臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第112號原 告 張莫南訴訟代理人 陳石山律師
彭瑞明律師被 告 吳美娟上列當事人間解除買賣契約事件，本院於民國108年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造間於民國107 年7 月21日就新北市○○區○○段00000000000000段000000地號土地及坐落其上府中段4112建號即門牌新北市○○區○○○路○ 段○ ○○ 號10樓房屋（下稱系爭不動產），訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），雙方約定買賣價金為新臺幣（下同）1,200 萬元，原告並於同日將第一期款項80萬元匯入約定之履約保證專戶。因原告需貸款購買系爭不動產，然擔心貸款成數不足，遂另與被告協議，約定原告貸款若未達1,080 萬元，同意無條件解約，但須賠償被告3 萬元及一切費用，貸款確認時間為107 年8月23日前，雙方並簽立協議書（下稱系爭協議）。事後原告先後向多家銀行洽詢系爭不動產之貸款作業，惟各家銀行皆以系爭不動產經標註為「海砂屋」、黑名單為由，拒絕申辦房屋貸款，迄至107 年8 月23日止，原告仍無法尋得任一銀行願意承作，依系爭協議第2 條約定，系爭契約無條件解除，且不待當事人另為意思表示，即當然失效，則系爭契約既已解除，被告應依民法第259 條第2 款規定，退還原告第一期款項80萬元。為此，依系爭協議第2 條約定、民法第259條第2 款規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂契約時，不動產仲介業者及被告皆已如實告知原告系爭不動產為海砂屋，原告既知情且同意簽訂系爭契約，自不得事後以系爭不動產為海砂屋，無法貸款為由解除契約，且系爭協議約定確定日即107 年8 月23日當天，被告曾詢問原告購買意願，經房仲業者回覆稱，有銀行願意貸款，原告確定會買等語，因此被告又等了一週後，原告竟稱不買了，則系爭協議已於107 年8 月23日到期失效，應回歸適用系爭契約之約定，原告先稱確認購買後又毀約不買，本件應屬原告違約，依系爭契約第10條約定，原告違反契約應履行之義務，經被告定7 日以上期限催告，仍不履行時，被告得逕行解除契約，並沒收已付之全額價款作為違約金，是第1 期款80萬元自應歸於被告。且系爭契約係因原告違約而不能履行，依民法第149 條規定，原告不得請求返還定金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項兩造間於107 年7 月21日，就系爭不動產訂立系爭契約，約定買賣價金為1,200 萬元，同時雙方簽訂系爭協議，其中第
2 條：「雙方同意買方貸款若未達新台幣1,080 萬元同意無條件解約。但買方須賠償賣方新台幣3 萬元及一切費用，貸款確認時間為107 年8 月23日前。」，原告已將第1 期款80萬元匯入履約保證專戶；原告未能貸得款項等事實，有系爭契約、履約保證申請書、系爭協議在卷可稽（見本院卷第89頁至第107 頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷原告主張系爭契約因系爭協議第2 條所定條件成就而解除，被告應返還定金。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：㈠系爭協議第2 條是否以原告未能貸得款項為解除條件？雙方是否有合意延長貸款確定日期？㈡系爭契約是否解除？原告請求被告返還價金，有無理由？金額若干？茲析述如下：
㈠系爭契約附有系爭協議第2 條以原告未能於107 年8 月23日
前貸得1,080 萬元之解除條件，且兩造合意延長貸款確定期日⒈按附解除條件之契約及契約之解除，係屬不同之法律概念，
不容將之混為一談。蓋附解除條件之契約，於條件成就時，不待當事人另為意思表示，該契約當然失其效力，無待於當事人行使解除權。此與契約之解除，則須有解除權之人，以意思表示行使其解除權，始生契約解除之效力有所不同（最高法院97年度台上字第2631號、第2725號判決參照）。
⒉查系爭協議第2 條約定：「雙方同意買方貸款若未達新台幣
1,080 萬元同意無條件解約。但買方須賠償賣方新台幣3 萬元及一切費用，貸款確認時間為107 年8 月23日前。」之內容，為兩造所不爭執，且證人即房屋仲介黃俊舜、房屋仲介林佐興、地政士洪百合均證稱：知道兩造有買賣系爭不動產，系爭協議跟系爭契約是同時簽立的，系爭協議第1 條是約定系爭不動產不論是否有氯離子超標，原告都願意接受，第
2 條是約定原告應在107 年8 月23日前確認是否能貸得1,08
0 萬元，如逾期無法仍無法貸得款項，就同意解除契約等語（見本院卷第308 頁至第310 頁、第312 頁至第314 頁、第
317 頁至第318 頁、第320 頁至第322 頁），足認兩造係特約排除被告就系爭不動產氯離子超標之瑕疵擔保責任，並約定以原告未能於107 年8 月23日前確認貸得1,080 萬元為系爭契約之解除條件，至於未能貸得款項之原因為何並未約定。是原告主張系爭協議訂有未能貸得1,080 萬元為系爭契約之解除條件，應屬可採。被告雖抗辯原告明知系爭不動產為海砂屋，不得以系爭不動產為海砂屋，無法貸款為由解除契約云云，然本件原告係主張解除條件成就，請求回復原狀，並非係以系爭不動產為海砂屋，無法貸款為由，行使契約解除權，是被告上開抗辯，顯屬有誤，自無可採。
