規定請求減少價金，即非無據。又修復上開屋內牆面油漆粉刷剝落或隆起所需費用概估為6 萬2,871 元，有系爭鑑定報告書（見本院卷㈠第265 頁）在卷可考，則原告主張以此修復費用作為交易價值減損之金額請求減少價金，尚屬允當。準此，原告既依民法第359 條規定行使價金減少請求權，被告所得請求之價金，即於應減少之範圍6 萬2,871 元內縮減之；逾此範圍之請求，則非有據。
㈡再按無法律原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179 條前段定有明文。原告已將系爭房屋暨其坐落基地之買賣價金1,850 萬元全數給付乙情，業為兩造所無異議（見前述不爭執事項㈠），惟其既得依民法第359 條之規定請求減少價金共6 萬2,871 元，就該減少價金部分，被告即無受領之法律上原因，依民法第179 條前段之規定，原告請求返還該等價金，即有理由。
㈢原告另主張鑑定費用20萬元屬證明損害發生及其範圍所必要
之費用，屬訴訟上支出必要費用，自得請求被告負擔之等語。惟按訴訟費用，除裁判費外，尚包括民事訴訟法第77條之23至第77條之25所定各項費用在內。是法院囑請鑑定之鑑定費用依同法第77條之23規定，亦屬訴訟費用之一部。況本件將系爭房屋送請鑑定係證據調查方式之一，且為原告訴訟上主張權利所支出，與系爭房屋交屋時有無滲漏水及壁癌等瑕疵無因果關係，並非屬請求減價或損害賠償之項目，應依民事訴訟法等規定納入訴訟費用之一部，而依兩造勝敗訴比例負擔，故原告請求被告負擔鑑定費用20萬元，尚屬無據。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項本文、第203 條分別定有明文。經查，被告係於108 年5 月8日收受本件起訴狀繕本，有本院送達證書（見本院卷㈠第10
5 頁）附卷可查，是原告就其得請求被告給付6 萬2,871 元之未定期限債務，併請求自起訴狀繕本送達翌日即108 年5月9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，亦屬有據。
七、綜上所述，原告依系爭買賣契約法律關係，行使民法第359條規定之減少價金請求權，並就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請被告給付原告6 萬2,871 元，及自108 年5 月
9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第
389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 9 月 22 日
民事第七庭 審判長法 官 陳映如
法 官 楊千儀法 官 莊哲誠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 22 日
書記官 尤秋菊