臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2452號原 告 莊世輝訴訟代理人 錢裕國律師複 代理人 黃健淋律師被 告 許景盛訴訟代理人 許采葳上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國109年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號22樓之1 房屋遷空返還原告。
被告應給付原告新臺幣17萬5,000 元，及自民國108 年7 月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應自民國108 年8 月11日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣3 萬7,500 元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256 條定有明文。查，原告起訴聲明原為：「被告應將坐落於新北市○○區○○街○○○號22樓之1 房屋（租賃期間自民國107 年8 月11日起至10
8 年8 月10日止）全部遷讓返還原告，以及給付8 個月未繳交之租金新臺幣（下同）235,000 元（未給付月份每月以5%計息），並自108 年7 月11日起至房屋租賃契約期限屆滿日（民國108 年8 月10日）止按月賠償25,000元，如逾期仍未遷讓返還房屋，則依租約第13條第3 項請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。被告於簽約時欺騙原告保證租屋一年，允諾不會中途解約，同時保證本租約不報稅並願意簽字為憑，被告在誘使原告同意降低租金出租後，隨即於107 年10月便藉故要求解約，並且要求以押金二個月抵付租金，原告立即重申訂約前已當面說明不得以押金抵付租金的約定，被告隨後寄出存證信函恐嚇原告要向稅務機關舉報本戶未報稅等對原告不利之相關事情，致使原告遭受稅務機關承辦人員要求繳交租約等資料進行調查，針對被告以欺騙手法達到原告降低月租金2,000元之部份，以及惡意違反約定再造成原告稅賦實質損失的部份（待稅務機關裁示），被告應負損害賠償責任。被告除了自107 年11月11日起拒絕依約繳交租金外，並且故意違約未繳交水電等相關費用，經本社區物業管理秘書連絡和告知後仍不予理會，致使本戶遭受斷水和斷電至今，被告應負損害賠償責任。被告與原告在本戶新屋內簽妥房屋租賃契約並當場點交之全新包膜傢俱和木作拉門等設備，因被告不當使用，致使部份傢俱和設備受損，經原告於當場指明和拍照，被告當場解釋是因為將傢俱疊放和搬動時造成損壞，他日又於存證信函中辯稱租屋時並未點交。針對上述被告因不當使用而造成原告需修繕的損失部份，被告應負損害賠償責任。被告惡意違約不繳交租金，並且不歸還房屋、所有鑰匙和車道感應器等租約所載明之相關物品，致使原告無法查明目前相關傢俱用品和設備是否有遺失和損壞之情況，屆時被告於返還房屋和原告點交時，如經原告發現相關傢俱用品及設備另有新增損壞或遺失，被告應負損害賠償責任」【見本院108 重簡字第1350號卷第11、13頁】，嗣於108 年11月8日以民事準備㈠狀變更其訴之聲明如下述，應僅係更正事實及法律上陳述，非屬訴之變更，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於107 年8 月11日向原告承租原告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號22樓之1 房屋（下稱系爭房屋），兩造約定租期自107 年8 月11日起至108 年8 月10日止，每月租金含車位為25,000元，並約定兩造均不得提前終金系爭租約，此有雙方簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為憑。詎被告突於107 年10月間片面向原告提出終止系爭租約之要求，並於同年11月間發函表示其業已終止系爭租約，原告旋即函覆告知依系爭租約約定，被告不得提前終止系爭租約，被告竟不予理會，自107 年11月起未再給付租金，經原告多次催討，均置之不理，迄系爭租約租期屆至即10
8 年8 月10日止，被告已積欠9 個月租金22萬5,000 元（計算式：25,000〈元〉×9 〈月〉＝225,000 元）。又被告於系爭租約租期屆滿迄今，未依約返還系爭房屋及歸還系爭房屋鑰匙、感應器等相關物品，原告自得依系爭租約13條第3項約定，請求被告給付每月給付相當於租金兩倍即50,000元之違約金至被告返還系爭房屋止。爰依民法第455 條、第76
7 條第1 項前段、系爭租約第4 條、第13條約定提起本訴等語。其聲明為：
⒈被告應將系爭房屋遷空返還予原告。
⒉被告應給付原告22萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊被告應自108 年8 月11日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告5 萬元。