⒊又被告抗辯系爭協議已於107 年8 月23日到期失效，應回歸
適用系爭契約之約定，則本件應屬原告違約，依系爭契約第10條約定，被告得沒收已付之全額價款作為違約金云云。然查，證人林佐興到庭證稱：約定的期限當天，買方（即原告）希望再給7 日的時間，因為銀行尚未答覆，我打電話給賣方代理人即證人吳俊銘，他回覆同意再給7 天時間，依我的理解是系爭協議的約定期限延長7 日，即如7 日後還是沒有貸得款項的話，依系爭協議內容，無條件解約等語（見本院卷第314 頁），證人彭美齡亦證稱：我是房屋仲介，因為賣方委託我賣房子，就我所知，系爭協議第2 條因為快到期了，買方經紀人跟我說，希望延長一週，我就告知賣方，賣方同意延期，就是依原來的條件延長7 日等語（見本院卷第31
7 頁至第318 頁），證人洪百合到庭證述：系爭協議第2 條約定的期限到時，我聯繫買方時，買方說還需要一點時間，賣方應該是有同意延期，但我不記得是誰在聯繫了等語（見本院卷第322 頁），是兩造於系爭協議第2 條約定期限屆至前同意將以原約定將確定貸款期限延長7 日一情，應堪認定。證人吳俊銘固證稱：系爭協議第2 條之日期並未延長，而是確定，當天中午我打給店經理證人林佐興說要解約，我本來就是要拿3 萬元回來，但他說買方要以1,150 萬元要跟我買，因為差50萬元就能辦過貸款，我很生氣說合約書明明寫1,200 萬元，且當初我是以1,300 萬元買的，我已經賠錢賣他了，為何還要我賠50萬元，後來他就說要跟買方溝通，等了二個小時後，店經理打給我說沒問題了，50萬元的事處理好了，下週應該就能貸款下來了，要我等到23日的下週二還是週三，我就回答確定就照合約走，我的認知是系爭協議已經失效，依照系爭契約走，後來我就掛掉電話，不確定對方有無回話等語（見本院卷第325 頁），然其亦證稱：我沒有告訴證人林佐興說系爭協議不算，但有說照買賣契約走等語（見本院卷第325 頁），是證人吳俊銘係表示依照合約進行，然系爭協議亦屬兩造間買賣系爭不動產之特別約定，且其並未表明不願繼續延長系爭協議期限，足認證人吳俊銘並未表達不同意延長系爭協議期限之意，且證人林佐興證稱：我打電話給吳俊銘他同意再給7 天時間，我的理解是依照原協議書的日期及條件再延長7 日，7 日後沒有貸到款項，賣方就依系爭協議無條件解約等語（見本院卷第314 頁），自難以證人吳俊銘上開證述證明系爭協議已於107 年8 月23日失效，是被告抗辯系爭協議已於107 年8 月23日到期失效，應回歸適用系爭契約之約定云云，亦無可採。
㈡原告依系爭協議第2 條、民法第259 條第2 款規定，請求被告返還已給付之價金80萬元，為無理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第179 條、第99條第2 項分別定有明文。又附解除條件之契約及契約之解除，二者法律效果截然不同。附解除條件之契約，於條件成就時，當然失其效力；而契約之解除則以解除權人行使解除權為必要，須以意思表示為之。契約之解除有溯及效力，解除條件之成就，原則上並無溯及之效力。又契約解除時，當事人償還義務之範圍，依民法第259 條之規定；附解除條件之契約，於條件成就而失其效力時，當事人間之償還義務，則依不當得利之規定（最高法院74年度台上字第1354號判決意旨參照）。
⒉查系爭契約附有系爭協議第2 條所定之解除條件，且經雙方
延長至107 年8 月30日，業經認定如前，而原告於期限屆至後仍未能申辦貸款一節，復為兩造所不爭執，是系爭契約所附解除條件成就，系爭契約當然失其效力，無待原告向被告為解除之意思表示。至被告抗辯原告於107 年8 月23日曾表示確認購買，事後卻又不買，應是原告違約云云，惟證人林佐興證稱：107 年8 月23日當日因銀行尚未答覆，故原告希望被告再給7 日時間，貸款如果過了，原告是確定會買等語（見本院卷第314 頁至第315 頁），可見證人林佐興並未表示原告確定購買系爭不動產，且當時銀行並未答覆是否准予貸款，再由證人吳俊銘上開證述可知，證人林佐興當時亦未曾表示原告不待銀行答覆准否貸款即確定購買一情，是被告抗辯原告曾於107 年8 月23日當日表示確定購買云云，自無足採。
⒊又原告已將第1 期款80萬元匯入履約保證專戶一情，雖為兩
造所不爭執，然系爭契約係因所附解除條件成就而失其效力，業如前述，依上開說明，解除條件之成就，原則上並無溯及之效力，當事人間之償還義務，應依不當得利之規定為之，則原告依民法第259 條第2 款規定，請求被告返還價金80萬元，於法不符，自非有據。
五、綜上所述，系爭契約固因解除條件成就而失其效力，然原告依民法第259 條規定，請求被告回復原狀，於法相違，難認有據，從而，原告請求被告給付80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算利息，為無理由，不應准許。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
民事第六庭 法 官 蔡惠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 1 日
書記官 廖俐婷