⒋請依職權宣告假執行。
二、被告則辯稱：㈠系爭房屋自租屋日即107 年8 月11日起，因屋內管線噪音問題，導致被告經常睡不安寧，無法繼續承租使用，被告屢屢向屋主即原告反映，原告遲未加以改善，被告乃於107 年9 、10月間多次向原告口頭表示無法繼續承租使用，欲提前終止租約，並於同年11月5 日正式通知原告表示提前終止系爭租約。兩造遂約定於107 年11月16日至系爭房屋現場點交，當天被告業已將系爭房屋內之個人物品搬走淨空，經原告查看無誤後受領，可認原告願意與被告合意終止系爭租約，僅因系爭房屋內傢俱有些微刮傷，原告要求賠償，被告要求原告退還保證金（即押金）等事，兩造意見不合而有爭執，故被告保留系爭房屋一把鑰匙未交還，嗣該鑰匙業於109 年1 月17日言詞辯論期日，以現金5,000 元折抵交付予原告訴訟代理人，經其收受無誤。㈡系爭租約縱有載明不得終止租約，但依實務上見解，如房客希望提前終止租約，房東不可能強留房客必須住到租期屆至才能搬家，此時房客提前終止租約之行為，可能構成違約，房東亦只能向房客請求不履行租約之損害賠償，有關違約金之相關判決，亦僅判決房客需賠償相當於1 個月租金，最多沒收所有押金，從無要求房客必須住到租期屆至才能搬家。更從未見如原告之流，明知被告早已搬遷淨空並交還房屋，卻怠於修繕整理房屋重新對外出租，單憑不得終止租約之約定，即享有餘期租金之收入者。㈢基上所述，被告早於雙方約定之107 年11月16日之前即搬離淨空系爭房屋，並於當日至現場點交房屋予原告受領，原告各項請求均無理由等語。其聲明為：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、原告主張兩造就其所有系爭房屋訂有系爭租約，約定租期為自107 年8 月11日起至108 年8 月10日止，每月租金含車位為25,000元之事實，業據提出系爭房屋所有權狀影本、系爭租約影本為證，復為被告不爭執，堪信為真實。再原告主張依系爭租約約定兩造均不得提前終止租約，詎被告突於107年10月片面向原告提出終止系爭租約之要求，更於同年11月發函通知原告表示其業已終止系爭租約，原告旋即函覆告知依系爭租約約定，被告不得提前終止系爭租約，被告竟不予理會，並自107 年11月起未再給付租金，且於系爭租約屆滿後迄今，尚未依約返還系爭房屋乙情，被告則以前揭情詞置辯。
四、本院之判斷:㈠查依系爭租約約定，系爭房屋租期自107 年8 月11日起至10
8 年8 月10日止計1 年，乃定有期限之租賃契約，依民法第
450 條第1 項之規定，其租賃關係應於租期屆滿時消滅，此與未定期限之租賃，依同法第450 條第2 項規定各當事人得隨時終止契約，尚有不同，系爭租約12條第1 項第1 款並約定：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約」等語（見本院卷第72頁），顯然已明確排除兩造於租期屆滿前得未具理由任意終止契約之權利。被告雖稱：系爭房屋有管線噪音問題，致被告經常睡不安寧，故於107 年11月5 日正式通知原告提前終止系爭租約云云，然原告否認系爭房屋有被告所指上情，且依系爭租約第16條約定「承租人終止租約」之事由，僅限於：房屋有損害而有修繕必要時，其應由出租人負責修繕，經承租人定相當期限催告，仍未修繕完畢。有第十一條規定（即房屋部分滅失）之情形，減少租金無法議定，或房屋存餘不足不能達租賃之目的。房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時等情形，始得由被告片面終止。被告既未能舉證證明其終止系爭租約有何符合系爭租約第16條之事由，自不得於租期屆滿前任意終止。㈡至被告另辯稱：其於107 年11月16日已將系爭房屋內之個人
物品搬走淨空，並點交系爭房屋予原告查看無誤後受領，可認原告願意與被告合意終止系爭租約，被告並已返系爭房屋乙節，已為原告所否認，被告亦無法提出相關事證以為證明，尚難遽採，復參以原告所提兩造通訊軟體對話內容有：「2018年11月18日：〈原告〉: 許先生，針對您違反租賃合約第12條：本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約之事實，以及經出租人催告仍拒繳租金一事. . ，出租人已全權委託公司法務主管張利瑋先生全權代理」、「2018年11月27日：〈被告〉: 有要交屋嗎？跟你所說退一退不要搞的大家那麼麻煩。〈原告〉：許先生，我當時考量您情況後，有誠意大老遠從萬里兩次來新莊與您協調您身為承租人違約而欲終止租約的事情，但您不僅兩次均沒有將應返還之鑰匙等物品準備完成，讓我白跑了兩趟不說，最後還讓您姑姑從中阻撓返還房屋的作業. . . 」( 見本院卷第89、91頁) ，及被告本人於108 年10月29日到庭陳稱：「我想退租，但是原告不讓我退租，所以我暫時將鑰匙保管著」等語（見本院卷第46頁），益徵被告上開抗辯不足採信。是依上調查結果，系爭租約至108 年8 月10日租賃期間屆滿止尚合法存續，且被告於租賃期間屆滿後迄今尚未返還系爭房屋堪以認定。
㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；按所有權人對
無權占有或侵奪其物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條前段分別定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，亦得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判決意旨參照）。查：原告為系爭房屋之所有權人，而於108年8 月10日系爭租約租期屆滿後，被告尚未返還系爭房屋，業經認定如前，則原告依系爭租約之法律關及民法第455 條、第767 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈣再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定
有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查：系爭租約至108年8 月10日租賃期間屆滿前尚合法存續，已如前述，是被告於租賃期限屆至前即有依約繳納租金之義務，而兩造約定系爭房屋含車位之租金為每月25,000元，被告於系爭租約訂定時，業已交付押租金5 萬元之事實，有系爭租約可稽，揆諸上開說明，被告所交付之押租金，發生當然抵充之效力，則原告請求被告給付自107 年11月起至108 年8 月10日止所積欠租金之金額，當應扣除前開已交付之押租金5 萬元，經扣除後，原告請求被告給付積欠租金175,000 元（計算式：25,000×9 －50,000＝175,000 ），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
㈤末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250 條第1 項、第2 項定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條亦有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年度台上字第107 號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。經查，依系爭租約13條固約定：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當之租金額外，並得請求相當月租金一倍之違約金至返還為止」，惟本院審酌被告於租賃關係消滅後未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為無法使用系爭房屋、租金收入之損害及租金轉投資之收益等情，認原告依系爭租約13條後段，請求被告按月給付依照租金1 倍計算之違約金，尚屬過高，應予酌減為依月租金0.5倍計算，即原告依系爭租約13條約定請求被告自108 年8 月11日起至騰空返還系爭房屋止，按月給付之金額以37,500元（計算式為：25,000元1.5 ＝37,500）為適當。
五、從而，原告依民法第767 條、第455 條前段規定及系爭租約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付積欠租金175,750 元暨自起訴狀繕本送達翌日即108 年7 月5 日（見本院108 年度重簡字第1350號卷第71頁）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，併請求其自108 年8 月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付37,500元，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，即無理由，應予駁回。又原告雖促請本院依職權宣告假執行，然民事訴訟法第389 條第1 項第5 款依職權宣告假執行之規定，係以各別判決所命給付之金額或價額為準，故以一訴主張數項標的與共同訴訟，其合併判決者，應合併計算其金額或價額（臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事類提案第37號結論參照），而本件訴訟標的價額以系爭房屋現值計算已逾50萬元，是本件與民事訴訟法第389 條第1 項各款所定要件均不相符，自不得由本院依職權宣告假執行，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據經審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 3 月 20 日
民事第三庭 法 官 古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 20 日
書記官 蔡叔穎